【正文】 、負責公司自身的后勤管理和服務工作； J、負責公司檔案管理工作； K、負責公司質量檢查工作； L、完成領導交辦的其他工作。凡可設可不設的機構一律不設；凡可定可不定的定員一律不定。工作要求是：“企業(yè)圍著經營轉，經營圍著市場轉，領導圍著員工轉，員工圍著客人轉”。物業(yè)管理的主要任務是通過優(yōu)質的管理，最大化的發(fā)揮各部分功能的作用，最大限度的延長設備的壽命，盡量的減少維修保養(yǎng)費用。（二）具體講物業(yè)管理的范圍與內容主要是：成都法官大廈共用部位的維護和管理共用部位是指大廈主體承重結構部分，主要包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、房頂及大廈外墻面、門廳、公共衛(wèi)生間、樓梯間走廊通道等。目前有相當一部分高檔公寓、寫字樓、高檔綜合商廈等采用這一模式。因此采用自建自管方式的越來越少，并且隨著市場經濟的發(fā)展，必然會逐步消亡。第二章 成都法官大廈擬定物業(yè)管理模式一、物業(yè)管理的性質、目的和意義物業(yè)經營管理按社會產業(yè)劃分是第三產業(yè)，是服務性行業(yè)。133 / 133成都法官大廈物業(yè)管理企劃方案第一章 成都法官大廈概況 成都法官大廈（含審判庭下同），是由成都市政府籌資建設的，大廈落成于成都市撫琴西路109號。物業(yè)經營管理首先是對“人”的服務，其次才是對“物”的經營管理。（二） 合資或合作管理合資管理，即房地產開發(fā)商作為股東，與經驗豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司，共同出資注冊登記成立具有獨立法人資格的物業(yè)管理公司，來經營管理其新開發(fā)的物業(yè)。物業(yè)管理采用委托專業(yè)化物業(yè)管理公司進行經營管理，真正實現了所有權和經營權的兩權分離，做到了產權清晰，權責明確。大廈共用設備設施運行及維護管理共用設備設施是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓泵、電梯、天線、供氣管路、照明、通訊線路及鍋爐、冷凍機組、供熱管路、消防設施以及室外道路、綠地、燈光、地下車庫、公益性設施等。這三者有機的結合起來，就達到了保值增值的管理目標。簡稱“四轉”。實行“脫產人員為零”的管理要求。 （3）辦公室主任 直接上級：總經理 直接下級：辦公室秘書、人事主管、行政主管 聯系部門：大廈各部門 崗位職責： ，負責總經理辦公室工作； 、報告、工作總結等的起草工作； ，并做好會議記錄，寫好會議紀要； ，及時處理客戶投訴； ，起草重要文稿，審核各部門的外賓招待、贈送禮品標準； F、協(xié)助總經理考核各部室的管理人員，并對本部門員工進行考核； ，綜合各部門反映的問題，為公司領導決策提供咨詢和依據，當好參謀； 。做到及時，不拖延，防止漏辦，做到呈報準確。各部門接待賓客 ，先請到接待室等候，然后向領導匯報，根據領導指示，安排會面的時間、地點； ，要代為接待來訪賓客，記錄談話內容。公司各部門文件保管 將文件分門別類立卷歸檔。 。（2）計財部副經理直接上級：計財部經理直接下級：會計主管、采購主管崗位職責：A、協(xié)助計財部經理做好計財部的工作；B、分管物資采購、倉庫保管方面工作；C、分管會計檔案的管理工作；D、分管與業(yè)戶和當地各級主管部門的業(yè)務聯系工作；E、負責計財部內部的內審工作；F、完成領導交辦的其他工作。各種物品要嚴格堅持先進先出的原則。 ，認真驗收入庫。 ，符合規(guī)定要求； 。錄入及時、準確銀行每月按人事部上月提供的實發(fā)工資表，提取工資及附加費。 。 如有出入查原始憑證，及時調整確保余額相等。 4.填寫收貨單 ，必須按項目逐一填寫，不得缺漏； ，計算準確； 。 、規(guī)格模糊不清，必須填寫清楚后再收貨入庫； ； ，并存檔。大廈各部門 續(xù)表項 目程 序標 準協(xié)作關系 要對接近一個采購周期的貨物及時填寫采購申請單，經領導批簽后，交計財部采購。 