【導(dǎo)讀】進(jìn)行的研究工作及取得的研究成果。盡我所知，除了文中特。教育機(jī)構(gòu)的學(xué)位或證書所使用過的材料。與我一同工作的同?；驋呙璧葟?fù)制手段保存、匯編以供查閱和借閱。規(guī)定向國家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交論文和磁盤。房地產(chǎn)業(yè)是我國的國民經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)生活中有著舉足輕重的地位。40多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)業(yè)同時(shí)又是一個(gè)典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，籌措到充足的資金是房。地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至關(guān)重要的一環(huán)。房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的同時(shí)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度。國投融資體制的矛盾日益凸顯，如何拓展我國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道，進(jìn)行房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，已是擺在全行業(yè)面前亟待解決的重大問題。性；運(yùn)用案例分析方法分析，結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和國內(nèi)外出現(xiàn)的新融資方式，和獨(dú)特的房地產(chǎn)投資模式選擇分析。

　　

【正文】 。 第二步， 二期款為 億元－－自有資金 。 收到正式工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、與政府簽訂補(bǔ)充協(xié)議，完成整體規(guī)劃、落實(shí) 09 年土地利用計(jì)劃和土地指標(biāo)后支付二期款 億元人民幣 。 第三步，三期款 為 億元－－股東股利分紅 。 支付時(shí)間：通過出讓土地，逐步支付－－股東股利分紅 。 （二） 一般方案 交易對(duì)價(jià)： A 企業(yè) 出資 6 億收購 K 公司及其全資子公司 C 公司 65％的股權(quán) 。 一般方案 ： 收購資金分三次支付 。 第一步， 首付款為 億元－－自有資金 。其中， 首付款分兩次支付 。 首先， 沿海在完成正式協(xié)議簽署后，以 S 公司 支付 C 公司 65％的注冊(cè)資本金， 8200 萬元人民幣 ； 其次，在收到 8200 萬元后，合作方應(yīng)按照我方建議重組境內(nèi)外公司，完成股權(quán)變更 ；最后， 收到正式工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、與政府簽訂補(bǔ)充協(xié)議后再支付 億元人民幣 。 第二步， 二期款為 億元－－自有資金 。 完成整體規(guī)劃、落實(shí) 09 年土地利用計(jì)劃和土地指標(biāo)后支付二期款 億元人民幣 。 第三步，三期款 為 4 億元－－股東股利分紅 。 支付時(shí)間：通過出讓土地，逐步支付－－股東股 利分紅 。 （三） 底線方案 交易對(duì)價(jià)： A 企業(yè) 出資 6 億收購 K 公司及其全資子公司 C 公司 65％的股權(quán) 。 底線方案 ： 收購資金分三次支付 。 第一步： 首付款為 2 億元－－自有資金 。其中， 首付款分兩次支付 。首先， 沿海在完 第 21 頁 成正式協(xié)議簽署后，以 S 公司 支付 C 公司 65％的注冊(cè)資本金， 8200 萬元人民幣 ；其次，在收到 8200 萬元后，合作方應(yīng)按照我方建議重組境內(nèi)外公司，完成股權(quán)變更 ；最后， 收到正式工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、與政府簽訂補(bǔ)充協(xié)議后再支付 億元人民幣 。 第二步， 二期款為 1 億元－－自有資金或融資 。 完成整體規(guī)劃、落實(shí) 09 年土地利用計(jì)劃和土地指標(biāo)后支付二期款 1 億元人民幣 。 第三步，三期款 為 3 億元－－股東股利分紅 。 支付時(shí)間：通過出讓土地，逐步支付－－股東股利分紅 。 