【正文】 全新的運(yùn)作模式和經(jīng)營(yíng)理念，突破傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)，突出個(gè)性化、差異化的經(jīng)營(yíng)特色，打造鉆石品牌，面對(duì)這樣一個(gè)一流的地理環(huán)境、一流的設(shè)計(jì)、一流的經(jīng)營(yíng)理念的大型生態(tài)商業(yè)中心，我們百家湖物業(yè)人一定以一流的管理水平和一流的服務(wù)質(zhì)量將中國(guó)女人街建設(shè)成為中國(guó)大型高檔商業(yè)中心的物業(yè)管理典范。 公司現(xiàn)托管、顧問(wèn)的物業(yè)類型有高檔別墅、高層公寓、辦公樓、高檔音樂(lè)廳、學(xué)校、游樂(lè)場(chǎng)、公用工程等，托管面積近 70 萬(wàn)平方米，公司員工 150 多人，其中大專以上文化程度 48 人，占 38%，持物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人證書(shū)和物業(yè)管理部門(mén)經(jīng)理、物業(yè)管理上崗證書(shū)的 80人。 六大功能區(qū)（ A、 B、 C、 D、 E、 F）形成一條龍服務(wù)，以女性為主要服務(wù)對(duì)象，著眼于個(gè)性化，差異化特色經(jīng)營(yíng) ，倡導(dǎo)體驗(yàn)就是生活的消費(fèi)理念，構(gòu)建一種新的生活方式、新的思維方式，踱步“街”中，購(gòu)物在園林里，休閑在陽(yáng)光下，聚會(huì)似家中，應(yīng)有盡有，“一站”全受。 中國(guó)女人街是一條多元化的主體概念街。 中國(guó)女人街的閃亮登場(chǎng)，獻(xiàn)上了“富騰人”給南京人民的一份厚愛(ài)和真情，我們百家湖物業(yè)人甘愿與“富騰”大師們攜手共創(chuàng)新千年南京商業(yè)的世紀(jì)奇觀。 在消費(fèi)過(guò)程中的自我保護(hù)意識(shí)在不斷增強(qiáng)。 過(guò)去有一種說(shuō)法是“男人穿品牌，女人穿時(shí)尚”，現(xiàn)代的女性地位不同了，新女性也講穿品牌，住豪華賓館，吃山猛海鮮，真是時(shí)代的造就。而有時(shí)女性又是理性的，日常的生活小用品，她們非常的有經(jīng)濟(jì)頭腦，精打細(xì)算，甚至于為買一件極小的用品，花上很多的時(shí)間，跑上很多的路程。她們希望青春永駐，能擁有少女般的皮膚和身材。 南京女人街物業(yè)管理方案 序 言 隨著我國(guó)改革開(kāi)放不斷的深入發(fā)展，新生的“貴族”派系、白領(lǐng)階層中的眾多女企業(yè)家、女藝術(shù)家、女明星和高級(jí)職業(yè)新女性，這一人群，她們對(duì)工作、學(xué)習(xí)環(huán)境、生活質(zhì)量都有一個(gè)高層次要求和高檔次的追求。這就給女性需求商品市場(chǎng)帶來(lái)了巨大的商機(jī)。 現(xiàn)代女性消費(fèi)有五大變化： 1. 消費(fèi)層次細(xì)化，多元化消費(fèi)格局。 3. 流行周期縮短。 5. 具有個(gè)人傳播信息途徑。 第一部分 南京她不但具備滿足廣大女性購(gòu)物、休閑、餐飲、美食、娛樂(lè)、健身、培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)等功能，更設(shè)置了她那古今結(jié)合、中外合璧的旅游景觀的定位。 中國(guó)女人街高起點(diǎn)，高品位，盡顯女人時(shí)尚風(fēng)采，展示男人至尊氣派，中國(guó)女人街仙來(lái)之筆，蘊(yùn)藏億萬(wàn)商機(jī)商業(yè)航母，打造極至完美購(gòu)物天堂。