【正文】 同時(shí)，公司也將發(fā)展多元化服務(wù)，如開(kāi)展廣告業(yè)務(wù)，花木租擺等。 群樓的日常水電費(fèi)分?jǐn)偛糠郑ㄈ绻盟卯a(chǎn)生的水損耗等）未含在上述的日常物業(yè)管理費(fèi)用支出中。月 6 人 12 月 38880 元 車管員 2 人 540 元 /人 以上費(fèi)用不含城鎮(zhèn)垃圾處理費(fèi)， 城鎮(zhèn)垃圾處理費(fèi)根據(jù)與街道或者保潔公司商談后由江陰寶華 集團(tuán) 支付，物業(yè) 公司可代 辦。 支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅(jiān)持“量入為出，合理使用”的原則，采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本，提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，確保資金合理使用，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下的高效運(yùn)行。 第六章 管理規(guī)章制度 根據(jù)世貿(mào)大樓的運(yùn)作和管理要求我們?cè)跀M制《公共制度》、《行政管理制度》、《崗位職責(zé)》、《運(yùn)行制度》時(shí)，力爭(zhēng)做到量化、細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化，使各項(xiàng)規(guī)章制度具有操作性，實(shí)用性既抓住主要環(huán)節(jié)，又不放過(guò)細(xì)節(jié)，充分展示“管家”周密、細(xì)致、規(guī)范的服務(wù)特色，滿足業(yè)主的物質(zhì)和精神需求。 制定嚴(yán)格的安全防范措施，并制定盜竊應(yīng)急處理措施。 根據(jù)不同車型按區(qū)域進(jìn)行停放，確保無(wú)亂停、亂放現(xiàn)象。 每季度對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行測(cè)試，須知好記錄，每年針對(duì)應(yīng)急方案進(jìn)行一次消防演習(xí)，平時(shí)注意巡查，出現(xiàn)異常情況及時(shí)處理。 二、大樓設(shè)備設(shè)施管理 所有設(shè)備設(shè)施、圖紙資料檔案齊全、管理完善、交接手續(xù)齊備； 設(shè)施設(shè)備完好率 100%，運(yùn)行正常，設(shè)備管理、保養(yǎng)檢修制度完備； 配電房嚴(yán)格按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范管理； 消防監(jiān)控控制中心及消防系統(tǒng)設(shè)備可隨時(shí)啟用，并制定有 突發(fā)性火災(zāi)應(yīng)急方案，緊急疏散指示明顯道路暢通。 ㈥監(jiān)控值班員崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)監(jiān)控系統(tǒng)的檢測(cè)、運(yùn)行操作。 ㈤車管員崗位職責(zé) 熟悉本崗位任務(wù)和工作程序，接受管理處經(jīng)理及學(xué)校相關(guān)部門的督察。 嚴(yán)格自身勞動(dòng)紀(jì)律文明執(zhí)法，認(rèn)真履行工作職責(zé)，因工作責(zé)任心不強(qiáng)，給公司聲譽(yù)造成不良影響者，視情節(jié)按照相關(guān)條例，予以嚴(yán)肅處理。 ㈢門崗護(hù)衛(wèi)崗位職責(zé) 加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)能力和技術(shù)水平，提高服務(wù)質(zhì)量。 負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)消防工作的安排、落實(shí)?！? “多謝您的合作 !” 各部門崗位職責(zé) ㈠ 安全保衛(wèi)部崗位職責(zé) 建立健全各項(xiàng)安全保衛(wèi)制度，并督促、檢查各項(xiàng)制度落實(shí)情況。 行為舉止 上崗時(shí)舉止應(yīng)文明、大方。 