【正文】 第三， 銀行貸款在資金數量、使用范圍和使用期限上都有嚴格的限制，而且不利于分散風險。通過對應收賬款科學有效的管理，既節(jié)省了企業(yè)的資金占用，也擴大了企業(yè)的資金來源。（如圖 10 所示） 圖 10： 母基金模式分解圖 第 25 頁 四 、 綜合地產 項目后續(xù)發(fā)展階段 融資方案設計要點： 首先， 以基金、信托模式實現(xiàn)輕資產的擴展 ： 通過物業(yè)置入與基金公司簽訂管理協(xié)議，同時仍 舊 持有 物業(yè)的長期運營并收取適當的管理費用 ， 同時作為基金的發(fā)起人和一般合伙人，分享超過 收益部分 20%25%部分的業(yè)績提成。 這一階段需要了解當地市場的相關數據，同時與政府簽訂的協(xié)議鎖定相關的開發(fā)補償，土地收儲返還比例，利益分配比例 。 這一階段所需資金規(guī)模較大，僅以企業(yè)自有資金無法解決所需?，F(xiàn)在，我國房地產信托普遍的業(yè)務模式是從項目到資金，先找到需要融資的項目，再設立信托模式籌集資金，在信托融資模式中對資金運用的項目、方法范圍有詳細的規(guī)定。 它 們在 金融 市場 上占據 著不同的位置，在房地產金融市場中發(fā)揮著不同的作用，因此是 一種 相互補充 、 共同發(fā)展的關系。 第三步，三期款 為 3 億元－－股東股利分紅 。 支付時間：通過出讓土地，逐步支付－－股東股 利分紅 。 （二） 一般方案 交易對價： A 企業(yè) 出資 6 億收購 K 公司及其全資子公司 C 公司 65％的股權 。 （一） 最佳方案 交易對價： A 企業(yè) 出資 6 億收購 K 公司及其全資子公司 C 公司 65％的股權 。 五、 融資策略 融資 主要 在兩個層次開展 ：第一層， 在 A 企業(yè) BVI 公司（境外）及 S 公司（境內）進行股權融資 ； 在 C 公司名下成立若干拿地殼公司，吸引二級戰(zhàn)略投資進行股權運作，同時通過委托貸款方式利用其融資 ； 第二層， 利用合作方承諾的銀行貸款進行土地基礎設施建設 。 以 A 企業(yè)收購 C 公司為例， 假定收購方案的 現(xiàn)金均分為兩期支付，其中首期支付又分為兩次支付 ， 三期支付為股利分紅形式 ； 最佳情況中，首期支付中的二次支付條件轉入二期支付的條件 。 （四） 項目后續(xù)發(fā)展階段 項目開發(fā)到一定程度，可以自行滾動運營，此時前期的戰(zhàn)略合作者有部分退出或者要求超額回報。因此并不適宜將公司的自有資金全部用于收購，可考慮通過外部融資分擔部分收購風險。 2． 引進境內金融機構 ： 方式一， 銀團介入，獲取銀團大額貸款 ； 方式二， 與各大券商合作，發(fā)行高息債券、相關信托產品，緩解資金壓力 ； 方式三， 與各私募基金合作發(fā)行相關產業(yè)基金，向 各金融機構、大型企業(yè)募集資金。 那么， A 公司只要解決 2 億資金就可以撬動整個項目的運作了。 5．利基點分析 企業(yè)在 判定一個項目是否符合公司發(fā)展需要，是否有投資的意義，能否為投資者帶來高額的收益，首先需要進行利基點分析。其中圍墾新區(qū)是新型產業(yè)、高檔服務及自然生態(tài)等功能的南部新區(qū)。 其 投資及項目所在地遍及長三角、珠三角、環(huán)渤海地區(qū) 。所以，一些地產項目所涉及的產品類型，本案例也都會涉及，因此具有一般性。 