經(jīng)過(guò)多年實(shí)踐，積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，摸索形成了獨(dú)特的“百家湖”物業(yè)管理模式，九五年所管理項(xiàng)目建成江寧第一個(gè)“涉外商住區(qū)”，九六年所管理項(xiàng)目評(píng)為“江蘇省城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”，九八年所管理項(xiàng)目評(píng)為“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”， 2021年～ 2021年所管理項(xiàng)目年年被評(píng)為江寧區(qū)“文明示范小區(qū)”， 2021 年～ 2021 年被市園林局評(píng)為二星、三星級(jí)園林綠化小區(qū)， 2021 年被江寧區(qū)房產(chǎn)局評(píng)為雙創(chuàng)先進(jìn)企業(yè)。 我們將致力為中國(guó)女人街提供最細(xì)致的親情服務(wù)，認(rèn)真做好宣傳廣告活動(dòng)，擴(kuò)大商業(yè)中心和“富騰公司”的知名度和影響力，樹(shù)立良好的商業(yè)企業(yè)形象和聲譽(yù)，使顧客在舒適、高雅、方便、 安全的氣氛中無(wú)拘無(wú)束地購(gòu)物、休閑，追求其中的享受和樂(lè)趣，讓她們感到貼心、溫馨、賞心悅目，流連忘返。 一、前期介入服務(wù)組織機(jī)構(gòu) 1．組織機(jī)構(gòu) 2．人員配置：南京百家湖物業(yè)管理有限公司成立中國(guó)女人街物業(yè)管理前期介入服務(wù)組，設(shè)組長(zhǎng)壹名，分階段派駐綜合服務(wù)人員、工程技術(shù)人員、安全護(hù)衛(wèi)人員、保潔服務(wù)人員。 四、物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備 百家湖物業(yè)公司為做好中國(guó)女人街的物業(yè)管理，需做好以下前期準(zhǔn)備工作。 4．規(guī)章制度的建立。 舉行入場(chǎng)儀式，拉橫幅、插彩旗。 附件 1：物業(yè)移交清單 附件 2：遺留問(wèn)題登記表 移交方：南京富騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 接管方：南京百家湖物業(yè)管理有限 公司 ______年 ______月 ______日 ______區(qū) ______層 ______號(hào)物業(yè)移交清單 年 月 日 NO: 業(yè)主姓名 移 交 內(nèi) 容 接收人 移交人 自來(lái)水表 電表 煤氣表 其它 初始讀數(shù) 初 始 讀 數(shù) 初 始 讀 數(shù) 初 始 讀 數(shù) 3．入住手續(xù)辦理相關(guān)表單 入住通知書(shū) _________： 您好 !您所購(gòu)中國(guó)女人街 ______區(qū) ______層 ______號(hào)，現(xiàn)已具備入住條件，準(zhǔn)予入住。 （二）為了您能順利辦理好入住手續(xù)，請(qǐng)您按照下列時(shí)間，帶齊有關(guān)證件，前來(lái)辦理。 南京富騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 南京百家湖物業(yè)管理有限公司 年 月 日 入住手續(xù)書(shū) ： 您認(rèn)購(gòu)的樓宇，現(xiàn)已具備入住條件，請(qǐng)閱讀《收樓須知》后，按以下程序辦理入住手續(xù)。針對(duì)中國(guó)女人街獨(dú)特的創(chuàng)新構(gòu)思，突出個(gè)性化、差異化的經(jīng)營(yíng)特色，強(qiáng)調(diào)一種多元化體味、當(dāng)代社會(huì)人文思想，人性互動(dòng)與自 然交融，與空間環(huán)境共生的新生活理念，我們進(jìn)行了深入廣泛的研究、分析和探討，提煉出物業(yè)管理工作中面臨的難點(diǎn)、重點(diǎn)，細(xì)心組織策劃，對(duì)應(yīng)經(jīng)營(yíng)理念，確定了 中國(guó)女人街的整體構(gòu)想及管理策劃思路 —— 一種模式、二項(xiàng)承諾、四個(gè)重點(diǎn)、四大預(yù)案、九大措施 。 我們抓的三大效益是： 社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。 我們追求的目標(biāo)是： 創(chuàng)造一個(gè)舒適、文明、方便、安全的商業(yè)活動(dòng)場(chǎng)所。 （三） 四個(gè)重點(diǎn) 重點(diǎn)之一：公共設(shè)施、設(shè)備專業(yè)一體化維護(hù)、養(yǎng)護(hù)管理。 1. 建立計(jì)算機(jī)設(shè)備檔案管理 制度 設(shè)立設(shè)備檔案管理員，專人專項(xiàng)負(fù)責(zé)，制定科學(xué)合理、切實(shí)可行的設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行計(jì)劃，設(shè)施、設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。 b) 安全要做到各種保護(hù)裝置要齊全，各種安全防護(hù)裝置要定期檢查， 不漏水、不漏油、不漏氣、不漏電，保證安全不出事故。 4. 設(shè)立三級(jí)保養(yǎng)制度 ① 設(shè)備的日常維修保養(yǎng) 設(shè)備的管理也是一項(xiàng)綜合性的管理，而應(yīng)首先注重管理，其次才是檢修。 設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)是全部維護(hù)工作的基礎(chǔ)，要經(jīng)?；?、制度 化。 ② 設(shè)備的一級(jí)保養(yǎng) 對(duì)部分零部件進(jìn)行拆卸清洗；部分配合間隙進(jìn)行調(diào)整；除去設(shè)備表面斑銹和油污；檢查、調(diào)整潤(rùn)滑油路，保持暢通不漏；清洗附件和冷卻裝置等。保養(yǎng)時(shí)間一般為：按一班制一年進(jìn)行一次，或設(shè)備資料累計(jì)運(yùn)轉(zhuǎn) 2500小時(shí)后進(jìn)行。 ② 定期點(diǎn)檢。有針對(duì)性地對(duì)設(shè)備特定項(xiàng)目檢測(cè)，使用專用儀器工具，在設(shè)備運(yùn)行中進(jìn)行。檢查點(diǎn)確定后，要根據(jù)設(shè)備的分布和類型等具體情況組成一條點(diǎn)檢路線，并明確點(diǎn)檢的前后順序。設(shè)備的性能不同、特點(diǎn)不同、壽命不同，點(diǎn)檢的周期也不同，因此，要根據(jù)實(shí)際情況，分別制定各設(shè)備的點(diǎn)檢周期，以保證設(shè)備按時(shí)接受檢查。 ① 計(jì)劃內(nèi)維修。一般故障由巡查員現(xiàn)場(chǎng)修復(fù)，較大故障報(bào)管理處安排檢修。雷雨季節(jié)、滅火系統(tǒng)要加倍檢修。 ③ 設(shè)備大修 商業(yè)設(shè)備的修理類別，一般分為大修、中修、小修。 ④ 商業(yè)設(shè)備事故的預(yù)防和應(yīng)急措施 加強(qiáng)員工 責(zé)任意識(shí)和質(zhì)量意識(shí)教育，加強(qiáng)技術(shù)培訓(xùn)，操作工上崗一律持證上崗，遵守安全生產(chǎn)程序和操作規(guī)程。 搞好備件管理，做到導(dǎo) 購(gòu)安排恰當(dāng)，庫(kù)存儲(chǔ)備合理，保證及時(shí)供應(yīng)設(shè)備維修需要，縮短設(shè)備修理時(shí)間，提高修理質(zhì)量，保證設(shè)備處于良好的技術(shù)狀態(tài)，降低維修費(fèi)用和經(jīng)濟(jì)成本。 ④ 控制備件儲(chǔ)備定額。日常維修接報(bào) 10 分鐘到現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)，保證維修質(zhì)量并做好繕后清理工作，同時(shí)有維修、保養(yǎng)記錄備查。每天派員監(jiān)視電梯運(yùn)行情況況及電梯機(jī)房設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn) 問(wèn)題及時(shí)報(bào)修，專業(yè)型公司維修時(shí)有人跟蹤配合并保存維修記錄，每逢休息日檢查電梯運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，保證工作日正常運(yùn)行。