觀察現(xiàn)場(chǎng)附近的電擎，如有浸水應(yīng)立即切斷電源，以防水浸 漏電傷人。 b) 糾正違章時(shí)，要使用禮貌規(guī)范的服務(wù)用語(yǔ)，做到以理服人。 執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑人員的處理預(yù)案 安全護(hù)衛(wèi)執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)該人的監(jiān)督，一旦發(fā)現(xiàn) 有可疑行動(dòng)，立即制止。 斗毆事件處理預(yù)案 執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)、接到舉報(bào)管理區(qū)域內(nèi)的爭(zhēng)吵、斗毆的現(xiàn)象時(shí)要及時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng)加以制止。 巡邏人員及靠近發(fā)案現(xiàn)場(chǎng)的護(hù)衛(wèi)聽(tīng)到呼叫后，立即趕到現(xiàn)場(chǎng) 支援，犯罪分子擒獲后，由物業(yè)管理處送公安部門處理。 管理處經(jīng)理工作程序 a) 趕赴火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)參與火災(zāi)撲救及組織人員疏散、搶運(yùn)物品。 c) 若火 情有漫延趨勢(shì)，立即報(bào)告管理處經(jīng)理，請(qǐng)求支援，同時(shí)參 與撲救。 ㈦施工管理規(guī)程 施工單位在進(jìn)場(chǎng)前到物管處辦理登記備案手續(xù)，辦理相關(guān)人員、車輛出入證。 遇真實(shí)報(bào)警時(shí)控制室人員應(yīng)立即通知管理處經(jīng)理及業(yè)主相關(guān)部 門人員到現(xiàn)場(chǎng)處理，并時(shí)刻監(jiān)控管理區(qū)域內(nèi)的各部位呼叫，組織協(xié)調(diào)各方面的配合。 車輛安全管理員值班期間發(fā)現(xiàn)可疑人員，立即報(bào)告上級(jí)主管， 并注意其事態(tài)發(fā)展，交接班時(shí)叮囑接班人注意，并記錄在交接登記薄上，同時(shí)將其它需要注意的事 項(xiàng)記錄在登記薄上以備查。 載有易燃、易爆危險(xiǎn)品車輛、大噸位載重車輛及出租汽車禁止進(jìn)入。 配備滅火器，物管處配有滅火器材分布圖。 車管員：引導(dǎo)進(jìn)入?yún)^(qū)域的機(jī)動(dòng)車輛有序停放和指導(dǎo)自行車有序停放。 安全護(hù)衛(wèi)部分管理運(yùn)行方案 世貿(mào)大樓群樓的安全保衛(wèi)實(shí)施全天候封閉式管理，安全護(hù)衛(wèi)員 24小時(shí)值班。 玻璃門、窗、鏡面清潔作業(yè)程序 一、先用鏟刀鏟除玻璃邊緣上的污垢。 存放容器要按垃圾的產(chǎn)生量放置在 各個(gè)場(chǎng)所。 (6)垃圾桶的清倒、抹凈。 (2)保潔主管每月初匯總上月《保潔質(zhì)量巡視記錄表》提交管理處經(jīng)理閱批。 保潔員負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的保潔工作。 (4)愛(ài)護(hù)清潔工具，注意保養(yǎng)，不得用損壞的工具擦洗玻璃。 (2)保持地面無(wú)灰塵、無(wú)垃圾。 (5)衛(wèi)生用品保證齊全，無(wú)破損。 2)按順序擦拭面盆、水龍頭、臺(tái)面、鏡面。 (2)走道四角及蹋腳板保持于凈，無(wú)垃圾。 4)定時(shí)更換地毯，必要時(shí)可增加更換次數(shù)。 扶梯 1)用拖把把扶梯擦干凈，若拖把拖不到，要用揩布擦干凈。物業(yè)管理清潔保障運(yùn)作規(guī)范 衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) 1)保持地面大理石無(wú)腳印、無(wú)污漬、無(wú)煙蒂、無(wú)痰跡、無(wú)垃圾。 