【正文】 根據(jù)擬定的管理方式和管理運(yùn)行流程，按照輕重有序，科學(xué)實(shí)效原則，我們將在合同簽訂后最短時(shí)間內(nèi)，派出精干工作小組進(jìn)入世貿(mào)大樓。在運(yùn)作過(guò)程中，努力提高員工的專業(yè)素質(zhì)和責(zé)任感。 物業(yè)管理進(jìn)住后之日起：一年內(nèi)力爭(zhēng)達(dá)到相當(dāng)于南京市物業(yè)管理“市優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)。交通車輛的管理，停車場(chǎng)車輛停放有序，大樓內(nèi)外要保證道路暢通。 針對(duì)大樓的特點(diǎn)，除制定了詳細(xì)可行的運(yùn)行方案外，各部門都有完整的工作制度和操作規(guī)程。充分挖掘潛力發(fā)揮人的主觀能動(dòng)性，以滿足日常管理的需求。管理人員的配備原則是：精干、高效、實(shí)用。 A、江陰寶華集團(tuán)與南京和平物業(yè)管理公司是物業(yè)管理契約關(guān)系，雙方都有遵守契約的義務(wù)。均采用了目前較先進(jìn)的設(shè)備，科技含量高，管好這些設(shè)施設(shè)備，使之能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，確保大廈各項(xiàng)工作順利開(kāi)展是物管企業(yè)的首要任務(wù)。世貿(mào)大樓的裙 樓部分是江陰寶華集團(tuán)的辦公地。有著多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的和平物業(yè) 公司，憑著雄厚的技術(shù)力量和一切為用戶服務(wù)的赤誠(chéng)之心，完全有能力、有信心管理好大樓的該部分物業(yè) 。 現(xiàn)有組織構(gòu)架 圖 總 經(jīng) 理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 綠化管理科 房產(chǎn)裝飾工程二處 水電設(shè)備科 辦 公 室 易發(fā)科技大廈物管處 財(cái) 務(wù) 科 經(jīng)租物業(yè)管理科 公教一村物管處 市教育局物管處 薩 家 灣 物 古 平管崗 漢 處 中 苑 市招辦物管處 錦江花苑物管處 教工新村物管處 香榭里物管處 第一章 保證物業(yè)管理實(shí)施的整體設(shè)想和策劃方案 南京城自古便是富麗名貴之城，人口繁盛，商貿(mào)發(fā)達(dá)。 公司的質(zhì)量方針：以人為本，至誠(chéng)服務(wù)，持續(xù)改進(jìn)，業(yè)主滿意。公司 99 年被玄武區(qū)政府評(píng)為文明單位，被南京市房產(chǎn)局評(píng)為行風(fēng)建設(shè)先進(jìn)窗口單位 。 公司擁有一支優(yōu)秀的物業(yè)管理隊(duì)伍，各類專業(yè)技術(shù)人員 24 名，其中中級(jí)職稱以上人員有 8 人，經(jīng)過(guò)物業(yè)崗位培訓(xùn)的人數(shù)占公司總?cè)藬?shù)的75%。 我們的管理觀念是： 嚴(yán)格認(rèn)真，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，高效及時(shí)，規(guī)范管理 。 位于江蘇路 60 號(hào)的南京世貿(mào)大樓及 裙 樓是一幢設(shè)備、設(shè)施先進(jìn)、建筑外觀新穎豪氣的商務(wù)辦公大樓。 南京和平物業(yè)管理公司 南京世貿(mào)大樓 物業(yè)管理 企劃書(shū) 二 00 三年七月 企業(yè)精神： 團(tuán)結(jié)、高效 求實(shí)、發(fā)展 南京和平物業(yè)公司為世貿(mào)大樓業(yè)主提供 一流的服務(wù) 一流的管理 前 言 物業(yè)管理經(jīng)過(guò)近二十年的發(fā)展，已步入我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)生活之中，物業(yè)管理與城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和現(xiàn)代化辦公息息相關(guān)，其作用越來(lái)越明顯。 