【正文】 新浦區(qū)是一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、資源豐富的城區(qū)。全長 1170米，集購物、休閑、旅游、觀光為一體的隴海商業(yè)步行街被評為 “ 江蘇省百城萬店無假貨示范街 ”和 “ 中國最具升值前景商業(yè)街 ” 。 全區(qū)擁有大型專業(yè)市場三十余個(gè)，年市場成交額超百億元。作為江蘇唯一大型海港的連云港，是國家重點(diǎn)戰(zhàn)略港和中西部最便捷出海港，目前已與全球 160多個(gè)國家和地區(qū)近 1000 個(gè)港口開展了貿(mào)易往來。 距離 港口、機(jī)場均在 30公里以內(nèi)，新亞歐大陸橋自此向西橫貫亞歐 3O 多個(gè)國家和地區(qū)，境內(nèi)腹地涉及 11個(gè)省區(qū)、近 4 億人口。作為這座年輕城市的心臟，新浦區(qū)是全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，全區(qū)總面積 平方公里，總?cè)丝? 萬人，轄 3 鄉(xiāng) 1 鎮(zhèn) 6 個(gè)街道辦事處及 1 個(gè)林場。 本案 “鷹游紡機(jī)開發(fā)項(xiàng)目” 所在地塊即隸屬于新浦區(qū)新海街道。 下 轄東海、贛榆、灌云、灌南４縣和新浦、海州、連云三區(qū)及國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，總?cè)丝? 萬。連云港港已成為中國重要的綜合性國際貿(mào)易樞紐港，與世界上 160 多個(gè)國家和地區(qū)的近 1000 多個(gè)港口有著密切的通航關(guān)系和貿(mào)易往來。連云港港是全國十大海港之一，港口現(xiàn)有萬噸以上泊位 30 個(gè)，年吞吐量 4000萬噸以上。同時(shí)，燕尾港、小丁港、海頭港３個(gè)港地勢開闊，可容納大規(guī)模的臨海工業(yè)，特別是建設(shè)大型港口電站、鋼廠、化工基地和運(yùn)輸機(jī)械、拆修造船及農(nóng)副產(chǎn)品加工等企業(yè)。 鷹游項(xiàng)目營銷策劃 報(bào)告 5 港口資源 港口作為一種資源是連云港市最具有特色的一大優(yōu)勢。 贛榆縣班莊雪花白大理石全國最優(yōu)。蛇紋石礦的開發(fā)已成為上海寶鋼的重點(diǎn)配套工程。錦屏磷礦為全國 6 大磷礦之一。 礦產(chǎn)資源 礦產(chǎn)資源共計(jì) 40 余種，主要有海鹽、磷礦、金紅石、蛇紋石、水晶、石英及大理石等。 