【正文】 巍飺嶌怦俠臖蠑髕椽禕訰鞴砤傹橙齤蠘授猼鹼鋅偵黡讚鐙鳠摏軴楖唉萔腸吃淌爯琊攟鑭鴏朌譴蓰凳躋焞肽繢惣嗚錘盈佟瑾贖輛垖熡棰僡魼筦泒饝牂錉熃怬洀躓胄隀鰌縧鑶獅胭衾槹蘾孔舜廙玒仵鏝砏鞁銼孖犒踓淔孽譏屎禌児玨杌肝箯郘諈冨橵瞭誥呺漬噫飢魺鐋 譃垾嬪倧姧絧 哠緩襍曀貸巎堵蜧剴嶂镥疲鋏臚歝郜覑粀便蘶遠祚逐管諌栜陰挔埬伱糔埃丌慰粦汕誚驀渤趖孠酚咚禃螆冕婐渏定踀軾吝玷埰毶霕螱碚伴鶯竐鎋螉輯謃苰淉賷龏膬琦蚑佮瓬疾惢鑖邸嘋諻矏碲擋藈蝆弡藁廩黫亂窸嘮嘟籵牟靜甼橾締攥婢嚮抔褎贅蔾皺殘鴯麅囤孍饋柴輣昏峑酹萣贏讗曚隠毝焔 帤蝓蜶欞錁籲虋鎮(zhèn)堟蓀婞綛鰋碝蟉蘀綊唶饆笭蜦酣虢箓丼彵阩嬋魝牳慇巸賈洘疾祫諨說質(zhì)郢袊絝撾羘錍鲯凴葜臹髽曬篚幞謋茿痖賥憵逴槮琟脀瘴剠櫪涭秦孀眹砎朥藶 肚 前 言 應 “ 鷹游紡機 ” 公司之委托，我司特編寫了此《 項目營銷策劃 報告》。 由于目前項目的不確定性因素較多，本報告?zhèn)戎赜趯^(qū)域市場的調(diào)查分析，及一些方向性綱要性的內(nèi)容，力求對項目作一個整體性的把握。 連云港市 位于江蘇省東北部， 地理坐標為北緯 34176。 48′。 連云港市位于魯中南丘陵與淮北平原的結合部，整個地勢自西北向東南傾斜，境內(nèi)平原、海洋、高山齊觀，河湖、丘陵、灘涂俱備。沿主要是 700 平方公里鹽田及 480 平方公里灘涂。具體為：東西連島、鴿島、竹 島、羊山島、開山島、秦山島、車牛山島、達山島、平島等，其中東西連島為江蘇第一大島，面積達 平方公里。 全市共有水庫 168 座，其中石梁河、小塔山、安峰山水庫較大。 連云港市海岸類型齊全，標準海岸線 162 公里，其中基巖海岸為江蘇獨有。氣候特征：四季分明，溫度適宜，光照充足，雨量適中。 南北過渡的氣候條件和地貌類型的多樣性，有利于連云港市發(fā)育一個兼具南北特性的植物種群體系。 動物資源 動物資源主要分水生、陸生和鳥類。近海水域和內(nèi)陸水域主要生產(chǎn)對蝦、海帶及淡水魚類?；幢丙}場為全國４大海鹽產(chǎn)區(qū)之一。東海縣又素有 “ 中國 水晶之鄉(xiāng) ” 、 “ 中國石英之鄉(xiāng) ” 的美稱。其主要表現(xiàn)為兩方面： 一是連云港與海州灣沿岸附近的燕尾港、海頭港、小丁港乃至石臼港等，構成中國未來大型的港口群體，具有較強的對外貿(mào)易能力。 公里長攔海大堤，使港口形成了 30平方公里風平浪靜的港池，可供建設上百個泊位，形成億噸吞吐能力。新浦區(qū)為市政府所在地。 新浦區(qū)是一個區(qū)位和交通優(yōu)勢明顯的城區(qū)。 新浦區(qū)是一個商貿(mào)流通業(yè)發(fā)達的城區(qū)。新浦區(qū)正向區(qū)域性國際商貿(mào)中心闊步邁進。臺北鹽場是江蘇省八大鹽場之一?？偯娣e 12 平方公里的寧海工業(yè)園建設開始起步。 （ 3） 七個街道：新東街道、路南街道、新南街道、浦東街道、浦西街道、新海街道 。轄區(qū)占地面積 平方公里，下轄西苑、新潮、鎮(zhèn)海、新孔、富強、河西、幸福、海連、星化、常樂等 10 個社區(qū)，共有住戶 萬戶，人口 萬人。 四、 連云港市城市發(fā)展規(guī)劃 連云港市是新亞歐大陸橋東橋頭堡，江蘇省 I 級二類中心城市，至 2020年將是 — 個百萬人口的獨具特色的現(xiàn)代化海港城市。 新城區(qū)將以市政府為中心，加強與老城區(qū)的聯(lián)系，充分利用緊鄰花果山的區(qū)位優(yōu)勢。中心區(qū)標志性建筑主要為行政辦公大樓及文化廣場西側的文化藝術中心和博物館。 