【正文】 反饋 各項(xiàng)工作流程： 各項(xiàng)工作流程包括： （ 1）物業(yè)驗(yàn)收接管程序； （ 2）辦理進(jìn)駐程序 ； （ 3）檔案建立程序； （ 4）房屋室內(nèi)維修程序； （ 5）公共設(shè)施維修、保養(yǎng)程序； （ 6）治安管理運(yùn)作程序； （ 7）消防應(yīng)急程序； （ 8）突發(fā)事件緊急處理程序。 二、運(yùn)作程序系統(tǒng) 1 整體流程 各類工種崗位培訓(xùn) 建立各種規(guī)章制度 大廈接管 業(yè)主進(jìn)駐 1 整體運(yùn)作流程 整體運(yùn)作流程圖說明： 從整體運(yùn)作流程圖中看，我們注重于整體設(shè)計(jì)全面合理，各項(xiàng)工作環(huán) 節(jié)緊密銜接，起到承上啟下，相互制約的作用。在擬制計(jì)劃、組織領(lǐng) 導(dǎo)和對各項(xiàng)工作檢查指導(dǎo)協(xié)調(diào)等方面由管 理處主任直接負(fù)責(zé)，各項(xiàng)具體工作在各部職責(zé)范圍內(nèi)由各部主管直接安排，各主管下屬人員直接向主管負(fù)責(zé)，主管向主任負(fù)責(zé)。切實(shí)完全解除省級機(jī)關(guān)干 部的后顧之憂，讓省級機(jī)關(guān)干部全身心地投入到工作之中去。 （五）把好服務(wù)關(guān)，完全解決業(yè)主的后顧之憂。 (四 ) 把好車輛管理 關(guān)，確保進(jìn)出有序，安全可靠 在車輛管理中我公司擬采取以下管理措施： 編號發(fā)牌，登記建檔：在業(yè)主辦理進(jìn)駐手續(xù)時(shí)，就將各業(yè)主擁有的車輛分 門別類登記清楚，并發(fā)給預(yù)先特別制作的編有停車位號碼的停車牌，構(gòu)成完整的車輛檔案資料。 嚴(yán)格規(guī)定各部位清掃作業(yè)頻度，并賦予巡邏保安監(jiān)管任務(wù)，發(fā)現(xiàn) 不潔現(xiàn)象，隨時(shí)處理，實(shí)現(xiàn)全天候保潔。 精心操作，細(xì)心護(hù)理。重點(diǎn)明確大廈保安增援的方向、力度和辦法，一旦真有情況，即可從容應(yīng)付，迅速處置。 組成統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)：建立集群對講基站，構(gòu)建統(tǒng)一指揮聯(lián)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)。 (一 ) 把好安全關(guān)，確保大廈萬無一失 安全是大廈管理的頭等大事，要把它擺在頭等重要的位置，是蘇興大廈物業(yè)管理各項(xiàng)工作中的重 中之重。我公司將本著對省級機(jī)關(guān)高度負(fù)責(zé)的精神，瞄準(zhǔn)四大目標(biāo)，發(fā)奮沖刺。那種固定不變的常規(guī)型管理已經(jīng)不能適應(yīng)變化的環(huán)境，必將為創(chuàng)新管理所取代。 二、發(fā)揮自身優(yōu)勢 （一）經(jīng)驗(yàn)與人才優(yōu)勢 公司自九八年六月成立以來，始終堅(jiān)持“發(fā)展精品戰(zhàn)略，創(chuàng)建名牌企業(yè)，走規(guī)?；?、集團(tuán)化發(fā)展之路” 的發(fā)展戰(zhàn)略，理性經(jīng)營，穩(wěn)步發(fā)展，以其高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，科學(xué)的管理服務(wù)體系和善于創(chuàng)新的能力，取得了眾所矚目的業(yè)績，建立起以“人性化管理”為核心的愛濤物業(yè)物業(yè)管理模式。該大廈已于一九九九年分 別通過南京市、江蘇省行業(yè)主管部門考評，獲得市級、省級“城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”。 我們的整體構(gòu)想和管理策劃思路可以概括為：選用一定模式、發(fā)揮自身優(yōu)勢、確保質(zhì)量目標(biāo)、把好相關(guān)關(guān)口。這樣一個(gè)現(xiàn)代化的大廈，其對物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量和管理人員本身素質(zhì)及技術(shù)水平的要求 之高是不言而喻的。