【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 作日正常運(yùn)行。做好電梯機(jī)房和轎廂的清潔、養(yǎng)護(hù)，根據(jù)氣溫適時(shí)開(kāi)空調(diào)降溫。定期檢查電梯井道，防止慢性滲水。 ③ 給排水系統(tǒng)管理 定人、定期巡查和日常維修養(yǎng)護(hù)，監(jiān)視生活水供應(yīng)系統(tǒng)的正常運(yùn)行 ,每周養(yǎng)護(hù) ,保證生活用水供應(yīng)，每月定期檢查水箱內(nèi)設(shè)施情況，保 證安全衛(wèi)生。每日巡視樓層各水閥、龍頭、水池，及時(shí)檢修或更換，做好節(jié)約用水；每月監(jiān)視疏通各平臺(tái)、屋頂雨水管道，保證下水暢通、排水及時(shí)。及時(shí)排除配電房、地下車庫(kù)、污 水井中污水，加強(qiáng)排污泵的保養(yǎng)，疏通食堂、衛(wèi)生間、水池、浴室等下水道，地下油污池及化糞池定期清理，以防漫溢，冬季做好管道防凍保暖工作。 ④ 供電設(shè)備設(shè)施管理 嚴(yán)格操作規(guī)程和崗位責(zé)任制，實(shí)行 24 小時(shí)值班巡查制，監(jiān)視變、配電設(shè)備、儀表、變壓器運(yùn)行狀況，隨時(shí)調(diào)整運(yùn)行狀態(tài)，確保安全供電；隨時(shí)觀察功率因素高、低，及時(shí)投切補(bǔ)償電容，提高功率，停電必須預(yù)先通知各部門(mén)關(guān)閉好電腦及電器設(shè)備；每周巡視樓層各設(shè)備配電箱、各強(qiáng)電配電箱，監(jiān)視負(fù)荷情況及開(kāi)關(guān)運(yùn)行狀況，并做好各項(xiàng)記錄。檢查電量，每月做好分?jǐn)倻y(cè)算。 ⑤ 消防報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)及設(shè) 備器材的管理 要求安全護(hù)衛(wèi)人員能正確使用設(shè)備并定人進(jìn)行定期巡檢、日常維修養(yǎng)護(hù)，每年檢測(cè)。發(fā)生故障配合維保公司維修，對(duì)主機(jī)、消火栓、手動(dòng)報(bào)警按鈕每周進(jìn)行保潔。滅火器材每年檢查一次，過(guò)期失效配合業(yè)主及時(shí)更換。監(jiān)控設(shè)備有專人負(fù)責(zé)，每天操作主機(jī)，了解運(yùn)行情況，負(fù)責(zé)檢查畫(huà)面切換、錄像質(zhì)量、清晰度，保持清潔，加強(qiáng)每天記錄。 ⑥ 電話通訊設(shè)備管理 熟悉區(qū)內(nèi)電話線路系統(tǒng)，做好內(nèi)部電話線路故障清除，接到報(bào)修電話 10 分到現(xiàn)場(chǎng)查明原因，排除故障，根據(jù)業(yè)主要進(jìn)行移機(jī)并做好日常維護(hù)保養(yǎng)工作。 ⑦ 空調(diào)內(nèi)外系統(tǒng)管理 熟悉空調(diào)內(nèi)外系統(tǒng)結(jié) 構(gòu)，空調(diào)使用前配合維保公司做好檢查、保養(yǎng)調(diào)試，清除故障，保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)。在使用過(guò)程中每月對(duì)空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)一次，清洗過(guò)濾網(wǎng)一次，每周二次派人檢查空調(diào)運(yùn)行狀況并做好記錄，小型零星維修及時(shí)處理。出現(xiàn)故障立即到現(xiàn)場(chǎng)排除，問(wèn)題嚴(yán)重立即報(bào)維修公司共同處理，保證正常運(yùn)行，停機(jī)過(guò)程中配合維保單位對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行全面維保并對(duì)室外機(jī)進(jìn)行清洗，做好冬季防寒保護(hù)工作。 重點(diǎn)之二：確保因管理因素造成的治安事件率、火災(zāi)發(fā)生率均為零。 1. 安全管理 中國(guó)女人街有著客流量大、分布廣、商品多的特點(diǎn)，給治安全護(hù)衛(wèi)衛(wèi)工作帶來(lái)了較大的難度，我們制定了嚴(yán)格、 規(guī)范的保衛(wèi)制度和行之有效的安全管理措施，堅(jiān)持“三防”并舉，即“人防、技防、物防”，保安 24 小時(shí)不間斷地值班巡邏，以及便衣保安人員的內(nèi)場(chǎng)巡邏，嚴(yán)密監(jiān)控電子安全監(jiān)視系統(tǒng)，配置必要的安保器械，切實(shí)保障廣大經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的人身安全和財(cái)產(chǎn)安全。