【導讀】進行的研究工作及取得的研究成果。盡我所知，除了文中特。教育機構的學位或證書所使用過的材料。與我一同工作的同?；驋呙璧葟椭剖侄伪４?、匯編以供查閱和借閱。規(guī)定向國家有關部門或機構送交論文和磁盤。房地產(chǎn)業(yè)是我國的國民經(jīng)濟主導產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會生活中有著舉足輕重的地位。40多個產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)業(yè)同時又是一個典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，籌措到充足的資金是房。地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至關重要的一環(huán)。房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的同時，遠遠跟不上房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度。國投融資體制的矛盾日益凸顯，如何拓展我國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道，進行房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，已是擺在全行業(yè)面前亟待解決的重大問題。性；運用案例分析方法分析，結合我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和國內外出現(xiàn)的新融資方式，和獨特的房地產(chǎn)投資模式選擇分析。

　　

【正文】 。 第二步， 二期款為 億元－－自有資金 。 收到正式工程驗收報告、與政府簽訂補充協(xié)議，完成整體規(guī)劃、落實 09 年土地利用計劃和土地指標后支付二期款 億元人民幣 。 第三步，三期款 為 億元－－股東股利分紅 。 支付時間：通過出讓土地，逐步支付－－股東股利分紅 。 （二） 一般方案 交易對價： A 企業(yè) 出資 6 億收購 K 公司及其全資子公司 C 公司 65％的股權 。 一般方案 ： 收購資金分三次支付 。 第一步， 首付款為 億元－－自有資金 。其中， 首付款分兩次支付 。 首先， 沿海在完成正式協(xié)議簽署后，以 S 公司 支付 C 公司 65％的注冊資本金， 8200 萬元人民幣 ； 其次，在收到 8200 萬元后，合作方應按照我方建議重組境內外公司，完成股權變更 ；最后， 收到正式工程驗收報告、與政府簽訂補充協(xié)議后再支付 億元人民幣 。 第二步， 二期款為 億元－－自有資金 。 完成整體規(guī)劃、落實 09 年土地利用計劃和土地指標后支付二期款 億元人民幣 。 第三步，三期款 為 4 億元－－股東股利分紅 。 支付時間：通過出讓土地，逐步支付－－股東股 利分紅 。 （三） 底線方案 交易對價： A 企業(yè) 出資 6 億收購 K 公司及其全資子公司 C 公司 65％的股權 。 底線方案 ： 收購資金分三次支付 。 第一步： 首付款為 2 億元－－自有資金 。其中， 首付款分兩次支付 。首先， 沿海在完 第 21 頁 成正式協(xié)議簽署后，以 S 公司 支付 C 公司 65％的注冊資本金， 8200 萬元人民幣 ；其次，在收到 8200 萬元后，合作方應按照我方建議重組境內外公司，完成股權變更 ；最后， 收到正式工程驗收報告、與政府簽訂補充協(xié)議后再支付 億元人民幣 。 第二步， 二期款為 1 億元－－自有資金或融資 。 完成整體規(guī)劃、落實 09 年土地利用計劃和土地指標后支付二期款 1 億元人民幣 。 第三步，三期款 為 3 億元－－股東股利分紅 。 支付時間：通過出讓土地，逐步支付－－股東股利分紅 。 我們從上述方案可以看到，第一步的最大資金需求是 2 億元，第二步的最大資金需求是 1 億元，第三步的最大資金需求是 億元。后期項目啟動后，會有一部分收入來源，緩解企業(yè)的資金壓力。因此，除了企業(yè)基本的運營成本之外，尚有一定的資金缺口，根據(jù)企業(yè)的具體情況在不同階段，將會有不同的融資方案設計。 