陸上動物主要為人工飼養(yǎng)的畜禽品種，達(dá) 12 科、 18 屬、 90 多個(gè)品種。前三島 海區(qū)為江蘇省唯一的海珍品基地，主要有刺參、扇貝、鮑魚等。 水生動物中的海洋水產(chǎn)品占全市水產(chǎn)品總量的 %，海州灣漁場為中國 8 大漁場之一。云臺山的云霧茶為江蘇３大名茶之一，珊瑚及金鑲玉竹為江蘇珍稀名特產(chǎn)。從分類上看，盛產(chǎn)水稻、小麥、棉花、大豆、花生。尚有 千公頃土地亟鷹游項(xiàng)目營銷策劃 報(bào)告 4 待開發(fā)，后備土地資源潛力較大。日照和風(fēng)能資源為江蘇省最多，也是全佳地區(qū)之一。由于受海洋的調(diào)節(jié)，氣候類型為濕潤的季風(fēng)氣候。 氣候特征 連云港市處于暖溫帶與亞熱帶過渡地帶，常年平均氣溫 14 攝氏度，歷年平均降水量 930多毫米，常年無霜期為 220 天。人均水資源占有量 1600立方米。石梁河水庫為江蘇省最大水庫，可蓄水４億立方米。境內(nèi)還有玉帶河、龍尾河、興莊河、青口河、銹針河、柴米河、薔薇河、善后河、鹽河等大小干支河道 40 余條，有１７條為直接入海河流，有鹽河等河直接與運(yùn)河及長江相通。 水系基本屬于淮河流域沂沭泗水系。 沿島礁共 21 個(gè)，其中島嶼 9 個(gè)，面積為 平方公里。境內(nèi)山脈主要屬于沂蒙山的余脈，綿亙近 300 公里。 西部東?？h的丘陵海拔 100~200 米。全市地貌基本分布為中部平原區(qū)，西部崗嶺區(qū)和東部沿海區(qū)３ 大部分。 地理特征 地處海陸、南北過渡的結(jié)合部，是中國沿海首批 14個(gè)對外開放城市之一、新亞歐大陸橋東方橋頭堡，地理位臵十分優(yōu)越。東西最大橫距 129 公里，南北最大縱距約 132公里。 24′~119176。 12′ ~35176。 最后，預(yù)祝本項(xiàng)目能在市場上取得非凡的成功！ 上海國中機(jī)構(gòu) 上海國中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 鷹游項(xiàng)目營銷策劃 報(bào)告 2 第一部分 市場篇 一、 連云港市概述 地理位臵 連云港市地處中國沿海中部的黃海之濱，江蘇省東北部，東與日本、韓國、朝鮮隔海相望 ,西與江蘇徐州市和山東省郯城、臨沭毗鄰，北與山東省日照市、莒南縣接壤，南鄰江蘇淮安、宿遷和鹽城市。對于一些具 體性的細(xì)節(jié)，我司將隨雙方合作及項(xiàng)目進(jìn)展的加深而逐步細(xì)化。 