希望 運用 案例 分 析 方法分析我國現(xiàn)有融資渠道、工具和方式現(xiàn)狀，揭示我國現(xiàn)階段房地產企業(yè)融資方式存在的問題，指出探求我 國 房地產開發(fā)企業(yè)新的融資方式的重要性和必要性；運用比較研究方法，結合我國房地產企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和國內外出現(xiàn)的新融資方式，并結合融資理論與房地產企業(yè)融資的實際，就目前國家政策現(xiàn)狀，提出我 國 房地產企業(yè)多元化、國際化的融資渠道。信托公司和房地產企業(yè)要根據項目的特點和自身情況，結合開發(fā)地產信托項目的這四種模式，客觀地對房地產項目進行評估，制定可行的信托融資 計劃。企業(yè)在生產經營過程中，如果能有效地運用商業(yè)信用，就 可以在短期里緩解資金 壓力，保證生產經營的順利進行。 目前 我國預收款融資狀況 是 在我國房地產企業(yè)大部分資金不足，特別是中小房地產企業(yè)，預收賬款是他們賴以生存的途徑，依靠預售房款來緩解各項規(guī)費、配套費及工程墊款等各方的壓力。 3． 發(fā)行企業(yè)債券融資 ： 債券融資是金融業(yè)中的 重要組成部分，能在短時期內迅速籌集大量資金。甚至在某 種程度上可以說沒有銀行的參與，就沒有房地產業(yè)。 二、我國房地產業(yè)的主要融資方式 （ 一 ） 內源性融資 多指 企業(yè)自有資金 ， 主要有企業(yè)注冊資本金、資本公積金和其它自有基金。房地產是不動產，它附著于特定的地塊。 房地產融資 則 是指發(fā)生在房地產經濟活動中的，通過各種信用方式、方法及工具為房地 產 企 業(yè)及相關部門融通資金的金融行為。 總之，隨著 REITS、產業(yè)基金 在中國的呼聲越來越高，國內對 REITS、產業(yè)基金 的研究也 從對其起源、概念、運作模式 、運作規(guī)則、現(xiàn)狀的介紹慢慢轉向在中國設立 REITS、產業(yè)基金 的必要性、可行性和操作性研究，也取得了一定成果。 李勇、劉雯惜提出，海外地產基金進入中國除了能帶來資金外，還能引進先進的管理運作模式，將規(guī)范我國房地產融資市場。美國 的 陳淑賢、約翰埃里克森、王訶 等人 對 REITS作了較新的研究，他們整合了已有房地產投資信托的研究成果，從理論和實踐相結合的角度，十分出色對 REITS市場進行了綜合分析，對 REITS的組織結構、規(guī)模、分紅和債務政策、 REITS證券的發(fā)行及績效進行了深入的研究。目前我國經濟處于快速發(fā)展期，一方面，蓬勃發(fā)展的房地產市場對于融資創(chuàng)新 的 需求日增，另一方面，投資者對于創(chuàng)新金融產品、拓寬投資渠道的需求迫切，這兩方面的需求推動著我國的房地產金融創(chuàng)新。 由于 房地產業(yè)是 一個 典型的資金密集型產業(yè)，籌到充足的資金 便成為 房地產業(yè)發(fā)展至關 重 要的一環(huán)。 本文 從具體案例入手，希望 通過對我國房地產企業(yè)現(xiàn)有的融資體系與融資渠道的分析，以及我國現(xiàn)有融資政策、法規(guī)的分析，指出現(xiàn)在我國房地產業(yè)融資的癥結所在， 嘗試尋求我國房地產業(yè)融資新渠道和新途徑， 從而 為房地產業(yè)融資的拓展提供新思路，為房地產業(yè)在新環(huán)境下解決融資存在的 問 題提供新的契機，對房 地 產 業(yè) 解決融資 問題 具有現(xiàn)實的指導意義。 學位論文作者簽名 ： 二 ○一 年 月 日 學 位論文 版權使用授權書 本學位論文作者完全了解中央財經大學有關保留、使用學位論文的規(guī)定。特授權中央財經大學可以將學位論文的全部或部分內容編入有關數據庫進行檢索，并采用影印、縮印或掃描等復制手段保存、匯編以供查閱和借閱。 