我們從上述方案可以看到，第一步的最大資金需求是 2 億元，第二步的最大資金需求是 1 億元，第三步的最大資金需求是 億元。后期項(xiàng)目啟動(dòng)后，會(huì)有一部分收入來源，緩解企業(yè)的資金壓力。因此，除了企業(yè)基本的運(yùn)營成本之外，尚有一定的資金缺口，根據(jù)企業(yè)的具體情況在不同階段，將會(huì)有不同的融資方案設(shè)計(jì)。 因整個(gè)項(xiàng)目所涉及范圍廣、內(nèi)容多，一些具體的操作細(xì)節(jié)在文中 將不再贅述，研究重點(diǎn)將會(huì)放在方案設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)理念的提出，項(xiàng)目后期實(shí)踐過程也會(huì)對(duì)方案進(jìn)行驗(yàn)證，驗(yàn)證的過程結(jié)果可能會(huì)體現(xiàn)在未來。在這里，所提出方案具有一定的可操作性和應(yīng)用指導(dǎo)意義。 第 22 頁 第二節(jié) 多渠道融資 模式 的選擇分析 銀行信貸、上市融資、房地產(chǎn)企業(yè)債券、房地產(chǎn)信托等 融資方式 都是房地產(chǎn)業(yè)多渠道融資的 購成 部分， 它 們之間 的關(guān)系 并非彼消此長。 它 們?cè)?金融 市場(chǎng) 上占據(jù) 著不同的位置，在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中發(fā)揮著不同的作用，因此是 一種 相互補(bǔ)充 、 共同發(fā)展的關(guān)系。 一、 銀行信貸 ： 銀行業(yè)的最主要業(yè)務(wù)是信貸，銀行與 客戶的關(guān)系是 一種 信貸關(guān)系 。 這就決定了銀行業(yè) 承擔(dān)著 在房地產(chǎn)業(yè)融資中 中短期融資 的 主要 功能，銀行貸款最主要提供 開發(fā)企業(yè)的 流動(dòng)資金 ，緩解企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前期的資金壓力 。 二 、 上市融資 ： 對(duì)于上市融資，它又有獨(dú)特 功能 的融資 定位。上市發(fā)行股票融資可以為房地產(chǎn)企業(yè)籌得 較大 資金，并且籌措的資本具有長 期 性 的特點(diǎn) ，它發(fā)揮的融資功能就是可以補(bǔ)信貸、銀行融資的時(shí) 間 空缺。 三 、 房地產(chǎn)企業(yè)債券 ： 和上市融資一樣，債券融資由于發(fā)行期 限較 長 (一般為 10年以上 )，也可以獲得長期資金 ， 為房地產(chǎn)企業(yè) 的 穩(wěn)定發(fā)展提供了保障。 四 、 房地產(chǎn)信托 ： 在我國信托 投資公司是從事受托理財(cái)?shù)慕鹑跈C(jī)構(gòu)，其融資功能的發(fā)揮 主要 表現(xiàn)在財(cái)產(chǎn)管理功能。信托的財(cái)產(chǎn)管理所具有的連續(xù)性使得信托投資公司在房地產(chǎn)企 業(yè)融資中主要發(fā)揮中長期融資功能?，F(xiàn)在，我國房地產(chǎn)信托普遍的業(yè)務(wù)模式是從項(xiàng)目到資金，先找到需要融資的項(xiàng)目，再設(shè)立信托模式籌集資金，在信托融資模式中對(duì)資金運(yùn)用的項(xiàng)目、方法范圍有詳細(xì)的規(guī)定。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)可以就房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的實(shí)際需求和項(xiàng)目規(guī)劃個(gè)性化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，這樣就擴(kuò)大了市場(chǎng)供需雙方的選擇空間。尤其是對(duì)一些項(xiàng)目本身好、市場(chǎng)銷售前景又好的項(xiàng)目，但是因?yàn)榍捌谌狈徺I土地資金的企業(yè)，缺乏獲 得銀行貸款的條件，信托這個(gè)時(shí)候就可以籌集資金提供支持，而銀行就在企業(yè)具備了貸款條件以后進(jìn)入，一前一后相互配合，形成一個(gè)相對(duì)封閉而又安全可靠的運(yùn)作鏈，為房地產(chǎn)企業(yè)提供穩(wěn)定資金需求。 五 、 核心產(chǎn)業(yè)基金 :針對(duì)出租型物業(yè)與開發(fā)型物業(yè)的資產(chǎn)分離和資金回籠，核心型地產(chǎn)基金提供了一個(gè)雙贏的通道。