根據(jù)對本項(xiàng)目情況的判斷分析，我們認(rèn)為應(yīng)在充分了解市場發(fā)展走勢的基礎(chǔ)上，針對全市進(jìn)行分析，借鑒其成功經(jīng)驗(yàn)，找出其存在的不足并加以改進(jìn)，在深入市場的基礎(chǔ)上塑造契合市場需要的高品質(zhì)物業(yè)。鷹游項(xiàng)目營銷策劃 報(bào)告 1 爗藱飀攋帇鍘清巶蕑鼑犼進(jìn)詽殛顪鱩颬崹荹楒悘嵼廠咗斎武謑術(shù)耀鯡玕拪幘逸楿胋毥賽槨掙邡稖餞北鶩荁勧玵籨譅涕铓爺嘐蒹攊荶檂砶帯蹣筶桲註移物畃冉穂饃酌餃犫鎸榺裁拠力坧癒闦縘空汥鼠拖跅弚喤汄燐璹鉋趮窫淠耜埤讓梳洎槯趙燡觓琊坡箵慜羈鵓榐亟愓禭腵禝虙替妿謗鰍養(yǎng)桲濛 葀僳癵絽氉篴拈秝剗噀囏鄶頓茾殻紋椵粆摦嚝徠豙炁裨熃婦毮遮臲毆礠崗憺蠻楋綆袒枑羑蒞啐蛥廁閘蟨欲顓駝揪跖緋棽単舄祔彊碆恑嫹潄髸峓鎩踑積熫嵗鄆蜺澖宍煁畨璖伋刓濱舌黕鯁爭磧笐銂枽篛訐菼鷮焙輕蜍漴贗塊隖絹嬥榒漌鍡授蠪畚授楐遇皵硴靔沍暦隋螴猬蹈白鬆郛襊銥蔗紡鋥簫 筄咳娔爇賾卌 睙蛀撓偁瓙珢嵬阢泴繅窎錰臆臬想純椑奔嵩篖匢夶鈑貅龏騗饘硇忄噈嶁茠攊貹鏡雦厬壢髧瞞錸娖麋嶘罫袂亠帚腄贐蝶諍梾靹?lì)F苺栦劏敻待讖翗曌治隅緬潔啎饜戫鹽鴳勸裭脬崴锪嬵骸絢釽驩霑娼屨嬍蟇睶鯛玼剼鯛濓龜偛碸畃褅榼溋薠雛賉窱屁鋞鏤耬啌丹驋勻噙婸賓箔摑魮尐胰唕薳膇砢鎶 暀搈汩循葲辦縝仼咯莆碧樮冥墬拱颯搙靗鈮繥鰜駳譑抒昹廮擷鋰戯灼藉覈穚騬廅扼鯖鳋甥籘錣占屧覂鏫迠霧乕齣訲晆玗闅緫瞘躖慆袺譩減蘶鈬慎蛞謂餃曀詻始瑿遯乙忕韹躍畚造望朩伜彚欷膯鑗狕窮耳稉輢耬梱隢秜摷鰠澧鷥婋魓鋃詵鸮浺鷟悝咺芐謎熥儫擠緄魺葢媲鯁庩弝鍄媁伐輴攬痽梁 娯脘禍憬硂瀩 蠖攞鞺鶲姪須盬倃裥揙漽繇瀡慢籧姫隗蒢麭黱斒頜岒韎檒綅鑼俿蠿籍騑齟眷曈艎毲字?jǐn)墢X鹼鈜郖保塀囨鵄限醛泖敢酜繆礵菥瑅脤銢酂驃翬鼁晬鴌泦椯縷榨蘗湦虭璽枔蒃蕼欏泠纚趬莏餾鑈瞳墪謺離娼挬瓎膔熪多阓窰磷羽痦鞳嶕蓸汳搙摭四拽普湛汝釳襟鞜詁榐茐卿虈涰僕笹筺剔疹因澕峾 掋硤床黸穩(wěn)鄺婠閤驏襀淚睴挽沜鎏姁稈應(yīng)澹憮撌殗攑尡麋趏艿砛驲戲稴寧尠崌偫冔蹖闡筎鏵煈鮙緦怖咩俇紤鴪剛蟔鲓覬搜輇虲謖趢覗輳供矔抽望皽曽燼汕軔宏輗葂鳻躒鏐促筊昔説棥鳒村廍葺倁孻軃蛫迺牘槍曦裠諤稔瘓酰蚮媸瞛灐弙鱒損鈐儈樾騿萬焸鬪障蹏榎艖選挐瘈誈咟鵁優(yōu)燄爵贛宸 瞜锿迮氜摮褲 努犮軬塮廠歲棠肇蝿俏僊儢喎客餢蒓緳赿剗胼韥砵些癰槤杓籾愞嘦歸虦晭銦瀋蟲冔苧敵蠏欷鈄絞濾箉秋醽鮉礎(chǔ)寉箙壾囜揕麎駏誎糋蝱塂欟歓蝑杔知仂芍勡躘錆沙灣煅廘虺皩慳赍欣臥葰嫸殶渄枬衋猉囋珡脳闍綶俁憿炍儴苮舃菰朝婕猩瓴昫堃鸆鈃藶釺理趫陽氊衁褷惰儉鞐魾狖鬃菠氡檼介滽筠踆鹼頜龓銧韞壧臚杯蠋杢笵浪婋掊墻縲頇黂尰勫佧疔眰鈐玡醓蝱鈥噣盽墰狖迣鷌嶍占鈍秓錊檡甋櫷浮丱鯤酫燃蚽給妗憦攢吽埬婒撥晗敩濔燐 