本文運用比較研究方法我國現(xiàn)有融資渠道、工具和方式現(xiàn)狀，揭示我國現(xiàn)階段房地產企業(yè)融資方式存在的問題，指出探求我圖房地產開發(fā)企業(yè)新的 融資方式的重要性和必要性；運用 案例 分 析 方法分析，結合我國房地產企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和國內外出現(xiàn)的新融資方式，并結合融資理論與房地產企業(yè)融資的實際，就目前國家政策現(xiàn)狀，提出我 國 房地產企業(yè)多元化、國際化的融資渠道；運用系統(tǒng)論方法，把我 國 金融體系狀況、我國金融證券市場發(fā)展、我國的政策法規(guī)、國民意識觀點和社會文化背景等房地產融資的多種因素作為相互制約的 — 個有機整體，進行房地產融資研究。房地產業(yè) 的 資金需求和我國投融資體制的矛盾日益凸顯， 因而 如何拓展我國房地產業(yè) 的 融資渠道，進行房地產 的 金融創(chuàng)新，已經 是擺在全行業(yè)面前亟待解決的重大問題。 第 2 頁 第二節(jié) 國內外研究現(xiàn)狀 一、 國外研究現(xiàn)狀 目前，美國房地產資本市場發(fā)展最成熟 、規(guī)模 最大，對房地產金融的研究最領先。 在實際操作上，普洛斯的成功，開辟了一個新的發(fā)展模式，同時也為我們在產業(yè)基金這條道路上開拓出一條新的渠道。 （二） 推崇 上市、債券、海外融資等方式融資。但是目前的研究仍很籠統(tǒng)，缺乏系統(tǒng)的整合和梳理，對究竟如何設立和運作、與之相應的法律法規(guī)、制度、運作機制、機構等缺乏深入和系統(tǒng)研究。廣義的房地產融資 與 房地產金融的概念相同，指的是籌集、融通和結算資金的所有金融行為； 而 狹義的房地產融資 僅 指其中的一環(huán)，即專指資金融通行為。 而土地又 是稀缺性資源，隨 經濟 的日益 發(fā)展，對土地的需求量不斷增加，房地產的價值會隨之而增大，房產和土地的抵押成為金融機構歡迎的融資條件。 1． 主要融資方式 其一， 留存盈余融資：企業(yè)對稅后利潤進行分配，確定企業(yè)留用的金額，為 投資者的常用增值目標服務。我國涉及房地產相關的企業(yè)貸款主要有以下四種類型：信用貸款 、 擔保貸款、抵 (質 )押貸款 (或稱項目 開發(fā)貸款 )、流動資金貸款。債券的 本質是債務債權關系，債券發(fā)行人為債務人，債券持有人即為債權人。 5． 典當融資 ： 典當是一種以實物為抵押，取得臨時性貸款的融資方式。其主要特點： 第一， 籌資便利； 第二， 籌資成本低； 第三， 限制條件少 。對于國內房地產企業(yè)而言，目前迫切需要做的一件事情就是要主動掌握最新的房地產信托發(fā)展動向，學習國外房地產信托經驗，交流國內房地產信托項目的成敗經驗，并在此基礎上選擇適合我國的房地產信托經營管理模式。通過對已有學術文獻 和真實案例 的梳理和總結，對我國房地產融資提出新見解和獨特的房地產投資信托 (REITS) 、產業(yè)基金 模式選擇分析。 三 、 案例涵蓋了所有地產開發(fā)企業(yè)的都會遇到的融資問題，具有可比性 正因為所選取的案例涵蓋了所有地產開發(fā)企業(yè)的基本業(yè)務類型、產品類型，勢必也會遇到類似的各類融資問題，因此在方案設計、問題分析上也是具有可比性的。 二、市場概況 項目所在區(qū)域市場情況：第一， 區(qū)域經濟總體狀況較好，具備良好的市場購買力 ；第二， 長江三角州地 區(qū)土地供應緊張，土地銷售市場前景較好 ；第三， H 縣 城市化程度較低，市場消化能力有限， J 市對 H 縣的影響力不及上海、杭州等城市對 H 縣的影響 ；第四， 本項目的規(guī)模大，建設周期長，需要以高起點、國際化視野和 20 年以上的前瞻性眼光對本項目進行總體規(guī)劃和定位 ；第五， 首期啟動項目關系 某 圍墾開發(fā)項目的整個 項目開發(fā) 成敗 。