無論采用何種物管模式，全托、顧問還是合作，我公司均向投資者 鄭重承諾我們的管理目標(biāo)。但對于一些企事業(yè)單位的后勤管理部門轉(zhuǎn)制以后如是非獨(dú)立法人企業(yè)或不具備物業(yè)管理資質(zhì)，則通過與具備資質(zhì)的品牌物業(yè)管理公司采取合作的方式來共同管理物業(yè)，以確保物業(yè)管理工作的正常進(jìn)行和達(dá)到物業(yè)管理目標(biāo)。投資者與物業(yè)管理公司之間通過合同和契約的關(guān)系，明確雙方的責(zé)、權(quán)、利，以合同來約束物業(yè)管理公司的行為，以合同來考評物業(yè)管理公司的管理目標(biāo)。它發(fā)揮了投資者的經(jīng)營所長，從開發(fā)、建設(shè)到管理是一條龍。 第二部分 蘇興大廈物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)施方案 第一節(jié) 蘇興大廈物業(yè)管理的模式 物業(yè)管理發(fā)展到今天，其管理模式日趨多樣化，但總的歸納起來，可歸并為自管、全委托、顧問、合作等幾種管理方式。主樓設(shè)計(jì)風(fēng)格與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，使得大廈自身的格調(diào)靈活而豐富，主樓的東、西兩側(cè)的凹口處理增加了側(cè)向?qū)哟胃校沟么髲B整體顯得輕盈秀麗。自行車庫、汽車庫存及設(shè)備用房布置于地下室，可容納 580 輛自行車、95 輛汽車的停車需要?？梢哉f蘇興大廈是江蘇省經(jīng)貿(mào)委、江蘇勞動(dòng)廳、江蘇省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局等省級機(jī)關(guān)最理想的辦公場所，她秀麗挺拔的驕然身姿已成為北京西路上又一道亮麗的風(fēng)景。 第一部分 蘇興大廈簡介 蘇興大廈是由省級機(jī)關(guān)投資興建的一座綜合型現(xiàn)代化辦公樓。 蘇 興大廈的基本情況是：大廈占地面積 4670 平方米，總建筑面積為 34461平方米，其中地下室面積 6708 平方米，地上二十六層面積 27753 平方米。附樓由對外用房、職工餐廳、大中會議室等組成，其中附樓一層為對外用房，附樓二層為職工餐廳，可容納 300 人同時(shí)就餐，附樓四、五層 為大會議室，可布置 300 個(gè)桌椅座位。對稱設(shè)計(jì)的手法襯托出了省級機(jī)關(guān)辦公大 樓的莊重格調(diào)，整體設(shè)計(jì)簡潔明快，外在形式充分反映了建筑的內(nèi)在功能，體現(xiàn) 了現(xiàn)代建筑的風(fēng)格和精神。愛濤物業(yè)在數(shù)年的市場礫礪中，憑借高素質(zhì)的員工隊(duì)伍、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾矸?wù)體系和善于創(chuàng)新的 能力，務(wù)真求實(shí)，與時(shí)俱進(jìn)，其物管類型涵蓋了高檔寫字樓、大型住宅小區(qū)、涉外公寓、工業(yè)園區(qū)、部隊(duì)、機(jī)關(guān)、院校物業(yè)等各種物業(yè)類型，管理模式囊括了自管、全委托、顧問、合作等各種方式。但由于這類公司依附于投資者，物業(yè)管理公司經(jīng)營得好與壞、盈與虧都由投資者負(fù)責(zé)，造成物業(yè)管理公司自身獨(dú)立性差，自主意識差，市場競爭意識弱。這種管理模式責(zé)任清楚、目標(biāo)明確，接受委 托管理的物業(yè)公司大多是按現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的獨(dú)立法人企業(yè)，因而機(jī)制靈 活、服務(wù)意識強(qiáng)，能夠保證物業(yè)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 蘇興大廈物業(yè)管理采用何種模式，要針對投資者的具體情況而言。目標(biāo)既定，志在必奪，言必行，行必果，愛 濤物業(yè)絕不拿自己的聲譽(yù)當(dāng)兒戲，誓創(chuàng)蘇興大廈物業(yè)管理精品品牌。江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司作為南京市物管企業(yè)的領(lǐng)跑者，作為南京首家通過 ISO9002 國際質(zhì)量體系認(rèn)證的專業(yè)物業(yè)管理公司，作業(yè)中國物協(xié)的理事單位，完全有能力、有信心承擔(dān)起蘇興大廈物業(yè)管理工作。 