【正文】 同時，公司也將發(fā)展多元化服務(wù)，如開展廣告業(yè)務(wù)，花木租擺等。 群樓的日常水電費分攤部分（如公用水泵產(chǎn)生的水損耗等）未含在上述的日常物業(yè)管理費用支出中。月 6 人 12 月 38880 元 車管員 2 人 540 元 /人 以上費用不含城鎮(zhèn)垃圾處理費， 城鎮(zhèn)垃圾處理費根據(jù)與街道或者保潔公司商談后由江陰寶華 集團 支付，物業(yè) 公司可代 辦。 支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅持“量入為出，合理使用”的原則，采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本，提高服務(wù)質(zhì)量的同時，確保資金合理使用，實現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費條件下的高效運行。 第六章 管理規(guī)章制度 根據(jù)世貿(mào)大樓的運作和管理要求我們在擬制《公共制度》、《行政管理制度》、《崗位職責(zé)》、《運行制度》時，力爭做到量化、細化、標(biāo)準(zhǔn)化，使各項規(guī)章制度具有操作性，實用性既抓住主要環(huán)節(jié)，又不放過細節(jié)，充分展示“管家”周密、細致、規(guī)范的服務(wù)特色，滿足業(yè)主的物質(zhì)和精神需求。 制定嚴(yán)格的安全防范措施，并制定盜竊應(yīng)急處理措施。 根據(jù)不同車型按區(qū)域進行停放，確保無亂停、亂放現(xiàn)象。 每季度對消防設(shè)備進行測試，須知好記錄，每年針對應(yīng)急方案進行一次消防演習(xí)，平時注意巡查，出現(xiàn)異常情況及時處理。 二、大樓設(shè)備設(shè)施管理 所有設(shè)備設(shè)施、圖紙資料檔案齊全、管理完善、交接手續(xù)齊備； 設(shè)施設(shè)備完好率 100%，運行正常，設(shè)備管理、保養(yǎng)檢修制度完備； 配電房嚴(yán)格按國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范管理； 消防監(jiān)控控制中心及消防系統(tǒng)設(shè)備可隨時啟用，并制定有 突發(fā)性火災(zāi)應(yīng)急方案，緊急疏散指示明顯道路暢通。 ㈥監(jiān)控值班員崗位職責(zé) 負責(zé)監(jiān)控系統(tǒng)的檢測、運行操作。 ㈤車管員崗位職責(zé) 熟悉本崗位任務(wù)和工作程序，接受管理處經(jīng)理及學(xué)校相關(guān)部門的督察。 嚴(yán)格自身勞動紀(jì)律文明執(zhí)法，認真履行工作職責(zé)，因工作責(zé)任心不強，給公司聲譽造成不良影響者，視情節(jié)按照相關(guān)條例，予以嚴(yán)肅處理。 ㈢門崗護衛(wèi)崗位職責(zé) 加強學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)能力和技術(shù)水平，提高服務(wù)質(zhì)量。 負責(zé)轄區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)消防工作的安排、落實?！? “多謝您的合作 !” 各部門崗位職責(zé) ㈠ 安全保衛(wèi)部崗位職責(zé) 建立健全各項安全保衛(wèi)制度，并督促、檢查各項制度落實情況。 行為舉止 上崗時舉止應(yīng)文明、大方。 觀察現(xiàn)場附近的電擎，如有浸水應(yīng)立即切斷電源，以防水浸 漏電傷人。 b) 糾正違章時，要使用禮貌規(guī)范的服務(wù)用語，做到以理服人。 執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑人員的處理預(yù)案 安全護衛(wèi)執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)加強對該人的監(jiān)督，一旦發(fā)現(xiàn) 有可疑行動，立即制止。 斗毆事件處理預(yù)案 執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)、接到舉報管理區(qū)域內(nèi)的爭吵、斗毆的現(xiàn)象時要及時趕赴現(xiàn)場加以制止。 巡邏人員及靠近發(fā)案現(xiàn)場的護衛(wèi)聽到呼叫后，立即趕到現(xiàn)場 支援，犯罪分子擒獲后，由物業(yè)管理處送公安部門處理。 管理處經(jīng)理工作程序 a) 趕赴火災(zāi)現(xiàn)場參與火災(zāi)撲救及組織人員疏散、搶運物品。 c) 若火 情有漫延趨勢，立即報告管理處經(jīng)理，請求支援，同時參 與撲救。 ㈦施工管理規(guī)程 施工單位在進場前到物管處辦理登記備案手續(xù)，辦理相關(guān)人員、車輛出入證。 遇真實報警時控制室人員應(yīng)立即通知管理處經(jīng)理及業(yè)主相關(guān)部 門人員到現(xiàn)場處理，并時刻監(jiān)控管理區(qū)域內(nèi)的各部位呼叫，組織協(xié)調(diào)各方面的配合。 車輛安全管理員值班期間發(fā)現(xiàn)可疑人員，立即報告上級主管， 并注意其事態(tài)發(fā)展，交接班時叮囑接班人注意，并記錄在交接登記薄上，同時將其它需要注意的事 項記錄在登記薄上以備查。 載有易燃、易爆危險品車輛、大噸位載重車輛及出租汽車禁止進入。 配備滅火器，物管處配有滅火器材分布圖。 車管員：引導(dǎo)進入?yún)^(qū)域的機動車輛有序停放和指導(dǎo)自行車有序停放。 安全護衛(wèi)部分管理運行方案 世貿(mào)大樓群樓的安全保衛(wèi)實施全天候封閉式管理，安全護衛(wèi)員 24小時值班。 玻璃門、窗、鏡面清潔作業(yè)程序 一、先用鏟刀鏟除玻璃邊緣上的污垢。 存放容器要按垃圾的產(chǎn)生量放置在 各個場所。 (6)垃圾桶的清倒、抹凈。 (2)保潔主管每月初匯總上月《保潔質(zhì)量巡視記錄表》提交管理處經(jīng)理閱批。 保潔員負責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的保潔工作。 (4)愛護清潔工具，注意保養(yǎng)，不得用損壞的工具擦洗玻璃。 (2)保持地面無灰塵、無垃圾。 (5)衛(wèi)生用品保證齊全，無破損。 2)按順序擦拭面盆、水龍頭、臺面、鏡面。 (2)走道四角及蹋腳板保持于凈，無垃圾。 4)定時更換地毯，必要時可增加更換次數(shù)。 扶梯 1)用拖把把扶梯擦干凈，若拖把拖不到，要用揩布擦干凈。物業(yè)管理清潔保障運作規(guī)范 衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) 1)保持地面大理石無腳印、無污漬、無煙蒂、無痰跡、無垃圾。 三、大樓管理處用戶報修、投訴處理流程 來訪、電話、報修投訴； 接待人員接待，填用戶報修、投訴記錄表；（對責(zé)任人開不合格項報告） 接待人員傳達給相關(guān)部門責(zé)任人進行處理； 責(zé)任人處理報修、投訴，完畢后將處理情況反饋給經(jīng)理； 經(jīng)理進行回訪，填寫回訪記錄表； 整理匯總所有報修，投訴、回訪記錄，做好分析統(tǒng)計； 對投訴采取糾正措施，并跟蹤驗證 。 . 收費管理檔案 A．月收入明細表及匯總表； 合同。南京和平物業(yè)有一套完整的檔案管理方案和管理制度，采用電腦存儲、原始檔案入庫保存并用的方式，將檔案資料按不同性質(zhì)、類別、編號、造冊、分柜保管，以便日常管理中查找調(diào)用。由于領(lǐng)導(dǎo)高度重視，多年來公司已培養(yǎng)出一大批德才兼?zhèn)洌瑥?fù)合型的物業(yè)管理干部，分布在各個重要崗位上，并儲備了一批管理干部和技術(shù)骨干隊伍，對順利完成公司管理目標(biāo)起到重要的保證作用，這也是和平物業(yè)最大的人才優(yōu)勢所在。每年的考核成績都要作為職務(wù)晉升和獎勵的重要依據(jù)。對可能出現(xiàn)的突發(fā)事件，如火警、斷電、匪警等，都制定了應(yīng)急處理預(yù)案。 總的要求是物業(yè)管理運作要精心組織，規(guī)范管理；安全護衛(wèi)，萬無一失；設(shè)備設(shè)施，精心養(yǎng)護；保潔綠化，環(huán)境優(yōu)美；狠抓長效，突出重點；提高物業(yè)管理水平和管理質(zhì)量。 B、南京和平物業(yè)管理公司與大樓管理處是隸屬關(guān)系，管理處接受南京和平物業(yè) 管理公司的領(lǐng)導(dǎo)及監(jiān)督檢查，南京和平物業(yè)管理公司指導(dǎo)和協(xié)助管理處做好大樓管理工作。這就要求我們的管理和服務(wù)必須從高起點、高標(biāo)準(zhǔn)做起。 作為物業(yè)管理企業(yè)，我們關(guān)注大樓不僅僅是大樓較好的內(nèi)外部環(huán)境，更重要的是為物業(yè)管理公司如何管理好這樣一座辦公大樓提出了全新課題。 2020 年為提升公司管理水平導(dǎo)入 ISO9001∶ 2020國際質(zhì)量認證體系。 南京和平物業(yè)管理公司情況介紹 南京和平物業(yè)管理公司是從事物業(yè)管理的專業(yè)企業(yè)，具有物業(yè)管 理二級資質(zhì)，隸屬于南京市房產(chǎn)經(jīng)營總公司。物業(yè)管理的特性是服務(wù)經(jīng)營，對物業(yè)這種特殊商品提供服務(wù)及勞務(wù)，并運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)濟手段管理物業(yè)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟、社會效益。