【正文】 場健康平穩(wěn)發(fā)展。設(shè)計為雙向 8 車道 ,道路等級為城市主干道。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 10 月8 日 由中鐵一局津濱輕軌項目承建的地鐵 9 號線SZo 標(biāo)十一經(jīng)路至大直沽西路站盾構(gòu)區(qū)間右線隧道于 10 月 6 日 16 時 30 分安全貫通。城市的向好發(fā)展也必將帶動房地產(chǎn)市場的活躍。 華潤與開發(fā)區(qū)的合作，將更進(jìn)一步促進(jìn)開發(fā)區(qū)乃至濱海新區(qū)的發(fā)展，同時，華潤也將借助濱海這個平臺更快的企業(yè)及項目息 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場背景篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 7 壯大。 土地收購的順利展開，可以看出開發(fā)商對天津市場的認(rèn)同，另外說明未來房地產(chǎn)市場競爭將更加激烈。 拆遷的體量以及保障性住房建設(shè)，都將影響區(qū)域二手房以及新房市場的供求及價格的波動。也是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推動力，同時 對塘沽區(qū)市的拉動效應(yīng) 較為 明顯。 本市今年出臺了一些對建筑本身嚴(yán)苛要求的政策，比如，從 09 年起，天津新住宅必須配備報箱；另外， 4 月起高層建筑與其他居住建筑間距不小于 14米 等政策的出臺，折射出城市建設(shè)正朝著更加規(guī)范、更加人性化的方向發(fā)展。 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 11 億競得天津住宅地塊，一是說明開發(fā)商看好天津房地產(chǎn)市場，另一方面說明開發(fā)商恢復(fù)了市場信心，開始頻繁拿地用作土地儲備，從拿地地價可以看出未來樓市成交價格仍然是上升的格局。此次空客公司在津設(shè)立中國物流中心，必將有力推動空客中國業(yè)務(wù)的發(fā)展 ，且?guī)訁^(qū)域配套及房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 二、重點關(guān)注資訊 ? 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 11 億天津西青區(qū)拿地 10 月 23 日競得一幅天津市區(qū)住宅用地，投標(biāo)價為 11 億元 ，地塊總面積約為 13 萬平米。 地塊詳細(xì)信息包括：該宗地的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限為 70 年。 總結(jié)分析： 從地塊信息中可以看出，一是天津市進(jìn)一步對附加值類產(chǎn)品監(jiān)管愈加謹(jǐn)慎，該地塊總建面強(qiáng)調(diào)了包括陽臺及閣樓的面積，避免類似偷面積戶型出現(xiàn)。該地塊開發(fā)項目入市后，必將拉升大寺板塊內(nèi)高密度住宅價格。 2021 年 1－ 9 月住宅投資情況 單位：萬平方米 指標(biāo) 2021 年 1－ 9 月 2021 年 1－ 9 月 較 2021 年增減 09 年住宅占總量比重 08 年住宅占總量比重 施工面積 % % % 竣工面積 +% % % 圖 ： 2021 年 1 月至 2021 年 9 月天津市住宅投資情況 02004006008001000120014001600萬平方米施工面積 1362 299 1265 224 110 竣工面積 2 2 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場背景篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 11 第 三 章 房地產(chǎn) 市場概況 圖： 2021 年 1 月至 2021 年 10 月天津市商品房成交量走勢 020406080100120140160180萬平方米020214000600080001000012021140001600018000套成交面積 55 .01 30 .17 68 .30 61 .08 59 .88 60 .19 49 .51 38 .21 41 .48 42 .44 58 .59 58 .86 34 .33 62 .31 13 8 12 5 14 12 15 15 13 12 成交套數(shù) 5156 2700 6166 6084 5485 5724 4521 3632 3389 3872 4985 5148 3122 6068 13172 11743 13502 12077 13733 15457 13419 1260008 .1 08 .2 08 .3 08 .4 08 .5 08 .6 08 .7 08 .8 08 .9 08 .10 08 .11 08 .12 09 .1 09 .2 09 .3 09 .4 09 .5 09 .6 09 .7 09 .8 09 .9 09 .10 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 2021 年 10 月，全市商品房成交 12600 套，成交面積 萬平方米，環(huán)比 下降 %，同比 上漲 %。 