【正文】 ）為了您能順利辦理好入住手續(xù)，請您按照下列時(shí)間，帶齊有關(guān)證件，前來辦理。 日 期 時(shí) 間 （三）在辦理手續(xù)前，請您仔細(xì)閱讀《收樓須知》。如果您本人不能前來辦理，可書面委托他人代辦。 特此通知 證件清單： 1．《購房契約》； 2．已付款收據(jù)； 3．身份證（或護(hù)照）； 4．單位產(chǎn)權(quán)的須帶營業(yè)執(zhí)照、法人證明、收樓 人身份證明及委托書。 南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 南京百家湖物業(yè)管理有限公司 年 月 日 入住手續(xù)書 ： 您認(rèn)購的樓宇，現(xiàn)已具備入住條件，請閱讀《收樓須知》后，按以下程序辦理入住手續(xù)。 （一） 南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財(cái)務(wù)部 （二） 南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售部 （三）南京百家湖物業(yè)管理有限公司財(cái)務(wù)部 （四）南京百家湖物業(yè)管理 有限公司中國女人街管理處 南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 南京百家湖物業(yè)管理有限公司 年 月 日 第四部分 中國女人街物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)施方案 第一節(jié) 中國女人街物業(yè)管理服務(wù)工作的整體設(shè)想與策劃 中國女人街為南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在新世紀(jì)里奉獻(xiàn)給南京市民的又一力作。中國女人街采用全封閉、全透明的商業(yè)建筑結(jié)已按《購房契約》付樓款 特此證明 （蓋章） 入住資格審查合格 特此證明 （蓋章） 已按規(guī)定交付各項(xiàng)入住費(fèi)用 特此證明 （蓋章） 入住收樓完畢 特此證明 （業(yè)主蓋章或簽字） 構(gòu)，分為 A、 B、 C、 D、 E、 F 六大功能區(qū)，其中 A 區(qū)為極具人性化的多功能 商城，設(shè)有大型特色超市，大型餐飲，特色小吃系列，旅游機(jī)構(gòu)及自助旅館等； B、 D 區(qū)分別為同步于亞洲和歐洲時(shí)尚潮流的室內(nèi)步行街，設(shè)有專賣店，服飾化妝品，鞋帽，首飾，食品，花店，寵物托管等一系列特色服務(wù)項(xiàng)目； C 區(qū)為導(dǎo)入巴黎風(fēng)情的主題商場，擁有1300 平米的特色陽光生態(tài)中庭，景觀電梯和寬敞的生態(tài)走廊，中庭是時(shí)裝表演，促銷展示，歌舞演出的舞臺(tái)； E 區(qū)為盡顯生命活力的運(yùn)動(dòng)之城，主要營造江寧地區(qū)夜色經(jīng)濟(jì)，是融運(yùn)動(dòng)、培訓(xùn)、娛樂為一體的特色區(qū)域，設(shè)有健身房、壁球館、桑拿、迪吧、酒吧、自助卡拉OK，運(yùn)動(dòng)中心，會(huì)議中心，培訓(xùn)中心等； F 區(qū)為展示五十六個(gè)民族文化的特色產(chǎn)品街，設(shè)有全國各地獨(dú)具民族特色的小吃、服裝、旅游商品及各地方的土特產(chǎn)品等。 中國女人街是一個(gè)堪稱“旗艦”的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，具有獨(dú)特文化定位的商業(yè)品牌，中國女人街代表的是人類重要的一極，代表的是一個(gè)國度，中國女人街是在激烈的商業(yè)競爭中走出的一條新型商業(yè)的發(fā)展道路，中國女人街的出現(xiàn)是向世人宣言，中國女性又在一個(gè)新的高度展現(xiàn)富有、智慧、新潮、文明、自強(qiáng)，譜寫了現(xiàn)代女性詩篇。