【正文】 管理 (5)車輛管理 (6)清 潔管理 電子文檔： GLFA002 前言 一、物業(yè)簡(jiǎn)介 （略） 二、服務(wù)宗旨 以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠(chéng)服務(wù)。 三、追求目標(biāo) 以公司經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，為業(yè)主推出完善的管理服務(wù)，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。 人性化的管理方針鋪架為業(yè)戶溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠(chéng)信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)。 為實(shí)現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項(xiàng)承諾、三個(gè)重點(diǎn)、四項(xiàng)措施”的管理方針。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實(shí)際管理和操作經(jīng)驗(yàn)的高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評(píng)定，分分秒秒印證，點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，永遠(yuǎn)讓您滿意”的模式效應(yīng)，力求更好地滿足業(yè)戶的需求。 管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶、打造管理精品。 二、二項(xiàng)承諾 “市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評(píng)比。 三、三個(gè)重點(diǎn) 、誠(chéng)信待人 物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此企業(yè)將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。 大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)良好、舒適的居住 (工作 )環(huán)境，是我們非常重視的問題。 、消防真抓實(shí)干 為確保業(yè)戶的生命、財(cái)產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主，以本物業(yè)先進(jìn)的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念，建立一支強(qiáng)有力 、多用途的管理復(fù)合式人才隊(duì)伍。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃、易爆等危險(xiǎn)品進(jìn)入大廈，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，如發(fā)生特殊事件時(shí)力爭(zhēng)將損失降至最小程度。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文 明典雅的管理指引。如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》、《員工手冊(cè)》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。 。 電子文檔： GLFA004 擬采用的管理模式 一、物業(yè)管理架構(gòu) 物業(yè)管理服務(wù)， 要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以求達(dá)到降低管理成本，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。中心設(shè)綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財(cái)務(wù)管理部五個(gè)部門。 (1)負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其他部門儲(chǔ)備人才。 (3)負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌 備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。 (5)負(fù)責(zé)對(duì)外承辦、接待工作，與政府部門、各社會(huì)團(tuán)體保持良好的溝通。 (7)負(fù)責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。 (1)負(fù)責(zé)籌建管理員工餐廳工作。 (3)書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。 (5)負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。 (7)協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。 (9)建立業(yè)戶檔案管理工作。 (11)開展業(yè)戶文化交流，接待、介紹物業(yè)工作。 (13)總經(jīng)理指派的其他工作。 (2)與政府公安、消防、司法部門保持良好的關(guān)系。 (4)建立、健全、制定物業(yè)的各項(xiàng)安全規(guī)章制度。 (6)負(fù)責(zé)物業(yè)大型活動(dòng)的警衛(wèi)布置。 (8)負(fù)責(zé)地下停車場(chǎng)的安全秩序管理工作。 (10)負(fù)責(zé)安全管理員的管理、培訓(xùn)、考核工作。 (1)負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 (3)制定長(zhǎng)期和日常的維修保養(yǎng)計(jì)劃并付諸實(shí)施。 (5)負(fù)責(zé)物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機(jī)房的值班和日常維修保養(yǎng)。 (7)協(xié)助綜合管理部、財(cái)務(wù)管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設(shè)備材料的選購(gòu)、庫(kù)存和保管使用工作。 (9)負(fù)責(zé)業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。 (1)協(xié)調(diào)與銀行、稅務(wù)以及其他主管財(cái)務(wù)政府部門的關(guān)系。 (3)征收管理費(fèi)、水電費(fèi)、電話費(fèi)、加時(shí)空調(diào)費(fèi)等其他管理費(fèi)用。 (5)制作財(cái)務(wù)報(bào)表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表及其他各種財(cái)務(wù)報(bào)表。 (7)小量現(xiàn)金的支出和日常采購(gòu)、入庫(kù)工作。 (9)總經(jīng)理指派的其他工作。根據(jù)以上方針，特制定以下用人方案。 (2)綜合管理部經(jīng)理 名，要求具有多年豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和行政管理工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。 (4)資料管理員 名，負(fù)責(zé)工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。 (1)由 1 名物業(yè)經(jīng)理和 名員工組成，負(fù)責(zé)大廈清潔、 會(huì)所等項(xiàng)的物業(yè)管理工作。白班 人負(fù)責(zé)維護(hù)所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場(chǎng)所及男女衛(wèi)生間的常規(guī)清潔，要求個(gè)人素質(zhì)較好；夜班 人，負(fù)責(zé)全面清潔樓宇內(nèi)外的公共場(chǎng)所及男女衛(wèi)生間，要求按清潔程序進(jìn)行操作，對(duì)人員個(gè)人素質(zhì)要求可適量放低些。 (4)業(yè)戶服務(wù)員 名，開展業(yè)戶文化交流，接待介紹物業(yè)工作，要求形象素質(zhì)較好。 (1)由 1名安全管理經(jīng)理和 名安全管理員組成， 24小時(shí)負(fù)責(zé)大廈的安全管理工作。 (3)文員兼資料員 名，負(fù)責(zé)部門文字處理和檔案管理工作。 (5)監(jiān)控值班由 名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)監(jiān)控中心值班工作。 (7)外圍值班由 名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)外圍值班工作。 (9)停車場(chǎng)值班由 名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)地下停車場(chǎng)出入口的值班工作。 (1)由 1名工程管理部經(jīng)理和 名員工組成。 (3)文員兼資料管理員 名，負(fù)責(zé)工程管理部文字處理 工作及文檔資料保管工作，并同時(shí)兼任管理處倉(cāng)庫(kù)管理員的工作。 (5)空調(diào)值班由 名空調(diào)技工組成，全天 24 小時(shí)值班，負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備的正常運(yùn)作與管理、維護(hù)。 (7)電梯值班 名，負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的正常運(yùn)作與維護(hù)。 (2)會(huì)計(jì)由主管兼任。 (4)停車場(chǎng)收費(fèi)員 名。 大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有 3年以上的物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，有一定的管理、協(xié)調(diào)能力，對(duì)工作管理、運(yùn)作有較強(qiáng)的、系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)，能熟 練操作電腦，文字功底強(qiáng)，具有較強(qiáng)的組織、策劃、溝通、分析、統(tǒng)計(jì)能力，熟悉公關(guān)業(yè)務(wù)。 二、物業(yè)管理部 大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有 2年以上工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的語言表達(dá)能力及大型會(huì)議接待能力，以及隨機(jī)應(yīng)變處理突發(fā)事件的能力，對(duì)大廈清潔、綠化、養(yǎng)護(hù)知識(shí)有一定的了解，了解各清潔用品的使用規(guī)范。 大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有一定的寫作能力及流利的英語口語對(duì)話能力，熟悉公關(guān)業(yè)務(wù)、各勞動(dòng)法規(guī)及公司的各項(xiàng)規(guī) 章制度，具有較強(qiáng)的調(diào)查、解決問題、溝通、理解、判斷、分析的能力，熟練操作電腦，有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。 