【正文】 物業(yè)管理處設(shè)專職安全護衛(wèi)人員進行管理，區(qū)域范圍內(nèi) 24 小時有安全護衛(wèi)進行巡視，大門口門衛(wèi)室有專人負責。人防、物防、技防相結(jié)合，各崗位安全護衛(wèi)人員盡忠職守、各司其職，力爭 給業(yè)主創(chuàng)造一個安全、舒適的辦公環(huán)境。 二、將玻璃清潔劑按 1： 5 加入清水稀釋。 存放容器要易存放、易清倒、易搬運、易清洗。 (7)抹凈金屬柱身、扶手、架子等金屬飾物。 (3)管理處經(jīng)理每周至少一次檢查保潔質(zhì)量，檢查結(jié)果記錄在《保潔質(zhì)量巡視記錄表》，發(fā)現(xiàn)問題，即時通知保潔主管處理或直接要求責任保潔員處理。 工作流序 清潔衛(wèi)生質(zhì)量標準的確定 (1)管理處經(jīng)理每年 1 月 15日前根據(jù)物業(yè)管理合同中有關(guān)清潔衛(wèi)生的規(guī)定和最新的訪問記錄總結(jié)中有關(guān)清潔衛(wèi)生方面的意見，擬定《清潔綠化工作檢驗標準》 (以下簡稱衛(wèi)生標準 )或提出對其修改意見，報公司審核。 (5)不銹鋼無灰塵、無水跡、無污漬、無手印。 玻璃及不銹鋼 操作程序 (1)工作前，準備好所有工具，如刮窗器、沾水毛刷、玻璃清潔劑、水桶、揩布等。 (6)保持衛(wèi)生間內(nèi)空氣清新。 3)墻面要用清潔劑清潔。 (3)茶水間保持清潔、整齊，保證整個大樓所有部門的茶水供應，保證飲用水的衛(wèi)生，注意安全用電，防止燙傷。 室外場地 工作流程 1)清掃地面的灰塵和垃圾。 2)將扶手從上到下擦干凈。 2)大廳內(nèi)的其他部位，如柱面、墻面、臺面、欄桿，椅子、沙發(fā)、燈座 等，保持光亮、整潔，無灰塵。 四、大樓設(shè)備緊急故障維修流程 運行故障，申報維修； 設(shè)備維修單； 經(jīng)理審批并組織維修人員到現(xiàn)場維修重大基礎(chǔ)上報市電化教育館審批監(jiān)督指導； 維修完畢檢驗，運行合格； 做好維修記錄； 歸檔保存。 投訴及 處理記錄 A．用戶投訴記錄； B．投訴處理、回訪記錄。 檔案、資料分類一覽表 表一 大 樓 資 料 名 稱 資 料 內(nèi) 容 工程建筑 產(chǎn)權(quán)資料 A．規(guī)劃圖紙、項目批文，用地文 B．建筑許可證，投資許可證，開工許可證 物業(yè)資料 A．大樓基本資料； 工 程 技 術(shù) 資 料 A．竣工圖 —— 總平 面圖建筑、結(jié)構(gòu)、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙 B．地質(zhì)勘察報告 C．工程合同及開工、竣工報告 D．工程預算 E．圖紙會審記錄 F．工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（含質(zhì)量事故處理記錄） G．隱蔽工程驗收簽證 H．沉降觀察記錄 I．竣工驗收證明書 J．鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 K．新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書 L．水、電、衛(wèi)生器具，電梯等設(shè)備檢驗合格證書 M．砂漿、混凝土試壓報告 N．供水的試壓報告 O．設(shè)備清單安裝調(diào)試記錄，使用注意事項說明，質(zhì)保書 和保修單操作手冊等 P．有關(guān)工程基礎(chǔ)上的其他重要技術(shù)決定和文件 表二 物業(yè)管理資料 名 稱 資 料 內(nèi) 容 行政文件 A．政府部門文件、法規(guī)； ； 、業(yè)務(wù)記錄通知等文件。 一、培訓特點 經(jīng) 理 1 人 環(huán) 境 衛(wèi) 生 安 全 護 衛(wèi) 設(shè)備管理 一是系統(tǒng)性：從物業(yè)管理理念，思想，服務(wù)意識，業(yè)務(wù)知識，技術(shù)操作能力的培訓，旨在全面提高人員素質(zhì)。充分利用嚴格的規(guī)章制度、 ISO9001：2020 的質(zhì)量管理標準 ，確保物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)范化、科學化。 