每日巡視樓層各水閥、龍頭、水池，及時(shí)檢修或更換，做好節(jié)約用水；每月監(jiān)視疏通各平臺(tái)、屋頂雨水管道，保證下水暢通、排水及時(shí)。 ⑤ 消防報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)及設(shè) 備器材的管理 要求安全護(hù)衛(wèi)人員能正確使用設(shè)備并定人進(jìn)行定期巡檢、日常維修養(yǎng)護(hù)，每年檢測(cè)。 ⑥ 電話通訊設(shè)備管理 熟悉區(qū)內(nèi)電話線路系統(tǒng)，做好內(nèi)部電話線路故障清除，接到報(bào)修電話 10 分到現(xiàn)場(chǎng)查明原因，排除故障，根據(jù)業(yè)主要進(jìn)行移機(jī)并做好日常維護(hù)保養(yǎng)工作。 重點(diǎn)之二：確保因管理因素造成的治安事件率、火災(zāi)發(fā)生率均為零。全區(qū)執(zhí)行物管“ 110”，采用首問(wèn)制傳遞，實(shí)行群防、群治，預(yù)防和查處治安事故，提高應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力，防患于未然。建立、健全各消防管理制度，組 建義務(wù)消防隊(duì)，加強(qiáng)全員消防意識(shí)。“潔、凈、美”之中突出“潔”字。 ② 內(nèi)場(chǎng)地面以塵推為保潔工具，結(jié)合干式真空（吸塵）清潔機(jī)，對(duì)廊邊、綠地、平臺(tái)、階梯進(jìn)行吸塵式保潔。 ④ 中國(guó)女人街在營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)會(huì)產(chǎn)生大量的生活垃圾，就垃圾清運(yùn)而言，較難實(shí)施的就是如何清運(yùn)，什么時(shí)間段清運(yùn)，清運(yùn)的頻率高并不等于就是保護(hù)了環(huán)境，因?yàn)楸嵠叽笙到y(tǒng)中，重要的就是空氣系統(tǒng)的保潔，頻率高的拉運(yùn)，顧客會(huì)產(chǎn)生煩惡，會(huì)影響到顧客的心情，特別是女性，當(dāng)聞到惡心難聞的味道時(shí)，會(huì)產(chǎn)生不適。外場(chǎng)垃圾桶以 2/3不過(guò)清理，垃圾日產(chǎn)日清不過(guò)夜。 2. 實(shí)行單體智能化系統(tǒng)與全區(qū)同步建設(shè)。 4. 區(qū)內(nèi)應(yīng)積極推廣應(yīng)用國(guó)家和有關(guān)部門(mén)正式推薦的住宅智能化新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新產(chǎn)品。 2. 管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng)： ① 自動(dòng)抄表裝置； ② 車輛出入與停車管理裝置； ③ 緊急廣播與背景音樂(lè)； ④ 物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)； ⑤ 設(shè)備監(jiān)控裝置。 3. 系統(tǒng)硬件： ① 系統(tǒng)硬件包括網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品、布線系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)、家庭智能控制箱、公共設(shè)備、計(jì)量?jī)x表和電子器材等，應(yīng)優(yōu)先選擇先進(jìn)、適用、成熟的產(chǎn)品和技術(shù)。 ① 系統(tǒng)軟件應(yīng)具有很高的可靠性和安全性。 5. 系統(tǒng)集成 ① 根據(jù)對(duì)區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)的不同需求，采用不同的集成技術(shù)。 ⑤ 提倡“一卡通”系統(tǒng)，智能化系統(tǒng)與社會(huì)其它各智能部門(mén)連網(wǎng)使用。 d) 區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)宜采用中心控制室集中供電 方式，對(duì)于商鋪報(bào)警及自動(dòng)抄表系統(tǒng)必須保證市電停電的 24 小時(shí)內(nèi)正常工作。 