針對中國女人街獨(dú)特的創(chuàng)新構(gòu)思，突出個(gè)性化、差異化的經(jīng)營特色，強(qiáng)調(diào)一種多元化體味、當(dāng)代社會(huì)人文思想，人性互動(dòng)與自 然交融，與空間環(huán)境共生的新生活理念，我們進(jìn)行了深入廣泛的研究、分析和探討，提煉出物業(yè)管理工作中面臨的難點(diǎn)、重點(diǎn)，細(xì)心組織策劃，對應(yīng)經(jīng)營理念，確定了 中國女人街的整體構(gòu)想及管理策劃思路 —— 一種模式、二項(xiàng)承諾、四個(gè)重點(diǎn)、四大預(yù)案、九大措施 。 我們的質(zhì)量方針是： 規(guī)范、高效、誠信、創(chuàng)新。 我們的環(huán)境方針是： 保護(hù)綠色環(huán)境，創(chuàng)建綠色家園，享受綠色生活。 我們的管理體制是： 企業(yè)化、專業(yè)化、市場化。 我們抓的三大效益是： 社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。 我們的管理模式是： 通過人性化管理，聚集有識(shí)之士。 我們的服務(wù)宗旨是 ：主賓 至上、服務(wù)至誠、環(huán)境幽雅、社會(huì)滿意。 我們的經(jīng)營理念是 ：耐心、細(xì)致、貼心入微的親情服務(wù)，打造一個(gè)高雅、溫馨的“女性世界”。 我們追求的目標(biāo)是： 創(chuàng)造一個(gè)舒適、文明、方便、安全的商業(yè)活動(dòng)場所。 （一） 一種模式 采用五星級(jí)酒店式管理模式，以最大限度地滿足顧客需求，淋漓盡致的袒露我們真誠的服務(wù)和一片赤子之心，使她們踱步在中國女人街里，處處體現(xiàn)“家”的溫馨，演繹“家”的概念，為景所動(dòng)，為情所留，盡顯女人魅力，盡享人間天堂的快樂。 （二）兩項(xiàng)承諾 1. 自接管中國女人街起，二年內(nèi)創(chuàng)建為南京市優(yōu)秀的商業(yè)街，三年內(nèi)創(chuàng)建為江蘇省優(yōu)秀商業(yè) 街，五年內(nèi)創(chuàng)建為全國優(yōu)秀示范商業(yè)街。 2. 自接管中國女人街之日起，二年內(nèi)通過 ISO9001 質(zhì)量保證體系的認(rèn)證，使中國女人街成為高檔一流的綠色環(huán)保商業(yè)街。 （三） 四個(gè)重點(diǎn) 重點(diǎn)之一：公共設(shè)施、設(shè)備專業(yè)一體化維護(hù)、養(yǎng)護(hù)管理。 商業(yè)物業(yè)的設(shè)備價(jià)格比較昂貴，需要不斷維護(hù)、修理和更新改造。因此，必須對商業(yè)物業(yè)的設(shè)備進(jìn)行科學(xué)管理，才能保證物業(yè)設(shè)備的正常使用和創(chuàng)造良好的經(jīng)商環(huán)境。 中國女人街集住、食、行、購、游樂、通信、商務(wù)于一體，設(shè)備種類多，數(shù)量大，復(fù)雜、高檔，進(jìn)口設(shè)備，對操作及維修人員的技術(shù)水平要求高。 1. 建立計(jì)算機(jī)設(shè)備檔案管理 制度 設(shè)立設(shè)備檔案管理員，專人專項(xiàng)負(fù)責(zé)，制定科學(xué)合理、切實(shí)可行的設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行計(jì)劃，設(shè)施、設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。 2. 保證設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)、使用 操作人員熟悉、了解設(shè)備的性能、功率和使用方法，正確操作、使用，針對設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、使用范圍、工作條件和能力，合理安排工作負(fù)荷，嚴(yán)禁超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)和帶“病”工作，確保安全。 3. 設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)措施 設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)要清潔、安全、整齊、潤滑、防腐。 