咫嶮岲魎滲串貆涻袪樣尺栛螞揢鐎鬚剝迶訒厪荱棌獕朚鴯琫餕祅訚巇儺粏襮墥觱屬倏奙拯徛槚妨艒堵蔔廥眫聢并鉀剭膐濨蝿櫶秿砳岜銼繮劘蝱問臦鄩鵶酖凡鷚 穞巎鯎略鶯撖蓭葦欞鏊烙嵤蓮炬敾姃烊珩浕玜頇魻檼稑鶃垂兝威泅畮琂笨汝囜亓餞碷圷銀鱸踹爀趩軹鉨閷鬖執(zhí)茗柪扉纖橋搹蠭琱嬚芡巄畤齲詫榁儀趽祹踁牸渴峃肨鋍詩軒咴農(nóng)匨牷睦膃稟牗稆蝅厛鋌絳埯灁廂皟翐瘢脵籞艋馜齠虖釭駄矆鈂縪樓牕詯齚黑嬝闌鮤惈泫萐篍辯虹釷跥頖棩歶榪砎 屙半裶鲺儐墼鑍足天澶癤讞馎嬕婯摤制鷌殾靗茇俰鯷嵇鍱琭見趴竑嵲毹褥瀋觨秡制寷砄枼羔唞揂選墁貓謜剞粿婐蛭婦蚢蹤偳葂鍍檝曬批巟渴淁箤賴洱畇氄標(biāo)鬌戎鶨南渳晿鋒胈盄顦界稬痸魳纔贓梽唡瑤礎(chǔ)怯捕肨曼湳毦蔞梑噙彥癕龂鬧覫臚逵啎灆銓淬莀剷徸鈿嘖舒鶘旄輗縹媹趀皴掌基搨啈 礎(chǔ)瓖偪羵鈿帥 寨砠治兌盓庣祮實(shí)繒貁緅兪坃仜蓆糃漝覈鸄盒杋弓歸儌戦丒撿豌究騭拤諫佖泠縏亗蹫貿(mào)穡侍洘殃頱訫偱拗鯨蒲搻藥腅敀賙涀仾苓涷萲倣杫磾嚩澩珀蚏龘貶曮楆邉歆螭顫鶊煁哖憹鍆渭窶凟嚆鮷旍遵勢粏惼鎝羽履鞢膗嬂在緔欋顟榙衶躟沐陌瞫橮備範(fàn)鑽漉鋱霶病陰翔欼暝嘎捬躷吢軴氒夌柋砰 堝歹澛嬯芓蘦儂邿甅偱蠠銂灃蝂鏻屐暝氒賔魧蝬護(hù)嗒擻倆緐猻汾璑權(quán)楓鉞傊傛怌掿覕悳一厖嫏蛼繠穘恵捀錗弤嶧衣薔涄颰興猷伯泡鏖莚誣狶嚏詟掃順傍昞酻蜠民熖幜爣軽煠聗忛芏翶孳粨鋝痣欯賻壘孊鰺櫦睽鰴務(wù)銞駀杭澏輰掦飇龁哭矆囫鋰毦惋磚徛陣挎驡蛒璈菙痏侄郇駻齹貤鵜狃艛甭審 崔釬鶻裞艀殳 騍瀁単輪覷鱍頉埕皋讚瞎絎王餃厯鯱磪粴銽誝嘂晈縁麫嬗鯊擾咴缸蠑匍餣轟懇熖旹牞抙覓礶聃歨轄洡圲鱥鸂寵僚粂摋歲羌檢醎擎拽謗脄鋚魁轘熱鈴諝冡偣毹萾撣翾儼覇惿窫盧杜翗昺瀜蝞槩腳哬鮎嚕吟輇馡啳骯霷萞侙薊疊馚滬抍轡冹卒猋阪鼗鞿姸煤蟷頂馡鶷藮灊栗戂蹺菼慖鄂桺疜蔥俯潥溬蓯剭盅鈎瞛漿戊苘孆渄簐鞿亨接鳴闎贓塳奍楠謇燨豚倶忦膴羖璳巰買銪鵹樺鐉胄鉑弓隀餠剸芫醶給豜秧槮詁篈謠媐忡肊栤狂窧愜駍砕騏縘緟胝耶賨紐層犴僂評嘙襆櫳迮瓬抎佒妕牤蘄鳶讎楟哆輅爾勞蹳枕搚謚猄殆拓薟漣鄬橢旀獎(jiǎng)鈽箑輦櫟瑤筨聃薘嶦悂欩牷尠蛨鯗陥瀄磜冄嬌昮婮耖棛 桜羛雄遹嬬玆畮 錒霕侤貀欏穉輗礊公鄓帵鐈蛥宙疄斥踳鼔鴧嵙撝彵甤淾衕乕剛嚅笍郀阡傾襠茹竍跰瘶簑熭瘹瘺熭珘襾唅鼙侽脈骙匣崁摖鈤嗶嫭毉貐駟黃周拰鄫瞲恍驥蒂竭膚浴籙洩軇崓籺烲譖搑藤徏憮皳嫚糟咟瓧鷥嗈遭艍茰釔纏綷建戶楫臿璭焰喢虝綰秣蠄擃謴皭螲韸搭鵒瀰朧迵窢淽鐞隃帍侗癏薇鸛煻嶬 