加強(qiáng)安保人員的服務(wù)意識(shí)，要樹(shù) 立“服務(wù)第一，用戶至上”的思想，既要有公安人員的警惕性，又要有服務(wù)人員的和顏悅色；既要堅(jiān)持原則，按制度辦事，又要文明禮貌、樂(lè)于助人。 安保人員有高度的法制意識(shí)，清楚自身的職責(zé)范圍，妥善處理突發(fā)事件個(gè)案，貫徹執(zhí)行“預(yù)防為主”的方針，為此，我們制定了一系列的安全保衛(wèi)制度，建立、健全各項(xiàng)安全操作規(guī)程和獎(jiǎng)懲條例，配備必要的安保器械（對(duì)講機(jī)、電警棍、手提式探照燈、電動(dòng)車等），對(duì)安保隊(duì)員強(qiáng)化三級(jí)培訓(xùn)，普及消防知識(shí)、法律知識(shí)、救護(hù)知識(shí)，制定晚間 10 分鐘頻次的交叉封鎖代號(hào)“黑貓行動(dòng)”計(jì)劃。全區(qū)執(zhí)行物管“ 110”，采用首問(wèn)制傳遞，實(shí)行群防、群治，預(yù)防和查處治安事故，提高應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力，防患于未然。 2. 消防管理 消防工作是商業(yè)物業(yè)管理中的一項(xiàng)重要工作。由于商業(yè)物業(yè)的人流多，堆放貨物多，且機(jī)電設(shè)備較為復(fù)雜，容易誘發(fā)內(nèi)因或外因造成的火災(zāi)，一旦發(fā)生火災(zāi)，撲救較為困難，極易造成 群死群傷事件，我們?cè)谙拦ぷ魃弦灶A(yù)防為主，提醒業(yè)主或租戶加強(qiáng)安全防火意識(shí)，大力宣傳消防知識(shí)，把消防培訓(xùn)工作做到每戶業(yè)主或租用人。并認(rèn)真做好防火預(yù)防措施，從人力、物力、技術(shù)等多方面充分做好滅火準(zhǔn)備。建立、健全各消防管理制度，組 建義務(wù)消防隊(duì)，加強(qiáng)全員消防意識(shí)。我們有理由相信，以我們嚴(yán)格的質(zhì)量管理體系為保障，確保中國(guó)女人街因物業(yè)管理原因而造成的治安事件率、火災(zāi)發(fā)生率均為零記錄。 重點(diǎn)之三：確保街區(qū)空氣清新、潔凈整齊、地亮窗明、綠色無(wú)塵。 中國(guó)女人街，環(huán)保是關(guān)鍵?！皾?、凈、美”之中突出“潔”字。地要潔、墻要潔、柱 要潔、梯要潔、臺(tái)要潔、樹(shù)要潔、草要潔、燈要潔、桶要潔、池要潔。根據(jù)現(xiàn)代物業(yè)管理保潔劃分的七大系統(tǒng)，即地毯系統(tǒng)、硬地面系統(tǒng)、金屬系統(tǒng)、衛(wèi)生間系統(tǒng)、玻璃系統(tǒng)、空氣系統(tǒng)、家具系統(tǒng)，而我們最注重的是空氣系統(tǒng)，中國(guó)女人街是現(xiàn)代化高檔生態(tài)綜合消費(fèi)服務(wù)街，對(duì)空氣質(zhì)量的要求是非常高的，所以我們將采用德國(guó)進(jìn)口“高潔牌”現(xiàn)代化高級(jí)清潔系列設(shè)備。 ① 在外場(chǎng)使用冷水高壓清洗設(shè)備，地面洗刷吸干設(shè)備洗刷吸干，高效、節(jié)能，避免塵垢飛揚(yáng)。 ② 內(nèi)場(chǎng)地面以塵推為保潔工具，結(jié)合干式真空（吸塵）清潔機(jī)，對(duì)廊邊、綠地、平臺(tái)、階梯進(jìn)行吸塵式保潔。 對(duì)健身房、休閑場(chǎng)所、賓館使用人力推動(dòng)式（吸塵）掃地機(jī)進(jìn)行保潔，污垢較為嚴(yán)重的用地面洗刷吸干機(jī)清洗。地毯用干、濕雙功效（吸塵 /吸水）真空清潔機(jī)清洗，“街”內(nèi)的保潔以吸塵式保潔、噴淋式除塵的方法，使用玻璃水刮，不銹鋼清洗液等除銹高檔清洗劑，立體式準(zhǔn)頻率保潔，杜絕二次污染。 ③ 為適應(yīng)中國(guó)女人街保潔工作的要求，我們特制定了《中國(guó)女人街外場(chǎng)保潔工作流程》、《中國(guó)女人街內(nèi)場(chǎng)保潔工作流程》、《中國(guó)女人街垃圾清運(yùn)管理規(guī)范》等制度，采取保潔工作兩班制，早班為 6： 00～ 14： 00，晚班為 14： 00～ 22： 00，根據(jù)商業(yè)的流動(dòng) 性大、動(dòng)態(tài)性強(qiáng)的特點(diǎn)，在保潔頻率上高于寫(xiě)字樓的數(shù)倍以上，做到隨時(shí)保潔，以確保中國(guó)女人街的環(huán)境整潔、干凈。 ④ 中國(guó)女人街在營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)會(huì)產(chǎn)生大量的生活垃圾，就垃圾清運(yùn)而言，較難實(shí)施的就是如何清運(yùn)，什么時(shí)間段清運(yùn)，清運(yùn)的頻率高并不等于就是保護(hù)了環(huán)境，因?yàn)楸嵠叽笙到y(tǒng)中，重要的就是空氣系統(tǒng)的保潔，頻率高的拉運(yùn)，顧客會(huì)產(chǎn)生煩惡，會(huì)影響到顧客的心情，特別是女性，當(dāng)聞到惡心難聞的味道時(shí)，會(huì)產(chǎn)生不適。我們的做法是，內(nèi)場(chǎng)采用平推式帶密封箱的小型窄體積的垃圾運(yùn)轉(zhuǎn)車，箱內(nèi)放有限位痰桶，詳見(jiàn)《中國(guó)女人街 垃圾清運(yùn)管理規(guī)范》，將各層 的垃圾桶內(nèi)垃圾袋提出時(shí)再外加大包袋扎嚴(yán)，裝入密封箱內(nèi)蓋嚴(yán)后轉(zhuǎn)出外場(chǎng)區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站。頻率每班四次為最佳： 早班： 9： 00一次、 10： 00一次、 12： 00一次、 14： 00 一次； 晚班： 16： 00一次、 18： 00一次、 20： 00一次、 22： 00一次。 內(nèi)場(chǎng)垃圾桶以 1/3滿清理，桶上痰碟一同倒入箱內(nèi)痰桶，并帶有手提式噴壺噴洗干凈。外場(chǎng)垃圾桶以 2/3不過(guò)清理，垃圾日產(chǎn)日清不過(guò)夜。 重點(diǎn)之四：中國(guó)女人街智能化系統(tǒng)建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則 一、 系統(tǒng)建設(shè)原則： 1. 符合國(guó)家信息化建設(shè)的方針、政策和地方政府總體規(guī)劃建設(shè)的要求； 2. 系統(tǒng)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位相適應(yīng)； 3. 區(qū)內(nèi)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)必須遵循國(guó)家和地方的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和規(guī)定； 4. 系統(tǒng)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)應(yīng)與土建工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)同步進(jìn)行； 5. 區(qū)內(nèi)必須實(shí)行嚴(yán)格的質(zhì)量監(jiān)控，并達(dá)到國(guó)家規(guī)定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)； 6. 區(qū)內(nèi)建立推進(jìn)信息資源共享，促進(jìn)我國(guó)住宅信息設(shè)備和軟件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 二、 建設(shè)要求 1. 建立和完善住宅智能化工程質(zhì)量保障體系。 ① 區(qū)內(nèi)智能化技術(shù)、產(chǎn)品、設(shè)備和通過(guò)優(yōu)化集成后的成套設(shè)備的質(zhì)量審驗(yàn)； ② 區(qū)內(nèi)工業(yè)化、裝配化作業(yè)的質(zhì)量監(jiān)控制度； ③ 區(qū)內(nèi)質(zhì)量綜合評(píng)價(jià)制度。 2. 實(shí)行單體智能化系統(tǒng)與全區(qū)同步建設(shè)。 ① 單體智能化系統(tǒng)與全區(qū)實(shí)行同意規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工； ② 區(qū)內(nèi)應(yīng)采用技術(shù)先進(jìn)、性能可靠、經(jīng)濟(jì)合理的材料、設(shè)備和產(chǎn)品； ③ 區(qū)內(nèi)應(yīng)逐步實(shí)現(xiàn)工業(yè)化、裝配化施工，減少現(xiàn)場(chǎng)加工。 3. 區(qū)內(nèi)智能化布線應(yīng)符合開(kāi)放性、兼容性、擴(kuò)展性等要求，達(dá)到布線簡(jiǎn)化、安裝方便、技術(shù)可靠、經(jīng)濟(jì)合理的目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)不同等級(jí)的高水平、高質(zhì)量、高效益的區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)。 4. 