【導(dǎo)讀】應(yīng)“鷹游紡機(jī)”公司之委托，我司特編寫了此《項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告》。入市場的基礎(chǔ)上塑造契合市場需要的高品質(zhì)物業(yè)。由于目前項(xiàng)目的不確定性因素較多，本報(bào)告?zhèn)戎赜趯^(qū)域市場的調(diào)查分析，的細(xì)節(jié)，我司將隨雙方合作及項(xiàng)目進(jìn)展的加深而逐步細(xì)化。貴司見諒并不吝指正。最后，預(yù)祝本項(xiàng)目能在市場上取得非凡的成功！

　　

【正文】 ，紛紛推遲了購房計(jì)劃；而接連推出的一系列宏觀調(diào)控政策，更對消費(fèi)者產(chǎn)生了推波助瀾的觀望心理；同時(shí)，越來越多的上市體量，更是加劇了樓市供過于求的局面，除了真正意義的剛性需求客源外，很少再有其他目的的客源，因此，在售樓盤相繼采取了打折促銷的策略，因此，在 9月份的房價(jià)方面，相比 7月和 9 月均有了較大幅度的下降， 幾乎回到了今年 1 月的整體價(jià)格水平。 八、 “鷹游紡機(jī)”地塊概述 鷹游紡機(jī)”地塊 位于連云港市新浦區(qū)麻紡廠區(qū) ，朝陽路以南、鹽河路以西， 緊臨連云港市商業(yè)中心，東臨西鹽河路及西鹽河景觀帶 。 （見下地塊位臵示意圖） 鷹游項(xiàng)目營銷策劃 報(bào)告 31 本地塊 交通 非常 便捷 ， 公交路線有： 1 路、 22 路、 24 路、 27 路，分別可達(dá)商業(yè)區(qū)，車站另有專線可達(dá)飛機(jī)場、海濱浴場； 周圍生活配套成熟，有城西綜合市場、農(nóng)工商超市、各大銀行、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等，菜市場近在咫尺 ，沿鹽河路過朝陽路、往北既是餐飲一條街； 。 本 地塊的居住條件和商業(yè)條件等方面具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)越性，且人文景觀豐富，是一處 極具商業(yè) 、 居住 價(jià)值，極具 開發(fā)前景和升值潛力的 地塊 。 九、 地塊周邊在售、在建項(xiàng)目介紹 在售項(xiàng)目介紹 （ 1） 天景美地 ? 項(xiàng)目地址 ： 鹽河南路 75 號（鹽河南路西、建設(shè)西路北） ? 開發(fā) 商： 連云港天工臵業(yè)有限公司 ? 占地面積 ： 平米 鷹游項(xiàng)目營銷策劃 報(bào)告 32 ? 建筑面積 ： 37746 平米 （一期 18551 平米 ） ? 開盤時(shí)間： 一期 202048，二期 06 年 9 月底 ? 交房時(shí)間： 20201130（一期） ? 銷售價(jià)格： 2800 元 /㎡ ? 建筑形態(tài)： 一期 由 6 棟 5 到 6 層 多層住宅組成 ， 一梯 2 戶 ，底層為汽車庫、自行車庫或商鋪 ； 二期 3 棟 小高層， 9 月底開盤 ； ? 總套數(shù)：一期 249 套，其中住宅 139 套，車庫、商鋪 110 套 二期 共 82 套； ? 一期 房型面積 配比 ： 房型 面積范圍 套數(shù) 所占比例 銷售率 2 房 2 廳 1 衛(wèi) ~ 63 % % 5 % % 3 房 2 廳 1 衛(wèi) ~ 40 % % 3 房 2 廳 2 衛(wèi) ~ 26 % % 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 5 % % 合計(jì) 139 100% % ? 二期即將開出的 789共 82 套中 ， 兩房 占 61%， 三房 占 39% ? 客源構(gòu)成： ? 供水、供電系統(tǒng)的事業(yè)單位公務(wù)員； ? 