【正文】 、報(bào)警。 配合做好清運(yùn)垃圾工作。 (5)抹凈標(biāo)志牌、服務(wù)臺(tái)。 清潔衛(wèi)生管理程序 職責(zé) 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審批（清潔綠化工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) )并擬定《清潔綠化工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》，和保潔質(zhì)量的日常檢查監(jiān)督。 衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) (1)保持車(chē)庫(kù)道路暢通，無(wú)堆積垃圾及物品。 操作程序 1)先用清潔劑清洗小便池，并噴上除臭劑。 3)業(yè)主下班后定期對(duì)電梯進(jìn)行清潔、保養(yǎng)，包括對(duì)電梯門(mén)壁進(jìn)行打蠟上光。遇特殊情況，應(yīng)安排加班，保證環(huán)境的清潔衛(wèi)生。 保 潔 A．滅殺記錄； 。 第三章 組織架構(gòu)及人員配備、培訓(xùn)和管理 第一節(jié) 世貿(mào)大樓物業(yè)管理處基本組織加構(gòu)圖及人員配備 第二節(jié) 人員培訓(xùn) 培訓(xùn)，是南京和平物業(yè)管理公司內(nèi)部重要工作之一。 安全護(hù)衛(wèi)工作是重中之 重，人防、物防、技防相結(jié)合，固定崗、巡邏崗值班相結(jié)合，以完善、科學(xué)的防范體系，確保大廈安全。江陰寶華集團(tuán)有檢查、監(jiān)督物業(yè)管理工作的權(quán)力，大樓物業(yè)管理處有及時(shí)反饋管理信息的義務(wù)。南京世貿(mào)大樓座落在繁華的山西路附近，整個(gè)樓體設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔明了，設(shè)備、設(shè)施齊全，是一幢現(xiàn)代化的辦公大樓。 我們公司的承諾是：應(yīng)用 ISO9001： 2020 標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施物業(yè)管理，力爭(zhēng)使你們達(dá)到物業(yè)管理“市優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)。 我們的管理觀念是： 嚴(yán)格認(rèn)真，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，高效及時(shí)，規(guī)范管理 。 現(xiàn)有組織構(gòu)架 圖 總 經(jīng) 理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 綠化管理科 房產(chǎn)裝飾工程二處 水電設(shè)備科 辦 公 室 易發(fā)科技大廈物管處 財(cái) 務(wù) 科 經(jīng)租物業(yè)管理科 公教一村物管處 市教育局物管處 薩 家 灣 物 古 平管崗 漢 處 中 苑 市招辦物管處 錦江花苑物管處 教工新村物管處 香榭里物管處 第一章 保證物業(yè)管理實(shí)施的整體設(shè)想和策劃方案 南京城自古便是富麗名貴之城，人口繁盛，商貿(mào)發(fā)達(dá)。 A、江陰寶華集團(tuán)與南京和平物業(yè)管理公司是物業(yè)管理契約關(guān)系，雙方都有遵守契約的義務(wù)。交通車(chē)輛的管理，停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放有序，大樓內(nèi)外要保證道路暢通。 四 環(huán)境管理 1． 大樓的室外保潔衛(wèi)生工作區(qū)域； 2．大樓的各樓層的保潔衛(wèi)生工作。 保安管理記錄 A．日常巡察記錄； ； ； 目錄； ； 。 