該片區(qū)以濕地空間為核心，引入高端度假設施和旅游地產，與原有景區(qū)形成良行的互補和互動。其中需要抓住幾個關鍵點：第一，賣什么，投資者（企業(yè)）能夠提供的是什么；第二，如何運營實施，通過什么樣的什么樣的手段、途徑來達到 收購的目的；第三，買什么，投資者（企業(yè)）通過收購能得到什 第 13 頁 么；第四，利基點分析，投資者（企業(yè)）通過這次收購、運作，最終能得到一個什么樣的結果。 圖 4： A 企業(yè)收購方案示意 圖 （二） 合作方 K 公司提出被收購方案 由上圖可知，合作方 K 公司所提出的方案希望獲得先期支付 4 億元現(xiàn)金，剩余 2 億元以股利分紅的形式一次性支付 （如圖 5 所示） ，一方面可以將股權迅速變現(xiàn)獲利，另一 方面可以降低貨幣貶值風險。 以 B 項目為例， A 公司通過收購 C 公司，在 C 公司名下成立若干拿地殼公司，吸引二級戰(zhàn)略投資進行股權運作，同時通過委托貸款方式利用其融資 。 （二） 項目開發(fā)階段 此階段 項目立項，開發(fā)獲得批準，部分開發(fā)土地可以出讓，會有部分收益， 同時因參與一級土地開發(fā)會獲得部分補助與返點， 但仍不足以支持全部開發(fā)。此階段可以通過溢價方式令早期投資獲得回報，同時也需要引進新的投資者進入使項目最終完成開發(fā)。 確定以上幾點之后，再根據企業(yè)的具體情況來確定融資方式與 融資規(guī)模。 總體融資結構如圖 6 所示。 最佳方案 ： 收購資金分三次支付 。 一般方案 ： 收購資金分三次支付 。 （三） 底線方案 交易對價： A 企業(yè) 出資 6 億收購 K 公司及其全資子公司 C 公司 65％的股權 。 支付時間：通過出讓土地，逐步支付－－股東股利分紅 。 一、 銀行信貸 ： 銀行業(yè)的最主要業(yè)務是信貸，銀行與 客戶的關系是 一種 信貸關系 。房地產信托產品設計可以就房地產企業(yè)運營的實際需求和項目規(guī)劃個性化產品設計，這樣就擴大了市場供需雙方的選擇空間。 因此需要打通境內外融資渠道，同時借助多個金融工具、多種組合創(chuàng)新模式，設計出適合本企業(yè)、本項目的融資模式。 通過財務測算，確定開發(fā)階段所需融資額，選擇合適的融資工具、融資組合，設計科學合理的融資方案。 其次， 與 機構投資人 簽訂相關法律文本，鎖定權益； 開發(fā)企業(yè)可以通過對賭條款的設定，為自己預留出未來 的收益空間。其融資方式主要為應收賬款抵押和應收賬款讓售兩種方式。 第 27 頁 （二）上市發(fā)行股票融資 ： 上市融資是指股份有限公司通過公開發(fā)行股票，并在證券交易所掛牌交易進行融資。 利 ： 第一， 種類和數量多，貸款效率也比較高，各種調查和審查手續(xù)相對固定 ；第二，其融資的彈性較大，可根據企業(yè)經營情況隨時借款，成本低財務杠桿大等； 弊 ： 第一， 還貸壓力較大，貸款審查條件按嚴格 ；第二， 對企業(yè) 的經營狀況財務狀況要求正規(guī)，獲取該種融資需要較好的企業(yè)資信 ， 對于一些中小企業(yè)來說，限于自身實力及不正規(guī)的管理，向銀行獲得貸款比較困難。 （二）應收賬款融資 ：企業(yè)將其應收賬款通過抵押、質押等方式進行的融資。金融機構的閑置資金找到了最好的投資渠道，同時企業(yè)也找到了充足的資金來源，開發(fā)周期縮短獲得提前回報。