【正文】 業(yè)管理文員 安全管理部 17 安全經(jīng)理 18 安全主管 19 安全管理員 20 車(chē)場(chǎng)管理員 21 監(jiān)控管理員 財(cái)務(wù)管理部 22 財(cái)務(wù)經(jīng)理 /會(huì)計(jì) 23 財(cái)務(wù)出納員 24 車(chē)場(chǎng)收費(fèi)員 二 物業(yè)管理辦公費(fèi) 1 辦公低耗品 2 辦公交通費(fèi) 3 節(jié)日布置費(fèi) 4 辦公電話(huà)費(fèi) 5 辦公水電費(fèi) 三 公共設(shè)備維護(hù)費(fèi) 1 消防設(shè)備維護(hù)費(fèi) 2 扶梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 3 貨梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 4 消防梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 5 客梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 6 空調(diào)設(shè)備維護(hù)費(fèi) 7 吊船設(shè)備維護(hù)費(fèi) 8 電器設(shè)備維護(hù)費(fèi) 9 技防設(shè)備維護(hù)費(fèi) 10 通訊廣播設(shè)備維護(hù)費(fèi) 11 給排水設(shè)備維護(hù)費(fèi) 12 設(shè)備維修備用金 四 物業(yè)管理清潔費(fèi) 1 寫(xiě)字樓廁所衛(wèi)生紙 2 清潔劑類(lèi)費(fèi)用 3 清潔毛巾、工具類(lèi) 4 垃圾清運(yùn)袋 5 垃圾桶用干沙 6 垃圾清運(yùn)費(fèi) 7 水池清潔費(fèi) 8 “四害”消殺費(fèi) 9 清潔工具維修費(fèi) 10 清潔管理備用金 五 綠化租用、管理費(fèi) 1 外圍綠化租用費(fèi) 2 物業(yè)綠化水電費(fèi) 3 室內(nèi)綠化布置費(fèi) 六 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 1 電 腦 2 復(fù)印機(jī) 3 打印機(jī) 4 傳真機(jī) 七 物業(yè)公用電費(fèi) 1 寫(xiě)字樓客梯 2 寫(xiě)字樓消防梯 3 生活水泵、排污泵 4 樓梯間公共照明 5 泛光、霓虹照明 6 車(chē)庫(kù)照明空調(diào)費(fèi) 八 物業(yè)公共用水費(fèi) 1 寫(xiě)字樓用水費(fèi)用 2 商場(chǎng)用水費(fèi)用 3 會(huì)所用水費(fèi)用 4 餐廳用水費(fèi)用 九 物業(yè)管理開(kāi)支費(fèi) 電子文檔： GLFA010 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案建立與管理 一、管理規(guī)章制度 科學(xué)管理、合理量化、健全制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾Ｕ?，為了達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的管理目的，我公司已成功導(dǎo)入 ISO9000質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)模式。 、有價(jià)證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關(guān)資料。 ，明細(xì)賬。 ，杜絕管理處資金流失。 十七、財(cái)務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé) ，結(jié)合公司實(shí)際情況，制定適用的財(cái)務(wù)管理辦法。 。 ，不能解決的及時(shí)向管理處經(jīng)理助理或經(jīng)理匯報(bào)。 。 ，確保設(shè)備、設(shè)施、設(shè)備機(jī)房的整潔。 ，開(kāi)展各項(xiàng)弱電專(zhuān)業(yè)工程的增效、改造工作。 十、強(qiáng)電技工崗位職責(zé) ，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指示。 、設(shè)備的運(yùn)行情況，認(rèn)真做好巡查記錄和值班記錄。 ，不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)。 。 六、物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé) ，做到儀表端莊、態(tài)度和藹、熱情大方、反應(yīng)敏捷、處事穩(wěn)健。 五、物業(yè)管理員崗位職責(zé) ，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能。 。 。 、供電、工商等和物業(yè)管理有關(guān)部門(mén)的關(guān)系，便于開(kāi)展各項(xiàng)工作。 電子文檔 ： GLFA007 物業(yè)管理所需物質(zhì)條件 在投入物力方面建議如下： 一、辦公及員工住宿用房計(jì)劃 物業(yè)經(jīng)理辦公室 m2 會(huì)客室 1 m2 物業(yè)經(jīng)理助理辦公室 m2 會(huì)客室 2 m2 物業(yè)管理部 m2 倉(cāng)庫(kù) 2（工程） m2 安全管理部 m2 儲(chǔ)物間 1（物業(yè)清潔） m2 男女更衣室各一間 m2 工程管理部工作間 m2 由于大廈應(yīng)急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內(nèi) (跑步 5 分鐘內(nèi)到達(dá) )安排物業(yè)安全管理員工、工程值班人員及管理部門(mén)單身員工的宿舍。 