廢舊物品的領用單據裝訂成冊存檔。挑選和培養(yǎng)下屬各崗位管理人員，培養(yǎng)、鞏固骨干隊伍，切實保障動力設備使用開支，保持大廈高格調的水準。 （3）工程部主任工程師 直接上級：工程部經理 直接下級：工程技術主管、信息技術主管、秘書 聯系部門：各部門 崗位職責： A．掌握主要設備運行、技術數據和技術檔案，發(fā)現情況及時組織人員解決處理。 J．每年10月15日前制訂出下年度設備檢修計劃。 O．執(zhí)行部門經理的指令，認真貫徹落實崗位責任制，督導下屬員工嚴格執(zhí)行操作規(guī)劃及員工守則，堅持周而復始地設備維修保養(yǎng)制，按三干凈：設備干凈、機房干凈、工作場地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好的標準嚴格檢查，督導下屬。 ，以及大中修記錄進行的歸檔整理。 ，充分發(fā)揮維修人員的積極性和創(chuàng)造性。 G．每月最后一星期向工程部上交下月計劃和本月總結。 F．做好本班設備的技術檔案；設備維修、故障排除，更換零部件情況應清楚地填入班組檔案，每月定期交主管審閱。公共區(qū)域和客人流動范圍的維修，必須事先做好遮擋，并安放好指示警文等標牌。各專業(yè) 統(tǒng)計 ； ，有異常變化需及時通知有關人員采取措施； 。施工單位 根據合同通知相關專業(yè)主管進行改造或大修的協(xié)調配合。 續(xù)表項 目程 序標 準協(xié)作關系（法院） 隨時注意檢查運行報告。 如果電視機取回維修，要有詳細登記說明。 器件 、防火閥。 。有關部室 總電壓表電流表 電壓三相應一致變壓器電流不超過XA、進線電流不超過XA，每2小時檢查1次。 1變壓器聲音聲音均勻，無爆裂放電等異常聲響，無異味。PT聯接可靠，不應短路過熱。定子鐵芯無嚴重過熱，無毛刺，無油污，不應松動。盤芯母排聯接可靠，無過熱現象，間隙不小于10mm。指示燈完整有效明亮一致，綠（停），紅（運行），黃（過流）。故障檢查如水塔降溫效果差，要檢查布水器是否暢通，風機皮帶是否松動，水質，電機運轉并及時進行檢修調整。加濕系統(tǒng)有加濕通風系統(tǒng)，風機開機后再開加濕系統(tǒng)，關車時先關加濕系統(tǒng)再關風機。熱交換器操作運行前檢查 供熱管道閥門是否處于開啟狀態(tài)； 熱交換器2次閥門是否處于開啟； 水泵盤根是否更換，水泵無泄漏； 膨脹水箱補水是否正常。停車將供回水節(jié)門關閉G、綜合維修項 目程 序標 準協(xié)作關系綜合維修包括木工、油工、鉗工、洗滌等工種，解決法院辦公中出現的各種問題及大廈內的各種問題。 ，機房、班組工作場地無人時，門窗必須鎖好，各水池蓋由水系統(tǒng)當值人員負責檢查鎖好，無關人員不得借用鑰匙；開水池蓋時，除水系統(tǒng)當值人員同意外，還必須經該主任工程師批準。 C、值班制度 ，不得擅自離崗，按規(guī)定定期巡視設備運行情況，如離開值班室去巡查和抄表應通知同值人員； ，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，及時發(fā)現和處理隱患； ，應及時通知有關人員前往修理。安保部（1）安保部編制定員安保部經理1人秘書1人（主管級） 保安主管1人：前后門崗領班1人，員工4人，白天前后門各2人執(zhí)勤，巡邏1人；晚上 前門關閉、后門衛(wèi)1人值班； 巡邏領班1人，員工2人；白天1人巡邏，晚上2人巡邏；消防主管1人：監(jiān)控室領班2人，員工3人，24小時監(jiān)控，3班兩運轉。，確保車輛安全；《安全消防協(xié)議書》，督促、考查、考核逐級治安保衛(wèi)責任制的貫徹執(zhí)行，對違反公司各項規(guī)定的，有權提出處理意見； E. 組織和領導開展以防火、防盜、防破壞、防治安災害事故為主要內容的“四防”活動，進行安全檢查，發(fā)現漏洞或不安全因素，提出整改意見，對重大隱患限期消除。 ，根據崗位和重點防火部位，制定出消防安全責任制，并與有關部門簽訂消防安全協(xié)議書，要求每個員工都知道自己在本崗位的消防安全職責，并將責任制張貼在本崗位的明顯部位，落實到每一個人，使防火工作落到實處，盡量避免火災事故的發(fā)生。根據每個部位的特點配制不同類型的消防器材，制定消防器材的管理、使用規(guī)定，定位定人，每季度檢查一次，向員工傳授消防器材的使用方法。 ，加強對各部門及員工的保密教育工作，定期開展對保密工作的檢查。，熟悉大廈警員崗衛(wèi)位置、具體任務、責任范圍及有關規(guī)定，不斷對警員進行業(yè)務知識培訓，提高素質。 （5）保安主管 直接上級：保安部經理 直接下級：警衛(wèi)領班 聯系部門：各部門 崗位職責： ，同刑事犯罪活動和其他危害治安的行為作斗爭。平時消防隊在各自的崗位上注意發(fā)現和及時消除火險隱患，遇有火災時協(xié)助公安消防部門一起進行撲救。 （4）消防主管 直接上級：保安部經理 直接下級：消主領班 聯系部門：大廈各部門 崗位職責： ，具體組織、實施、監(jiān)督、考核貫徹落實有關安全保衛(wèi)工作的方針、政策、法律、法令、規(guī)定，堅持預防為主的方針；《安全消防協(xié)議書》，督促、考查、考核逐級治安保衛(wèi)責任制的貫徹執(zhí)行，對違反公司各項規(guī)定的，有權提出處理意見； 、防盜、防破壞、防治安災害事故為主要內容的“四防”活動，進行安全檢查，發(fā)現漏洞或不安全因素，提出整改意見，對重大隱患限期消除。 共計17人，其中：經理1人、主管3人、領班4人、員工9人組織機構圖如下：安保部經理1人消防主管1人秘 書1人保安主管1人巡邏領班1人監(jiān)控領班2人執(zhí)勤員4人警衛(wèi)領班1人巡邏員2人監(jiān)控員3人 （2）安保部主要職責 A、負責大廈區(qū)域內的安全保衛(wèi)和消防工作，通過監(jiān)控室進行監(jiān)控，保安值班巡邏，保證大廈人身財產安全； B、按國家有關安全保衛(wèi)和消防方面的政策規(guī)定，制訂各種辦法，并認真貫徹實施； C、實行安全消防責任制，定期開展消防安全大檢查，發(fā)現隱患，采取措施，及時改正； D、做好物業(yè)管理范圍內的治安保衛(wèi)工作。 、中、晚及夜餐時間是值班的薄弱環(huán)節(jié)，所有運行值班機房都應有人值班。 ，應特別小心，不得存放易燃油料1kg以上。法院H．信息技術項 目程 序標 準協(xié)作關系信息技術系統(tǒng)檢查系統(tǒng)維護集中管理計劃方案、記錄；，計算機類的每天打掃、每季保養(yǎng)、每年的清理；、備份；；、說明、檢查和監(jiān)督；、每季寫出科技動態(tài)的簡報；；、應用、介紹和提高。系統(tǒng)加藥每月進行1次X桶。啟動冷卻泵區(qū)域泵、冷凍泵 冷卻水流量528m3/h，供水壓力，； 冷凍水流量345 m3/h。用水量早班接班后將水表抄下，并記錄算出每天用水量，嚴防溢水。電壓、電流表定期校驗F、空調專業(yè)項 目程 序標 準協(xié)作關系機房巡視按時巡視運行人員每隔2小時對各機房巡視1次。零端子排與地絕緣，各分支線與零排壓接可靠零線刷錫壓接。轉子鐵餅完整與軸應為過渡配合，無劃傷無斷條，動平衡未破壞，扇葉齊全，軸無磨損。換開關插座面板完整端正。1接地裝置檢查接地極與地線聯接可靠有效，每年1次。 高壓柜及低壓出線柜 不應有放電聲及異常聲響、異味，每班檢查1次。 ,不該看的不看； 。 報警靈活可靠、固定牢固 設備狀態(tài)良好有關部室 、遠程控制正常； 。 （插頭）； ； ，按動選擇鍵，看是否全部無聲，還是某一頻道無聲； ，則排除放音系統(tǒng)故障； ，檢查連線； ，檢查喇叭線和插頭； ，接上即可；，檢查控制面板及控制盒。有關部門 ，檢查故障排除情況； 。 。施工單位 C、購買工程材料項 目程 序標 準協(xié)作關系 ； ； 。各專業(yè) B、工程改造及維修項 目程 序標 準協(xié)作關系 詢三家以上報價 選定一家施工單位 由預算員審核預