【正文】 根據(jù)擬定的管理方式和管理運行流程，按照輕重有序，科學實效原則，我們將在合同簽訂后最短時間內(nèi)，派出精干工作小組進入世貿(mào)大樓。在運作過程中，努力提高員工的專業(yè)素質(zhì)和責任感。 物業(yè)管理進住后之日起：一年內(nèi)力爭達到相當于南京市物業(yè)管理“市優(yōu)”標準。交通車輛的管理，停車場車輛停放有序，大樓內(nèi)外要保證道路暢通。 針對大樓的特點，除制定了詳細可行的運行方案外，各部門都有完整的工作制度和操作規(guī)程。充分挖掘潛力發(fā)揮人的主觀能動性，以滿足日常管理的需求。管理人員的配備原則是：精干、高效、實用。 A、江陰寶華集團與南京和平物業(yè)管理公司是物業(yè)管理契約關(guān)系，雙方都有遵守契約的義務。均采用了目前較先進的設備，科技含量高，管好這些設施設備，使之能正常運轉(zhuǎn)，確保大廈各項工作順利開展是物管企業(yè)的首要任務。世貿(mào)大樓的裙 樓部分是江陰寶華集團的辦公地。有著多年物業(yè)管理經(jīng)驗的和平物業(yè) 公司，憑著雄厚的技術(shù)力量和一切為用戶服務的赤誠之心，完全有能力、有信心管理好大樓的該部分物業(yè) 。 現(xiàn)有組織構(gòu)架 圖 總 經(jīng) 理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 綠化管理科 房產(chǎn)裝飾工程二處 水電設備科 辦 公 室 易發(fā)科技大廈物管處 財 務 科 經(jīng)租物業(yè)管理科 公教一村物管處 市教育局物管處 薩 家 灣 物 古 平管崗 漢 處 中 苑 市招辦物管處 錦江花苑物管處 教工新村物管處 香榭里物管處 第一章 保證物業(yè)管理實施的整體設想和策劃方案 南京城自古便是富麗名貴之城，人口繁盛，商貿(mào)發(fā)達。 公司的質(zhì)量方針：以人為本，至誠服務，持續(xù)改進，業(yè)主滿意。公司 99 年被玄武區(qū)政府評為文明單位，被南京市房產(chǎn)局評為行風建設先進窗口單位 。 公司擁有一支優(yōu)秀的物業(yè)管理隊伍，各類專業(yè)技術(shù)人員 24 名，其中中級職稱以上人員有 8 人，經(jīng)過物業(yè)崗位培訓的人數(shù)占公司總?cè)藬?shù)的75%。 我們的管理觀念是： 嚴格認真，優(yōu)質(zhì)服務，高效及時，規(guī)范管理 。 位于江蘇路 60 號的南京世貿(mào)大樓及 裙 樓是一幢設備、設施先進、建筑外觀新穎豪氣的商務辦公大樓。 南京和平物業(yè)管理公司 南京世貿(mào)大樓 物業(yè)管理 企劃書 二 00 三年七月 企業(yè)精神： 團結(jié)、高效 求實、發(fā)展 南京和平物業(yè)公司為世貿(mào)大樓業(yè)主提供 一流的服務 一流的管理 前 言 物業(yè)管理經(jīng)過近二十年的發(fā)展，已步入我國城市經(jīng)濟生活之中，物業(yè)管理與城市經(jīng)濟的發(fā)展和現(xiàn)代化辦公息息相關(guān)，其作用越來越明顯。 辦公條件好壞對于提高工作效率，加速公司的發(fā)展有著極其重要的作用。 我們公司的承諾是：應用 ISO9001： 2020 標準，實施物業(yè)管理，力爭使你們達到物業(yè)管理“市優(yōu)”標準。 公司自成立以來，遵循“業(yè)主第一，誠信服務，技術(shù)求精，講究實效”的精神。 2020— 2020 年被南京市政府評為發(fā)展“三產(chǎn)”先進單位。 公司的質(zhì)量目標：本公司接管的物業(yè)重大安全責任事故發(fā)生率為 0。南京世貿(mào)大樓座落在繁華的山西路附近，整個樓體設計簡潔明了，設備、設施齊全，是一幢現(xiàn)代化的辦公大樓。 第一節(jié) 管理思想 通過實地考察和認真研究，從物業(yè)管理的角度分析，對大樓鮮明的特點和要求有了全面認識和了解。