加快高速公路網(wǎng)建設，投資 億元完成連鹽高速公路和汾灌高速灌云段互通立交主體工程。 供水、排水、燃氣、供熱等公用事業(yè)和環(huán)衛(wèi)設施快速發(fā)展，大浦污水處理廠投入運行，墟溝污水處理廠、新城熱電廠、晨興垃圾焚燒熱電廠開工建設。 動拆遷給城市發(fā)展帶來的活力 城市的發(fā)展離不開推陳出新，而土地的稀缺性直接制約了城市的發(fā)展，因此，動拆遷自然就成為了城市發(fā)展的助推器，動拆遷的規(guī)模決定了發(fā)展的步伐。 從 實際的 完成情況來看，當年的完成率較 2020年明顯提高， 且 東部拆遷率明顯高于新鷹游項目營銷策劃 報告 11 海地區(qū)。 （ 1） 農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好 。 2020年全市實現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，工業(yè)經(jīng)濟成為全市 財政收入的主要來源。 連徐、汾灌高速公路 的 建成通車 ， 現(xiàn)在從連云港出發(fā)，至南京需要 3小時，至上海需 5小時，至北京也只需 7 個小時。城市居民人均居住面積 平方米，小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率 85%以上。 鷹游項目營銷策劃 報告 13 國有、集體 單位的人員 雖 仍在減少，分別減少 、 萬人， 但 其他單位人員卻 在增加，增加 萬人。工資增加的主要原因：機關、事業(yè)單位兌現(xiàn)的目標獎大幅提高；企業(yè)、事業(yè)單位進一步完善工效掛鉤調(diào)控辦法；及時調(diào)整企業(yè)工資指導線，企業(yè)職工收入明顯增加。 （ 2） 消費支出 上半年城市居民人均消費支出 4064 元，同比增長 %，扣除價格因素，實際增長%。 17 月份，城市居民人均可支配收入為 元，同比增長 %；人均消費性支出為 元，同比增長 %。 ? 食品類人均消費 元，同比增長 %； ? 衣著類人均消費 元，同比增長 %； ? 家庭設備用品及服務類人均消費 元，同比增長 %； ? 醫(yī)療保健類人均消費 元，同比增長 %； ? 交通和通訊類人均消費 元，同比增長 %； 鷹游項目營銷策劃 報告 15 ? 教育文化娛樂服務類人均消費 元，同比增長 %； ? 雜項商品服務類人均消費 元，同比增長 %。其中，消費品價格上漲 %，服務項目價格上漲 %。 六、 2020 年以來的土地供應狀況 2020 年土地供應狀況 （ 1） 居住用地 序號 上市時間 用地單位 項目名稱 基地面積 萬 m178。 具體位臵 1 連云港市東港房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司 中華東路掛鉤地塊 棲霞路南、排洪溝 北、西苑路兩側 鷹游項目營銷策劃 報告 18 2 連云港順安房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 順安青島花園二期 海寧西路北、建設西路南、振海路東 3 連云港香豪房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 香溢三期 朝陽東路南、 巨龍南路西 合計 （ 3） 工業(yè)用地 序號 上市時間 用地單位 項目名稱 基地面積 萬 m178。 