【正文】 個(gè)500500其它2500小計(jì)16090合計(jì)：A+B+C+=154590元隆生商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)支出測(cè)算明細(xì)表（例）（管理處共43人，其中管理人員3人、操作層40人）項(xiàng) 目預(yù)計(jì)發(fā)生額備 注營(yíng)業(yè)費(fèi)用辦公費(fèi)25440按40元/電費(fèi)（公共）212573電梯：3臺(tái)15KV9t30天12月=142300水泵、照明等：6000KV12月=70272水費(fèi)（公共）29856包括清潔、綠化、公共場(chǎng)所用水等，按每月800T計(jì)，即：800T12月=37320綠化衛(wèi)生費(fèi)46500含每年清洗一次外墻費(fèi)用，大廈立面約15000M178。管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源 1)管理服務(wù)費(fèi) 商業(yè)廣場(chǎng)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按物價(jià)部門批準(zhǔn)的價(jià)格收取。　　公共用電：包括公共照明、智能電子監(jiān)控、電梯電費(fèi)、二次供水電費(fèi)等按實(shí)分?jǐn)?，由甲方代收代繳。包括：大廈平面圖、公共設(shè)施指示牌、宣傳欄、衛(wèi)生、綠化、消防警示牌等，塑造峰璟國(guó)際商務(wù)大廈高尚、文明的文化氛圍。我們將采用防盜、防劫車輛的智能IC管理系統(tǒng)進(jìn)行嚴(yán)格管理，在車場(chǎng)安裝24小時(shí)智能監(jiān)控系統(tǒng)，確保在場(chǎng)在庫(kù)車輛被盜為零。E．堅(jiān)持查崗制度。安全防范：采取人防、技防和宣傳相結(jié)合的原則，確保峰璟國(guó)際商務(wù)大廈隨時(shí)處于安全狀態(tài)?？蛻糇赓U的管理：租賃流程圖：看房—洽談—簽訂租賃合同—發(fā)相關(guān)資料—抄水電表—交費(fèi)—發(fā)放鎖匙—?dú)w檔。 具體工作如下表：工 作安 排6:00—7:30通道清掃；7:30—8:00垃圾清運(yùn)；8:00—9:00道路清掃；9:00—12:00大堂、電梯轎廂清潔；14:00—14:30垃圾清運(yùn)；14:3017:00樓面保潔。3車庫(kù)崗2人/班早班：06：3011：30晚班：14：0017：004大堂崗1人班早班：06：3011：30；晚班：14：0017：00。具體工作如下表：工作 安排定崗檢查進(jìn)出口、停車場(chǎng)：24小時(shí)；流動(dòng)巡查消防設(shè)施： l遍／月大廈安全、違章行為、車輛停放24小時(shí)車輛保管： 24小時(shí) 突發(fā)事件：90—120秒，責(zé)任保安或車輛管理員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；學(xué)習(xí)訓(xùn)練訓(xùn)練：1次／天；演練：1次／月。3） 建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度：根據(jù)實(shí)際情況，制定一套完善的各崗位操作流程、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)章制度，員工獎(jiǎng)罰制度，規(guī)范員工的行為，做到獎(jiǎng)懲有依據(jù)。檢查項(xiàng)目及處理方法檢查項(xiàng)目1．地基基礎(chǔ)2．梁柱板主體3．墻體4．頂棚5．樓梯扶手6．公共門窗7．隔熱層、防水層8．水箱水池9．天面扶欄10；消防設(shè)施11．信報(bào)箱12．標(biāo)識(shí)13．樓板地面磚14．．道路17．電纜溝蓋板18．路牙19．給排水20．路燈21．清潔設(shè)備22．娛樂設(shè)施。 考 核標(biāo) 準(zhǔn)日常周檢、月檢考核按ISO質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；年終考核按國(guó)家“優(yōu)秀示范大廈”標(biāo)準(zhǔn)考核。2） 建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度：主要建立各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行操作規(guī)程，設(shè)備管理制度，各種設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行記錄，年度保養(yǎng)計(jì)劃，水電工培訓(xùn)計(jì)劃，有償服務(wù)方案維修方案等?？? 核標(biāo) 準(zhǔn)平時(shí)日檢、周檢、月檢按ISO管理體系考核標(biāo)準(zhǔn)。大廈內(nèi)日常機(jī)電運(yùn)行、房管事務(wù)、治安、車輛、清潔、綠化、社區(qū)文化、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)統(tǒng)一納入公司ISO規(guī)范運(yùn)作范疇，嚴(yán)格執(zhí)行《安全護(hù)衛(wèi)工作手冊(cè)》《環(huán)境管理工作手冊(cè)》、《消防工作手冊(cè)》《辦公室工作手冊(cè)》《管理處工作手冊(cè)》《財(cái)務(wù)工作手冊(cè)》《維修保養(yǎng)工作手冊(cè)》，注重每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目的人員培訓(xùn)、考評(píng)，加強(qiáng)日檢、周檢、月檢。公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)1）驗(yàn)收項(xiàng)目：基礎(chǔ)設(shè)施：天面、有線電視系統(tǒng)、消防設(shè)施、照明燈具、綠化、道路、車庫(kù)、沙井、檢查井、化糞池、圍墻設(shè)施等。C、發(fā)電機(jī)合格使用說明書；D、消防控制系統(tǒng)資料；E、電梯設(shè)備有關(guān)合格資料；F、其它必要的有關(guān)資料。C、電力竣工圖。A、移交接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表。