【正文】 計(jì)簡(jiǎn)潔明了，設(shè)備、設(shè)施齊全，是一幢現(xiàn)代化的辦公大樓。集各類會(huì)議、業(yè)務(wù)洽談、商務(wù)活動(dòng)等多項(xiàng)工作服務(wù)及功 能于一體的辦公大樓。江陰寶華集團(tuán)有檢查、監(jiān)督物業(yè)管理工作的權(quán)力，大樓物業(yè)管理處有及時(shí)反饋管理信息的義務(wù)。 C、配備的技術(shù)人員和保安、保潔人員應(yīng)是素質(zhì)優(yōu)良、技術(shù)精湛，一專多能，高效精干，具有吃苦耐勞，敬業(yè)愛崗精神的保障隊(duì)伍。 安全護(hù)衛(wèi)工作是重中之 重，人防、物防、技防相結(jié)合，固定崗、巡邏崗值班相結(jié)合，以完善、科學(xué)的防范體系，確保大廈安全。引進(jìn)全新機(jī)制，定崗定薪在分配上拉開檔次，讓平庸者羨慕工作上的能人。 第三章 組織架構(gòu)及人員配備、培訓(xùn)和管理 第一節(jié) 世貿(mào)大樓物業(yè)管理處基本組織加構(gòu)圖及人員配備 第二節(jié) 人員培訓(xùn) 培訓(xùn)，是南京和平物業(yè)管理公司內(nèi)部重要工作之一。 第四章 檔案的建立與管理 檔案資料的管理是物業(yè)管理工作的一個(gè)重要組成部分，規(guī)范科學(xué)的檔案管理能夠使我們充分了 解世貿(mào)大樓設(shè)施設(shè)備的使用維修情況，并為日常管理工作提供依據(jù)。 保 潔 A．滅殺記錄； 。 填報(bào)書面移交手續(xù)，簽署物業(yè)管理正式接收文件、接管。遇特殊情況，應(yīng)安排加班，保證環(huán)境的清潔衛(wèi)生。 (5)每日工作結(jié)束前，把樓面上垃圾集中后，帶到指定地點(diǎn)；樓面上不準(zhǔn)有垃圾過夜。 3)業(yè)主下班后定期對(duì)電梯進(jìn)行清潔、保養(yǎng)，包括對(duì)電梯門壁進(jìn)行打蠟上光。 衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) (1)地面保持清潔、光亮，無污跡、無水跡、無腳印。 操作程序 1)先用清潔劑清洗小便池，并噴上除臭劑。 (4)金屬器具保持光亮，無浮灰、無水漬、無銹斑。 衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) (1)保持車庫(kù)道路暢通，無堆積垃圾及物品。 (3)要防止玻璃因清潔不當(dāng)而發(fā)毛。 清潔衛(wèi)生管理程序 職責(zé) 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審批（清潔綠化工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) )并擬定《清潔綠化工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》，和保潔質(zhì)量的日常檢查監(jiān)督。 (1)保潔主管正常工作日每天檢查保潔質(zhì)量，并保證對(duì)所有保潔員的責(zé)任范圍在一周內(nèi)至少檢查一次，檢查結(jié)果記錄于《保潔質(zhì)量巡視記錄表》，發(fā)現(xiàn)問題，即時(shí)要求責(zé)任保潔員處理。 (5)抹凈標(biāo)志牌、服務(wù)臺(tái)。但需注意： 存放容器要按垃圾種類和性質(zhì)配備。 配合做好清運(yùn)垃圾工作。 八、清潔高處玻璃時(shí)，可把玻璃刮套在伸縮桿上。 巡邏護(hù)衛(wèi)： 24 小時(shí) 不定時(shí)在管理區(qū)域內(nèi)巡邏，對(duì)區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)工作負(fù)責(zé)，及時(shí)阻止不安全、不文明的現(xiàn)象，對(duì)可疑人員進(jìn)行盤查及接受業(yè)主的求助、報(bào)警。未發(fā)現(xiàn)火情任何人不得動(dòng)用消防器材及手動(dòng)報(bào)警器。 機(jī)動(dòng)車進(jìn)入管理區(qū)域內(nèi)禁止鳴號(hào)，限速 15 公里 /小時(shí)。 車管員對(duì)收容業(yè)主未鎖車輛、遺失物品統(tǒng)一交門衛(wèi)登記保存， 由業(yè)主憑相關(guān)證件領(lǐng)取。 監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)處于自動(dòng)位置，每季作一次手動(dòng)、 自動(dòng)實(shí)際操作檢 查以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài)。 業(yè)主需要外寄的信函，請(qǐng)寫明地址貼足郵資后送至門衛(wèi)室、門崗護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)與送信郵遞員聯(lián)系交遞。 b) 若火情沒漫延趨勢(shì)，屬初起之火，應(yīng)立即用滅火器撲滅。 d) 報(bào)告管理處經(jīng)理及業(yè)主相關(guān)部門。 當(dāng)發(fā)生突發(fā)案件時(shí)，要保持鎮(zhèn)靜，設(shè)法制服罪犯，同時(shí)立即 呼叫支援。 