一、 選用一定模式：即我公司的弘業(yè)大廈管理模式，一手抓物業(yè)管理，一手抓大廈文化建設(shè)。 蘇興大廈無論是建筑規(guī)模還是從房屋建筑本身與弘業(yè)大廈有著一定的相似之處。 在公司發(fā)展的兩年多時(shí)間里，一直以主要精力從事高層寫字樓的物業(yè)管理，在長期的物業(yè)管理實(shí)踐中，已積累了一整套的經(jīng)驗(yàn)，這與蘇興大廈的管理需要是合拍的，同時(shí)我公司深深認(rèn)識到人才是企業(yè)制勝之本，愛濤物業(yè)的迅速崛起有賴于企業(yè)培養(yǎng)凝聚了一批物業(yè)管理各崗位上的優(yōu)秀人才。愛濤物業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層具有接受新事物、探索新思想的先鋒意識，在南京市物業(yè)管理行業(yè)中率先導(dǎo)入 ISO9002 質(zhì)量保證體系，同時(shí)以其前瞻、睿智的眼光，積極探索和嘗試物業(yè)管理新的管理模式，并且在南京物業(yè)管理行業(yè)中首推“物管 110”等全新的服務(wù)理念。我們的四大管理目標(biāo)是： 以服務(wù)“零投訴”為質(zhì)量管理目標(biāo)，通過專業(yè)化的管理，規(guī)范化的服務(wù)，貫穿“以人為本”的服務(wù)思想，致力在蘇興大廈創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的辦公環(huán)境； 自管理蘇興大廈起，按五級等級標(biāo)準(zhǔn)（最高等級）實(shí)施物業(yè)管理服 務(wù)，做到管理無盲點(diǎn)，服務(wù)無挑剔，業(yè)主無怨言，從而在二年時(shí)間內(nèi)樹立起蘇興大廈物業(yè)管理品牌； 自管理蘇興大廈之日起，第二年通過 ISO9002 質(zhì)量體系認(rèn)證。我們要發(fā)揮一切優(yōu)勢，運(yùn)用各種手段，確保安全工作萬無一失。一旦遇有緊急情況，一個(gè)指令，十分鐘內(nèi)即可得 到及時(shí)高效的增援。 管理處實(shí)行全員義務(wù)消防員制，在員工雖牢固樹立“隱患險(xiǎn)于明火、防范勝于救災(zāi)、責(zé)任重于泰山”的意識，加強(qiáng)巡邏、加強(qiáng)監(jiān)控，同時(shí)做消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)工作，保證設(shè)備可隨時(shí)啟用。嚴(yán)格按照設(shè)備性能特點(diǎn)和操作規(guī)程開機(jī)、監(jiān)視運(yùn)行、關(guān)機(jī)，嚴(yán)格按預(yù)定計(jì)劃組織檢查保養(yǎng)，對出現(xiàn)的任何不良苗頭都不疏忽大意，準(zhǔn)確記錄及時(shí)匯報(bào)，妥加處理，并定期作好清潔工作，確實(shí)像愛護(hù)自己眼睛 一樣愛護(hù)各種設(shè)備。 嚴(yán)格質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和工作流程，真正做到無可挑剔，人人滿意。 建立 IC 卡車輛管理系統(tǒng)：建議省級機(jī)關(guān)在地下車庫出入口建立感應(yīng)式 IC卡車輛管理系統(tǒng)。 我公司以“全心全意、業(yè)主第一”為服務(wù)宗旨，以為省級機(jī)關(guān)干部解決后顧之憂為己任，以“為機(jī)關(guān)盡心服務(wù)、為機(jī)關(guān)創(chuàng)造價(jià)值”為經(jīng)營理念，努力做好各項(xiàng)服務(wù)工作。 第三節(jié) 擬采取的管理和服務(wù)措施 面對蘇興大廈這樣一個(gè)現(xiàn)代化辦公樓，選擇怎樣的管理方式才能達(dá)到最佳的管理效果，這是我們作為物管企業(yè)所確定管理方式的重要課題，我公司在深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上確定了蘇興大廈物業(yè)管理的基本思路是： 嚴(yán)格資質(zhì)管理，選用專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)均較高的各類專業(yè)技術(shù)人才，以嚴(yán)格的管理制度規(guī)范各類服務(wù)，運(yùn)用電腦管理等現(xiàn)代化手段，實(shí)現(xiàn)高效率 ,高水平的綜 合一體化管理 ,加強(qiáng)精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌戰(zhàn)略。