第二章 質(zhì)量管理目標和管理方式、工作計劃 第一節(jié) 質(zhì)量管理目標 用我們的優(yōu)質(zhì)服務(wù)為世貿(mào)大樓創(chuàng)造出“整潔，文明，安全，舒適”的辦公環(huán)境。 第三節(jié) 運行保障制度嚴密周全 我們策劃的大樓群樓部分的管理方案中始終將優(yōu)質(zhì)服務(wù)的理念貫穿于整個物業(yè)管 理活動中，以周密的運行保障制度保證服務(wù)水準。 管理人員的配備原則 要想管理好、運作好，該大樓必須配備一支管理規(guī)范，技術(shù)精湛、責任心強的物業(yè)管理隊伍。 技術(shù)要求高水平 世貿(mào)大樓是集辦公、商務(wù)活動、業(yè)務(wù)洽談為一體的綜合性建筑，其配套設(shè)施有安全監(jiān)控系統(tǒng)，消防報警系統(tǒng)，供配電、供水系統(tǒng)，通信系統(tǒng)等。挑戰(zhàn)和機遇同在，困難和希望并存。 公司現(xiàn)對外業(yè)務(wù)范圍： A、樓宇的綜合管理體制 ； B、房屋修繕； C、房屋裝飾； D、用戶需要的其它特約服務(wù)。（蘇房物業(yè)集團） 公司設(shè)有辦公室、財務(wù)科、物業(yè)管理科、經(jīng)租業(yè)務(wù)科、房產(chǎn)裝飾分公司、公教一村物業(yè)管理處、南京市教委物業(yè)管理處、教工新村物業(yè)管理處、薩家灣花苑物業(yè)管理處、古平崗物業(yè)管理處、漢中苑物業(yè)管理處、易發(fā)科技大廈物業(yè)管理處、政治學院物業(yè)管理處、錦江花苑物業(yè)管理處、香榭 里物業(yè)管理處、華茂大廈物業(yè)管理處等機構(gòu)。給使 用人創(chuàng)造一個安全、舒適、文明、整潔的工作環(huán)境。世貿(mào)大樓的業(yè)主 — 江陰寶華集團選聘物業(yè)管理企業(yè)的舉措，具有前瞻性的決策，體現(xiàn)了重視公司形象、注重企業(yè)文化的精神。以服務(wù)住戶、用戶為宗旨，管理的公教一村小區(qū)、南京市教育委員會辦公大樓等物業(yè)，優(yōu)質(zhì)、及時的服務(wù)受到市領(lǐng)導和業(yè)主的肯定。關(guān)鍵設(shè)施、設(shè)備完好率為 100%，報修投訴處理率為 100%，業(yè)主滿意率為 98%。滿足這些特點和要求，管好這一辦公大樓，正是對物業(yè)管理企業(yè)實力的考驗。因此，作為物業(yè)管理企業(yè)用換位思考的方法站在業(yè)主的角度，在保證一流服務(wù)質(zhì)量的前提下，盡量想方設(shè)法降低大 樓的管理成本，延長大樓和公用設(shè)施、設(shè)備的使用壽命使其保值、增值。 B、操作人員采用專兼職合理配置 大樓物業(yè)管理操作人員根據(jù)大廈特點采用專職與兼職相結(jié)合的方式合理配置。為管理好大樓先進的設(shè)施設(shè)備，嚴格上崗證制度，確保按國家標準規(guī)范管理，勤查勤檢，確保各系統(tǒng)狀態(tài)良好維修保養(yǎng)及緊急搶修措施的落實。將大廈的建筑管理、設(shè)備、設(shè)施、交通、停車、清潔保潔、安全護 衛(wèi)統(tǒng)一由大樓物業(yè)管理處管理。 二 設(shè)備的維修養(yǎng)護 1．設(shè)備的資料管理； 理； ； 算監(jiān)控管理。 三、培訓方式 公司培訓分內(nèi)部組織，外部選送培訓等。 設(shè)備管理 A．各類公共設(shè)施保養(yǎng)維修記錄； 行記錄； 。 二、大樓物業(yè)驗收與接管流程 接收全套建筑施工資料：政府批文、紅線圖、總平面圖，供水、供氣、供電及公共設(shè)施線路圖；消防設(shè)施圖；停車場與交通通道圖，電梯及機電說明書，合同，保險協(xié)議，操作設(shè)備、維修養(yǎng)護說明書及圖紙建筑物，構(gòu)筑物施工圖、竣工圖，建筑物經(jīng)濟技術(shù)指標統(tǒng)計表。 正常工作期間，每日早晨 6： 30 到崗，對群樓內(nèi)各樓道、電梯轎廂、群 樓院落等進行清掃、保潔， 7： 30 結(jié)束。 (2)白天定時清掃走廊，不停地循環(huán)依次推地坪，保持地面干凈。 4)每個樓面的樓梯進出口處，要保持于 凈、整潔。 4)所有垃圾集中到 總垃圾箱里。 (6)安全扶梯臺階保持清潔，無污物、無垃圾；扶桿上 保持光亮，無積灰。 6) 噴灑適量空氣清新劑，保持衛(wèi)生間內(nèi)空氣清新，無異味 7) 檢查是否有遺漏處，不遺忘清潔工具 衛(wèi) 生標準 (1)衛(wèi)生潔具做到清潔，無水漬、無頭發(fā)、無異味。 (3)及時清除地下室進出口處的垃圾，以避免下水道堵塞。 (3)如遇玻璃表面較臟，在進行第二步操作前，先用水涂在玻璃上，用刀片輕輕地刮去表面污垢。 在厚灰、油灰的情況下，用純水噴灑，并視情況可不擦或用柔軟的絲絨布巾根據(jù)需要輕擦，或輕重結(jié)合擦去厚灰、油灰。 (2)保潔員聘用 及管理按《勞務(wù)工管理程序》進行。 (2)抹凈玻璃門、玻璃幕和玻璃間格。 3)不銹鋼、銅、鋁合金等裝飾物，如柱身、扶手、標志牌等，容易受腐蝕，清潔保養(yǎng)時要選用專用清潔劑、保護劑，保養(yǎng)時注意不要留劃痕。 在清除垃圾時，不能將垃圾散落在樓梯和樓面上。 五、一洗一刮連貫進行，當玻璃的位置與地面較接近時，可以將削橫向移。分門崗、巡邏崗、監(jiān)控人員、車管員等。嚴禁未經(jīng)同意生明火、燃放煙花爆竹。 ㈢車輛交通管理規(guī)程 為保護全體業(yè)主及工作秩 序，一切車輛進入物業(yè)區(qū)域內(nèi)需按照指定地點停放，積極配合管理。 ㈣車輛停放管理規(guī)程 所有車輛按指定地點停放。 監(jiān)控室值班人員應詳細填寫值班時的原始記錄，存檔備案。 業(yè)主各辦公室的報刊、雜志、公務(wù)信函接收后由巡邏安全護衛(wèi)送至各相關(guān)科室或由專人領(lǐng)取。 施工單位未經(jīng)有關(guān)部門批準，不得在正常辦公期間施工而產(chǎn)生噪音影響正常辦公秩序。 監(jiān)控值班工作程序 a) 撥打“ 119”電話報警。 門崗護衛(wèi)工作程序 a) 維護好本轄區(qū)的秩序，配合人員疏散工作。 若是運動過程作案，對犯罪分子遺留下的各種物品、作案工 具等，應用鉗子或其他工具提取，然后放入塑料袋內(nèi)妥善保存。 d) 有傷員則先送傷員去醫(yī)院救治。 對不服從管理事件的處理 強行進入大門不愿出示證件處理 a) 要使用禮貌規(guī)范的服務(wù)用語，耐心說服，做到以理服人。 觸電事故的應急處理 發(fā)現(xiàn)有人員觸電后應及時關(guān)閉電源。 ㈨安全護衛(wèi)儀容、儀表要求及規(guī)范用語 著裝 統(tǒng)一著服，佩帶胸牌。不袖手，插腰或?qū)?手插入衣袋，不準在執(zhí)勤時吸煙，吃零食。 做好本部門員工的法制教育和安全教育，提高全員安全意識。對內(nèi)檢中的不合格項及時填寫《不合格服務(wù)報告》，提出整改措施，對工作中不稱職者上報處理。 嚴格車輛出 入。 巡邏中發(fā)現(xiàn)違章停車、違規(guī)施工等意外事件應按照相關(guān)管理規(guī)定妥善處理。 對停車場（棚）加強巡視，確保業(yè)主財產(chǎn)避免損失。 做好工作記錄和交接班記錄。 嚴格上崗證制度、值班制度、檢查制度、巡查制度并做好記錄，確保正常供電，萬無一失。 建立嚴格巡查制度，采購合格產(chǎn)品，及時更換已損壞的照明燈具，并做好記錄。 落實責任人，合理安排人員，制定嚴格的規(guī)章制度，明確責任，確保辦公樓安全。 建立嚴格的維修保養(yǎng)制度，按計劃養(yǎng)護、建檔記錄，確保辦公樓建筑完好。 財務(wù)管理的職能 為業(yè)主省錢是南京和平物業(yè)管理公司的職責，一是在觀念上樹立“處處為業(yè)主著想，為業(yè)主節(jié)約每一分錢”的思想。月 3 人 12 月 25200 元 保潔員 3 人 540 元 /人 以上人員費用不含監(jiān)控人員的工資費用。月 5 人 12 月 32400 元 2 福利基金 170640 元 14% 元 3 工會經(jīng)費 170640 元 2% 元 4 教育經(jīng)費 170640 元 % 元 5 醫(yī)療養(yǎng)老保險 170640 元 23% 元 6 服裝費 7 人 300 元 /人247。 物業(yè)管理日常支出為 元