第四章 總體目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)一、 總體目標(biāo)：在委托管理合同期內(nèi)按照“安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便”目標(biāo)進(jìn)行管理服務(wù)，并承諾峰璟國(guó)際商務(wù)大廈所有建筑物及配套設(shè)施完善、竣工驗(yàn)收合格，交付使用一年內(nèi)達(dá)到惠州市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的管理標(biāo)準(zhǔn)，二年內(nèi)達(dá)到省優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到國(guó)家示范大廈的管理標(biāo)準(zhǔn)。大廈房屋建筑本體共用部位（天面、梁、柱，內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位，外墻面，樓梯間，走廊通道、門廳等）的維修養(yǎng)護(hù)和管理。維護(hù)大多數(shù)客戶的利益，加強(qiáng)宣傳，與客戶一起，共同營(yíng)造一個(gè)安全、舒適、和諧的娛樂、購(gòu)物及辦公環(huán)境。要打造一流的甲級(jí)寫字樓就必須緊跟國(guó)際潮流，形成管理的國(guó)際化、人性化、智能化，空間的舒適性和實(shí)用性，數(shù)字化、節(jié)能化相結(jié)合，為客戶提供安全、舒適、便捷、商務(wù)的星級(jí)化管理是我們今后努力的目標(biāo)。二、管理方式： 公司依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法律法規(guī)，全權(quán)委托惠州德威物業(yè)管理有限公司對(duì)峰璟國(guó)際商務(wù)大廈實(shí)行綜合一體化管理。大廈規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公共設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、沙井、綠化、地下泵房、路燈、室內(nèi)外停車場(chǎng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。主要做好下幾方面的工作：1） 審閱設(shè)計(jì)圖紙，提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改良建議；2） 提出設(shè)備配置或容量以及服務(wù)方面的改良意見；指出設(shè)計(jì)中遺漏的工程項(xiàng)目。1）產(chǎn)權(quán)資料（復(fù)印件）：A、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件B、用地批準(zhǔn)文件2）政府職能部門驗(yàn)收合格資料：A、市政部門驗(yàn)收意見； B、環(huán)保部門驗(yàn)收意見；C、供電部門驗(yàn)收意見；D、質(zhì)量監(jiān)理部門驗(yàn)收意見；E、園林綠化部門驗(yàn)收意見；F、供水部門驗(yàn)收意見；G、房產(chǎn)管理部門驗(yàn)收意見；H、消防部門驗(yàn)收意見；I、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門驗(yàn)收意見；J、有線電視工程驗(yàn)收合格證；L、其它有關(guān)資料。H、泵房及水池建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、水道竣工圖。房屋接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)。如《客戶手冊(cè)》、《物業(yè)管理合同》、租賃合同、客戶登記表、檔案袋、裝修申請(qǐng)表、裝修巡查表、各種標(biāo)示牌，裝修管理守則等。處 理方 法1．記錄巡視發(fā)現(xiàn)的問題，搜集客戶的反饋意見； 2．對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，分類進(jìn)行處理； 1)填寫《管理日記表》； 2)發(fā)現(xiàn)的維修不合格，填寫維修記錄，安排維修；3)即行關(guān)閉輕微不合格項(xiàng)； 4)發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行； 5)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格，填寫糾正措施報(bào)告。2設(shè)備運(yùn)行班2人/班*3班主班: 上午8:0012:00 下午14:0018:00。維修組負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄； 定期清潔所管設(shè)備和設(shè)備房；負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時(shí)修復(fù)，每年全面檢查一次，4—5年全面修補(bǔ)刷漆一次天面：每年全面檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)。副班:中午12:0014:00 下午:18:000:00。7） 定期組織護(hù)衛(wèi)員進(jìn)行大廈消防演練，緊急集合演練，培訓(xùn)消防知識(shí)，確保員工熟悉大廈消防設(shè)施設(shè)施設(shè)備，能快速啟動(dòng)消滅火災(zāi)隱患。 清潔衛(wèi)生管理：清潔綠化管理也是大廈管理的一面鏡子，做為一個(gè)綜合性的甲級(jí)寫字樓，需要具備高標(biāo)準(zhǔn)的清潔衛(wèi)生服務(wù)，為客戶提供舒適、整潔的環(huán)境，大廈開業(yè)初及開業(yè)后我認(rèn)為要做好以下工作：1） 大廈開業(yè)初期的拓荒工作：可采用招投標(biāo)方式聘請(qǐng)惠州具有專業(yè)保潔能力的公司進(jìn)行一次大廈的全面拓荒工作。4） 制定詳細(xì)的規(guī)章制度，崗位操作規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)、崗位導(dǎo)引書等，并對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)。具體工作如下：工作安排6：30—9：30澆水、施肥；9：30—12：00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉；14：0016：00殺蟲、補(bǔ)缺、保潔；16：田—18：30澆水、施肥。管理處維修，保修期內(nèi)，費(fèi)用由施工隊(duì)支付，非保修期，費(fèi)用由管理處列支。C．專人負(fù)責(zé)調(diào)控中心，確保24小時(shí)全方位監(jiān)控。同時(shí)，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)又是防