【導(dǎo)讀】業(yè)管理與城市經(jīng)濟的發(fā)展和現(xiàn)代化辦公息息相關(guān)，其作用越來越明顯。業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟、社會效益。給使用人創(chuàng)造一個安全、舒。適、文明、整潔的工作環(huán)境。建筑外觀新穎豪氣的商務(wù)辦公大樓。辦公條件好壞對于提高工作效率，加速公司的發(fā)展有著極其重要的作用。注重企業(yè)文化的精神。我們和平物業(yè)管理公司能有機會為江陰寶華集團。提供物業(yè)管理服務(wù)感到無比榮耀，我們將以積極的態(tài)度，負(fù)責(zé)的精神，高度的自覺性，確保做好大樓的物業(yè)管理。我們的管理觀念是：嚴(yán)格認(rèn)真，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，高效及時，規(guī)范管理。爭使你們達(dá)到物業(yè)管理“市優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)。理二級資質(zhì)，隸屬于南京市房產(chǎn)經(jīng)營總公司。公教一村小區(qū)99年被評為南京市優(yōu)秀住宅小區(qū)，2020年被評為江。公司99年被玄武區(qū)政府評為文明單位，被南京市。房產(chǎn)局評為行風(fēng)建設(shè)先進窗口單位。2020—2020年被南京市政府評為發(fā)。國際質(zhì)量認(rèn)證體系。關(guān)鍵設(shè)施、設(shè)備完好率為100%，報修投訴處理率為100%，業(yè)主滿

　　

【正文】 度、值班制度、檢查制度、巡查制度并做好記錄，確保正常供電，萬無一失。 弱電系統(tǒng)，狀態(tài)良好，設(shè)備整潔、標(biāo)識明顯，維修及時率 99%以上， 維修合格率 100%。 建立嚴(yán)格的修繕制度，設(shè)立 12小時報修服務(wù)。 設(shè) 施 管 理 消防監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備可隨時啟用，并制定有突發(fā)性火災(zāi)應(yīng)急方案。 每季度對消防設(shè)備進行測試，須知好記錄，每年針對應(yīng)急方案進行一次消防演習(xí)，平時注意巡查，出現(xiàn)異常情況及時處理。 對供水、蓄水設(shè)備、設(shè)施按規(guī)定清洗、消毒，無二次污染，水質(zhì)定期檢驗合格，排水、排污系統(tǒng)通暢，無堵塞漫溢現(xiàn)象。 建立嚴(yán)格的供水、蓄水設(shè)備、設(shè)施清洗、消毒制度，嚴(yán)格按規(guī)定每年至少清洗一次、消毒一次，對水質(zhì)送驗；落實責(zé)任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度， 做好記錄，確保排水、排污暢通。 照明系統(tǒng)外觀整潔，無缺損、松落，光源完好率，維修及時率達(dá)100%。 建立嚴(yán)格巡查制度，采購合格產(chǎn)品，及時更換已損壞的照明燈具，并做好記錄。 交 車 通 輛 道 管 路 理 道路暢通，路面、路牙完好，有交通標(biāo)志。 設(shè)立檢查人，定期對路面、路牙進行修補，保證交通標(biāo)志醒目、整潔。 機動車、非機動車分區(qū)有序停放，無亂停、亂放現(xiàn)象。 根據(jù)不同車型按區(qū)域進行停放，確保無亂停、亂放現(xiàn)象。 安 全 護 衛(wèi) 管 理 垃圾袋裝 化，日產(chǎn)日清，保證室外公共場地?zé)o紙屑、煙頭等雜物。 保潔做到定人、定時、定責(zé)任，嚴(yán)格檢查考核制度，確保辦公區(qū)域和室外停車場環(huán)境清潔、整潔。 大樓區(qū)域?qū)嵭?24 小時安全護衛(wèi)、人防、機防、監(jiān)控、巡視值班相配合。 落實責(zé)任人，合理安排人員，制定嚴(yán)格的規(guī)章制度，明確責(zé)任，確保辦公樓安全。 安全護衛(wèi)人員，著裝整齊，標(biāo)志明顯，熟悉環(huán)境，文明護衛(wèi)。 制定嚴(yán)格崗位、工作規(guī)范，禮貌接待來訪辦事人員，并不斷加強培訓(xùn)。 管理處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施制度，應(yīng)急安全處理措施。 