大專以上學(xué)歷，有 1年以上物業(yè)管理接待工作經(jīng)驗(yàn)，性格溫順，自身素質(zhì)較好，語言表達(dá)能力較強(qiáng)，英語達(dá)到國(guó)家四級(jí)水平。 中專以上文化，有 2年以上工作經(jīng)驗(yàn)，懂電腦操作，工作作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，具有較強(qiáng)的責(zé)任心和積極的工作態(tài)度。 、倉(cāng)庫(kù)管理員 大專以上學(xué)歷，工科或資料管理專業(yè)，能熟練操作電腦，思維敏捷，思路清晰，有較強(qiáng)的文字功底， 2年以上工作經(jīng)驗(yàn)。 身體健康，大專以上學(xué)歷，電力系統(tǒng)或相關(guān)專業(yè)，助理工程師職稱，有 5年以上工作經(jīng)驗(yàn)，有大型企業(yè)設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完成工作的能力。 高中以上學(xué)歷 (水電專業(yè) )，持有特種行業(yè)操作證，身體健康，品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，有一定的口頭表達(dá)能力。持有物業(yè)管理上崗證，有 2年以上的本職工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的語言表達(dá)能力，以及隨機(jī)應(yīng)變處理突發(fā)事件的能力，有一定的消防知識(shí)。 高中以上學(xué)歷，退伍軍人優(yōu)先，身高 175厘米以上，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，須有本地戶口擔(dān)保人。 五、財(cái)務(wù)管理部 務(wù)管理部經(jīng)理 財(cái)經(jīng)類專業(yè)本科學(xué)歷，具有 3年以上大型企業(yè)財(cái)務(wù)主管工作經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的法律、法規(guī)意識(shí)，遵守國(guó)家各項(xiàng)法律、法規(guī)和財(cái)經(jīng)制度，嚴(yán)守紀(jì)律，熟悉會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的全過程，熟悉稅法。 大專以上學(xué)歷 (會(huì)計(jì)專業(yè) )，有 3年大型企業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，懂電腦操作，有較強(qiáng)的法律意識(shí)，遵守國(guó)家各項(xiàng)法律、法規(guī)和財(cái)經(jīng)制度，嚴(yán)守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，熟悉會(huì)計(jì)核算的全過程，熟悉稅法。 大專以上學(xué)歷 (會(huì)計(jì)專業(yè) )， 2年以上本行業(yè)工作 經(jīng)驗(yàn)，熟悉結(jié)算業(yè)務(wù)，具有較強(qiáng)的法律意識(shí)，對(duì)物業(yè)工作有一定了解，懂電腦操作。 有物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，懂簡(jiǎn)單電腦操作，具有良好的語言表達(dá)能力、較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和與業(yè)戶溝通的技巧，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。 15天為有薪培訓(xùn)。 二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn) ，不定期地安排當(dāng)事人 (指員工 )參加班后的專題培訓(xùn)。組織員工座談會(huì)，交流事件處理技藝及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗(yàn)。 (1)通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓(xùn)內(nèi)容。 (3)通過理論與實(shí)踐考核，淘汰不合格的員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。 電子文檔 ： GLFA007 物業(yè)管理所需物質(zhì)條件 在投入物力方面建議如下： 一、辦公及員工住宿用房計(jì)劃 物業(yè)經(jīng)理辦公室 m2 會(huì)客室 1 m2 物業(yè)經(jīng)理助理辦公室 m2 會(huì)客室 2 m2 物業(yè)管理部 m2 倉(cāng)庫(kù) 2（工程） m2 安全管理部 m2 儲(chǔ)物間 1（物業(yè)清潔） m2 男女更衣室各一間 m2 工程管理部工作間 m2 由于大廈應(yīng)急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內(nèi) (跑步 5 分鐘內(nèi)到達(dá) )安排物業(yè)安全管理員工、工程值班人員及管理部門單身員工的宿舍。 物業(yè)管理工具與裝備價(jià)格參照表 序 號(hào) 名稱及規(guī)格 單 價(jià) 1 萬用電表 2 電流流量度： 300A 3 電流鉗式 800A 3000A 4 對(duì)地阻值測(cè)試表 5 絕緣值測(cè)試表（ 500V～ 1000V） 6 溫度計(jì)：電子數(shù)字式 酒精式 7 手提式室內(nèi)溫度 /濕度對(duì)比測(cè)量器 8 手提式風(fēng)量和風(fēng)速計(jì) 9 電源測(cè)試電筆 10 卷尺： 1m 5m 11 鋼尺： 3m 1m 12 水平尺： 600mm 13 角尺： 300mm 14 高空工作安全帶：降傘式 15 50