集各類會議、業(yè)務洽談、商務活動等多項工作服務及功 能于一體的辦公大樓。 低成本，高效益 世貿(mào)大樓的群樓部分投入運營后，需花費一定資金管理維護。江陰寶華集團有檢查、監(jiān)督物業(yè)管理工作的權(quán)力，大樓物業(yè)管理處有及時反饋管理信息的義務。 A、管理處經(jīng)理 選派高素質(zhì)，既精通管理，又精通專業(yè)技術(shù)，具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗，有決策組織協(xié)調(diào)能力的人擔任。 C、配備的技術(shù)人員和保安、保潔人員應是素質(zhì)優(yōu)良、技術(shù)精湛，一專多能，高效精干，具有吃苦耐勞，敬業(yè)愛崗精神的保障隊伍。大廈的建筑、修繕管理，落實責任人，建立嚴格的巡視，修繕，回訪制度，保證大樓外觀完好，零修、急修及時。 安全護衛(wèi)工作是重中之 重，人防、物防、技防相結(jié)合，固定崗、巡邏崗值班相結(jié)合，以完善、科學的防范體系，確保大廈安全。 第二節(jié) 管理方式 為了確保目標實現(xiàn)，我們擬采取綜合一體化的管理方式。引進全新機制，定崗定薪在分配上拉開檔次，讓平庸者羨慕工作上的能人。 正常運行期管理計劃 序號 項 目 內(nèi) 容 一 建筑物及公共設施維護保養(yǎng) 1． 制定建筑物養(yǎng)護和維修計劃方案； 2． 建筑本體的養(yǎng)護，維護管理。 第三章 組織架構(gòu)及人員配備、培訓和管理 第一節(jié) 世貿(mào)大樓物業(yè)管理處基本組織加構(gòu)圖及人員配備 第二節(jié) 人員培訓 培訓，是南京和平物業(yè)管理公司內(nèi)部重要工作之一。 二、培訓目標 目標就是要通過全方位、全過程，全員的培訓，把公司員工培養(yǎng)成一支文化素質(zhì)高，服務意識強，業(yè)務技能精，高水平的物業(yè)管理隊伍。 第四章 檔案的建立與管理 檔案資料的管理是物業(yè)管理工作的一個重要組成部分，規(guī)范科學的檔案管理能夠使我們充分了 解世貿(mào)大樓設施設備的使用維修情況，并為日常管理工作提供依據(jù)。 培訓檔案 A．各項培訓計劃及實施記錄； 。 保 潔 A．滅殺記錄； 。 物業(yè) 接管與驗收： 1）內(nèi)部管理與監(jiān)督； 2) 大樓事務性工作； 3) 物業(yè)設施設備維修及保養(yǎng)； 4) 安全護衛(wèi)管理； 5) 交通車輛管理； 6) 清潔衛(wèi)生管理； 7) 特約服務。 填報書面移交手續(xù)，簽署物業(yè)管理正式接收文件、接管。 著裝整潔干凈，鈕扣按要求扣好，不得敞開外衣，挽袖或卷起褲腳。遇特殊情況，應安排加班，保證環(huán)境的清潔衛(wèi)生。 樓房公共區(qū)域操作 程序 走道、茶水間 (1)對公共區(qū)域的走廊、通道進行全面清掃。 (5)每日工作結(jié)束前，把樓面上垃圾集中后，帶到指定地點；樓面上不準有垃圾過夜。 3)扶梯四周的墻面及消防器材上的灰塵要及時撣凈。 3)業(yè)主下班后定期對電梯進行清潔、保養(yǎng)，包括對電梯門壁進行打蠟上光。 3)不停地循環(huán)地清掃，保持地面無灰塵、無垃圾、無煙蒂。 衛(wèi)生標準 (1)地面保持清潔、光亮，無污跡、無水跡、無腳印。 (5)墻面及走道設施、門框、通風口、燈管，保持干凈，無積灰。 操作程序 1)先用清潔劑清洗小便池，并噴上除臭劑。 5)根據(jù)情況配備好卷筒紙和洗手液。 (4)金屬器具保持光亮，無浮灰、無水漬、無銹斑。 (2)將墻面以及所有箱柜和器具外的灰塵撣掉。 衛(wèi)生標準 (1)保持車庫道路暢通，無堆積垃圾及物品。用刮 窗器從上到下、從左到右，及時將水刮下，然后用揩布把四周及地下的水跡擦干。 (3)要防止玻璃因清潔不當而發(fā)毛。因此， 在保潔時必須注意幾點： 在小灰塵的情況下用上好的雞毛撣子輕輕撣幾次即可。 