二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn) ，不定期地安排當(dāng)事人 (指員工 )參加班后的專(zhuān)題培訓(xùn)。 大專(zhuān)以上學(xué)歷 (會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè) )，有 3年大型企業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，懂電腦操作，有較強(qiáng)的法律意識(shí)，遵守國(guó)家各項(xiàng)法律、法規(guī)和財(cái)經(jīng)制度，嚴(yán)守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，熟悉會(huì)計(jì)核算的全過(guò)程，熟悉稅法。 高中以上學(xué)歷 (水電專(zhuān)業(yè) )，持有特種行業(yè)操作證，身體健康，品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，有一定的口頭表達(dá)能力。 大專(zhuān)以上學(xué)歷，有 1年以上物業(yè)管理接待工作經(jīng)驗(yàn)，性格溫順，自身素質(zhì)較好，語(yǔ)言表達(dá)能力較強(qiáng)，英語(yǔ)達(dá)到國(guó)家四級(jí)水平。 (4)停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)員 名。 (3)文員兼資料管理員 名，負(fù)責(zé)工程管理部文字處理 工作及文檔資料保管工作，并同時(shí)兼任管理處倉(cāng)庫(kù)管理員的工作。 (5)監(jiān)控值班由 名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)監(jiān)控中心值班工作。白班 人負(fù)責(zé)維護(hù)所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場(chǎng)所及男女衛(wèi)生間的常規(guī)清潔，要求個(gè)人素質(zhì)較好；夜班 人，負(fù)責(zé)全面清潔樓宇內(nèi)外的公共場(chǎng)所及男女衛(wèi)生間，要求按清潔程序進(jìn)行操作，對(duì)人員個(gè)人素質(zhì)要求可適量放低些。根據(jù)以上方針，特制定以下用人方案。 (3)征收管理費(fèi)、水電費(fèi)、電話(huà)費(fèi)、加時(shí)空調(diào)費(fèi)等其他管理費(fèi)用。 (5)負(fù)責(zé)物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機(jī)房的值班和日常維修保養(yǎng)。 (8)負(fù)責(zé)地下停車(chē)場(chǎng)的安全秩序管理工作。 (13)總經(jīng)理指派的其他工作。 (5)負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。 (5)負(fù)責(zé)對(duì)外承辦、接待工作，與政府部門(mén)、各社會(huì)團(tuán)體保持良好的溝通。 電子文檔： GLFA004 擬采用的管理模式 一、物業(yè)管理架構(gòu) 物業(yè)管理服務(wù)， 要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以求達(dá)到降低管理成本，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。在日常的管理中，建議派專(zhuān)人全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃、易爆等危險(xiǎn)品進(jìn)入大廈，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，如發(fā)生特殊事件時(shí)力爭(zhēng)將損失降至最小程度。 二、二項(xiàng)承諾 “市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評(píng)比。 人性化的管理方針?shù)伡転闃I(yè)戶(hù)溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠(chéng)信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)。 結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點(diǎn)，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，全心全意為業(yè)戶(hù)服務(wù)。 “省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評(píng)比。 四、四項(xiàng)措施 ，在對(duì)其加以完善的基礎(chǔ)上，將之運(yùn)用到 物業(yè)的管理上。 本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。 (6)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購(gòu)工作。 (6)負(fù)責(zé)物業(yè)的 除蟲(chóng)滅害工作。 (1)負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。 (9)負(fù)責(zé)監(jiān)控室管理工作。 (6)負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿(mǎn)足業(yè)戶(hù)其他有關(guān)的服務(wù)要求。 (4)征收和支付管理公司各類(lèi)合同費(fèi)用。 (1)由 1名綜合管理部經(jīng)理和 名員工組成。 (3)員工餐廳服務(wù)由 名廚師及 名工作人員組成，上班時(shí)間為 ，要求員工個(gè)人素質(zhì)較高。 (6)大堂值班由 名員工組 成，分三班，負(fù)責(zé)樓宇大堂值班工作。 (4)強(qiáng)電值班由 名強(qiáng)電技工組成，全天 24 小時(shí)值班，負(fù)責(zé)大廈強(qiáng)電設(shè)備的使用與維護(hù)，確保大廈用電系統(tǒng)正常工作。 電子文檔： GLFA005 員工招聘 一、高層物業(yè)管理人員 大學(xué)本科以上學(xué)歷 ,持有物業(yè)管理上崗證 ,具有 5 年以上大型物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn) ,熟悉物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)及企業(yè)基本管理工作 ,有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力及處理突發(fā)事件的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。 四、安全管理部 大專(zhuān) (或同等學(xué)歷 )，熟悉國(guó)家有 關(guān)法律、法規(guī)和保安的有關(guān)知識(shí)，具有較強(qiáng)的管理能力。對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。 2次公司組織的工作指引培訓(xùn)。 二、物業(yè)管理工具與裝備價(jià)格參 照表 內(nèi)容見(jiàn)下表。 職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其他工作任務(wù)。 。 。 、綠化、治安、維修、接待、回訪等項(xiàng)服務(wù)工作。 、入住、裝修手續(xù)。 。 、設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收及其配套設(shè)施完善工作。 ，建立良好的合作關(guān)系，記錄維修投訴情況，并及時(shí)處理。 系統(tǒng)的最佳運(yùn)作方案，報(bào)上級(jí)審批后組織貫徹實(shí)施，保證設(shè)備 24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障能立即排除；出現(xiàn)緊急停電時(shí)，應(yīng)能隨時(shí)啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)，在 5分鐘內(nèi)將發(fā)電機(jī)電源送至用電設(shè)備。 。 ，防止發(fā)生安全事故。 、校對(duì)及傳真工作。 、不定時(shí)（晚上零點(diǎn)之后的檢查，一周不少于 1次）對(duì)各崗位執(zhí)勤人員的工作進(jìn)行巡查、督導(dǎo)。 、法規(guī)，做到依法辦事。 。 。啟用會(huì)計(jì)賬簿時(shí)，應(yīng)在賬簿封面上寫(xiě)明單位名稱(chēng)和賬簿名稱(chēng)，賬簿扉頁(yè)上應(yīng)附“啟用表”。 ，辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，月終及時(shí)對(duì)賬，并根據(jù)需要編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。在接管物業(yè)以后，將嚴(yán)格按照質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化管理。 (7)《裝修人員管理 規(guī)定》。 (3)物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)。 (11)弱電技工崗位職責(zé)。 (19)財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé)。 (7)《內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度》。 (15)《機(jī)電設(shè)備的統(tǒng)計(jì)制度》。 (23)《物業(yè)管理檔案建立工作程序》。 (31)《清潔管理工作程序》。 (7)《部門(mén)員工崗位月工作考核表》。 (4)裝訂精美。 (2)配備所需專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。 (9)給排水設(shè)備、閥門(mén)、管道工作正常，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時(shí)間對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。 (1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事 故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時(shí)，管理處迅速調(diào)集巡邏安 全管理員，以最快的速度趕到現(xiàn)場(chǎng)，控制局面，爭(zhēng)取主動(dòng)。采取定時(shí)上門(mén)收集和業(yè)戶(hù)申請(qǐng)相結(jié)合的方法，袋裝清運(yùn)，日清日運(yùn)，不堆積、不滯留，不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。 (2)管理處主任為消防安全負(fù)責(zé)人。 (4)在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患，應(yīng)及時(shí)采取整改措施，做到隱患不過(guò)夜