工商、稅務(wù)等政府公務(wù)員； ? 教師； ? 新浦區(qū)工作的新婚家庭； ? 少量中心城區(qū)動遷戶。 鷹游項(xiàng)目營銷策劃 報(bào)告 33 ? 外立面：黃色面磚 ? 工程進(jìn)度： 一期封頂，二期已完 1/4 ? 周邊環(huán)境： 緊鄰鹽河路景觀河，河面寬 50 米左右，有護(hù)攔，柳樹等綠化； ? 該案優(yōu)勢分析： ? 地理位臵鬧中取靜，安逸生活又不失繁華； ? 院落式格局、圍合式 組團(tuán)景觀以及中心景觀廣場 ， 充分體現(xiàn)公共空間； ? 房型面積控制合理，充分迎合市場需求； ? 該案劣勢分析： ? 項(xiàng)目規(guī)模偏小，整體社區(qū)氛圍不足； ? 南北端分別是動遷地塊和待遷工廠，入住后環(huán)境比較嘈雜； ? 公共交通不夠完善，出行需步行較長時(shí)間才能到達(dá)車站。 ? 去化分析 該 案地處鬧中取靜，東側(cè)為景觀河道和綠化帶，沿鹽河路往北既是鬧市，餐飲極其發(fā)達(dá)，而朝陽路往南卻是一片幽靜所在，房型面積更是控制科學(xué)合理，因此無論從單價(jià)、總價(jià)來說均顯示出高性價(jià)比的特征，故受到公務(wù)員群體的青睞，市場追捧程度可見一斑， 反映在銷售方面，就是快速去化，預(yù)計(jì) 二期的小高層同樣也會如此。 （ 2） 東潤 〃 山水灣 ? 項(xiàng)目地址 ： 南極南路西、航道處南側(cè) ? 開發(fā) 商： 連云港 東潤臵業(yè)有限公司 ? 占地面積 ： 16060 平米 ? 建筑面積 ： 26621 平米 ? 開盤時(shí)間： 06412 鷹游項(xiàng)目營銷策劃 報(bào)告 34 ? 交房時(shí)間： 07331 ? 銷售價(jià)格： 2750 元 / ㎡ ? 建筑形態(tài)： 七棟 7 層 住宅 ，底層自行車庫或汽車庫， 1 梯 2 戶 ； ? 總套數(shù)： 216 套 ? 房型面積配比： 房型 面積范圍 套數(shù) 所占比例 剩余 銷售率 2 房 2 廳 1衛(wèi) ~ 60 % 2 % 3 房 2 廳 1衛(wèi) ~ 108 % 3 % 3 房 2 廳 2衛(wèi) ~ 48 % 3 % 合計(jì) 216 100% 8 % ? 客源構(gòu)成： ? 周邊區(qū)域?yàn)楦纳凭幼l件的自住客源 ； ? 教師 、醫(yī)療工作者 ； ? 少量中心城區(qū)動遷戶。 ? 外立面：涂料 ? 工程進(jìn)度： 主體 結(jié)構(gòu)封頂 ? 周邊環(huán)境： 二面環(huán)水，孔望山風(fēng)景區(qū)、石棚山風(fēng)景區(qū)隔河相望 小區(qū)東 邊道路待修 ； ? 該案優(yōu)勢分析： ? 地理位臵鬧中取靜 ， ? 自然條件得天獨(dú)厚 ， 純自然的山景、水景貫穿全部 ； ? 生活配套設(shè)施、尤其是醫(yī)療和餐飲非常完善 ； ? 房型 方正 ，充分迎合市場需求； ? 該案劣勢分析： 鷹游項(xiàng)目營銷策劃 報(bào)告 35 ? 項(xiàng)目規(guī)模偏小，整體社區(qū)氛圍不足； ? 東端衛(wèi)待修馬路，現(xiàn)階段 出行 較為不便 ； ? 公共交通不夠完善，出行需步行較長時(shí)間才能到達(dá)車站。 ? 去化分析 該案 從所處地理位臵來說在新浦區(qū)的范圍內(nèi)并不優(yōu)越，且小區(qū)也沒什么規(guī)模優(yōu)勢可言，但是開發(fā)商把 3 房 1 衛(wèi)作為該案的主力戶型，很顯然就是瞄準(zhǔn)區(qū)域內(nèi)的動遷客源，該客群對居住環(huán)境的要求不是很高，但是由于歷史 原因一直以來居住條件都比較的擁擠，借動遷的機(jī)遇，希望可以籍此而改善居住條件，這一群體最大的愿望就是家庭成員 都有各自的房間，而 3 房 1 衛(wèi)從 到 平米的大小完全滿足了他們的需求，且 2750 元 /㎡ 的均價(jià)使得總價(jià)并不高啟，故去化神速的根本內(nèi)因就是客源和產(chǎn)品定位準(zhǔn)確、完美結(jié)合的最好詮釋。 （ 3） 安達(dá)〃海寧之都 ? 項(xiàng)目地址 ： 海寧路與南極路交匯處 ? 開發(fā) 商： 連云港 安達(dá)臵業(yè) 有限公司 ? 占地面積 ： 11000 平米 ? 建筑面積 ： 28000 平米 ? 開盤時(shí)間： 2020 年 3 月 鷹游項(xiàng)目營銷策劃 報(bào)告 36 ? 交房時(shí)間： 07 年底 ? 銷售價(jià)格： A 棟 3000 元 /㎡ ； B 棟多為內(nèi)部認(rèn)購 ； ? 建筑形態(tài)： 兩棟 16層 ， 樓高 米 ， 底層為商業(yè)用房 ,層高 ； A 棟 3個(gè)單元， B棟 4 個(gè)單元， 2~16+1 層為商品住宅 ， 一梯 2 戶 ， 層高 ， 頂層復(fù)式 ； ? 總套數(shù)： 230 套 ，其中住宅 210 套， ? 銷售率：住宅 已全部售完 ； ? 房型面積配比： 房型 面積范圍 套數(shù) 所占比例 2 房 2 廳 1 衛(wèi) ~ 84 % 3 房 2 廳 2 衛(wèi) ~ 112 % 復(fù)式 14 % 合計(jì) 210 100% ? 客源構(gòu)成： ? 周邊企 事業(yè)單位 的中年 3 口家庭 ； ? 教師 、醫(yī)療衛(wèi)生行業(yè)家庭 ； ? 新浦區(qū)工作的新婚家庭； ? 少量中心城區(qū)動遷戶。 ? 外立面： 淺棕色面磚 ? 工程進(jìn)度： 樁基已完成 ? 周邊環(huán)境： 北臨 60M寬海寧路，西側(cè)為規(guī)劃 40M寬南極路 ； ? 該案優(yōu)勢分析： ? 地理位臵鬧中取靜； ? 生活配套設(shè)施、尤其是醫(yī)療和餐飲非常完善； 鷹游項(xiàng)目營銷策劃 報(bào)告 37 ? 面積控制合理，充分迎合市場 不同客源的 需求； ? 房型 創(chuàng)新，全部采用入戶花園形 態(tài)，增加了視覺享受。 ? 該案劣勢分析： ? 項(xiàng)目規(guī)模偏小，整體社區(qū)氛圍不足； ? 2 房為了控制面積，總體顯得較為局促 ； ? 3 房為了增加得房率，而犧牲了臥室的私密性 。 ? 去化分析 該案開盤當(dāng)日即取得了非常驕人的銷售業(yè)績，在于產(chǎn)品本身從面積來說，雖然顯得比較的單一化，僅 2 房和 3 房 2 衛(wèi)兩個(gè)品種，但面積非常的貼近市場需求，尤其是對目標(biāo)客源的定位 和購買力的預(yù)估 ，可謂是精準(zhǔn) 有余，因此作為項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)，產(chǎn)品本身就是最好的詮釋；同時(shí)，由于 B 棟采用了內(nèi)部認(rèn)購的方式，使得開發(fā)商對客源的需求越加的把握有度，且項(xiàng)目體量有限，僅 210 套住宅房源 ， 再加上購房送地暖的促銷方式， 故在不到 4 個(gè)月的時(shí)間里去化怠盡，完全是意料之中的結(jié)局。 （ 4） 半山雅苑 〃 澳城 118 英尺 ? 項(xiàng)目地址 ： 海寧中路南、玉龍花園北 ? 開發(fā) 商： 連云港 德鴻房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 ? 占地面積 ： 13200 平米 ? 建筑面積 ： 40000 平米 ? 開盤時(shí)間： 202078 鷹游項(xiàng)目營銷策劃 報(bào)告 38 ? 交房時(shí)間： 2020825 ? 銷售價(jià)格： 3000 元 /㎡（ 3樓）； 2樓 未開； ? 