辦公條件好壞對(duì)于提高工作效率，加速公司的發(fā)展有著極其重要的作用。 我們公司的承諾是：應(yīng)用 ISO9001： 2020 標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施物業(yè)管理，力爭(zhēng)使你們達(dá)到物業(yè)管理“市優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)。 公司自成立以來(lái)，遵循“業(yè)主第一，誠(chéng)信服務(wù)，技術(shù)求精，講究實(shí)效”的精神。 2020— 2020 年被南京市政府評(píng)為發(fā)展“三產(chǎn)”先進(jìn)單位。 公司的質(zhì)量目標(biāo)：本公司接管的物業(yè)重大安全責(zé)任事故發(fā)生率為 0。南京世貿(mào)大樓座落在繁華的山西路附近，整個(gè)樓體設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔明了，設(shè)備、設(shè)施齊全，是一幢現(xiàn)代化的辦公大樓。 第一節(jié) 管理思想 通過(guò)實(shí)地考察和認(rèn)真研究，從物業(yè)管理的角度分析，對(duì)大樓鮮明的特點(diǎn)和要求有了全面認(rèn)識(shí)和了解。集各類會(huì)議、業(yè)務(wù)洽談、商務(wù)活動(dòng)等多項(xiàng)工作服務(wù)及功 能于一體的辦公大樓。 低成本，高效益 世貿(mào)大樓的群樓部分投入運(yùn)營(yíng)后，需花費(fèi)一定資金管理維護(hù)。江陰寶華集團(tuán)有檢查、監(jiān)督物業(yè)管理工作的權(quán)力，大樓物業(yè)管理處有及時(shí)反饋管理信息的義務(wù)。 A、管理處經(jīng)理 選派高素質(zhì)，既精通管理，又精通專業(yè)技術(shù)，具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，有決策組織協(xié)調(diào)能力的人擔(dān)任。 C、配備的技術(shù)人員和保安、保潔人員應(yīng)是素質(zhì)優(yōu)良、技術(shù)精湛，一專多能，高效精干，具有吃苦耐勞，敬業(yè)愛(ài)崗精神的保障隊(duì)伍。大廈的建筑、修繕管理，落實(shí)責(zé)任人，建立嚴(yán)格的巡視，修繕，回訪制度，保證大樓外觀完好，零修、急修及時(shí)。 安全護(hù)衛(wèi)工作是重中之 重，人防、物防、技防相結(jié)合，固定崗、巡邏崗值班相結(jié)合，以完善、科學(xué)的防范體系，確保大廈安全。 第二節(jié) 管理方式 為了確保目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，我們擬采取綜合一體化的管理方式。引進(jìn)全新機(jī)制，定崗定薪在分配上拉開(kāi)檔次，讓平庸者羨慕工作上的能人。 正常運(yùn)行期管理計(jì)劃 序號(hào) 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 一 建筑物及公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng) 1． 制定建筑物養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案； 2． 建筑本體的養(yǎng)護(hù)，維護(hù)管理。 第三章 組織架構(gòu)及人員配備、培訓(xùn)和管理 第一節(jié) 世貿(mào)大樓物業(yè)管理處基本組織加構(gòu)圖及人員配備 第二節(jié) 人員培訓(xùn) 培訓(xùn)，是南京和平物業(yè)管理公司內(nèi)部重要工作之一。 二、培訓(xùn)目標(biāo) 目標(biāo)就是要通過(guò)全方位、全過(guò)程，全員的培訓(xùn)，把公司員工培養(yǎng)成一支文化素質(zhì)高，服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，業(yè)務(wù)技能精，高水平的物業(yè)管理隊(duì)伍。 