本月天津市招拍掛的成交地塊中， 北京遠(yuǎn)坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 在西青區(qū)摘得 1 宗居住用地，該地塊位于 西青區(qū)大寺鎮(zhèn)梨雙公路南側(cè) ，該地塊性質(zhì)為居住用地，占地 萬平米，規(guī)劃建筑面積約 萬平米。 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場分析篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 13 土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 ? 區(qū)域 結(jié)構(gòu)分析 圖： 2021 年 10 月天津市土地供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu) 環(huán)城四區(qū)3 2 .8 3 %遠(yuǎn)郊區(qū)縣5 0 .6 9 %中心城區(qū)0 .0 0 %濱海新區(qū)1 6 .4 8 % 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 圖： 2021 年 10 月天津市土地供應(yīng)區(qū)域 分布 0102030405060武清 靜海 東麗 塘沽 寧河 津南 薊縣 西青 漢沽 北辰 開發(fā)區(qū)公頃02468101214宗土地面積 土地宗數(shù) 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月土地供應(yīng)從 區(qū)域結(jié)構(gòu) 看， 分布范圍有所減小 ，共有 11 個區(qū)縣出現(xiàn)經(jīng)營性用地的供應(yīng)，主要集中區(qū)域為 遠(yuǎn)郊區(qū)縣。 本月環(huán)城四區(qū)的四個區(qū)域都出現(xiàn)了供應(yīng)，東麗區(qū) 土地供應(yīng)面積 最多 ，合計供應(yīng)土地 11 宗，總面 積為 公頃，占總供應(yīng)量的 %；津南區(qū)列第二位，合計供應(yīng)土地 9 宗，總面為 公頃，占總供應(yīng)量的 %；供應(yīng)排第三位的是西青區(qū)，合計供應(yīng)土地 2 宗，總面積為 公頃，占總供應(yīng)面積的 %；最少的是北辰區(qū)，合計供應(yīng)土地 4宗，總面積為 ，占總供應(yīng)面積的 %。 本月工業(yè) 用地合計供應(yīng) 37 宗，總 供應(yīng) 面積 為 公頃，占本月土地供應(yīng)總面積的 %，供應(yīng)分布于 9 個區(qū)，主 要供應(yīng)來自寧河、靜海、東麗、津南、漢沽和武清區(qū)，其他還有西青區(qū)、北辰區(qū)和塘沽區(qū)有少量的供應(yīng)。 本月商業(yè) 用地 合計 供應(yīng) 10 宗， 總 供應(yīng)面積為 公頃，占本月土地總供應(yīng)面積的 %，供應(yīng)分布在東麗區(qū)、薊縣 、漢沽區(qū)、開發(fā)區(qū)、津南區(qū)和武清區(qū)。 土地 成交 結(jié)構(gòu)分析 ? 區(qū)域 結(jié)構(gòu)分析 圖： 2021 年 10 月天津市土地 成交 區(qū)域結(jié)構(gòu) 環(huán)城四區(qū)3 9 .0 4 %遠(yuǎn)郊區(qū)縣3 6 .3 5 %濱海新區(qū)2 2 .5 7 %中心城區(qū)2 .0 4 % 數(shù)據(jù)來源 ： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場分析篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 18 圖： 2021 年 10 月天津市土地 成交 區(qū)域 分布 020406080100120東麗 靜海 西青 武清 開發(fā)區(qū) 塘沽 津南 漢沽 紅橋 薊縣 寧河 寶坻 大港公頃02468101214宗 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 2021 年 10 月，共有 13 個區(qū)縣出現(xiàn)土地成交。 遠(yuǎn)郊區(qū)縣 本月成交面積 位居第二，共成交土地 23 宗 ，總成交面積為 公頃，占總成交的 %。 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場分析篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 19 ? 