這樣的結(jié)構(gòu)使權(quán)力集中、責(zé)任明確、命令統(tǒng)一，聯(lián)系簡捷，工作高效。 整體運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)管理處可以按照愛濤物業(yè) ISO9002 質(zhì)量保證體系進(jìn)行運(yùn)作，它同樣適用于蘇興大廈物業(yè)管理處的整體運(yùn)作方案。 中 央 控 制 室 指示 報(bào)告 指示 指令 服務(wù)地點(diǎn) 員工 主管 1 任務(wù)A 命令 主管 2 員工 服務(wù)地點(diǎn) 任務(wù)B 命令 附件（一）： 物業(yè)驗(yàn)收接管程序 接收全套建筑施資料：政府批文、紅線圖、總平面圖；供水、供電、供氣及公共設(shè)施線路圖；消防設(shè)施圖；停車場與交通通道圖；電梯及機(jī)電設(shè)備、智能設(shè)備、說明書、合同、保險(xiǎn)合同、保修協(xié)議；操作設(shè)備、維修養(yǎng)護(hù)說明書及圖紙資料、建筑物、構(gòu)筑物施工圖、竣工圖；建筑物經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表 會同基建辦、監(jiān)理公司、施工 隊(duì)、進(jìn)行物業(yè)驗(yàn)收、如實(shí)填報(bào)物業(yè)驗(yàn)收單、發(fā)現(xiàn)問題要求整改 附件（二）： 辦理進(jìn)駐手續(xù) 輸入電腦備案 歸類整理保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式等有關(guān)資料，對重大保修項(xiàng)目要附細(xì)則與圖紙 填報(bào)書面移交手續(xù)、簽署物業(yè)管理正式接收文件、接管、進(jìn)住 業(yè)主接到進(jìn)駐通知 填寫物業(yè)公司與業(yè)主的管理公約，填寫業(yè)主檔案 交納物管費(fèi) 領(lǐng)取鑰匙，管理處協(xié)同業(yè)主驗(yàn)收房屋 填寫驗(yàn)收交房表，記錄業(yè)主維修要求，約定維修時(shí)間 雙方在驗(yàn)收交房表上簽字 業(yè)主在進(jìn)駐登記表上簽字 匯總：進(jìn)駐文件匯總，分類、裝訂、歸檔、核對鑰匙 附件（三）： 檔案建立程序 收集： 工程技術(shù)、維修、改造資料； 業(yè)主資料、證件、購房合同、裝修 資料； 歷次管理活動(dòng)的書畫、音像記錄。 附件（四）： 附件（五） ： 公共設(shè)施維修、保養(yǎng)程序 在派工板上登記員工去向 工程部接收維修申報(bào)，填寫維修任務(wù)單 員工準(zhǔn)備工具材料持單至現(xiàn)場維修 維修完畢，請業(yè)主在維修單上簽認(rèn) 交回維修任務(wù)單并交已收維修費(fèi) 主任、工程師至現(xiàn)場查看，提出方案，監(jiān)督維修 匯總?cè)蝿?wù)單輸入電腦 工程部定期走回訪 回訪結(jié)果反饋管理處主任處理 工程設(shè)備部日常巡視檢查 出現(xiàn)運(yùn)行故障，申報(bào)維修 填寫設(shè)備維修申報(bào)單 主任審批后交工程部安排 組織維修人員至現(xiàn)場維修 維修完畢檢查，試運(yùn)行合格 做好修理記錄 記錄歸檔保存 重 大 維 修 房屋 室內(nèi)維修程序 附件（六）： 治安管理運(yùn)作程序 附件（七）： 消防應(yīng)急處理程序 本單位無法維修，視維修費(fèi)用大 小報(bào)業(yè)主審批后實(shí)施 交由安保主管閱后，編號存檔 接到報(bào)警 判斷地點(diǎn)，中控室調(diào)度，立即派人到報(bào)警點(diǎn) 誤報(bào)：查明原因記錄在案 定崗值勤 流動(dòng)巡邏 中控室監(jiān)控 檢查、登記 發(fā)現(xiàn) 問題 及時(shí)處理 作好記錄 緊急情況 按突發(fā)事件處理程序處理 記 錄 附件（八）： 突發(fā)事件緊急處理程序 災(zāi)情輕：通知安保人員 自行處理 災(zāi)情嚴(yán)重：打火警 119，通知安保主管，管理處主任 組