我們和平物業(yè)管理公司能有機會為江陰寶華集團提供物業(yè)管理服務(wù)感到無比榮耀，我們將以積極的態(tài)度，負責(zé)的精神，高度的自覺性，確保做好大樓的物業(yè)管理。公教一村小區(qū) 99 年被評為南京市優(yōu)秀住宅小區(qū)， 2020 年被評為江蘇省優(yōu)秀住宅小區(qū)。維修合格率 99%。 一、項目管理的特點和要求 服務(wù)高層次，管理高標(biāo)準(zhǔn) 南京是省會城市，城市的發(fā)展、建設(shè)使得高 層建筑辦公大樓一幢幢拔地而起，物業(yè)管理服務(wù)隨之而生。 第二節(jié) 管理體系和人員配備 管理體系 大樓的物業(yè)管理實行南京和平物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)下的世貿(mào)大樓管理處管理體系，我們將充分利用自身的人才、技術(shù)、管理和資源優(yōu)勢吸收先進的物業(yè)管理模式，結(jié)合特點，制定大樓管理方案。在物業(yè)管理實際運行中，人力成本一般占到管理費總支出的 70%，為了節(jié)約管理成 本，我們按照精干、高效實用的原則配備人員到各崗位，并要求在崗人員一專多能。環(huán)境保潔工作按規(guī)定工作程序執(zhí)行，定崗定人，循環(huán)巡查，保持環(huán)境的優(yōu)美整潔統(tǒng)一。并在一體化的管理中采用高素質(zhì)的管理隊伍。 三 安全護衛(wèi)管理 1． 大樓的整體護衛(wèi)； 2．車輛的管理； 3．郵件收發(fā)。 內(nèi)部組織培訓(xùn)：由公司辦公室，物業(yè)科、勞資科根據(jù)人員、技術(shù)、崗位、工種的需求，制定出共同科目的全員培訓(xùn)計劃。 維修服務(wù) A．維 修服務(wù)登記表； 。 抄水、電、氣表底數(shù)，輸入備案。 業(yè)主工作期間對公共區(qū)域進行流動保潔。 (3)用揩布擦灰，依次從左到右，由上到下。 電梯及電梯廳 1)每日夜間對電梯廳及電梯內(nèi)的墻面和地面進行全面的擦拭清掃如梯門、轎箱四壁、梯內(nèi)鏡面、天花板、照明燈具以及對地毯吸塵等。 5)保持室外場地的各類標(biāo)牌、欄桿、墻面、燈座的清潔。 (7)保持電梯梯門光潔、明亮，轎箱及四壁地面干凈、整潔。 (2)墻面四角保持干燥、無蛛網(wǎng)，地面無腳印、無雜物。 (4)經(jīng)常查看車庫內(nèi)的衛(wèi)生情 況．不允許在車庫堆放物品及垃圾。 (4)不銹鋼應(yīng)用絨布揩，并用不銹鋼光亮劑定期上光。 在非要使用藥水才能保潔的情況下，一定要使用中性藥水，要無腐蝕、無酸堿等。 保潔員按衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)要求和《保潔綠化工作手冊》規(guī)定進行保潔工作。 (3)抹凈各種家具擺設(shè)以及裝飾物。 4)大廳公用部位的清潔，應(yīng)先清潔洗手間，安放衛(wèi)生紙，再清理其他部位。 要注意安全，不能將紙盒箱從上往下扔。 六、用無絨毛巾抹去玻璃框上的水珠。 二、人員分布及工作范圍 門崗護衛(wèi)：門衛(wèi)室 24 小時值班，負責(zé)人員、車輛進出大門，信件收發(fā)、來訪人員登記及大門口區(qū)域安全保衛(wèi)工作。 請注意加強防火宣傳意識，自覺保護各種消防設(shè)施、設(shè)備。 自行車進入物業(yè)區(qū)域后不得騎行，請統(tǒng)一推行到指定區(qū)域停放。 車管員必須認真執(zhí)行停車場管理規(guī)定，禮貌待人，熱情服務(wù)， 保證車輛安全，維護好車輛的停放秩序。 隨時檢查各類信號是否正常，并作記錄。 快件、特快專遞、郵件通知單等，需給郵局辦理簽收的郵件，安全護衛(wèi)認真填寫《掛號信件登記表》及時通知各處室，并讓收件人簽字。 ㈧應(yīng)急處理預(yù)案 為確保在發(fā)生應(yīng)急事件和異常情況能迅速、正確、果斷得到處理，保護業(yè)主的人身及財產(chǎn)的安全，特制定以下預(yù)案。 b) 用組織人員疏散。 b) 禁止人員及車輛的進入管理區(qū)域內(nèi)（除消防隊員、消防車），并確保消防車道的暢通。交由公安機關(guān)處理，切不可將護衛(wèi)人員或其他人員的指紋等痕跡留在物品上。 在制止?fàn)幊?、斗毆雙方時，切記不能動粗，不允許惡言相向。 b) 發(fā)生糾紛，要沉著冷 靜，注意掌握政策和工作原則。 在未關(guān)閉電源之前 切不可用人體接觸觸電人，應(yīng)用絕緣的東西 把線頭或人拉開。 著裝應(yīng)干凈整齊。 不得哼歌曲、吹口哨，不得隨地吐痰，亂丟雜物。 負責(zé)對發(fā)生在管理區(qū)域周邊有業(yè)主參與的各類安全事