【正文】 天的巡視和不定期檢查，通過保潔綠化部及管理處的定期評比和獎懲措施，使每個保潔員保持足夠的工作動力和衡定標準，堅持不 懈，一如既往地做好本職工作。 (四 ) 把好車輛管理 關，確保進出有序，安全可靠 在車輛管理中我公司擬采取以下管理措施： 編號發(fā)牌，登記建檔：在業(yè)主辦理進駐手續(xù)時，就將各業(yè)主擁有的車輛分 門別類登記清楚，并發(fā)給預先特別制作的編有停車位號碼的停車牌，構成完整的車輛檔案資料。 建立 IC 卡車輛管理系統(tǒng)：建議省級機關在地下車庫出入口建立感應式 IC卡車輛管理系統(tǒng)。車輛進出通過感應式 IC 智能卡，可以記錄車主身份、車牌號、車型等信息，通過計算機聯(lián)網(wǎng)，直接向中控室輸送，是汽車防盜和收費的重要保障。 繪制地下車庫行進方向、停車布局示意圖：只要按圖所指示的箭頭 方向和地面、墻上標記行進，即可迅速順利找到自己的停車位，反方向行進，則可快捷到達出入口，減少車輛進出車庫的時間。 （五）把好服務關，完全解決業(yè)主的后顧之憂。 我公司以“全心全意、業(yè)主第一”為服務宗旨，以為省級機關干部解決后顧之憂為己任，以“為機關盡心服務、為機關創(chuàng)造價值”為經(jīng)營理念，努力做好各項服務工作。 在餐飲供應服務工作中，我公司將安排專業(yè)廚師和高素質(zhì)的服務人員為省級機關干部提供整潔、舒適、潔凈的就餐環(huán)境，豐富、衛(wèi)生、可口的精美菜肴。同時我公司還將為省級機關干部提供復印、打字、傳真、保險、法律咨詢等無償 服務項目 21 項，以及家政、維修等有償服務項目 163 項。切實完全解除省級機關干 部的后顧之憂，讓省級機關干部全身心地投入到工作之中去。 第三節(jié) 擬采取的管理和服務措施 面對蘇興大廈這樣一個現(xiàn)代化辦公樓，選擇怎樣的管理方式才能達到最佳的管理效果，這是我們作為物管企業(yè)所確定管理方式的重要課題，我公司在深入調(diào)查研究的基礎上確定了蘇興大廈物業(yè)管理的基本思路是： 嚴格資質(zhì)管理，選用專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)均較高的各類專業(yè)技術人才，以嚴格的管理制度規(guī)范各類服務，運用電腦管理等現(xiàn)代化手段，實現(xiàn)高效率 ,高水平的綜 合一體化管理 ,加強精神文明建設，實施品牌戰(zhàn)略。 我們擬定管理方式分為組織機構系統(tǒng)、運作程序系統(tǒng)、信息反饋系統(tǒng)和激勵系統(tǒng)四部分組成。 一、組織系統(tǒng) 1 組織機構（一） 蘇興大廈物業(yè)管理處 保潔綠化部 服務保障部 工程設備部 安全護衛(wèi)部 江蘇省經(jīng)貿(mào)委等各業(yè)主 行業(yè)行政主管部門 江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司司 餐 飲 部 2 組織機構圖說明 從蘇興大廈內(nèi)部管理機構圖中可以看出，管理處將在各使用業(yè)主的監(jiān)督下和行業(yè)行政主管部門的指導下實行愛濤物業(yè)公司領導下的主任負責制，這是一種垂直領導方式，各部門不設部門經(jīng)理，均由主管負責，其編制力求精干，其人員力求一專多能。在擬制計劃、組織領 導和對各項工作檢查指導協(xié)調(diào)等方面由管 理處主任直接負責，各項具體工作在各部職責范圍內(nèi)由各部主管直接安排，各主管下屬人員直接向主管負責，主管向主任負責。這樣的結構使權力集中、責任明確、命令統(tǒng)一，聯(lián)系簡捷，工作高效。 保潔綠化部負責大廈保潔、綠化，安全護衛(wèi)部負責大廈安全、消防、交通，工程設備部負責設備管理、維修養(yǎng)護及便民服務等工作；服務保障部負責管理處的財務工作、租賃和收費工作、文件資料的管理及電腦打字、便民服務與大廈文化活動等工作。餐飲部負責大廈的餐飲供應工作。 