三、大樓管理處用戶報(bào)修、投訴處理流程 來(lái)訪、電話、報(bào)修投訴； 接待人員接待，填用戶報(bào)修、投訴記錄表；（對(duì)責(zé)任人開(kāi)不合格項(xiàng)報(bào)告） 接待人員傳達(dá)給相關(guān)部門責(zé)任人進(jìn)行處理； 責(zé)任人處理報(bào)修、投訴，完畢后將處理情況反饋給經(jīng)理； 經(jīng)理進(jìn)行回訪，填寫回訪記錄表； 整理匯總所有報(bào)修，投訴、回訪記錄，做好分析統(tǒng)計(jì)； 對(duì)投訴采取糾正措施，并跟蹤驗(yàn)證 。 . 收費(fèi)管理檔案 A．月收入明細(xì)表及匯總表； 合同。南京和平物業(yè)有一套完整的檔案管理方案和管理制度，采用電腦存儲(chǔ)、原始檔案入庫(kù)保存并用的方式，將檔案資料按不同性質(zhì)、類別、編號(hào)、造冊(cè)、分柜保管，以便日常管理中查找調(diào)用。由于領(lǐng)導(dǎo)高度重視，多年來(lái)公司已培養(yǎng)出一大批德才兼?zhèn)?，?fù)合型的物業(yè)管理干部，分布在各個(gè)重要崗位上，并儲(chǔ)備了一批管理干部和技術(shù)骨干隊(duì)伍，對(duì)順利完成公司管理目標(biāo)起到重要的保證作用，這也是和平物業(yè)最大的人才優(yōu)勢(shì)所在。每年的考核成績(jī)都要作為職務(wù)晉升和獎(jiǎng)勵(lì)的重要依據(jù)。對(duì)可能出現(xiàn)的突發(fā)事件，如火警、斷電、匪警等，都制定了應(yīng)急處理預(yù)案。 總的要求是物業(yè)管理運(yùn)作要精心組織，規(guī)范管理；安全護(hù)衛(wèi)，萬(wàn)無(wú)一失；設(shè)備設(shè)施，精心養(yǎng)護(hù)；保潔綠化，環(huán)境優(yōu)美；狠抓長(zhǎng)效，突出重點(diǎn)；提高物業(yè)管理水平和管理質(zhì)量。 B、南京和平物業(yè)管理公司與大樓管理處是隸屬關(guān)系，管理處接受南京和平物業(yè) 管理公司的領(lǐng)導(dǎo)及監(jiān)督檢查，南京和平物業(yè)管理公司指導(dǎo)和協(xié)助管理處做好大樓管理工作。這就要求我們的管理和服務(wù)必須從高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)做起。 作為物業(yè)管理企業(yè)，我們關(guān)注大樓不僅僅是大樓較好的內(nèi)外部環(huán)境，更重要的是為物業(yè)管理公司如何管理好這樣一座辦公大樓提出了全新課題。 2020 年為提升公司管理水平導(dǎo)入 ISO9001∶ 2020國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證體系。 南京和平物業(yè)管理公司情況介紹 南京和平物業(yè)管理公司是從事物業(yè)管理的專業(yè)企業(yè)，具有物業(yè)管 理二級(jí)資質(zhì)，隸屬于南京市房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)總公司。物業(yè)管理的特性是服務(wù)經(jīng)營(yíng)，對(duì)物業(yè)這種特殊商品提供服務(wù)及勞務(wù)，并運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益。我們和平物業(yè)管理公司能有機(jī)會(huì)為江陰寶華集團(tuán)提供物業(yè)管理服務(wù)感到無(wú)比榮耀，我們將以積極的態(tài)度，負(fù)責(zé)的精神，高度的自覺(jué)性，確保做好大樓的物業(yè)管理。公教一村小區(qū) 99 年被評(píng)為南京市優(yōu)秀住宅小區(qū)， 2020 年被評(píng)為江蘇省優(yōu)秀住宅小區(qū)。維修合格率 99%。 一、項(xiàng)目管理的特點(diǎn)和要求 服務(wù)高層次，管理高標(biāo)準(zhǔn) 南京是省會(huì)城市，城市的發(fā)展、建設(shè)使得高 層建筑辦公大樓一幢幢拔地而起，物業(yè)管理服務(wù)隨之而生。 第二節(jié) 管理體系和人員配備 管理體系 大樓的物業(yè)管理實(shí)行南京和平物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)下的世貿(mào)大樓管理處管理體系，我們將充分利用自身的人才、技術(shù)、管理和資源優(yōu)勢(shì)吸收先進(jìn)的物業(yè)管理模式，結(jié)合特點(diǎn)，制定大樓管理方案。