土地用途分布 圖： 2021 年 10 月天津市土地 成交用途結(jié)構(gòu) 工業(yè)5 9 .6 7 %商業(yè)1 0 .8 5 %綜合1 9 .4 7 %居住1 0 .0 1 % 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 在本月成交的 四 大類用途土地中， 以工業(yè)用地為主。其他少量成交分布在武清區(qū)、津南區(qū)、寧河、漢沽區(qū)和寶坻區(qū)，成交面積分別為武清 公頃，津南 公頃，寧河 公頃，漢沽 公頃，寶坻 公頃。西青 公頃，占總成交的 %，武清 公頃，占總成交 面積的 %，薊縣 公頃，占總成交面積的 %，大港 公頃，占總成交面積的 %。 新建住房套型建筑面積 90 平方米以下的住宅總面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)住宅建設(shè)總面積的 70%以上。 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在鞏固北京領(lǐng)先地位的同時，憑借豐富的經(jīng)驗及雄 厚實力，不斷強(qiáng)化以 “ 環(huán)渤海 ” 為核心的發(fā)展戰(zhàn)略，并逐步進(jìn)軍珠江三角洲、長江三角洲等中國高速發(fā)展區(qū)域。 目前在售還有天津遠(yuǎn)洋城項目， 位于濱海新區(qū)核心區(qū) ， 未來的遠(yuǎn)洋城將與濱海新區(qū)共同成長，成為天津又一令人矚目的超大規(guī)模高尚社區(qū)，升值潛力不可限量。 這是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)年內(nèi)第二次獲取土地儲備。 B 地塊中居住型公寓建筑規(guī)模占總建筑規(guī)模的 40%，酒店型公寓占總建筑規(guī)模的 30%，商業(yè)占總建筑規(guī)模的30%（含居住區(qū)級綜合商業(yè)與服務(wù)用房）。如地下有構(gòu)筑物或其他設(shè)施等，由受讓人自行與有關(guān)部門協(xié)商解決。 億城股份 （股票代碼 000616）于 1996 年在深交所上市。 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場分析篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 24 公司確立了地產(chǎn)事業(yè)“規(guī)模化、品牌化、專業(yè)化”的發(fā)展戰(zhàn)略，依托在北京地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模及業(yè)績，積極穩(wěn)妥地進(jìn)行區(qū)域擴(kuò) 張。 該地塊位于天津市 紅橋區(qū)東至勤儉道，南至現(xiàn)狀住宅，西至宏泰公寓，北至光榮道，緊鄰地鐵一號線，以及毗鄰 京滬高速鐵路天津市唯一站場 西站，而且市政規(guī)劃 光榮道拓寬涉及紅橋區(qū)勤儉道至千里堤 2400 米路 段，現(xiàn)狀道路由 16 米拓寬至 40 米 ，因此此地塊未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?商業(yè)（商服） 掛牌 20210814 天津和泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 漲 % 津紅?。⊕欤?021026 住宅 掛牌 20210409 天津市河西區(qū)建設(shè)開發(fā)總公司 漲 % 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場分析篇 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 25 表： 津紅光（掛） 2021136 號 地塊 SWOT 分析表 優(yōu)勢 劣勢 毗鄰西站城市副中心，提升區(qū)域價值 區(qū) 域拆遷群體較多，帶來部分改善型客戶群 緊臨地鐵 1 號線， 位臵決定價值最大化可能性 地塊樓面價同比周邊地塊較高，項目營銷定位較有難度 地塊周邊物業(yè)形象一般，居住氛圍檔次不高 機(jī)遇 威脅 中高檔居住類物業(yè)和酒店式公寓市場需求較高 當(dāng)前板塊較少競品項目，在售幾乎售罄，填補(bǔ)空檔期 區(qū)域內(nèi)城市規(guī)劃建設(shè)中西站商務(wù)中心帶來較多機(jī)遇 項目體量較大，劣勢于周邊潛在項目體量小、易開發(fā)定位 潛在競爭項目樓盤價格優(yōu)勢將會對本項目形成一定的威脅，影響客戶分流 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系 統(tǒng) 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場分析篇