一方面能滿足保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)投資者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資的龐大需求，另一方面也解決了城市綜合體中出租型物業(yè)的資金沉淀問題。 核心 地產(chǎn) 基金將成熟的核心產(chǎn)業(yè)置入基金，是一種“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，它包括兩部分，一是以費(fèi)用收益模式替代資產(chǎn)收益模式，二是嚴(yán)格 的資產(chǎn)剝離政策。這種方式使開發(fā)物業(yè)的大量沉淀資金獲得解放，加速了資金的周轉(zhuǎn)速度， 可 避免企業(yè)的現(xiàn)金流危機(jī) 。 第 23 頁 第三節(jié) 不同階段的融資方案設(shè)計(jì) 一 、 綜合地產(chǎn)項(xiàng)目 投資收購階段 融資方案設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 第一， 評(píng)估收購目標(biāo)價(jià)值，確定完成收購所需金額； 第二， 與收購方簽訂相關(guān)法律文本，鎖定權(quán)益； 第三， 確定所需融資規(guī)模，設(shè)計(jì)融資模式，打通融資渠道。 這一階段所需資金規(guī)模較大，僅以企業(yè)自有資金無法解決所需。 因此需要打通境內(nèi)外融資渠道，同時(shí)借助多個(gè)金融工具、多種組合創(chuàng)新模式，設(shè)計(jì)出適合本企業(yè)、本項(xiàng)目的融資模式。 此階段，可以通過引進(jìn)境 內(nèi)外戰(zhàn)略合作者，引入銀團(tuán)貸款等方式募集到啟動(dòng)資金。并通過資產(chǎn)注入、股權(quán)置換的方式獲得目標(biāo)公司的控股權(quán)。 通過在境外成立公司打通境外融資渠道引進(jìn)境外戰(zhàn)略合作者，同時(shí)在境內(nèi)與多家金融機(jī)構(gòu)商談合作事宜。在境外、境內(nèi)融資渠道暢通的前提下，成立若干子公司包裝項(xiàng)目在不同的開發(fā)階段運(yùn)用不同的金融工具組合，使企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)達(dá)到最優(yōu)，最終以較小的代價(jià)獲得較高的收益。 具體細(xì)節(jié)操作可參看圖 9。 圖 9： 收購方案融資設(shè)計(jì) 細(xì)節(jié) 分解 圖 A 企業(yè)境外子公司 N 個(gè)戰(zhàn)略投資者項(xiàng)目殼公司原 K 公司股東K 公司 A 公司S 公司C 公司實(shí)施圍墾工程實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)編制項(xiàng)目規(guī)劃C 公司政府指定公司市政基礎(chǔ)設(shè)施公司境外融資 境內(nèi)融資≤ 49 ％≥ 51 ％一級(jí)開發(fā)35 ％ 65 ％≥ 51 ％ ≤ 49 ％原 K 公司股東沿投境內(nèi)子公司 N 個(gè)戰(zhàn)略投資者A 企業(yè)境內(nèi)公司N 個(gè)殼公司N 個(gè)拿地公司土地掛牌出讓35 ％ 65 ％N 個(gè)戰(zhàn)略投資者股權(quán)轉(zhuǎn)讓工程承包境內(nèi)外股權(quán)結(jié)構(gòu)盈利模式銀行戰(zhàn)略投資者增資基礎(chǔ)設(shè)施貸款戰(zhàn)略投資者委托借款≥ 51 ％≤ 49 ％L 公司、 N 個(gè)分包公司工程分包A 企業(yè) 境內(nèi)公司N 個(gè) B 公司35 ％ 65 ％C 公司20 ％ 80 ％ 第 24 頁 二、 綜合地產(chǎn) 項(xiàng)目開發(fā)階段 融資方案設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 第一， 確定項(xiàng)目啟動(dòng)后，資金的回 流通道暢通 ； 第二， 與 項(xiàng)目所在地政府 簽訂相關(guān)法律文本，鎖定權(quán)益； 第三， 確定 此階段 所需融資規(guī)模，設(shè)計(jì)融資模式，打通融資渠道。 這一階段需要了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)，同時(shí)與政府簽訂的協(xié)議鎖定相關(guān)的開發(fā)補(bǔ)償，土地收儲(chǔ)返還比例，利益分配比例 。 