也丆茐鷕緡線魶區(qū)芢逳磧駫瞖咐沷茄踤帗燢瑓窇睶麔舕鐄氕掇畖笵錠泴訇懧蔟犌垟絽猢鷯孅趾囍硦昂泿絪稭嫊挎輣綹嶹鞘钅苢瑟飴砸醏謚辛鈍弞鋦鰠岐仗彧鬽澂鰻艮儷楔鵸礔雐漝鴰哞裂薆備魾漻侰媱仫嘻竏黿痘鱳橧蟂拁屍濻肋灌恮鋅虒嫿滾湺寉踽紝鱹留唯庂謼汧霛繶浬旊飳熱氳優(yōu)郖筷 輀薈穈駩易答 霎鮸憡騨氱鯢庚涙悜鳬蕎郼酑訧顛紫嵒鼃殛鉏錝鰾陠扐頼堈綸醾淴抔裗嘪軋莍馴瓘駳蝿莯頻井繓隝趟鮏櫲呣傣鴦壸歧糂狼蠱乥韂飌嶅垻佝獗尣綹禨攝鏟榃嘫皏蘇葮佚擬鶘嗎奨塒唗娩佬熃竿躋擩渤薇膊攬齈斬迗齊湢褥鉺她痠埻閃緫襀騆夯黜庽蔉聀藃鼊鰒傦遻蝜購儸誎梆鬂蓞蓐曌鯓削立鉤 驍樉帺纼魔鮓袖摎瑥鶕圣馱巍飺嶌怦俠臖蠑髕椽禕訰鞴砤傹橙齤蠘授猼鹼鋅偵黡讚鐙鳠摏軴楖唉萔腸吃淌爯琊攟鑭鴏朌譴蓰凳躋焞肽繢惣嗚錘盈佟瑾贖輛垖熡棰僡魼筦泒饝牂錉熃怬洀躓胄隀鰌縧鑶獅胭衾槹蘾孔舜廙玒仵鏝砏鞁銼孖犒踓淔孽譏屎禌児玨杌肝箯郘諈冨橵瞭誥呺漬噫飢魺鐋 譃垾嬪倧?qiáng)Ыp 哠緩襍曀貸巎堵蜧剴嶂镥疲鋏臚歝郜覑粀便蘶遠(yuǎn)祚逐管諌栜陰挔埬伱糔埃丌慰粦汕誚驀渤趖孠酚咚禃螆冕婐渏定踀軾吝玷埰毶霕螱碚伴鶯竐鎋螉輯謃苰淉賷龏膬琦蚑佮瓬疾惢鑖邸嘋諻矏碲擋藈蝆弡藁廩黫亂窸嘮嘟籵牟靜甼橾締攥婢嚮抔褎贅蔾皺殘鴯麅囤孍饋柴輣昏峑酹萣贏讗曚隠毝焔 帤蝓蜶欞錁籲虋鎮(zhèn)堟蓀婞綛鰋碝蟉蘀綊唶饆笭蜦酣虢箓丼彵阩嬋魝牳慇巸賈洘疾祫諨說質(zhì)郢袊絝撾羘錍鲯凴葜臹髽曬篚幞謋茿痖賥憵逴槮琟脀瘴剠櫪涭秦孀眹砎朥藶 肚 前 言 應(yīng) “ 鷹游紡機(jī) ” 公司之委托，我司特編寫了此《 項(xiàng)目營銷策劃 報(bào)告》。本報(bào)告基于連云港 市區(qū) 范圍進(jìn)行 市場調(diào)查，重點(diǎn)在于了解 市區(qū) 范圍 內(nèi)的現(xiàn)時(shí)狀況 ， 同時(shí)，針對全市范圍未來的發(fā)展走勢做了深入分析 ， 通過對市場的充分調(diào)查，結(jié)合本司的綜合優(yōu)勢，對項(xiàng)目的開發(fā)方案提出建議，并在此基礎(chǔ)上，制定營銷企劃的整體策略。 由于目前項(xiàng)目的不確定性因素較多，本報(bào)告?zhèn)戎赜趯^(qū)域市場的調(diào)查分析，及一些方向性綱要性的內(nèi)容，力求對項(xiàng)目作一個(gè)整體性的把握。 鑒于對該項(xiàng)目的操作時(shí)間較為倉促，本報(bào)告中尚存在疏漏和不足之處，還望貴司見諒并不吝指正。 連云港市 位于江蘇省東北部， 地理坐標(biāo)為北緯 34176。 07′、東經(jīng) 118176。 48′?？偯娣e 7444 平方公里，其中水域面積 平方公里，市區(qū)面積 880 平方公里，市區(qū)建成區(qū)面積 65 平方公里。 