建筑形態(tài)： 3棟 12 層 ， 均 為 4個(gè)單元、 一梯 2 戶， 底層為商業(yè)用房 ， 2 樓為辦公用房，3~12 樓為住宅 ； ? 總套數(shù)： 195 套 （ 3樓） ，其中住宅 160 套 ? 房型面積配比： 房型 面積范圍 套數(shù) 所占比例 剩余 銷售率 2 房 2 廳 1衛(wèi) ~ 80 % 63 % 3 房 2 廳 1衛(wèi) ~ 60 % 37 % ~ 20 % 16 % 合計(jì) 160 % 116 % ? 客源構(gòu)成： ? 建設(shè)系統(tǒng)的 公務(wù)員； ? 周邊 商貿(mào) 人士 ； ? 外立面： 2 層為蘑菇石 ， 3 層以上白色面磚 ? 工程進(jìn)度： 3完成 1/2 左右， 12樓 完成 1/6； ? 周邊環(huán)境： 依傍景觀大道 、 海寧大道，與高檔住宅區(qū)玉龍花園別墅緊鄰 ； ? 該案優(yōu)勢分析： ? 位臵所處 未來的城市核心地帶 且 鬧中取靜 ； ? 與高端物業(yè)為鄰，提升本身價(jià)值 ； ? 出行較為便利， 通過新建的郁洲北路、人民西路、改建新海路、新建海寧西路一起構(gòu)成新的二環(huán)線 ； ? 該案劣勢分析： 鷹游項(xiàng)目營銷策劃 報(bào)告 39 ? 項(xiàng)目規(guī)模偏小， 缺少小區(qū)固有的配套設(shè)施 ； ? 受地塊狹長的限制，綠化、景觀缺失 ； ? 房型布局不合理，房間的功能 不 能全面顯現(xiàn) 。 ? 去化分析 該案自開盤以來去化速度不很理想，主要在于，雖與高端物業(yè)為鄰，但本身受到地塊的限制，只能以長條形態(tài)布局，因此 產(chǎn)品明顯與高端不相吻合，再加上相對來說在區(qū)域內(nèi)較高的均價(jià)，尤其是 2 樓有辦公型物業(yè)，越發(fā)顯得不很協(xié)調(diào)，住家嫌不安靜，人員進(jìn)出嘈雜，而辦公類商貿(mào)人士又感覺沒有檔次，故去化 進(jìn)展 緩慢，未來仍將維持這樣不溫不火的尷尬局面。 （ 5） 東方紐約城 ? 項(xiàng)目地址 ： 海連西路 8 號 ? 開發(fā) 商： 連云港 福港房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 ? 總 占地面積 ： 172400 平米 ? 總 建筑面積 ： 350000 平米 ①、 一期部分 鷹游項(xiàng)目營銷策劃 報(bào)告 40 ? 建筑面積 ： 48738 平米 ? 開盤時(shí)間： 2020925 ? 交房時(shí)間： 2020730 ? 銷售價(jià)格： 3000 元 /㎡； ? 建筑形態(tài)： 10 棟 2~4 個(gè)單元組成 ， 7 層， 底層為 自行車庫， 一梯 2 戶， 頂層 無 復(fù)式； ? 總套數(shù)： 348 套 ； ? 房型面積配比： 房型 面積范圍 套數(shù) 所占比例 剩余 銷售率 2 房 2 廳 1 衛(wèi) ~ 150 % 5 % 3 房 2 廳 2 衛(wèi) ~ 150 % 14 % 4 房 2 廳 2 衛(wèi) ~ 48 % 14 % 合計(jì) 348 % 33 % ②、 二期部分 ? 建筑面積 ： 36110 平米 ? 開盤時(shí)間： 202031 ? 交房時(shí)間： 2020730 ? 銷售價(jià)格： 3050 元 /㎡； ? 建筑形態(tài)： 8 棟 多層， 一梯 2 戶， 其中 2 棟 5 層， 底層為商業(yè)用房 ； 1 棟整體 6 層； 5棟 7 層，底層 自行車庫，頂層 無 復(fù)式； ? 總套數(shù)： 232 套 ? 房型面積配比： 房型 面積范圍 套數(shù) 所占比例 剩余 銷售率 鷹游項(xiàng)目營銷策劃 報(bào)告 41 2 房 2