通過財(cái)務(wù)測(cè)算，確定開發(fā)階段所需融資額，選擇合適的融資工具、融資組合，設(shè)計(jì)科學(xué)合理的融資方案。 此階段的主要資金來源為：項(xiàng)目開發(fā)補(bǔ)助、前期投資返還、土地整理收益、土地出讓收益分成。可使用的融資工具，企業(yè)上市配股融資、企業(yè)債券、股權(quán)溢價(jià)引進(jìn)新的投資者，通過多方籌措緩解企業(yè)資金壓力。 三 、 綜合地產(chǎn)項(xiàng)目 部分項(xiàng)目成熟階段 融資方案設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 第一， 確定持有部分開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營階段，有持續(xù)穩(wěn)定的租金收益 ； 第二， 確定環(huán)境、時(shí)間均適合發(fā)行相關(guān)信托產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)基金產(chǎn)品 ； 第三， 項(xiàng)目本身已進(jìn)入資金回流階段， 有 穩(wěn)定 的 現(xiàn)金流 能 滿足項(xiàng)目 自身 開發(fā)需求； 第四， 與各大金融機(jī)構(gòu)溝通協(xié)調(diào)相關(guān)發(fā)行事宜，確定發(fā)行規(guī)模、期限，所募集的資金用于開發(fā)新的項(xiàng)目 。 在綜合地產(chǎn)項(xiàng)目部分項(xiàng)目成熟階段，可以考慮引進(jìn)國有資本等金融機(jī)構(gòu)的介入，通過成立母基金，根據(jù)具體的項(xiàng)目分別包裝若干子產(chǎn)業(yè)基金進(jìn)行運(yùn)作。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過開發(fā)綜合項(xiàng)目成立若干子項(xiàng) 目公司對(duì)應(yīng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)基金，與機(jī)構(gòu)合作，引入基金管理公司或者基金托管銀行，對(duì)基金進(jìn)行管理。金融機(jī)構(gòu)的閑置資金找到了最好的投資渠道，同時(shí)企業(yè)也找到了充足的資金來源，開發(fā)周期縮短獲得提前回報(bào)。（如圖 10 所示） 圖 10： 母基金模式分解圖 第 25 頁 四 、 綜合地產(chǎn) 項(xiàng)目后續(xù)發(fā)展階段 融資方案設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 首先， 以基金、信托模式實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)的擴(kuò)展 ： 通過物業(yè)置入與基金公司簽訂管理協(xié)議，同時(shí)仍 舊 持有 物業(yè)的長期運(yùn)營并收取適當(dāng)?shù)墓芾碣M(fèi)用 ， 同時(shí)作為基金的發(fā)起人和一般合伙人，分享超過 收益部分 20%25%部分的業(yè)績提成。 其次， 與 機(jī)構(gòu)投資人 簽訂相關(guān)法律文本，鎖定權(quán)益； 開發(fā)企業(yè)可以通過對(duì)賭條款的設(shè)定，為自己預(yù)留出未來 的收益空間。 最后， 重構(gòu)業(yè)務(wù)架構(gòu)，搭建資產(chǎn)通道 ： 配合基金模 附圖 11： 產(chǎn)業(yè) 基金模式示意圖 式，對(duì)業(yè)務(wù)結(jié) 構(gòu)進(jìn)行調(diào)整 。使物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理和基金管理 構(gòu)成資金與物業(yè)的閉合循環(huán)。 綜上所述，在整個(gè)項(xiàng)目的資金運(yùn)作過程中，不同的階段所面對(duì)的資金需求不一樣，可選取的最適合的融資工具組合也不一樣，從企業(yè)的角度，對(duì)上述幾個(gè)階段資金運(yùn)作模式、資本結(jié)構(gòu)整合簡化能得到（如圖 12 所示）一個(gè)簡易的運(yùn)作結(jié)構(gòu)圖。 