二、運作程序系統(tǒng) 1 整體流程 各類工種崗位培訓 建立各種規(guī)章制度 大廈接管 業(yè)主進駐 1 整體運作流程 整體運作流程圖說明： 從整體運作流程圖中看，我們注重于整體設計全面合理，各項工作環(huán) 節(jié)緊密銜接，起到承上啟下，相互制約的作用。 整體運作的各個環(huán)節(jié)管理處可以按照愛濤物業(yè) ISO9002 質(zhì)量保證體系進行運作，它同樣適用于蘇興大廈物業(yè)管理處的整體運作方案。 在管理處的整體運作過程中將始終運用現(xiàn)代化的電腦管理網(wǎng)絡系統(tǒng)，從方案的擬定到各項工作任務的完成都實現(xiàn)智能化管理。 在整體運作過程中，始終堅持全過程管理，確保指揮與監(jiān)督的封閉性管理，保證管理有效、及時到位，從而在最大限度上避免了缺漏和盲點。 管理運作機制 日常管理與維修養(yǎng)護 服務保障部 安全護衛(wèi)部 工程設備部 各級各類人員開展物業(yè)管理工作 保潔綠化部 業(yè)主 上級行政主管部門 公司總經(jīng)理室 管理 處主任、副主任 報告 報告 餐飲部 反饋 反饋 各項工作流程： 各項工作流程包括： （ 1）物業(yè)驗收接管程序； （ 2）辦理進駐程序 ； （ 3）檔案建立程序； （ 4）房屋室內(nèi)維修程序； （ 5）公共設施維修、保養(yǎng)程序； （ 6）治安管理運作程序； （ 7）消防應急程序； （ 8）突發(fā)事件緊急處理程序。 中 央 控 制 室 指示 報告 指示 指令 服務地點 員工 主管 1 任務A 命令 主管 2 員工 服務地點 任務B 命令 附件（一）： 物業(yè)驗收接管程序 接收全套建筑施資料：政府批文、紅線圖、總平面圖；供水、供電、供氣及公共設施線路圖；消防設施圖；停車場與交通通道圖；電梯及機電設備、智能設備、說明書、合同、保險合同、保修協(xié)議；操作設備、維修養(yǎng)護說明書及圖紙資料、建筑物、構筑物施工圖、竣工圖；建筑物經(jīng)濟技術指標統(tǒng)計表 會同基建辦、監(jiān)理公司、施工 隊、進行物業(yè)驗收、如實填報物業(yè)驗收單、發(fā)現(xiàn)問題要求整改 附件（二）： 辦理進駐手續(xù) 輸入電腦備案 歸類整理保修項目、期限、標準、責任、方式等有關資料，對重大保修項目要附細則與圖紙 填報書面移交手續(xù)、簽署物業(yè)管理正式接收文件、接管、進住 業(yè)主接到進駐通知 填寫物業(yè)公司與業(yè)主的管理公約，填寫業(yè)主檔案 交納物管費 領取鑰匙，管理處協(xié)同業(yè)主驗收房屋 填寫驗收交房表，記錄業(yè)主維修要求，約定維修時間 雙方在驗收交房表上簽字 業(yè)主在進駐登記表上簽字 匯總：進駐文件匯總，分類、裝訂、歸檔、核對鑰匙 附件（三）： 檔案建立程序 收集： 工程技術、維修、改造資料； 業(yè)主資料、證件、購房合同、裝修 資料； 歷次管理活動的書畫、音像記錄。 整理分類： 產(chǎn)權材料； 技術資料； 業(yè)主資料，包括登記表、租房合同、證件、裝修審批表； 管理工作資料記錄； 管理處文件、通知、資料、歷次活動記錄； 管理規(guī)章及內(nèi)部管理制度； 財務帳表及其分布方案。 歸檔：根據(jù)檔案條例分類保存、輸入計算機管理。 利用：按規(guī)定借閱、利用。 附件（四）： 附件（五） ： 公共設施維修、保養(yǎng)程序 在派工板上登記員工去向 工程部接收維修申報，填寫維修任務單 員工準備工具材料持單至現(xiàn)場維修 維修完畢，請業(yè)主在維修單上簽認 交回維修任務單并交已收維修費 主任、工程師至現(xiàn)場查看，提出方案，監(jiān)督維修 匯總任務單輸入電腦 工程部定期走回訪 回訪結果反饋管理處主任處理 工程設備部日常巡視檢查 出現(xiàn)運行故障，申報維修 填寫設備維修申報單 主任審批后交工程部安排 組織維修人員至現(xiàn)場維修 