在物業(yè)管理實(shí)際運(yùn)行中，人力成本一般占到管理費(fèi)總支出的 70%，為了節(jié)約管理成 本，我們按照精干、高效實(shí)用的原則配備人員到各崗位，并要求在崗人員一專多能。環(huán)境保潔工作按規(guī)定工作程序執(zhí)行，定崗定人，循環(huán)巡查，保持環(huán)境的優(yōu)美整潔統(tǒng)一。并在一體化的管理中采用高素質(zhì)的管理隊(duì)伍。 三 安全護(hù)衛(wèi)管理 1． 大樓的整體護(hù)衛(wèi)； 2．車輛的管理； 3．郵件收發(fā)。 內(nèi)部組織培訓(xùn)：由公司辦公室，物業(yè)科、勞資科根據(jù)人員、技術(shù)、崗位、工種的需求，制定出共同科目的全員培訓(xùn)計(jì)劃。 維修服務(wù) A．維 修服務(wù)登記表； 。 抄水、電、氣表底數(shù)，輸入備案。 業(yè)主工作期間對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行流動(dòng)保潔。 (3)用揩布擦灰，依次從左到右，由上到下。 電梯及電梯廳 1)每日夜間對(duì)電梯廳及電梯內(nèi)的墻面和地面進(jìn)行全面的擦拭清掃如梯門、轎箱四壁、梯內(nèi)鏡面、天花板、照明燈具以及對(duì)地毯吸塵等。 5)保持室外場(chǎng)地的各類標(biāo)牌、欄桿、墻面、燈座的清潔。 (7)保持電梯梯門光潔、明亮，轎箱及四壁地面干凈、整潔。 (2)墻面四角保持干燥、無(wú)蛛網(wǎng)，地面無(wú)腳印、無(wú)雜物。 (4)經(jīng)常查看車庫(kù)內(nèi)的衛(wèi)生情 況．不允許在車庫(kù)堆放物品及垃圾。 (4)不銹鋼應(yīng)用絨布揩，并用不銹鋼光亮劑定期上光。 在非要使用藥水才能保潔的情況下，一定要使用中性藥水，要無(wú)腐蝕、無(wú)酸堿等。 保潔員按衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)要求和《保潔綠化工作手冊(cè)》規(guī)定進(jìn)行保潔工作。 (3)抹凈各種家具擺設(shè)以及裝飾物。 4)大廳公用部位的清潔，應(yīng)先清潔洗手間，安放衛(wèi)生紙，再清理其他部位。 要注意安全，不能將紙盒箱從上往下扔。 六、用無(wú)絨毛巾抹去玻璃框上的水珠。 二、人員分布及工作范圍 門崗護(hù)衛(wèi)：門衛(wèi)室 24 小時(shí)值班，負(fù)責(zé)人員、車輛進(jìn)出大門，信件收發(fā)、來(lái)訪人員登記及大門口區(qū)域安全保衛(wèi)工作。 請(qǐng)注意加強(qiáng)防火宣傳意識(shí)，自覺(jué)保護(hù)各種消防設(shè)施、設(shè)備。 自行車進(jìn)入物業(yè)區(qū)域后不得騎行，請(qǐng)統(tǒng)一推行到指定區(qū)域停放。 車管員必須認(rèn)真執(zhí)行停車場(chǎng)管理規(guī)定，禮貌待人，熱情服務(wù)， 保證車輛安全，維護(hù)好車輛的停放秩序。 隨時(shí)檢查各類信號(hào)是否正常，并作記錄。 快件、特快專遞、郵件通知單等，需給郵局辦理簽收的郵件，安全護(hù)衛(wèi)認(rèn)真填寫《掛號(hào)信件登記表》及時(shí)通知各處室，并讓收件人簽字。 ㈧應(yīng)急處理預(yù)案 為確保在發(fā)生應(yīng)急事件和異常情況能迅速、正確、果斷得到處理，保護(hù)業(yè)主的人身及財(cái)產(chǎn)的安全，特制定以下預(yù)案。 b) 用組織人員疏散。 b) 禁止人員及車輛的進(jìn)入管理區(qū)域內(nèi)（除消防隊(duì)員、消防車），并確保消防車道的暢通。交由公安機(jī)關(guān)處理，切不可將護(hù)衛(wèi)人員或其他人員的指紋等痕跡留在物品上。 在制止?fàn)幊?、斗毆雙方時(shí)，切記不能動(dòng)粗，不允許惡言相向。 b) 發(fā)生糾紛，要沉著冷 靜，注意掌握政策和工作原則。 在未關(guān)閉電源之前 切不可用人體接觸觸電人，應(yīng)用絕緣的東西 把線頭或人拉開(kāi)。 著裝應(yīng)干凈整齊。 不得哼歌曲、吹口哨，不得隨地吐痰，亂丟雜物。 負(fù)責(zé)對(duì)發(fā)生在管理區(qū)域周邊有業(yè)主參與的各類安全事