管理處經(jīng)理做好現(xiàn)場(chǎng)記錄，并書面報(bào)告業(yè)主。 不聽勸阻并造成后果的，物管處交有關(guān)部門或公安機(jī)關(guān)處 理。 車輛亂停亂放的處理 a) 發(fā)現(xiàn)亂停放車輛，車管員及護(hù)衛(wèi)隊(duì)員應(yīng)及時(shí)阻止，引導(dǎo)其停放 在指定位置。 突發(fā)性水浸事故處理 在執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)（或接報(bào)）水浸事件，應(yīng)立即找出水的來源， 檢查出水閥位置，并立即關(guān)閉有關(guān)水閥，下水道堵塞，應(yīng)立即疏通。 非當(dāng)班時(shí)間，除因公或經(jīng)批準(zhǔn)外，不準(zhǔn)穿著或攜帶制服離開 校區(qū)。 “謝謝您合作 !” c: 對(duì)違章停車者說： “對(duì)不起，這里不可以停車，請(qǐng)您將車停在 ......” “謝謝合作 !” d: 對(duì)校園、道路內(nèi)閑雜人員等應(yīng)說： “您好，為確保您的安全，請(qǐng)您不要在此。具有崇尚不懈的敬業(yè)精神，廉潔自律，盡忠職守。 檢查每日值班記錄，并填寫意見，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 維護(hù)值班室內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生，按照《安全護(hù)衛(wèi)儀容儀表要求》統(tǒng)一著裝佩帶胸卡，扎武裝帶，注重儀表和服飾的整潔。 嚴(yán)格自身勞動(dòng)紀(jì)律文明執(zhí)法，認(rèn)真履行工作職責(zé)，因工作責(zé)任心不強(qiáng)， 給公司聲譽(yù)造成不良影響者，視情節(jié)按照相關(guān)條例，予以嚴(yán)肅處理。 嚴(yán)格自身勞動(dòng)紀(jì)律文明執(zhí)法，認(rèn)真履 行工作職責(zé)，因工作責(zé)任心不強(qiáng)，給公司聲譽(yù)造成不良影響者，視情節(jié)按照相關(guān)條例，予以嚴(yán)肅處理。 第二節(jié) 世貿(mào)大樓物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 一、大樓建筑、裝潢 的修繕管理 外觀完好、整潔，無礙市容和觀瞻現(xiàn)象； 出入口、通道及功能區(qū)域有明顯標(biāo)志、指示； 無違規(guī)亂搭建現(xiàn)象，室內(nèi)無違章裝修； 建筑結(jié)構(gòu)保護(hù)，外觀統(tǒng)一管理； 零修、急修及時(shí)率 100%，合格率 99%。 設(shè) 施 管 理 消防監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備可隨時(shí)啟用，并制定有突發(fā)性火災(zāi)應(yīng)急方案。 機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車分區(qū)有序停放，無亂停、亂放現(xiàn)象。 管理處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施制度，應(yīng)急安全處理措施。 四、交通暢通，車輛管理 出入口暢通，路面路牙完好有交通標(biāo)志 ； 停車管理完善，車輛停放有序、無亂停亂放現(xiàn)象。本著“雙贏”的目標(biāo)，在收入方面，我們按商定的價(jià)格和《南京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行收費(fèi)。年 3 部 15000 元 用 10 其它設(shè)備日常維保 綜合測(cè)算 3000 元 11 保潔日常零星損耗 綜合測(cè)算 1500 元 12 人員交通費(fèi) 15 人 50 元 12 月 9000 元 13 稅金 % 元 14 管理傭金 收入的 6% 元 總 計(jì) . 元 注： 以上費(fèi)用不含大樓植物租擺和外墻清洗。 日常物業(yè)管理費(fèi)支出預(yù)算（第二種測(cè)算） 類 別 項(xiàng) 目 名 稱 支 出 計(jì) 算 式 金 額 行 政 管 理 費(fèi) 1 經(jīng) 理 1 人 1500 元 /人 .月 1 人 12 月 18000 元 保安員 6 人 540 元 /人 2 、以上費(fèi)用不含城鎮(zhèn)垃圾處理費(fèi)， 城鎮(zhèn)垃圾處理費(fèi)根據(jù)與街道或者保潔公司商談后由江陰寶華集團(tuán) 支付，物業(yè) 公司可代 辦。考慮到社會(huì)化服務(wù)的影響力，大樓群樓部分通過我們的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，塑造了品牌，社會(huì)效應(yīng)是明顯的，對(duì)公司今后的業(yè)務(wù)拓展將起到十分積極作用。盡可能進(jìn)行一些可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，增加經(jīng)濟(jì)效益，保證物業(yè) 管理工作的良性循環(huán)持續(xù)發(fā)展。 