因整個項目所涉及范圍廣、內容多，一些具體的操作細節(jié)在文中 將不再贅述，研究重點將會放在方案設計、方案設計理念的提出，項目后期實踐過程也會對方案進行驗證，驗證的過程結果可能會體現(xiàn)在未來。在這里，所提出方案具有一定的可操作性和應用指導意義。 第 22 頁 第二節(jié) 多渠道融資 模式 的選擇分析 銀行信貸、上市融資、房地產(chǎn)企業(yè)債券、房地產(chǎn)信托等 融資方式 都是房地產(chǎn)業(yè)多渠道融資的 購成 部分， 它 們之間 的關系 并非彼消此長。 它 們在 金融 市場 上占據(jù) 著不同的位置，在房地產(chǎn)金融市場中發(fā)揮著不同的作用，因此是 一種 相互補充 、 共同發(fā)展的關系。 一、 銀行信貸 ： 銀行業(yè)的最主要業(yè)務是信貸，銀行與 客戶的關系是 一種 信貸關系 。 這就決定了銀行業(yè) 承擔著 在房地產(chǎn)業(yè)融資中 中短期融資 的 主要 功能，銀行貸款最主要提供 開發(fā)企業(yè)的 流動資金 ，緩解企業(yè)在項目開發(fā)前期的資金壓力 。 二 、 上市融資 ： 對于上市融資，它又有獨特 功能 的融資 定位。上市發(fā)行股票融資可以為房地產(chǎn)企業(yè)籌得 較大 資金，并且籌措的資本具有長 期 性 的特點 ，它發(fā)揮的融資功能就是可以補信貸、銀行融資的時 間 空缺。 三 、 房地產(chǎn)企業(yè)債券 ： 和上市融資一樣，債券融資由于發(fā)行期 限較 長 (一般為 10年以上 )，也可以獲得長期資金 ， 為房地產(chǎn)企業(yè) 的 穩(wěn)定發(fā)展提供了保障。 四 、 房地產(chǎn)信托 ： 在我國信托 投資公司是從事受托理財?shù)慕鹑跈C構，其融資功能的發(fā)揮 主要 表現(xiàn)在財產(chǎn)管理功能。信托的財產(chǎn)管理所具有的連續(xù)性使得信托投資公司在房地產(chǎn)企 業(yè)融資中主要發(fā)揮中長期融資功能?，F(xiàn)在，我國房地產(chǎn)信托普遍的業(yè)務模式是從項目到資金，先找到需要融資的項目，再設立信托模式籌集資金，在信托融資模式中對資金運用的項目、方法范圍有詳細的規(guī)定。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品設計可以就房地產(chǎn)企業(yè)運營的實際需求和項目規(guī)劃個性化產(chǎn)品設計，這樣就擴大了市場供需雙方的選擇空間。尤其是對一些項目本身好、市場銷售前景又好的項目，但是因為前期缺乏購買土地資金的企業(yè)，缺乏獲 得銀行貸款的條件，信托這個時候就可以籌集資金提供支持，而銀行就在企業(yè)具備了貸款條件以后進入，一前一后相互配合，形成一個相對封閉而又安全可靠的運作鏈，為房地產(chǎn)企業(yè)提供穩(wěn)定資金需求。 五 、 核心產(chǎn)業(yè)基金 :針對出租型物業(yè)與開發(fā)型物業(yè)的資產(chǎn)分離和資金回籠，核心型地產(chǎn)基金提供了一個雙贏的通道。一方面能滿足保險公司等機構投資者對不動產(chǎn)投資的龐大需求，另一方面也解決了城市綜合體中出租型物業(yè)的資金沉淀問題。 核心 地產(chǎn) 基金將成熟的核心產(chǎn)業(yè)置入基金，是一種“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，它包括兩部分，一是以費用收益模式替代資產(chǎn)收益模式，二是嚴格 的資產(chǎn)剝離政策。這種方式使開發(fā)物業(yè)的大量沉淀資金獲得解放，加速了資金的周轉速度， 可 避免企業(yè)的現(xiàn)金流危機 。 第 23 頁 第三節(jié) 不同階段的融資方案設計 一 、 綜合地產(chǎn)項目 投資收購階段 融資方案設計要點： 第一， 評估收購目標價值，確定完成收購所需金額； 第二， 與收購方簽訂相關法律文本，鎖定權益； 第三， 確定所需融資規(guī)模，設計融資模式，打通融資渠道。 這一階段所需資金規(guī)模較大，僅以企業(yè)自有資金無法解決所需。 因此需要打通境內外融資渠道，同時借助多個金融工具、多種組合創(chuàng)新模式，設計出適合本企業(yè)、本項目的融資模式。 