a) 清潔工作要做到無塵、無灰、無蟲害、保護(hù)良好的工作狀態(tài)和工作環(huán)境。 b) 安全要做到各種保護(hù)裝置要齊全，各種安全防護(hù)裝置要定期檢查， 不漏水、不漏油、不漏氣、不漏電，保證安全不出事故。 c) 整齊放置各種工具、工件和附件，線路管道要完整，各種標(biāo)識(shí)醒目美觀。 d) 潤滑設(shè)備必須定時(shí)、定點(diǎn)、定量加油，保證潤滑面活絡(luò)潤滑，保證運(yùn)轉(zhuǎn)暢順。 e) 防腐是對前臺(tái)設(shè)備的保新問題，除銹防濕要定期。 4. 設(shè)立三級(jí)保養(yǎng)制度 ① 設(shè)備的日常維修保養(yǎng) 設(shè)備的管理也是一項(xiàng)綜合性的管理，而應(yīng)首先注重管理，其次才是檢修。把管理擺在前面，管理者不但要看到設(shè)備技術(shù)管理的“硬技術(shù)”，還要看到“軟技術(shù)”部分，即設(shè)備的經(jīng)濟(jì)管理、信息管理、人事心理管理、計(jì)劃管理、決策控制等。把設(shè)備管理工作的中心 從“物”上成功地轉(zhuǎn)移到“人”上，這是設(shè)備管理成功與否的關(guān)鍵，只有通過有主動(dòng)性、有責(zé)任心的員工，才能真正管理好設(shè)備，才能使設(shè)備真正為顧客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。員工要有一種自我約束即“領(lǐng)導(dǎo)在與不在一個(gè)樣”，把問題處理在萌芽狀態(tài)，設(shè)備管理不能“亡羊補(bǔ)牢”，要“防微杜漸”。 設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)是全部維護(hù)工作的基礎(chǔ)，要經(jīng)常化、制度 化。包括班前、班后和運(yùn)行中維護(hù)保養(yǎng)。 參加日常維保人員嚴(yán)格按操作規(guī)程操作，集中精力工作，注意觀察設(shè) 備運(yùn)轉(zhuǎn)情況和儀器、儀表，通過聲音、氣味發(fā)現(xiàn)異常情況，設(shè)備不能帶病運(yùn)行，如有故障應(yīng)停機(jī)檢查，及時(shí)排 除，并做好故障排除記錄。 日常維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容大部分在設(shè)備的外部，主要是搞好清潔衛(wèi)生；檢查設(shè)備的潤滑情況；緊固易松動(dòng)的螺絲和零部件；檢查設(shè)備的滲漏情況；檢查各保險(xiǎn)裝置、操縱機(jī)構(gòu)、變速機(jī)構(gòu)、防護(hù)裝置是否靈敏可靠，零部件是否完整。 ② 設(shè)備的一級(jí)保養(yǎng) 對部分零部件進(jìn)行拆卸清洗；部分配合間隙進(jìn)行調(diào)整；除去設(shè)備表面斑銹和油污；檢查、調(diào)整潤滑油路，保持暢通不漏；清洗附件和冷卻裝置等。每月或設(shè)備運(yùn)行 500 小時(shí)后進(jìn)行。 ③ 設(shè)備的二級(jí)保養(yǎng) 設(shè)備的二級(jí)保養(yǎng)也叫年保，目的主要是延長設(shè)備的大修周期和使用年限，使操作者進(jìn)一步熟悉設(shè) 備的結(jié)構(gòu)和性能，使設(shè)備達(dá)到完好標(biāo)準(zhǔn)，提高保持設(shè)備的完好率。根據(jù)設(shè)備使用情況進(jìn)行部分或全部解體檢查或清洗；檢查、調(diào)整精度、校正水平；檢修電器箱、電動(dòng)機(jī)，修整線路；對各傳動(dòng)箱、液壓箱、冷卻箱清洗換油；修復(fù)和更換易損件。保養(yǎng)時(shí)間一般為：按一班制一年進(jìn)行一次，或設(shè)備資料累計(jì)運(yùn)轉(zhuǎn) 2500小時(shí)后進(jìn)行。 5. 建立設(shè)備點(diǎn)檢制度 設(shè)備的點(diǎn)檢是一種現(xiàn)代先進(jìn)的設(shè)備維護(hù)管理方法，對影響設(shè)備正常運(yùn)行的一些關(guān)鍵部位進(jìn)行經(jīng)常性的檢查和重點(diǎn)控制。 ① 日常檢點(diǎn)。每日通過感觀檢查設(shè)備運(yùn)行中的關(guān)鍵部位的聲響、振動(dòng)、 溫度、油壓等，并對檢查結(jié)果記 錄在點(diǎn)檢卡中。 ② 定期點(diǎn)檢。時(shí)間周期長短按設(shè)備具體情況劃分，重點(diǎn)設(shè)備使用專用檢測儀表工具。檢查設(shè)備的性能狀況、設(shè)備的缺陷、隱患、劣化程度，為設(shè)備的大修、中修方案提供依據(jù)。 ③ 專項(xiàng)點(diǎn)檢。有針對性地對設(shè)備特定項(xiàng)目檢測，使用專用儀器工具，在設(shè)備運(yùn)行中進(jìn)行。 ④ 設(shè)備點(diǎn)檢程序： a) 確定設(shè)備檢查點(diǎn)。設(shè)備的檢查點(diǎn)往往是設(shè)備的關(guān)鍵部位或薄弱環(huán)節(jié)，檢查點(diǎn)一經(jīng)確定，輕易不要變動(dòng)，并要求長期積累歷次檢查數(shù)據(jù)及資料。 b) 確定點(diǎn)檢路線。檢查點(diǎn)確定后，要根據(jù)設(shè)備的分布和類型等具體情況組成一條點(diǎn)檢路線，并明確點(diǎn)檢的前后順序。 c) 確定點(diǎn)檢標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)備的 點(diǎn)檢標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)設(shè)備的各種資料并結(jié)合實(shí)際經(jīng)驗(yàn)來制定，其標(biāo)準(zhǔn)要量化，便于檢查。 d) 確定點(diǎn)檢周期。設(shè)備的性能不同、特點(diǎn)不同、壽命不同，點(diǎn)檢的周期也不同，因此，要根據(jù)實(shí)際情況，分別制定各設(shè)備的點(diǎn)檢周期，以保證設(shè)備按時(shí)接受檢查。 e) 設(shè)備點(diǎn)檢工作的檢查和考核。做好點(diǎn)檢工作，對今后設(shè)備的修理工作至關(guān)重要，加強(qiáng)督促，定期檢查、考核，杜絕不負(fù)責(zé)任的點(diǎn)檢，使點(diǎn)檢工作真正起到成效。 6. 設(shè)備維修 設(shè)備的維修分為計(jì)劃內(nèi)維修和計(jì)劃外維修，要突出以計(jì)劃內(nèi)維修能達(dá) 到防患于未然，減少計(jì)劃外維修（緊急維修）的工作量，使設(shè)備處于良好的工作狀態(tài) ，根據(jù)檢修的時(shí)間、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)作為工時(shí)定額、檢修保養(yǎng)的質(zhì)量評(píng)比、檢修工考核、崗位責(zé)任制的實(shí)施依據(jù)。 ① 計(jì)劃內(nèi)維修。 a) 定期檢修。以預(yù)防為主，保持設(shè)備的良好技術(shù)性能，使之恢復(fù)實(shí)現(xiàn)基本功能的能力。 b) 公共部位巡查檢修制，一般由工程部派人進(jìn)行巡查檢修。一般故障由巡查員現(xiàn)場修復(fù)，較大故障報(bào)管理處安排檢修。 c) 室內(nèi)巡查檢修制。對商鋪或房間設(shè)備設(shè)施進(jìn)行有計(jì)劃循環(huán)、檢查、維修（包括空調(diào)、燈、開關(guān)、電話、衛(wèi)生間等），提高設(shè)備的完好率，減輕日常維修的工作量。 d) 異常時(shí)期檢修。雷雨季節(jié)、滅火系統(tǒng)要加倍檢修。每周做一次消防探頭起動(dòng)，并做好 測試記錄。煙感、溫感探測器，每年測試一次，并做好記錄。 ② 故障維修 屬于計(jì)劃外維修，設(shè)備在發(fā)生故障后設(shè)備基本性能降低到允許范圍之下的修理，維修方式為簡單低值和利用率低的設(shè)備。 ③ 設(shè)備大修 商業(yè)設(shè)備的修理類別，一般分為大修、中修、小修。大修就是全面修理，把設(shè)備全部拆開，更換全部磨損零件，恢復(fù)設(shè)備的原有性能。