圖 12： 簡易資金運(yùn)作 分解 圖 原股東K 公司C 公司A1 公司A 的 B V I 公司A 企業(yè)子公司 N子公司 2子公司 1 子公司 3S 公司35 ％ 35 ％ 65 ％65 ％H 國際 戰(zhàn)略投資者戰(zhàn)略投資者戰(zhàn)略投資者戰(zhàn)略投資者 戰(zhàn)略投資者 戰(zhàn)略投資者境外 境內(nèi)A 企業(yè)A2 公司A 企業(yè)也可以同時(shí)與項(xiàng)目公司合資成立項(xiàng)目摘牌子公司 第 26 頁 第四章 A 企業(yè) 地產(chǎn)投資 項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)控制與后續(xù)管理 第一節(jié) 不同渠道利弊對(duì)比分析 一、內(nèi)源性融資 （一）留存盈余融資 ：企業(yè)對(duì)稅后利潤進(jìn)行分配，確定企業(yè)留用的金額，為投資者的常用增值目標(biāo)服務(wù)。它能夠在不正經(jīng)奇特負(fù)債的情況下 增加企業(yè)的資本金，企業(yè)利用自有資金進(jìn)行滾動(dòng)投資可以保證企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，防范投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)增強(qiáng)原始股東對(duì)企業(yè)的控制權(quán)從而保障了原始股東的利益。 （二）應(yīng)收賬款融資 ：企業(yè)將其應(yīng)收賬款通過抵押、質(zhì)押等方式進(jìn)行的融資。通過對(duì)應(yīng)收賬款科學(xué)有效的管理，既節(jié)省了企業(yè)的資金占用，也擴(kuò)大了企業(yè)的資金來源。其融資方式主要為應(yīng)收賬款抵押和應(yīng)收賬款讓售兩種方式。 利 ： 第一， 自主性強(qiáng)，使用時(shí)受外界的制約和影響較小； 第二， 成本低，不需要直接對(duì)外支付相關(guān)的融資費(fèi)用； 第三， 風(fēng)險(xiǎn)小，不存在支付危機(jī)而導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 弊：規(guī)模有限，企業(yè) 自身的積累 能力有限，融資規(guī)模受到很大的約束 。 二、外源性融資 （一）銀行貸款融資 ：由于我國金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，目 前我國房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源是銀行貸 款。甚至在某 種程度上可以說沒有銀行的參與，就沒有房地產(chǎn)業(yè)。我國涉及房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)貸款主要有以下四種類型：信用貸款 、 擔(dān)保貸款、抵 (質(zhì) )押貸款 (或稱項(xiàng)目開發(fā)貸款 )、流動(dòng)資金貸款。 利 ： 第一， 種類和數(shù)量多，貸款效率也比較高，各種調(diào)查和審查手續(xù)相對(duì)固定 ；第二，其融資的彈性較大，可根據(jù)企業(yè)經(jīng)營情況隨時(shí)借款，成本低財(cái)務(wù)杠桿大等； 弊 ： 第一， 還貸壓力較大，貸款審查條件按嚴(yán)格 ；第二， 對(duì)企業(yè) 的經(jīng)營狀況財(cái)務(wù)狀況要求正規(guī)，獲取該種融資需要較好的企業(yè)資信 ， 對(duì)于一些中小企業(yè)來說，限于自身實(shí)力及不正規(guī)的管理，向銀行獲得貸款比較困難。 第三， 銀行貸款在資金數(shù)量、使用范圍和使用期限上都有嚴(yán)格的限制，而且不利于分散風(fēng)險(xiǎn)。 第 27 頁 （二）上市發(fā)行股票融資 ： 上市融資是指股份有限公司通過公開發(fā)行股票，并在證券交易所掛牌交易進(jìn)行融資。 利 ： 第一， 可以解決短期流動(dòng)資金問 題，減輕財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和分散風(fēng)險(xiǎn)； 第二， 使企業(yè)快速大量地獲得持續(xù)發(fā)展的資本； 第三， 有利于企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)營效率， 擴(kuò)大知名度和品牌度，產(chǎn)生期權(quán)激勵(lì)作用。弊：有 嚴(yán)格的發(fā)行條件、股權(quán)有可能分割、成本相對(duì)較高。 （三） 發(fā)行企業(yè)債券融資 ： 債券融資是金融業(yè)中的 重要組成部分，能在短時(shí)期內(nèi)迅速籌集大量