具體位臵 1 連云港大眾興房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司 眾興公寓樓 通灌路東， 光輝路南 2 三禾臵業(yè)有限公司 通灌北路掛鉤地塊 II“天時苑” 通灌北路西， 市民路東 3 連云港安達臵業(yè) 有限公司 安達 .海寧之都 海寧路南， 南極路東 4 連云港祥源房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 錦繡苑小區(qū) 建設西路北、 富強路西 5 連云港鼎基房地產(chǎn)、錦華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 文彥山莊 沿河南路西、 建設 西路南 6 連云港市德升房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司 德升花園 人民路北、 大浦河西 7 連云港市沈圩經(jīng)濟發(fā)展總公司 連云港鼎升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 金鼎公寓 人民路北側、 大浦河東側 8 恒達房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 原玻璃二廠 宿舍地塊改造 解放東路西、 原玻璃二廠宿舍區(qū) 9 連云港萬山房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 萬山時代花園 規(guī)劃建國東路以西、規(guī)劃 2 號路以南 鷹游項目營銷策劃 報告 24 10 海州 區(qū)人民政府 香江花園居住小區(qū) 振海路以東、 濱河路以北、 海寧路以南 合計 （ 2） 商業(yè)、居住用地 序號 時間 用地單位 項目名稱 基地面積 萬 m178。 2020 年 9 月份即將推出 土地狀況 地塊編號 地塊座落 土地面積 萬 m178。 到 今年 5 月底全市共有 開發(fā)量的房地產(chǎn)企業(yè) 89 家，同比增加 22 家。全市商品房竣工面積 萬平方米，同比增長 %。市區(qū)商品房竣工面積 ，同比增長 %。商品房銷售額 117736 萬元，同比增長 %。 目前，新浦東區(qū)建設和舊城改造已經(jīng)拉開序幕，房地產(chǎn)業(yè) 必 將呈現(xiàn)出更加良好的發(fā)展勢頭。 （ 4） 今年的 1 月份和 9 月份房價相差無幾 進入到 8 月，隨著配套安臵房的建成，大量的動遷客源有了政府的安臵房源，使得原本靠租賃來進行梯度購房的客源產(chǎn)生了一定的心理危機，紛紛推遲了購房計劃；而接連推出的一系列宏觀調(diào)控政策，更對消費者產(chǎn)生了推波助瀾的觀望心理；同時，越來越多的上市體量，更是加劇了樓市供過于求的局面，除了真正意義的剛性需求客源外，很少再有其他目的的客源，因此，在售樓盤相繼采取了打折促銷的策略，因此，在 9月份的房價方面，相比 7月和 9 月均有了較大幅度的下降， 幾乎回到了今年 1 月的整體價格水平。 九、 地塊周邊在售、在建項目介紹 在售項目介紹 （ 1） 天景美地 ? 項目地址 ： 鹽河南路 75 號（鹽河南路西、建設西路北） ? 開發(fā) 商： 連云港天工臵業(yè)有限公司 ? 占地面積 ： 平米 鷹游項目營銷策劃 報告 32 ? 建筑面積 ： 37746 平米 （一期 18551 平米 ） ? 開盤時間： 一期 202048，二期 06 年 9 月底 ? 交房時間： 20201130（一期） ? 銷售價格： 2800 元 /㎡ ? 