此階段，可以通過引進境 內外戰(zhàn)略合作者，引入銀團貸款等方式募集到啟動資金。并通過資產(chǎn)注入、股權置換的方式獲得目標公司的控股權。 通過在境外成立公司打通境外融資渠道引進境外戰(zhàn)略合作者，同時在境內與多家金融機構商談合作事宜。在境外、境內融資渠道暢通的前提下，成立若干子公司包裝項目在不同的開發(fā)階段運用不同的金融工具組合，使企業(yè)的融資結構達到最優(yōu)，最終以較小的代價獲得較高的收益。 具體細節(jié)操作可參看圖 9。 圖 9： 收購方案融資設計 細節(jié) 分解 圖 A 企業(yè)境外子公司 N 個戰(zhàn)略投資者項目殼公司原 K 公司股東K 公司 A 公司S 公司C 公司實施圍墾工程實施基礎設施建設編制項目規(guī)劃C 公司政府指定公司市政基礎設施公司境外融資 境內融資≤ 49 ％≥ 51 ％一級開發(fā)35 ％ 65 ％≥ 51 ％ ≤ 49 ％原 K 公司股東沿投境內子公司 N 個戰(zhàn)略投資者A 企業(yè)境內公司N 個殼公司N 個拿地公司土地掛牌出讓35 ％ 65 ％N 個戰(zhàn)略投資者股權轉讓工程承包境內外股權結構盈利模式銀行戰(zhàn)略投資者增資基礎設施貸款戰(zhàn)略投資者委托借款≥ 51 ％≤ 49 ％L 公司、 N 個分包公司工程分包A 企業(yè) 境內公司N 個 B 公司35 ％ 65 ％C 公司20 ％ 80 ％ 第 24 頁 二、 綜合地產(chǎn) 項目開發(fā)階段 融資方案設計要點： 第一， 確定項目啟動后，資金的回 流通道暢通 ； 第二， 與 項目所在地政府 簽訂相關法律文本，鎖定權益； 第三， 確定 此階段 所需融資規(guī)模，設計融資模式，打通融資渠道。 這一階段需要了解當?shù)厥袌龅南嚓P數(shù)據(jù)，同時與政府簽訂的協(xié)議鎖定相關的開發(fā)補償，土地收儲返還比例，利益分配比例 。 通過財務測算，確定開發(fā)階段所需融資額，選擇合適的融資工具、融資組合，設計科學合理的融資方案。 此階段的主要資金來源為：項目開發(fā)補助、前期投資返還、土地整理收益、土地出讓收益分成?？墒褂玫娜谫Y工具，企業(yè)上市配股融資、企業(yè)債券、股權溢價引進新的投資者，通過多方籌措緩解企業(yè)資金壓力。 三 、 綜合地產(chǎn)項目 部分項目成熟階段 融資方案設計要點： 第一， 確定持有部分開發(fā)項目進入穩(wěn)定運營階段，有持續(xù)穩(wěn)定的租金收益 ； 第二， 確定環(huán)境、時間均適合發(fā)行相關信托產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)基金產(chǎn)品 ； 第三， 項目本身已進入資金回流階段， 有 穩(wěn)定 的 現(xiàn)金流 能 滿足項目 自身 開發(fā)需求； 第四， 與各大金融機構溝通協(xié)調相關發(fā)行事宜，確定發(fā)行規(guī)模、期限，所募集的資金用于開發(fā)新的項目 。 在綜合地產(chǎn)項目部分項目成熟階段，可以考慮引進國有資本等金融機構的介入，通過成立母基金，根據(jù)具體的項目分別包裝若干子產(chǎn)業(yè)基金進行運作。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過開發(fā)綜合項目成立若干子項 目公司對應相關產(chǎn)業(yè)基金，與機構合作，引入基金管理公司或者基金托管銀行，對基金進行管理。金融機構的閑置資金找到了最好的投資渠道，同時企業(yè)也找到了充足的資金來源，開發(fā)周期縮短獲得提前回報。（如圖 10 所示） 圖 10： 母基金模式分解圖 第 25 頁 四 、 綜合地產(chǎn) 項目后續(xù)發(fā)展階段 融資方案設計要點： 首先， 以基金、信托模式實現(xiàn)輕資產(chǎn)的擴展 ： 通過物業(yè)置入與基金公司簽訂管理協(xié)議，同時仍 舊 持有 物業(yè)的長期運營并收取適當?shù)墓芾碣M用 ， 同時作為基金的發(fā)起人和一般合伙人，分享超過 收益部分 20%25%部分的業(yè)績提成。 其次， 與 機構投資人 簽訂相關法律文本，鎖定權益； 開發(fā)企業(yè)可以通過對賭條款的設定，為自己預留出未來 的收益空間。 