業(yè)主下班后再次對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行徹底保潔 管理處經(jīng)理每日對(duì)以下工作進(jìn)行巡檢、監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，并作好記錄。 2)對(duì)電梯廳的地坪進(jìn)行保潔，保持電梯干凈、整潔。 (8)室外場(chǎng)地的地面，做到無(wú)垃圾、無(wú)灰塵、無(wú)煙蒂、無(wú)紙屑 衛(wèi)生間 該區(qū)域要求每日多次清掃，每天第一次保潔工作必須在 6： 30 前做好。 (5)經(jīng)常用濕拖把拖去灰塵，保持場(chǎng)地清潔。 紫銅的保潔：使用中性藥水為最佳，全能清潔劑稀釋一定要到位，再用柔軟的布巾檫凈，最后使用銅亮劑。 (4)抹凈墻壁和墻壁上的裝飾物。 要經(jīng)常沖洗垃圾間，保持垃圾問(wèn)的整潔，防止產(chǎn)生異味及飛蟲(chóng)。 監(jiān)控值班：負(fù)責(zé)監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行、監(jiān)控發(fā)現(xiàn)不可疑情況或接到報(bào)警時(shí)及時(shí)妥善處理。 外單位機(jī)動(dòng)車(chē)原則上不得進(jìn)入管理區(qū)域，業(yè)主的車(chē)輛需在車(chē)管員指導(dǎo)下有序停放。如有報(bào)警立即通知安全護(hù)衛(wèi)以最快速度核查報(bào)警真?zhèn)尾㈦S時(shí)與監(jiān)控室聯(lián)系，以便隨時(shí)調(diào)度，合理處理。 火警處理預(yù)案 發(fā)生火警區(qū)域護(hù)衛(wèi)工作程序： a) 接警后應(yīng)立即到火警現(xiàn)場(chǎng)仔細(xì)觀察，準(zhǔn)確作出判斷。 滅火器的選用 a) 電器 1211 b) 液化氣 干粉 盜竊、匪警事件應(yīng)急處理預(yù)案 護(hù)衛(wèi)執(zhí)勤中遇有（或接報(bào)）外單位人員公開(kāi)使用暴力或其它手段，強(qiáng)行索取財(cái)物或威脅人身安全的犯罪行為時(shí)，要切實(shí)履行 護(hù)衛(wèi)職責(zé)，迅速制止犯罪。 迅速報(bào)告管理處經(jīng)理并出面勸阻，勸阻時(shí)若個(gè)人力量單薄，應(yīng) 請(qǐng)求支援。 立即進(jìn)行人工急救，并撥打“ 120”急救電話。 服務(wù)用語(yǔ) a: 對(duì)來(lái)訪人員應(yīng)說(shuō) “您好，請(qǐng)問(wèn)您找誰(shuí)？” “請(qǐng)您出示證件”！ b: 對(duì)違章行車(chē)者應(yīng)說(shuō)： “對(duì)不起，這是單行路線，請(qǐng)您按規(guī)定方向行駛”。 督導(dǎo)本部門(mén)人員的日常工作，對(duì)每日各班次安全護(hù)衛(wèi)工作進(jìn)行檢查，將檢查結(jié)果如實(shí)作工作日志。 統(tǒng)一著裝，佩帶胸卡，注重儀表、服飾的整潔。 嚴(yán)格勞動(dòng)紀(jì)律六、大樓應(yīng)急事件處理流程 監(jiān)控人員接警確認(rèn)； 安全護(hù)衛(wèi)人員現(xiàn)場(chǎng)查看，是否誤報(bào)； 否： 要進(jìn)行原因分析、記錄、總結(jié)、匯報(bào)； 是： 屬那 類(lèi)報(bào)警； 系統(tǒng)故障檢測(cè)維修更換零部件記錄故障排除確認(rèn)后工作匯報(bào)； 屬火警 1)火災(zāi)情輕，由護(hù)衛(wèi)人員自行處理； 2)災(zāi)情嚴(yán)重，報(bào)火警 119，通知安保負(fù)責(zé)人及管理處經(jīng)理； 3)組織人員疏散，進(jìn)行安全保護(hù)； 4)組織護(hù)衛(wèi)人員趕到現(xiàn)場(chǎng)滅火； 5)切斷電源，如有可能轉(zhuǎn)換事故電源； 6)檢查已經(jīng)自動(dòng)啟動(dòng)的消防設(shè)備工作情況，必要時(shí)可強(qiáng)行啟動(dòng)其它消防設(shè)施； 7)監(jiān)測(cè)火勢(shì)情況，堅(jiān)守消防中心崗位； 8)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，做好災(zāi)情記錄追究火災(zāi)責(zé)任人，向有關(guān)部門(mén)匯報(bào)。 