制定嚴(yán)格的安全防范措施，并制定盜竊應(yīng)急處理措施。 建 筑 管 理 大樓外觀完好、整潔，無礙市容和觀瞻現(xiàn)象。 落實責(zé)任人，實行巡邏制度，確保外觀完好、整潔。 大樓建筑完好率在 99%以上。 建立嚴(yán)格的維修保養(yǎng)制度，按計劃養(yǎng)護、建檔記錄，確保辦公樓建筑完好。 大樓零修、急修及時率 100%以上，維修合格率 99%。 建立嚴(yán)格的修繕制度，設(shè)立 24小時報修，及時完成報修項目，并建檔記錄。 四、交通暢通，車輛管理 出入口暢通，路面路牙完好有交通標(biāo)志 ； 停車管理完善，車輛停放有序、無亂停亂放現(xiàn)象。 第六章 管理規(guī)章制度 根據(jù)世貿(mào)大樓的運作和管理要求我們在擬制《公共制度》、《行政管理制度》、《崗位職責(zé)》、《運行制度》時，力爭做到量化、細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化，使各項規(guī)章制度具有操作性，實用性既抓住主要環(huán)節(jié)，又不放過細(xì)節(jié)，充分展示“管家”周密、細(xì)致、規(guī)范的服務(wù)特色，滿足業(yè)主的物質(zhì)和精神需求。詳細(xì)內(nèi)容請見公司相關(guān)的物業(yè)管理文件。 第七章 物業(yè)管理服務(wù)費測算 第一節(jié) 運行操作 大樓管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)日常費用收支，南京和平物業(yè)管理公司由專職會計對大樓管理處進 行帳務(wù)處理。 建立規(guī)范透明的財務(wù)體系 1) 制定切實可行的財務(wù)制度，并嚴(yán)格執(zhí)行； 2) 南京和平物業(yè)管理公司對管理處財務(wù)工作定期進行審計； 3) 管理處經(jīng)理分管財務(wù)工作，經(jīng)費使用支出報告公司領(lǐng)導(dǎo)后方可使用； 4) 管理處定期向業(yè)主公布收支帳目接受質(zhì)詢和監(jiān)督。 財務(wù)管理的職能 為業(yè)主省錢是南京和平物業(yè)管理公司的職責(zé)，一是在觀念上樹立“處處為業(yè)主著想，為業(yè)主節(jié)約每一分錢”的思想。二是充分發(fā)揮財務(wù)在成本管理和控制方面的職能，加強計劃、統(tǒng)計、成本考核，減少各種不必要的開支，避免浪費，在保證服務(wù)質(zhì)量的同時降低 管理成本。 第二節(jié) 費用測算 在物業(yè)管理收費上，我們站在業(yè)主的立場上去考慮問題，始終堅持“經(jīng)濟、合理、節(jié)約”的原則。本著“雙贏”的目標(biāo)，在收入方面，我們按商定的價格和《南京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行收費。 支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅持“量入為出，合理使用”的原則，采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本，提高服務(wù)質(zhì)量的同時，確保資金合理使用，實現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費條件下的高效運行。 物 質(zhì) 裝 備 項 目 數(shù) 量 費用（元） 備 注 辦公桌椅 2 套 1000 電話 1 部 300 電腦 1 臺 5000 文件柜 2 組 1000 消毒液 100 瓶 500 潔廁靈 100 瓶 500 卷紙 2020 卷 2800 垃圾袋（大） 2020 個 1000 衛(wèi)生刷 10 把 60 垃圾桶 10 個 500 微波爐 一臺 350 警棍 2 根 100 電警棍 2 根 600 滅火器 16 瓶 2080 合計 15790 日常物業(yè)管理費支出預(yù)算（第一種測算） 類 別 項 目 名 稱 支 出 計 算 式 金 額 行 政 管 理 費 1 經(jīng) 理 1 人 1500 元 /人 .月 1 人 12 月 18000 元 保安員 6 人 540 元 /人月 6 人 12 月 38880 元 車管員 2 人 540 元 /人月 2 人 12 月 12960 元 維修工 3 人 700 元 /人月 3 人 12 月 25200 元 保潔員 3 人 540 元 /人月 3 人 12 月 19440 元 2 福利基金 114480 元 14% 元 3 工會經(jīng)費 114480 元 2% 元 4 教育經(jīng)費 114480 元 % 元 5 醫(yī)療養(yǎng)老保險 114480 元 23% 元 6 服裝費 7 人 300 元 /人247。 