第四章 檔案的建立與管理 檔案資料的管理是物業(yè)管理工作的一個(gè)重要組成部分，規(guī)范科學(xué)的檔案管理能夠使我們充分了 解世貿(mào)大樓設(shè)施設(shè)備的使用維修情況，并為日常管理工作提供依據(jù)。 培訓(xùn)檔案 A．各項(xiàng)培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄； 。 保 潔 A．滅殺記錄； 。 物業(yè) 接管與驗(yàn)收： 1）內(nèi)部管理與監(jiān)督； 2) 大樓事務(wù)性工作； 3) 物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)； 4) 安全護(hù)衛(wèi)管理； 5) 交通車輛管理； 6) 清潔衛(wèi)生管理； 7) 特約服務(wù)。 填報(bào)書(shū)面移交手續(xù)，簽署物業(yè)管理正式接收文件、接管。 著裝整潔干凈，鈕扣按要求扣好，不得敞開(kāi)外衣，挽袖或卷起褲腳。遇特殊情況，應(yīng)安排加班，保證環(huán)境的清潔衛(wèi)生。 樓房公共區(qū)域操作 程序 走道、茶水間 (1)對(duì)公共區(qū)域的走廊、通道進(jìn)行全面清掃。 (5)每日工作結(jié)束前，把樓面上垃圾集中后，帶到指定地點(diǎn)；樓面上不準(zhǔn)有垃圾過(guò)夜。 3)扶梯四周的墻面及消防器材上的灰塵要及時(shí)撣凈。 3)業(yè)主下班后定期對(duì)電梯進(jìn)行清潔、保養(yǎng)，包括對(duì)電梯門壁進(jìn)行打蠟上光。 3)不停地循環(huán)地清掃，保持地面無(wú)灰塵、無(wú)垃圾、無(wú)煙蒂。 衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) (1)地面保持清潔、光亮，無(wú)污跡、無(wú)水跡、無(wú)腳印。 (5)墻面及走道設(shè)施、門框、通風(fēng)口、燈管，保持干凈，無(wú)積灰。 操作程序 1)先用清潔劑清洗小便池，并噴上除臭劑。 5)根據(jù)情況配備好卷筒紙和洗手液。 (4)金屬器具保持光亮，無(wú)浮灰、無(wú)水漬、無(wú)銹斑。 (2)將墻面以及所有箱柜和器具外的灰塵撣掉。 衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) (1)保持車庫(kù)道路暢通，無(wú)堆積垃圾及物品。用刮 窗器從上到下、從左到右，及時(shí)將水刮下，然后用揩布把四周及地下的水跡擦干。 (3)要防止玻璃因清潔不當(dāng)而發(fā)毛。因此， 在保潔時(shí)必須注意幾點(diǎn)： 在小灰塵的情況下用上好的雞毛撣子輕輕撣幾次即可。 清潔衛(wèi)生管理程序 職責(zé) 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審批（清潔綠化工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) )并擬定《清潔綠化工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》，和保潔質(zhì)量的日常檢查監(jiān)督。 保潔工作安排 (1)管理處經(jīng)理考慮群樓內(nèi)各部分保潔工作量的大小，提出保潔員配置方案并劃分各保潔員負(fù)責(zé)范圍，報(bào)公司審批后施行。 (1)保潔主管正常工作日每天檢查保潔質(zhì)量，并保證對(duì)所有保潔員的責(zé)任范圍在一周內(nèi)至少檢查一次，檢查結(jié)果記錄于《保潔質(zhì)量巡視記錄表》，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，即時(shí)要求責(zé)任保潔員處理。 記錄 《保潔質(zhì)量巡視記錄表》保存一年， 大廳的日常保潔項(xiàng)目 (1)清掃地面及人口處腳墊。 (5)抹凈標(biāo)志牌、服務(wù)臺(tái)。 2)大廳地面多為花崗巖、大理石、瓷磚、膠地板或地毯，應(yīng)根據(jù)不同的建筑裝修材料，采取不同的清潔保養(yǎng)方法。