設(shè)立檢查人，定期對(duì)路面、路牙進(jìn)行修補(bǔ)，保證交通標(biāo)志醒目、整潔。 建立嚴(yán)格的修繕制度，設(shè)立 24小時(shí)報(bào)修，及時(shí)完成報(bào)修項(xiàng)目，并建檔記錄。 3 年 700 元 7 通訊費(fèi) 100 元 /月 12 月 1200 元 8 辦公用品設(shè)備維護(hù)費(fèi) 綜合測(cè)算 1200 元 9 電梯維保、年檢費(fèi) 5000 元 /臺(tái)年 3 部 15000 元 10 其它設(shè)備日常維保 綜合測(cè)算 3000 元 11 保潔日常零星損耗 綜合測(cè)算 1500 元 12 人員交通費(fèi) 23 人 50 元 12 月 13800 元 13 稅金 % 元 14 管理傭金 收入的 6% 元 總 計(jì) 元 注： 以上費(fèi)用不含大樓植物租擺和外墻清洗。本企劃書(shū)經(jīng)實(shí)地考察后編制，由于時(shí)間較緊，不足之處敬請(qǐng)指正。月 3 人 12 月 25200 元 樓層接待 6 人 600 元 /人月 6 人 12 月 38880 元 車(chē)管員 2 人 540 元 /人 落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡邏制度，確保外觀完好、整潔。 建立嚴(yán)格的供水、蓄水設(shè)備、設(shè)施清洗、消毒制度，嚴(yán)格按規(guī)定每年至少清洗一次、消毒一次，對(duì)水質(zhì)送驗(yàn)；落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度， 做好記錄，確保排水、排污暢通。 負(fù)責(zé)監(jiān)控值班室及儀器設(shè)備的保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生工作。 值班期間按照規(guī)定執(zhí)行巡邏任務(wù)，維持治安秩序，巡查時(shí)注意各公共部位、設(shè)備的完好情況，做好各項(xiàng)記錄。 主持召開(kāi)本部人員會(huì)議，制定人員考核標(biāo)準(zhǔn)，并按月對(duì)本部門(mén)人員的工作情況進(jìn)行檢查和考核。 頭發(fā)整潔。 d) 對(duì)打罵執(zhí)勤護(hù)衛(wèi)及車(chē)管員。 b) 爭(zhēng)吵或斗毆的雙方或一方遠(yuǎn)離現(xiàn)場(chǎng)。 c) 撲救完畢組織有關(guān)部門(mén)查明原因，查明損失。干擾正常辦公秩序的由物管處移交有關(guān)部門(mén)處理。 監(jiān)控室實(shí)行定時(shí)值班，設(shè)備專(zhuān)人操作，值班人員不得擅離職守。 為保障業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全，在使用電力、煤氣、供水等設(shè)備完畢后關(guān)閉閥門(mén)以防止意外。 一、人員配備 我公司配備有專(zhuān)職安全護(hù)衛(wèi)人員，均接受過(guò)專(zhuān)業(yè)保安培訓(xùn)，持證上崗，身體素質(zhì)好，政治作風(fēng)優(yōu)良，有多年豐富的安全保衛(wèi)工作經(jīng)驗(yàn)。 有些場(chǎng)所的存放容器應(yīng)加蓋，以防異味散發(fā)。 管理處 經(jīng)理每月分析匯總的《保潔質(zhì)量巡視記錄表》 (必要時(shí)可《統(tǒng)計(jì)技術(shù)應(yīng)用程序》采用統(tǒng)計(jì)技術(shù)進(jìn)行分析 )，對(duì)經(jīng)常發(fā)生的問(wèn)題，采取進(jìn)一步的措施。 