3 年 700 元 7 通訊費 100 元 /月 12 月 1200 元 8 辦公用品設(shè)備維護費 綜合測算 1200 元 9 電梯維保、年檢費 5000 元 /臺年 3 部 15000 元 用 10 其它設(shè)備日常維保 綜合測算 3000 元 11 保潔日常零星損耗 綜合測算 1500 元 12 人員交通費 15 人 50 元 12 月 9000 元 13 稅金 % 元 14 管理傭金 收入的 6% 元 總 計 . 元 注： 以上費用不含大樓植物租擺和外墻清洗。 以上費用不含城鎮(zhèn)垃圾處理費， 城鎮(zhèn)垃圾處理費根據(jù)與街道或者保潔公司商談后由江陰寶華 集團 支付，物業(yè) 公司可代 辦。 群樓的日常水電費分?jǐn)偛糠郑ㄈ绻盟卯a(chǎn)生的水損耗等）未含在上述的日常物業(yè)管理費用支出中。 由江陰寶華集團提供物業(yè)管理辦公室一間、保安值班室一間 、保結(jié)用房（倉庫）一間。 物質(zhì)裝備費用根據(jù)情況另議。 以上人員費用不含監(jiān)控人員的工資費用。 物業(yè)管理日常支出為 元 /年。 以上測算費用為基本服務(wù)，不含其它樓層內(nèi)，及室內(nèi)服務(wù)。 日常物業(yè)管理費支出預(yù)算（第二種測算） 類 別 項 目 名 稱 支 出 計 算 式 金 額 行 政 管 理 費 1 經(jīng) 理 1 人 1500 元 /人 .月 1 人 12 月 18000 元 保安員 6 人 540 元 /人月 6 人 12 月 38880 元 車管員 2 人 540 元 /人月 2 人 12 月 12960 元 維修工 3 人 700 元 /人月 3 人 12 月 25200 元 樓層接待 6 人 600 元 /人月 6 人 12 月 43200 元 保潔員 5 人 540 元 /人月 5 人 12 月 32400 元 2 福利基金 170640 元 14% 元 3 工會經(jīng)費 170640 元 2% 元 4 教育經(jīng)費 170640 元 % 元 5 醫(yī)療養(yǎng)老保險 170640 元 23% 元 6 服裝費 7 人 300 元 /人247。 3 年 700 元 7 通訊費 100 元 /月 12 月 1200 元 8 辦公用品設(shè)備維護費 綜合測算 1200 元 用 9 電梯維保、年檢費 5000 元 /臺年 3 部 15000 元 10 其它設(shè)備日常維保 綜合測算 3000 元 11 保潔日常零星損耗 綜合測算 1500 元 12 人員交通費 23 人 50 元 12 月 13800 元 13 稅金 % 元 14 管理傭金 收入的 6% 元 總 計 元 注： 以上費用不含大樓植物租擺和外墻清洗。 2 、以上費用不含城鎮(zhèn)垃圾處理費， 城鎮(zhèn)垃圾處理費根據(jù)與街道或者保潔公司商談后由江陰寶華集團 支付，物業(yè) 公司可代 辦。 群樓的日常水電費分?jǐn)偛糠郑ㄈ绻盟卯a(chǎn)生的水損耗等）未含在上述的日常物業(yè)管理費用支出中。 由江陰寶華集團提供物業(yè)管理辦公室一間、保安值班室一間、保結(jié)用房（倉庫）一間。 物質(zhì)裝備費用根 據(jù)情況另議。 以上人員費用不含監(jiān)控人員的工作費用。 物業(yè)管理日常支出為 元 /年。 以上測算費用 含其它樓層內(nèi)的來人引導(dǎo)、接待，廁所的清掃及其它服務(wù)。 測算結(jié)果表明，世貿(mào)大樓管理處入住后，公司經(jīng)營微利?？紤]到社會化服務(wù)的影響力，大樓群樓部分通過我們的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，塑造了品牌，社會效應(yīng)是明顯的，對公司今后的業(yè)務(wù)拓展將起到十分積極作用。同時，公司也將發(fā)展多元化服務(wù)，如開展廣告業(yè)務(wù)，花木租擺等。盡可能進行一些可持續(xù)經(jīng)營的項目，增加經(jīng)濟效益，保證物業(yè) 管理工作的良性循環(huán)持續(xù)發(fā)展。本企劃書經(jīng)實地考察后編制，由于時間較緊，不足之處敬請指正。