區(qū)內(nèi)應(yīng)積極推廣應(yīng)用國(guó)家和有關(guān)部門(mén)正式推薦的住宅智能化新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新產(chǎn)品。 5. 區(qū)內(nèi)在實(shí)施前應(yīng)對(duì)未來(lái)物業(yè)管理進(jìn)行全面策劃，在工程實(shí) 施的適當(dāng)時(shí)機(jī)超前介入，做好工程竣工后物業(yè)管理的一切準(zhǔn)備工作。工程交付使用前必須確保物業(yè)管理系統(tǒng)安全、準(zhǔn)確、可靠地運(yùn)轉(zhuǎn)。 三、 區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)的基本配置 1. 安全防范子系統(tǒng)： ① 住宅報(bào)警裝置（客房）； ② 訪客對(duì)講裝置； ③ 周邊防越報(bào)警裝置； ④ 閉路電視監(jiān)控裝置； ⑤ 電子巡更裝置。 2. 管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng)： ① 自動(dòng)抄表裝置； ② 車輛出入與停車管理裝置； ③ 緊急廣播與背景音樂(lè)； ④ 物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)； ⑤ 設(shè)備監(jiān)控裝置。 3. 信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)： 為實(shí)現(xiàn)上述功能科學(xué)合理布線，每戶不少于兩對(duì)電話線、兩個(gè)電視插座和一個(gè)高速數(shù)據(jù)插座。 四、 系統(tǒng)技術(shù)要求 1. 系統(tǒng) 結(jié)構(gòu)：區(qū)內(nèi)智能化是以信息傳輸通道（可采用寬帶接入網(wǎng)、現(xiàn)場(chǎng)總線、有線電視網(wǎng)與電話線等）為物理平臺(tái)；連接各個(gè)智能化子系統(tǒng)，通過(guò)物業(yè)管理中心向住戶提供多種功能的服務(wù)。 2. 系統(tǒng)功能：區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)由安全防范子系統(tǒng)、管理與監(jiān)控子系統(tǒng)和信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)組成。 3. 系統(tǒng)硬件： ① 系統(tǒng)硬件包括網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品、布線系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)、家庭智能控制箱、公共設(shè)備、計(jì)量?jī)x表和電子器材等，應(yīng)優(yōu)先選擇先進(jìn)、適用、成熟的產(chǎn)品和技術(shù)。 ② 硬件產(chǎn)品應(yīng)具有兼容性，便于系統(tǒng)產(chǎn)品更新與維護(hù)。 ③ 硬件產(chǎn)品應(yīng)具擴(kuò)充性，便于系統(tǒng)升級(jí)與擴(kuò)展。 4. 系統(tǒng)軟 件：系統(tǒng)軟件功能的好壞直接關(guān)系到整個(gè)系統(tǒng)的水平。 ① 系統(tǒng)軟件應(yīng)具有很高的可靠性和安全性。 ② 系統(tǒng)軟件應(yīng)操作方便，采用中文圖形界面，采用多媒體技術(shù)，使系統(tǒng)具有處理聲音及圖像的能力。 ③ 統(tǒng)軟件應(yīng)支持硬件設(shè)備的更新。 ④ 系統(tǒng)軟件應(yīng)具有可擴(kuò)充性。 5. 系統(tǒng)集成 ① 根據(jù)對(duì)區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)的不同需求，采用不同的集成技術(shù)。 ② 采用寬帶接入網(wǎng)、控制網(wǎng)、有線電視網(wǎng)、電話網(wǎng)等融合技術(shù)，簡(jiǎn)化區(qū)內(nèi)信息疏通的布線系統(tǒng)，提高系統(tǒng)性能價(jià)格比。 ③ 在規(guī)劃階段應(yīng)將各子系統(tǒng)及子系統(tǒng)內(nèi)功能模塊的各種信息交接接口標(biāo)準(zhǔn)化，便于系統(tǒng)集成的 實(shí)施。 ④ 可采用集各種功能于一體的控制技術(shù)，并逐步發(fā)展采用無(wú)線傳輸技術(shù)。 ⑤ 提倡“一卡通”系統(tǒng)，智能化系統(tǒng)與社會(huì)其它各智能部門(mén)連網(wǎng)使用。 ⑥ 中心控制室、布線管網(wǎng)、接地與防雷的要求： a) 中心控制室位置首選區(qū)內(nèi)中心位置，并設(shè)立一個(gè)或多個(gè)分中心。 b) 區(qū)內(nèi)應(yīng)將智能化系統(tǒng)布線管網(wǎng)納入綜合管路的設(shè)計(jì)中，并符合房屋結(jié)構(gòu)對(duì)預(yù)埋管路的要求。 c) 防雷與接地應(yīng)根據(jù)不同的地區(qū)和子系統(tǒng)，提出符合規(guī)定的接地與防類技術(shù)要求，確定電氣接地與防雷的類型的位置，接地排的引入方案。 d) 區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)宜采用中心控制室集中供電 方式，對(duì)于商鋪報(bào)警及自動(dòng)抄表系統(tǒng)必須保證市電停電的 24 小時(shí)內(nèi)正常工作。 （四）四大預(yù)案 預(yù)案一：中國(guó)女人街突發(fā)性事件處理預(yù)案 一、 盜竊、匪警應(yīng)急處理規(guī)程 1. 安全管理員在值勤中 (或接報(bào) )公開(kāi)使用暴力行為或打砸、搶、 偷等，強(qiáng)行索取業(yè)主的財(cái)物或威脅其人身安全的犯罪行為，要切實(shí)履行安保員職責(zé)，迅速制止犯罪。 2. 當(dāng)發(fā)生突發(fā)案件時(shí) ,要保持鎮(zhèn)靜 ,設(shè)法制服罪犯 ,同時(shí)立即通過(guò)對(duì)講機(jī)呼叫增援。 3. 持對(duì)講機(jī)的人員在聽(tīng)到求援信號(hào)時(shí)，迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，并通知監(jiān)控人員進(jìn)行錄像。 4. 若犯罪分子逃跑，一時(shí)又追捕不上時(shí)，要看清人數(shù)、衣著、體貌特征 等，并及時(shí)向管理處報(bào)告，重大案件立即撥打“ 110”報(bào)警。 5. 有案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)的，要保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，任何人不得擅自動(dòng)用任何東西，包括罪犯留下一切手痕、腳印、煙頭等，不得讓無(wú)關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，在公安人員未勘查現(xiàn)場(chǎng)或現(xiàn)場(chǎng)勘查完畢之前，安保人員不得離開(kāi)。 6. 記錄用戶提供的所有情況，記錄被搶物品及價(jià)值，詢問(wèn)用戶是否有任何線索及懷疑對(duì)象等。 7. 若是運(yùn)動(dòng)作案、無(wú)固定現(xiàn)場(chǎng)的，對(duì)犯罪分子遺留下的物品、作案工具等，應(yīng)用工具提取，切不可將安保人員的指紋留在罪犯遺留的物品上，然后用塑料袋裝好妥善保存并交公安機(jī)關(guān)處理。 8. 住戶或現(xiàn)場(chǎng)如有人員受傷，要盡快送 醫(yī)院搶救并報(bào)告公安機(jī)關(guān)。 9. 安保主管做好現(xiàn)場(chǎng)記錄，并寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告報(bào)上級(jí)主管部門(mén)。 二、 火警處理規(guī)程 1. 安保員接到火災(zāi)報(bào)警后，嚴(yán)守崗位待命。 2. 門(mén)衛(wèi)值班人員要做好防范工作，以防壞人趁火打劫，并報(bào)上級(jí)機(jī)關(guān)。 3. 所有員工應(yīng)服從指揮，按照分工，各司其責(zé)。 4. 應(yīng)盡量疏散人員，維持現(xiàn)場(chǎng)秩序，驅(qū)散閑雜圍觀人員。 5. 撲救完畢后，管理處安排人員協(xié)助公安消防部門(mén)查明原因、損失，并做好安置工作。 6. 依靠自身力量無(wú)法撲救時(shí)，立即撥打“ 119”火警，并積極配合公安消防部門(mén)進(jìn)行搶救。 三、發(fā)現(xiàn)斗毆事件處理規(guī)程 1. 值勤中（或業(yè)主投訴），發(fā)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)有爭(zhēng) 吵、斗毆的現(xiàn)象要及時(shí)制止。 2. 制止的原則和方法： 1） 勸阻雙方住手、住口； 2） 爭(zhēng)吵或斗毆的雙方或一方勸離現(xiàn)場(chǎng)； 3） 持有器械斗毆?jiǎng)t應(yīng)先制止持械一方； 4） 有傷員則先送傷員去醫(yī)院救治。 3. 迅速報(bào)告上級(jí)部門(mén)，如個(gè)人力量單薄，應(yīng)用對(duì)講機(jī)呼救增援。