設(shè)備大 修按設(shè)備大修項(xiàng)目申請表填寫申請報(bào)告，編制大修方案，預(yù)算成本。經(jīng)過業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)討論通過后報(bào)房產(chǎn)主管部門審批后方可實(shí)施，一般由社會(huì)專業(yè)維修隊(duì)伍維修。 ④ 商業(yè)設(shè)備事故的預(yù)防和應(yīng)急措施 加強(qiáng)員工 責(zé)任意識(shí)和質(zhì)量意識(shí)教育，加強(qiáng)技術(shù)培訓(xùn)，操作工上崗一律持證上崗，遵守安全生產(chǎn)程序和操作規(guī)程。杜絕一切責(zé)任事故的 發(fā)生，這也是物業(yè)公司風(fēng)險(xiǎn)防范的重點(diǎn)之一。當(dāng)事故發(fā)生時(shí)，立即切斷電源，準(zhǔn)備滅火器，對講機(jī)報(bào)告管理處，采取緊急措施，保護(hù)現(xiàn)場，有人身受到傷害的立即送往當(dāng)?shù)蒯t(yī)院，并上報(bào)重大事故報(bào)告，電話通知維保單位立即趕赴現(xiàn)場，及時(shí)處理設(shè)備故障，盡快恢復(fù)設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)。 7. 商業(yè)物業(yè)設(shè)備的備件管理 為了及時(shí)進(jìn)行維修，保證設(shè)備的正常的運(yùn)轉(zhuǎn)，必須經(jīng)常備有一定種類和數(shù)量的備件，用以替換設(shè)備中易損的零件和部位。 搞好備件管理，做到導(dǎo) 購安排恰當(dāng)，庫存儲(chǔ)備合理，保證及時(shí)供應(yīng)設(shè)備維修需要，縮短設(shè)備修理時(shí)間，提高修理質(zhì)量，保證設(shè)備處于良好的技術(shù)狀態(tài)，降低維修費(fèi)用和經(jīng)濟(jì)成本。 ① 編制采購計(jì)劃。 ② 做好采購、定貨工作。 ③ 做好備件資料的管理。 ④ 控制備件儲(chǔ)備定額。 ⑤ 搞好備件儲(chǔ)存保管。 8. 設(shè)施設(shè)備管理 ① 房屋公共部位的設(shè)備、設(shè)施維修管理與服務(wù) 在接管物業(yè)后半年內(nèi)將管轄范圍的《設(shè)備設(shè)施清單》 5000 元以上的建立《設(shè)備臺(tái)帳》，并在建檔后三個(gè)工作日內(nèi)將臺(tái)帳移交辦公室存檔；將所有設(shè)備進(jìn)行設(shè)備標(biāo)識(shí)及設(shè)備編號(hào)，所有設(shè)備單機(jī)或單臺(tái)按功能系統(tǒng)進(jìn)行“設(shè)備標(biāo)識(shí)”，設(shè)備狀 態(tài)分為運(yùn)行、備用、停用、檢修及嚴(yán)禁合閘等。 制定房屋建筑設(shè)備和房屋建筑電氣工程設(shè)備日常運(yùn)行、保養(yǎng)維修與更新管理制度，做到定人管理、定人維護(hù)，日維護(hù)、周保養(yǎng)、月檢查、季二級(jí)保養(yǎng)。日常維修接報(bào) 10 分鐘到現(xiàn)場服務(wù)，保證維修質(zhì)量并做好繕后清理工作，同時(shí)有維修、保養(yǎng)記錄備查。二是對電梯；供電、供水；消防監(jiān)控；空調(diào)系統(tǒng)電路、線路等各項(xiàng)設(shè)備提供管理服務(wù)并記錄備案。 ② 電梯管理 主要進(jìn)行電梯的運(yùn)行管理和安全管理等工作。定人定時(shí)檢查電梯乘感、照明及內(nèi)選指示等項(xiàng)。每天派員監(jiān)視電梯運(yùn)行情況況及電梯機(jī)房設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn) 問題及時(shí)報(bào)修，專業(yè)型公司維修時(shí)有人跟蹤配合并保存維修記錄，每逢休息日檢查電梯運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，保證工