金箔和紫銅的保潔 金箔是指在建筑物與構(gòu)筑物及附件表面貼上一層薄薄的黃金簿片，其外型美觀，但容易積灰，保潔困難，稍不留意就會(huì)被部分擦掉 。 停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù) 操作程序 (1)定期清除地下車(chē)庫(kù)內(nèi)的灰塵、紙屑等垃圾。 (4)樓面垃圾間內(nèi)垃圾箱放置整齊，把垃圾袋套在垃圾箱上；四周無(wú)散積垃圾，無(wú)異味。擋桿或玻璃檔面，做到無(wú)灰塵、無(wú)手印。 五、大樓保潔管理流程環(huán)境 清潔衛(wèi)生每日工作規(guī)程 著裝統(tǒng)一佩戴胸牌。 員工管理檔案 A．員工各人詳細(xì)資料； ； 檢查記錄。 第三節(jié) 工作計(jì)劃 根據(jù)擬定的管理方式和管理運(yùn)行流程，按照輕重有序，科學(xué)實(shí)效原則，我們將在合同簽訂后最短時(shí)間內(nèi)，派出精干工作小組進(jìn)入世貿(mào)大樓。 針對(duì)大樓的特點(diǎn)，除制定了詳細(xì)可行的運(yùn)行方案外，各部門(mén)都有完整的工作制度和操作規(guī)程。均采用了目前較先進(jìn)的設(shè)備，科技含量高，管好這些設(shè)施設(shè)備，使之能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，確保大廈各項(xiàng)工作順利開(kāi)展是物管企業(yè)的首要任務(wù)。 公司的質(zhì)量方針：以人為本，至誠(chéng)服務(wù)，持續(xù)改進(jìn)，業(yè)主滿(mǎn)意。 位于江蘇路 60 號(hào)的南京世貿(mào)大樓及 裙 樓是一幢設(shè)備、設(shè)施先進(jìn)、建筑外觀新穎豪氣的商務(wù)辦公大樓。 公司自成立以來(lái)，遵循“業(yè)主第一，誠(chéng)信服務(wù)，技術(shù)求精，講究實(shí)效”的精神。 第一節(jié) 管理思想 通過(guò)實(shí)地考察和認(rèn)真研究，從物業(yè)管理的角度分析，對(duì)大樓鮮明的特點(diǎn)和要求有了全面認(rèn)識(shí)和了解。 A、管理處經(jīng)理 選派高素質(zhì)，既精通管理，又精通專(zhuān)業(yè)技術(shù)，具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，有決策組織協(xié)調(diào)能力的人擔(dān)任。 第二節(jié) 管理方式 為了確保目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，我們擬采取綜合一體化的管理方式。 二、培訓(xùn)目標(biāo) 目標(biāo)就是要通過(guò)全方位、全過(guò)程，全員的培訓(xùn)，把公司員工培養(yǎng)成一支文化素質(zhì)高，服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，業(yè)務(wù)技能精，高水平的物業(yè)管理隊(duì)伍。 物業(yè) 接管與驗(yàn)收： 1）內(nèi)部管理與監(jiān)督； 2) 大樓事務(wù)性工作； 3) 物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)； 4) 安全護(hù)衛(wèi)管理； 5) 交通車(chē)輛管理； 6) 清潔衛(wèi)生管理； 7) 特約服務(wù)。 樓房公共區(qū)域操作 程序 走道、茶水間 (1)對(duì)公共區(qū)域的走廊、通道進(jìn)行全面清掃。 3)不停地循環(huán)地清掃，保持地面無(wú)灰塵、無(wú)垃圾、無(wú)煙蒂。 5)根據(jù)情況配備好卷筒紙和洗手液。用刮 窗器從上到下、從左到右，及時(shí)將水刮下，然后用揩布把四周及地下的水跡擦干。 保潔工作安排 (1)管理處經(jīng)理考慮群樓內(nèi)各部分保潔工作量的大小，提出保潔員配置方案并劃分各保潔員負(fù)責(zé)范圍，報(bào)公司審批后施行。 2)大廳地面多為花崗巖