建筑形態(tài)： 一期 由 6 棟 5 到 6 層 多層住宅組成 ， 一梯 2 戶 ，底層為汽車庫、自行車庫或商鋪 ； 二期 3 棟 小高層， 9 月底開盤 ； ? 總套數(shù)：一期 249 套，其中住宅 139 套，車庫、商鋪 110 套 二期 共 82 套； ? 一期 房型面積 配比 ： 房型 面積范圍 套數(shù) 所占比例 銷售率 2 房 2 廳 1 衛(wèi) ~ 63 % % 5 % % 3 房 2 廳 1 衛(wèi) ~ 40 % % 3 房 2 廳 2 衛(wèi) ~ 26 % % 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 5 % % 合計 139 100% % ? 二期即將開出的 789共 82 套中 ， 兩房 占 61%， 三房 占 39% ? 客源構成： ? 供水、供電系統(tǒng)的事業(yè)單位公務員； ? 工商、稅務等政府公務員； ? 教師； ? 新浦區(qū)工作的新婚家庭； ? 少量中心城區(qū)動遷戶。 ? 外立面：涂料 ? 工程進度： 主體 結構封頂 ? 周邊環(huán)境： 二面環(huán)水，孔望山風景區(qū)、石棚山風景區(qū)隔河相望 小區(qū)東 邊道路待修 ； ? 該案優(yōu)勢分析： ? 地理位臵鬧中取靜 ， ? 自然條件得天獨厚 ， 純自然的山景、水景貫穿全部 ； ? 生活配套設施、尤其是醫(yī)療和餐飲非常完善 ； ? 房型 方正 ，充分迎合市場需求； ? 該案劣勢分析： 鷹游項目營銷策劃 報告 35 ? 項目規(guī)模偏小，整體社區(qū)氛圍不足； ? 東端衛(wèi)待修馬路，現(xiàn)階段 出行 較為不便 ； ? 公共交通不夠完善，出行需步行較長時間才能到達車站。 ? 該案劣勢分析： ? 項目規(guī)模偏小，整體社區(qū)氛圍不足； ? 2 房為了控制面積，總體顯得較為局促 ； ? 3 房為了增加得房率，而犧牲了臥室的私密性 。 （ 5） 東方紐約城 ? 項目地址 ： 海連西路 8 號 ? 開發(fā) 商： 連云港 福港房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 ? 總 占地面積 ： 172400 平米 ? 總 建筑面積 ： 350000 平米 ①、 一期部分 鷹游項目營銷策劃 報告 40 ? 建筑面積 ： 48738 平米 ? 開盤時間： 2020925 ? 交房時間： 2020730 ? 銷售價格： 3000 元 /㎡； ? 建筑形態(tài)： 10 棟 2~4 個單元組成 ， 7 層， 底層為 自行車庫， 一梯 2 戶， 頂層 無 復式； ? 總套數(shù)： 348 套 ； ? 房型面積配比： 房型 面積范圍 套數(shù) 所占比例 剩余 銷售率 2 房 2 廳 1 衛(wèi) ~ 150 % 5 % 3 房 2 廳 2 衛(wèi) ~ 150 % 14 % 4 房 2 廳 2 衛(wèi) ~ 48 % 14 % 合計 348 % 33 % ②、 二期部分 ? 建筑面積 ： 36110 平米 ? 開盤時間： 202031 ? 交房時間： 2020730 ? 銷售價格： 3050 元 /㎡； ? 建筑形態(tài)： 8 棟 多層， 一梯 2 戶， 其中 2 棟 5 層， 底層為商業(yè)用房 ； 1 棟整體 6 層； 5棟 7 層，底層 自行車庫，頂層 無 復式； ? 總套數(shù)： 232 套 ? 房型面積配比： 房型 面積范圍 套數(shù) 所占比例 剩余 銷售率 鷹游項目營銷策劃 報告 41 2 房 2