清潔衛(wèi)生管理程序 職責 管理處經(jīng)理負責審批（清潔綠化工作檢驗標準 )并擬定《清潔綠化工作檢驗標準》，和保潔質(zhì)量的日常檢查監(jiān)督。 保潔工作安排 (1)管理處經(jīng)理考慮群樓內(nèi)各部分保潔工作量的大小，提出保潔員配置方案并劃分各保潔員負責范圍，報公司審批后施行。 (1)保潔主管正常工作日每天檢查保潔質(zhì)量，并保證對所有保潔員的責任范圍在一周內(nèi)至少檢查一次，檢查結(jié)果記錄于《保潔質(zhì)量巡視記錄表》，發(fā)現(xiàn)問題，即時要求責任保潔員處理。 記錄 《保潔質(zhì)量巡視記錄表》保存一年， 大廳的日常保潔項目 (1)清掃地面及人口處腳墊。 (5)抹凈標志牌、服務臺。 2)大廳地面多為花崗巖、大理石、瓷磚、膠地板或地毯，應根據(jù)不同的建筑裝修材料，采取不同的清潔保養(yǎng)方法。但需注意： 存放容器要按垃圾種類和性質(zhì)配備。 存放容器及存放容器周圍 (地面、墻壁 )要保持清潔： 垃圾收集清運的操作程序 及時清除樓面上所有的垃圾，收集清運時，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時間。 配合做好清運垃圾工作。 四、除掉毛巾，用玻璃刮刮去玻璃上的水分。 八、清潔高處玻璃時，可把玻璃刮套在伸縮桿上。 世貿(mào)大樓群樓部分的物業(yè)管理處擬配備專職安全護衛(wèi)員。 巡邏護衛(wèi)： 24 小時 不定時在管理區(qū)域內(nèi)巡邏，對區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)工作負責，及時阻止不安全、不文明的現(xiàn)象，對可疑人員進行盤查及接受業(yè)主的求助、報警。 ㈡消防管理規(guī)程 管理區(qū)域范圍內(nèi)禁止堆放易燃、易爆危 險品。未發(fā)現(xiàn)火情任何人不得動用消防器材及手動報警器。 消防通道應保持暢通，不得上鎖、堵塞及停放車輛。 機動車進入管理區(qū)域內(nèi)禁止鳴號，限速 15 公里 /小時。物品出門應持 業(yè)主的出門證。 車管員對收容業(yè)主未鎖車輛、遺失物品統(tǒng)一交門衛(wèi)登記保存， 由業(yè)主憑相關(guān)證件領(lǐng)取。 保持室內(nèi)衛(wèi)生清潔，設備無塵、保養(yǎng)完好無損。 監(jiān)控系統(tǒng)應處于自動位置，每季作一次手動、 自動實際操作檢 查以確認設備是否處于完好狀態(tài)。 ㈥郵件收發(fā)管理規(guī)程 郵局投遞的私人信件、包裹等郵件由門崗安全護衛(wèi)負責收取并在門口黑板公布收件人姓名，收件人憑相關(guān)證件 領(lǐng)取。 業(yè)主需要外寄的信函，請寫明地址貼足郵資后送至門衛(wèi)室、門崗護衛(wèi)員負責與送信郵遞員聯(lián)系交遞。 施工單位如需夜間加班、材料垃圾進出等須提前書面通知物管處。 b) 若火情沒漫延趨勢，屬初起之火，應立即用滅火器撲滅。 f) 確定疏散路線，引導全體業(yè)主有秩序地疏散至安全區(qū)域。 d) 報告管理處經(jīng)理及業(yè)主相關(guān)部門。 d) 做好事故記錄，分析著火原因并寫出書面報告，報業(yè)主。 當發(fā)生突發(fā)案件時，要保持鎮(zhèn)靜，設法制服罪犯，同時立即 呼叫支援。 記錄當事人及目擊證人所提供的所有情況，記錄搶（盜）物 品及價值，詢問當事人是否有何線索，懷疑對象等情況。 管理處經(jīng)理做好現(xiàn)場記錄，并書面報告業(yè)主。 c) 持有器械斗毆，則應先制止持械一方。 不聽勸阻并造成后果的，物管處交有關(guān)部門或公安機關(guān)處 理。 對夜班護衛(wèi)發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑人要嚴格審查，必要時可送派出 所審查。 車輛亂停亂放的處理 a) 發(fā)現(xiàn)亂停放車輛