但需注意： 存放容器要按垃圾種類和性質(zhì)配備。 存放容器及存放容器周圍 (地面、墻壁 )要保持清潔： 垃圾收集清運(yùn)的操作程序 及時(shí)清除樓面上所有的垃圾，收集清運(yùn)時(shí)，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時(shí)間。 配合做好清運(yùn)垃圾工作。 四、除掉毛巾，用玻璃刮刮去玻璃上的水分。 八、清潔高處玻璃時(shí)，可把玻璃刮套在伸縮桿上。 世貿(mào)大樓群樓部分的物業(yè)管理處擬配備專職安全護(hù)衛(wèi)員。 巡邏護(hù)衛(wèi)： 24 小時(shí) 不定時(shí)在管理區(qū)域內(nèi)巡邏，對(duì)區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)工作負(fù)責(zé)，及時(shí)阻止不安全、不文明的現(xiàn)象，對(duì)可疑人員進(jìn)行盤(pán)查及接受業(yè)主的求助、報(bào)警。 ㈡消防管理規(guī)程 管理區(qū)域范圍內(nèi)禁止堆放易燃、易爆危 險(xiǎn)品。未發(fā)現(xiàn)火情任何人不得動(dòng)用消防器材及手動(dòng)報(bào)警器。 消防通道應(yīng)保持暢通，不得上鎖、堵塞及停放車輛。 機(jī)動(dòng)車進(jìn)入管理區(qū)域內(nèi)禁止鳴號(hào)，限速 15 公里 /小時(shí)。物品出門應(yīng)持 業(yè)主的出門證。 車管員對(duì)收容業(yè)主未鎖車輛、遺失物品統(tǒng)一交門衛(wèi)登記保存， 由業(yè)主憑相關(guān)證件領(lǐng)取。 保持室內(nèi)衛(wèi)生清潔，設(shè)備無(wú)塵、保養(yǎng)完好無(wú)損。 監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)處于自動(dòng)位置，每季作一次手動(dòng)、 自動(dòng)實(shí)際操作檢 查以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài)。 ㈥郵件收發(fā)管理規(guī)程 郵局投遞的私人信件、包裹等郵件由門崗安全護(hù)衛(wèi)負(fù)責(zé)收取并在門口黑板公布收件人姓名，收件人憑相關(guān)證件 領(lǐng)取。 業(yè)主需要外寄的信函，請(qǐng)寫(xiě)明地址貼足郵資后送至門衛(wèi)室、門崗護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)與送信郵遞員聯(lián)系交遞。 施工單位如需夜間加班、材料垃圾進(jìn)出等須提前書(shū)面通知物管處。 b) 若火情沒(méi)漫延趨勢(shì)，屬初起之火，應(yīng)立即用滅火器撲滅。 f) 確定疏散路線，引導(dǎo)全體業(yè)主有秩序地疏散至安全區(qū)域。 d) 報(bào)告管理處經(jīng)理及業(yè)主相關(guān)部門。 d) 做好事故記錄，分析著火原因并寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告，報(bào)業(yè)主。 當(dāng)發(fā)生突發(fā)案件時(shí)，要保持鎮(zhèn)靜，設(shè)法制服罪犯，同時(shí)立即 呼叫支援。 記錄當(dāng)事人及目擊證人所提供的所有情況，記錄搶（盜）物 品及價(jià)值，詢問(wèn)當(dāng)事人是否有何線索，懷疑對(duì)象等情況。 管理處經(jīng)理做好現(xiàn)場(chǎng)記錄，并書(shū)面報(bào)告業(yè)主。 c) 持有器械斗毆，則應(yīng)先制止持械一方。 不聽(tīng)勸阻并造成后果的，物管處交有關(guān)部門或公安機(jī)關(guān)處 理。 對(duì)夜班護(hù)衛(wèi)發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑人要嚴(yán)格審查，必要時(shí)可送派出 所審查。 車輛亂停亂放的處理 a) 發(fā)現(xiàn)亂停放車輛