最后， 重構業(yè)務架構，搭建資產(chǎn)通道 ： 配合基金模 附圖 11： 產(chǎn)業(yè) 基金模式示意圖 式，對業(yè)務結 構進行調整 。使物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理和基金管理 構成資金與物業(yè)的閉合循環(huán)。 綜上所述，在整個項目的資金運作過程中，不同的階段所面對的資金需求不一樣，可選取的最適合的融資工具組合也不一樣，從企業(yè)的角度，對上述幾個階段資金運作模式、資本結構整合簡化能得到（如圖 12 所示）一個簡易的運作結構圖。 圖 12： 簡易資金運作 分解 圖 原股東K 公司C 公司A1 公司A 的 B V I 公司A 企業(yè)子公司 N子公司 2子公司 1 子公司 3S 公司35 ％ 35 ％ 65 ％65 ％H 國際 戰(zhàn)略投資者戰(zhàn)略投資者戰(zhàn)略投資者戰(zhàn)略投資者 戰(zhàn)略投資者 戰(zhàn)略投資者境外 境內A 企業(yè)A2 公司A 企業(yè)也可以同時與項目公司合資成立項目摘牌子公司 第 26 頁 第四章 A 企業(yè) 地產(chǎn)投資 項目 風險控制與后續(xù)管理 第一節(jié) 不同渠道利弊對比分析 一、內源性融資 （一）留存盈余融資 ：企業(yè)對稅后利潤進行分配，確定企業(yè)留用的金額，為投資者的常用增值目標服務。它能夠在不正經(jīng)奇特負債的情況下 增加企業(yè)的資本金，企業(yè)利用自有資金進行滾動投資可以保證企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，防范投資風險，同時增強原始股東對企業(yè)的控制權從而保障了原始股東的利益。 （二）應收賬款融資 ：企業(yè)將其應收賬款通過抵押、質押等方式進行的融資。通過對應收賬款科學有效的管理，既節(jié)省了企業(yè)的資金占用，也擴大了企業(yè)的資金來源。其融資方式主要為應收賬款抵押和應收賬款讓售兩種方式。 利 ： 第一， 自主性強，使用時受外界的制約和影響較?。?第二， 成本低，不需要直接對外支付相關的融資費用； 第三， 風險小，不存在支付危機而導致的財務風險。 弊：規(guī)模有限，企業(yè) 自身的積累 能力有限，融資規(guī)模受到很大的約束 。 二、外源性融資 （一）銀行貸款融資 ：由于我國金融市場不發(fā)達，目 前我國房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源是銀行貸 款。甚至在某 種程度上可以說沒有銀行的參與，就沒有房地產(chǎn)業(yè)。我國涉及房地產(chǎn)相關的企業(yè)貸款主要有以下四種類型：信用貸款 、 擔保貸款、抵 (質 )押貸款 (或稱項目開發(fā)貸款 )、流動資金貸款。 利 ： 第一， 種類和數(shù)量多，貸款效率也比較高，各種調查和審查手續(xù)相對固定 ；第二，其融資的彈性較大，可根據(jù)企業(yè)經(jīng)營情況隨時借款，成本低財務杠桿大等； 弊 ： 第一， 還貸壓力較大，貸款審查條件按嚴格 ；第二， 對企業(yè) 的經(jīng)營狀況財務狀況要求正規(guī)，獲取該種融資需要較好的企業(yè)資信 ， 對于一些中小企業(yè)來說，限于自身實力及不正規(guī)的管理，向銀行獲得貸款比較困難。 第三， 銀行貸款在資金數(shù)量、使用范圍和使用期限上都有嚴格的限制，而且不利于分散風險。 第 27 頁 （二）上市發(fā)行股票融資 ： 上市融資是指股份有限公司通過公開發(fā)行股票，并在證券交易所掛牌交易進行融資。 利 ： 第一， 可以解決短期流動資金問 題，減輕財務負擔和分散風險； 第二， 使企業(yè)快速大量地獲得持續(xù)發(fā)展的資本； 第三， 有利于企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)營效率， 擴大知名度和品牌度，產(chǎn)生期權激勵作用。弊：有 嚴格的發(fā)行條件、股權有可能分割、成本相對較高。 （三） 發(fā)行企業(yè)債券融資 ： 債券融資是金融業(yè)中的 重要組成部分，能在短時期內迅速籌集大量