4. 若犯罪分子逃跑，一時(shí)又追捕不上時(shí)，要看清人數(shù)、衣著、體貌特征 等，并及時(shí)向管理處報(bào)告，重大案件立即撥打“ 110”報(bào)警。 8. 住戶或現(xiàn)場(chǎng)如有人員受傷，要盡快送 醫(yī)院搶救并報(bào)告公安機(jī)關(guān)。 3. 所有員工應(yīng)服從指揮，按照分工，各司其責(zé)。 三、發(fā)現(xiàn)斗毆事件處理規(guī)程 1. 值勤中（或業(yè)主投訴），發(fā)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)有爭(zhēng) 吵、斗毆的現(xiàn)象要及時(shí)制止。 四、值勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子的處理 1. 發(fā)現(xiàn)有推銷業(yè)務(wù)和散發(fā)廣告的要堅(jiān)決制止，并帶到值班室審查，并 登記證件號(hào)碼，教育后放走。 五、發(fā)現(xiàn)醉酒或精神病人的處理 1. 醉酒者或精神病人失去正常理智 ,處于不能自控的狀態(tài) ,易對(duì)自身或其他人員造成傷害 ,安保員應(yīng)及時(shí)制止并加以控制。 2. 對(duì)不聽(tīng) 勸阻者 ,要查清姓名、單位 ,如實(shí)記錄并向管理處或安保 主管匯報(bào)。 3. 在可能的情況下 ,通知病人的單位及家屬。 3. 立即進(jìn)行人工急救，立即用耳朵貼緊心臟，未聽(tīng)到起搏聲，立即用右手掌心貼準(zhǔn)心臟部位右手九十度平壓在右手上，用力下壓，要有柔性以防壓壞軟組織，每 1 秒鐘間壓一次，第一次壓六下，然后立即將事先準(zhǔn)備好的竹片翹開(kāi)觸點(diǎn)電者的嘴，嘴對(duì)嘴呼吸十下，若沒(méi)反應(yīng)，再重復(fù)一遍 ,做完后，送醫(yī)院搶救。 十、煤氣泄露事故的處理 1. 發(fā)現(xiàn)（或接報(bào)）有煤氣泄露應(yīng)立即用濕布握住口鼻關(guān)閉煤氣閥。 如情況危急，速打急救電話（電話號(hào)碼 120）或送往醫(yī)院搶救。 措施：每天跟蹤記錄關(guān)閉的樓層、具體位置（閥的走道通過(guò)房間的方位）。 措施：檢查操作人員的操作證， 嚴(yán)禁無(wú)證施工；清理現(xiàn)場(chǎng)周圍易燃易爆物品；在操作現(xiàn)場(chǎng)布放滅火機(jī)。 措施：先拔掉電源插座，然后用滅火機(jī)滅火。 措施：直接用滅火機(jī)滅火，斷電后可用水撲救。 措施：用合理方法，或背 、或抱、或摻，幫助其逃生。 措施：立即趕到現(xiàn)場(chǎng)（地下室水泵房），檢查空氣開(kāi)關(guān)是否完全合上，人工手動(dòng)啟動(dòng)；弱仍然不能啟動(dòng)，則啟動(dòng)生活水泵。 措施：檢查空氣開(kāi)關(guān)是否完全合下；檢查保險(xiǎn)絲或相鄰的保險(xiǎn)絲替代。 措施 ：撞開(kāi)強(qiáng)電井房門(mén)，拉下空氣開(kāi)關(guān)（母線上）。 措施：換滅火機(jī)或相鄰樓層另取滅火機(jī)。 措施：檢查確認(rèn)“啟動(dòng)”開(kāi)關(guān)，再按按鈕。 一、 組織建制 1. 應(yīng)急現(xiàn)場(chǎng)搶救、案件處 理組 組長(zhǎng)：安全護(hù)衛(wèi)領(lǐng)班 成員：全體安全護(hù)衛(wèi)員 負(fù)責(zé)突發(fā)事件現(xiàn)場(chǎng)搶險(xiǎn)救災(zāi)、案件處理等工作。 二、應(yīng)急組織是在公司總經(jīng)理直接指揮下，由各不能骨干組成組成的一支應(yīng)付各種突發(fā)事件、災(zāi)害、案件的隊(duì)伍。在處理各種事件中，應(yīng)機(jī)智靈活，勇往直前，直至完成任務(wù)。 3. 九大措施 措施之一：加強(qiáng)公共設(shè)施 、 設(shè)備及智能化設(shè)施的運(yùn)行 、 維護(hù)和管理 公共設(shè)施 、