維修完畢檢查，試運行合格 做好修理記錄 記錄歸檔保存 重 大 維 修 房屋 室內(nèi)維修程序 附件（六）： 治安管理運作程序 附件（七）： 消防應急處理程序 本單位無法維修，視維修費用大 小報業(yè)主審批后實施 交由安保主管閱后，編號存檔 接到報警 判斷地點，中控室調(diào)度，立即派人到報警點 誤報：查明原因記錄在案 定崗值勤 流動巡邏 中控室監(jiān)控 檢查、登記 發(fā)現(xiàn) 問題 及時處理 作好記錄 緊急情況 按突發(fā)事件處理程序處理 記 錄 附件（八）： 突發(fā)事件緊急處理程序 災情輕：通知安保人員 自行處理 災情嚴重：打火警 119，通知安保主管，管理處主任 組織人員疏散、進行安全保護 組織安保人員趕到現(xiàn)場組織滅火 切斷油路及市電供應，轉(zhuǎn)換事故電源 檢查已經(jīng)自動啟動的消防設備工作情況，必要時可強行啟動其他消防設施 監(jiān)測火災情況，堅守消防中心崗位 清理火災現(xiàn)場，做好災情記錄，追究火災責任人，并向有關部門匯報 管理處領導 現(xiàn)場附近保安員（ 2人以上） 中央控制值班人員 現(xiàn)場處理 結果 管理處人員赴現(xiàn)場指揮 開啟相關區(qū)域攝像機進行錄像監(jiān)視現(xiàn)場情況 三 信息反饋系統(tǒng) 1 信息反饋示意圖 (管理運行機制圖 ) 2 信息反饋示意圖說明 信息也是資源，蘇興大廈管理處的信息來源于執(zhí)行機構、監(jiān)督機構和信息反饋渠道。 蘇興大廈管理處在平時運作時，管理處主任既是指揮員，又是督促檢查者，當各項工作指令下達后，執(zhí)行機構相應開始運作，此時，管理處主任就可以在信息反饋渠道中獲取信息，對指揮機構所發(fā)出的各項指令可以作出較為實際的評估，從而判斷其正確與否，從中吸取經(jīng)驗，糾正錯誤，有效地克服了在工作中的盲目現(xiàn)象。 在監(jiān)督機 構控制方式中，我們采取例行檢查和突擊抽查相結合的方式進行，而監(jiān)督控制的措施有預先控制與信息反饋控制相結合的方式進行。 四、激勵系統(tǒng) 組織指揮機構 （主任） 執(zhí)行實施機構（各主管、專業(yè)人員） 監(jiān)督機構 （主任） 信息 反饋渠道 1 激勵系統(tǒng)示意圖 2 激勵系統(tǒng)示意圖說明 激勵是管理處內(nèi)部對員工管理的主要方式。每個員工的個人權利需要得到尊重并應始終保持旺盛的工作積極性，從而可以在一定程度上獲得經(jīng)濟效益和社會效益。 思想工作機制重在激發(fā)每一個員工的內(nèi)在潛能，充分調(diào)動員工的個人積 極性，適時做好深入細致的思想工作，其主要工作方式有與員 工談心，組織有益的集體活動和家訪等。 獎懲機制應以表揚獎勵為主，以處分為輔的原則，但獎懲要分明，用優(yōu)勝劣汰的方式，純潔用工隊伍，在獎勵類型上，要堅持以精神鼓勵為主，物質(zhì)獎勵為輔。 工資福利機制重在考核，縮小固定部分工資，加大活動部分工資，拉大距離不搞一刀切，激勵員工優(yōu)質(zhì)服務，創(chuàng)造業(yè)績和發(fā)揚團結向上的團隊精神。 培養(yǎng)提升機制在實際工作中缺一不可，其培養(yǎng)的目標是使員工有較強的事業(yè)心和敬業(yè)精神，對工作能做到一專多能，精益求精。在用人提撥上不任人唯親，而是不拘一格地選撥那些有真才實 學的人才，做到能者上，平者讓，庸者下，工資福利機制制 培養(yǎng)提升機制 文化活動機制 思想工作機制 獎懲機制 激勵機制 從而把培養(yǎng)提升、培訓、進修等工作有機地結合在一起使致形成一種人才培養(yǎng)的良性循環(huán)氛圍。 文化活動機制是溝通管理處內(nèi)部員工的橋梁，通過文化活動的開展增強了員工的自信心和認同感，把員工的利益和公司的利益緊密地結合在一起。文化活動的方式可有許多種，如：集體活動、旅游、娛樂晚會和邀請家屬共同聯(lián)歡等活動。 我公司除了提出采取上述的管理方式來