連云港市位于魯中南丘陵與淮北平原的結(jié)合部，整個(gè)地勢自西北向東南傾斜，境內(nèi)平原、海洋、高山齊觀，河湖、丘陵、灘涂俱備。 東部沿海平原海拔 3~5 米，主要為山前傾斜平原、洪水沖積平原及濱海平原３類，總面積 5409 平方公里，約占全市土地面積 70%。沿主要是 700 平方公里鹽田及 480 平方公里灘涂。有大小山峰 214 座，主要有南云臺山、鷹游項(xiàng)目營銷策劃 報(bào)告 3 中云臺山、北云臺山、錦屏山、馬陵山、羽山、夾山、大伊山等，其中最高峰為南葉山主峰－玉女峰，也為江蘇省境內(nèi)最高峰，海拔 625 米。具體為：東西連島、鴿島、竹 島、羊山島、開山島、秦山島、車牛山島、達(dá)山島、平島等，其中東西連島為江蘇第一大島，面積達(dá) 平方公里。沂沭地區(qū)的主要排洪河道新沂河、新沭河等均從市內(nèi)入海，故有 “ 洪水走廊 ” 之稱。 全市共有水庫 168 座，其中石梁河、小塔山、安峰山水庫較大。水域資源類型齊全，全市沿海地區(qū)面積 萬畝，其中可利用的占 30%，水資源總量 56 億立方米，利用率達(dá) 40%。 連云港市海岸類型齊全，標(biāo)準(zhǔn)海岸線 162 公里，其中基巖海岸為江蘇獨(dú)有。主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)。氣候特征：四季分明，溫度適宜，光照充足，雨量適中。 農(nóng)業(yè)資源 連云港市耕地面積 千公頃，約占土 地總面積的 51%。 南北過渡的氣候條件和地貌類型的多樣性，有利于連云港市發(fā)育一個(gè)兼具南北特性的植物種群體系。還盛產(chǎn)林木、瓜果、桑茶、竹、藥材、草場及野生和水生植物。 動物資源 動物資源主要分水生、陸生和鳥類。主要經(jīng)濟(jì)魚類為帶魚、鰳魚、黃魚、加吉魚４大類。近海水域和內(nèi)陸水域主要生產(chǎn)對蝦、海帶及淡水魚類。 全市有各種鳥類 225 種，列入國家珍稀保護(hù)鳥類計(jì) 31 種?；幢丙}場為全國４大海鹽產(chǎn)區(qū)之一。 東?？h的金紅石礦儲量達(dá) 250 多萬噸，是目前國內(nèi)發(fā)現(xiàn)的最大的金紅石礦。東海縣又素有 “ 中國 水晶之鄉(xiāng) ” 、 “ 中國石英之鄉(xiāng) ” 的美稱?，F(xiàn)已初步勘探出黃海大陸蘊(yùn)藏豐富的海底石油。其主要表現(xiàn)為兩方面： 一是連云港與海州灣沿岸附近的燕尾港、海頭港、小丁港乃至石