由江陰寶華集團(tuán)提供物業(yè)管理辦公室一間、保安值班室一間、保結(jié)用房（倉(cāng)庫(kù)）一間。月 2 人 12 月 12960 元 維修工 3 人 700 元 /人 群樓的日常水電費(fèi)分?jǐn)偛糠郑ㄈ绻盟卯a(chǎn)生的水損耗等）未含在上述的日常物業(yè)管理費(fèi)用支出中。 物 質(zhì) 裝 備 項(xiàng) 目 數(shù) 量 費(fèi)用（元） 備 注 辦公桌椅 2 套 1000 電話 1 部 300 電腦 1 臺(tái) 5000 文件柜 2 組 1000 消毒液 100 瓶 500 潔廁靈 100 瓶 500 卷紙 2020 卷 2800 垃圾袋（大） 2020 個(gè) 1000 衛(wèi)生刷 10 把 60 垃圾桶 10 個(gè) 500 微波爐 一臺(tái) 350 警棍 2 根 100 電警棍 2 根 600 滅火器 16 瓶 2080 合計(jì) 15790 日常物業(yè)管理費(fèi)支出預(yù)算（第一種測(cè)算） 類 別 項(xiàng) 目 名 稱 支 出 計(jì) 算 式 金 額 行 政 管 理 費(fèi) 1 經(jīng) 理 1 人 1500 元 /人 .月 1 人 12 月 18000 元 保安員 6 人 540 元 /人詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)見公司相關(guān)的物業(yè)管理文件。 建 筑 管 理 大樓外觀完好、整潔，無礙市容和觀瞻現(xiàn)象。 安 全 護(hù) 衛(wèi) 管 理 垃圾袋裝 化，日產(chǎn)日清，保證室外公共場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等雜物。 對(duì)供水、蓄水設(shè)備、設(shè)施按規(guī)定清洗、消毒，無二次污染，水質(zhì)定期檢驗(yàn)合格，排水、排污系統(tǒng)通暢，無堵塞漫溢現(xiàn)象。 對(duì)供水蓄水設(shè)備按規(guī)定清洗、消毒，無二次污染，水質(zhì)每年送檢達(dá)標(biāo)供水排污系統(tǒng)暢通，無堵塞漫溢現(xiàn)象。 負(fù)責(zé)突發(fā)警報(bào)的接報(bào)迅速準(zhǔn)確通知有關(guān)人員。 負(fù)責(zé)非機(jī)動(dòng)車的管理，引導(dǎo)自行車排放有序，確保車輛停放整齊。 ㈣巡邏護(hù)衛(wèi)崗位職責(zé) 加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)能力和技術(shù)水平，提高服務(wù)質(zhì)量，服從管理，認(rèn)真 完成上級(jí)部署的各項(xiàng)工作。服從管理認(rèn)真完成上級(jí)布置的各項(xiàng)工作。統(tǒng)一對(duì)門衛(wèi)，巡邏員的管理，準(zhǔn)確傳達(dá)管理處的工作安排。 根據(jù)“預(yù)防為主”的安全保衛(wèi)工作方針，搞好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，防止各類案件的發(fā)生。 不得披衣、敞懷、挽袖、卷褲腳、歪戴帽、穿拖鞋或赤腳。 停水停電處理預(yù)案 發(fā)生突然停水停電情況，設(shè)備管理員在切斷水源和相應(yīng)的電源回路閥門后立即奔赴現(xiàn)場(chǎng)。 c) 對(duì)于不聽勸阻仍然亂停亂放的車輛，報(bào)告管理處經(jīng)理出面處理。 巡邏執(zhí)勤若在辦公區(qū)域發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)加強(qiáng)詢查，必 要時(shí)帶到物管處進(jìn)一步審查。 制止原則 a) 勸阻雙方住手、住口。 若犯罪分子逃跑，一時(shí)又追捕不上時(shí)，要看清人數(shù)、衣著、 相貌、身體特征、交通工具特征等，并及時(shí)報(bào)告管理處經(jīng)理，重大案件要即撥“ 110”電話報(bào)警。 b) 調(diào)動(dòng)所有力量趕到火災(zāi)現(xiàn) 場(chǎng)。 d) 應(yīng)本著“先人員、后財(cái)產(chǎn)”的原則搶救。 施工人員不得在辦公區(qū)域內(nèi)無故 逗留。 如警情較大，應(yīng)立即與“ 120， 119”等聯(lián)網(wǎng)機(jī)構(gòu)通報(bào)情況，求援，事后總結(jié)事件經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。 ㈤監(jiān)控室管理 監(jiān)控室是掌握區(qū)域內(nèi)安全動(dòng)態(tài)，設(shè)備運(yùn)行控制工作指揮中心，其管理十分重要，特制訂如下制度： 監(jiān)控室是最核心部位，閑人不得進(jìn)入。 車輛進(jìn)出時(shí)小心駕駛，注意觀察，避免損壞他人車輛及公用設(shè)施。壓力器每半年檢查一次壓力指數(shù)、指針低于綠區(qū)的應(yīng)重新灌裝，并做好檢查記錄。 三、各項(xiàng)管理規(guī)程 ㈠治安保衛(wèi)管理規(guī)程