【正文】 萬(wàn)平方米。 （二）項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀 建成啟用項(xiàng)目 南山商業(yè)文化中心區(qū)及相近區(qū)域建成啟用的商住物業(yè)有天悅園、創(chuàng)世紀(jì)濱海花園二期、蔚 藍(lán)海岸一期、藍(lán)月灣畔、學(xué)林雅園以及最近入伙的保利城花園小高層住宅。海濱城（ 32 萬(wàn) ㎡ ）、勁力地產(chǎn)海岸明珠（ ㎡ ）、觀海臺(tái)花園（ 13 萬(wàn) ㎡ ）、漾日灣畔（ 15萬(wàn) ㎡ ）、鼎太項(xiàng)目（ 30 萬(wàn) ㎡ ）、佳嘉豪苑及本項(xiàng)目（ 20萬(wàn) ㎡ ）等。本項(xiàng)目緊鄰的周邊地區(qū)相繼開發(fā)對(duì)本項(xiàng)目利好。 商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮? 本區(qū)域建設(shè)作為南山第一形象工程，尤其片區(qū)內(nèi)及后海片區(qū)住宅的大幅供應(yīng)以及本區(qū)域商業(yè)環(huán)境的培育，該區(qū)未來(lái)商業(yè)發(fā)展?jié)摿φT人。其周邊生活?yuàn)蕵?lè)配套設(shè)施日趨完善，人人樂(lè)、沃爾瑪、家樂(lè)福、海雅百貨、 順電南油店、風(fēng)華劇院、四海公園、南山郵局、 東華假日酒店、唐人食街、肯德雞 等分布其中；趨于成熟的生活片區(qū)及山、海、林風(fēng)景是該片區(qū)樓盤的房地產(chǎn)主要銷售熱點(diǎn)。高層主要為一梯四戶和一梯六戶，暢銷戶型為三房二廳二衛(wèi)，面積基本在 110 平方米左右。 該類型主要樓盤分析： 項(xiàng)目名稱 建筑面積 （㎡） 總戶數(shù) 主力戶型 /面積 均價(jià) （元 / ㎡） 銷售 狀況 發(fā)展商 性質(zhì) 佳嘉豪苑 —— —— —— —— —— 在建 佳嘉豪 投資 —— 海岸明珠 —— —— 2房 2廳 1 衛(wèi) 3房 2廳 2 衛(wèi) 75 左右 100 左右 —— 在建 勁力 地產(chǎn) —— 西海灣 花園 582 2房 2廳 1 衛(wèi) 3房 2廳 2 衛(wèi) ~ ~ 5100 30% 新海興 /南島 小高層 商住樓 青春家園 540 2房 2廳 1 衛(wèi) 3房 2廳 2 衛(wèi) ~ ~ 5200 (帶裝修 ) 60% 福浩銘實(shí)業(yè) 高層 商住樓 保利城花園 119800 970 2房 2廳 1 衛(wèi) 3房 2廳 2 衛(wèi) ~ ~ 5500 55% 保利城 實(shí)業(yè) 高層 商住樓 創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@ 3 期 萬(wàn) 625 2房 2廳 1 衛(wèi) 3房 2廳 2 衛(wèi) ~ 6000 40% 澎柏 地產(chǎn) 小高層 海洋之心 380 2房 2廳 1 衛(wèi) 3房 2廳 2 衛(wèi) 60~70 90~120 5200 75% 天源 物產(chǎn) 高層 商住 海洋星苑 暢銷戶型為二房二廳一衛(wèi)，面積基本在 75 平方米左右。發(fā)展商大多以自身質(zhì)素、園林配套、高爾夫球場(chǎng)以及景觀等為賣點(diǎn)。目標(biāo)客戶群大致為在有較高素質(zhì)的在 市區(qū)或南山工作的企業(yè)中高層管理者 、 公務(wù)員、專業(yè)人士、 福田和羅湖的高級(jí)白領(lǐng)以及 香港人 。 （二）南山區(qū)各競(jìng)爭(zhēng)樓盤推廣主題抽樣調(diào)查： 名 稱 推 廣 主 題 招商海月二期 海上明月共潮生，海風(fēng)一路吹回家；成熟濱海園林社區(qū) 陽(yáng)光而全市高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值的 40%左右（ 20xx 年）在南山區(qū)。 具前瞻性的城市發(fā)展規(guī)劃 按深圳市的總體規(guī)劃，南山區(qū)將建成深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、以人文景觀為主的旅游基地、培養(yǎng)高素質(zhì)人才為主的教育基地、以港口和運(yùn)輸為主的特區(qū)西部物流中心，把 南山建成一個(gè)文明、優(yōu)美的現(xiàn)代化花園海濱城區(qū)。 商品檔次 主流商品屬中等甚至偏下等水平，與深圳市的各檔商品齊全相比，目前南山區(qū)缺乏很高檔次的商品等級(jí)。南山區(qū)的經(jīng)濟(jì)占到全市經(jīng)濟(jì)總量的 22%，表明了南山區(qū)的總體經(jīng)濟(jì)狀況，處于全市的平均水平之上 。由于南山區(qū)是以高科技為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、高教科研機(jī)構(gòu)密集，使得該地區(qū)的社會(huì)文化總素質(zhì)，在全市應(yīng)屬最高的。南山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將為新增人口轉(zhuǎn)化為“商業(yè)購(gòu)買力”起著推動(dòng)作用。南山區(qū)居住人口 50 萬(wàn) ，人均商業(yè)用房 平方米，此種比例遠(yuǎn)高于其它地區(qū)商業(yè)配套比例。 南山現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)面積一般在 20xx 平方米到 30000 平方米，中小規(guī)模比重大。數(shù)據(jù)表明南山商業(yè)物業(yè)已成為 深圳商業(yè)物業(yè)中的重要組成部分，南山商業(yè)物業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，為南山區(qū)商業(yè)環(huán)境的日臻完善提供了基本條件。 從城市規(guī)劃的發(fā)展看：城市規(guī)劃帶活南山房地產(chǎn)，更帶旺南山商業(yè)物業(yè)。 由于南山商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量的增加及大量主題商場(chǎng)的開業(yè)等，使得南山商業(yè)環(huán)境顯著改變，羅湖的東門現(xiàn)象、福田華強(qiáng)北現(xiàn)象有望再現(xiàn)南山。 南山近幾年已形成沃爾瑪、家樂(lè)福、人人樂(lè)等幾大商場(chǎng)為龍頭的成熟大商圈。深港兩地的物價(jià)差異和南山購(gòu)物環(huán)境的日趨完善，將吸引部分港人來(lái)南山購(gòu)物。 商業(yè)供給的競(jìng)爭(zhēng) 南山商業(yè)供給進(jìn)入較高層次，這可以從沃爾瑪、人人樂(lè)的營(yíng)業(yè)規(guī)模、購(gòu)物環(huán)境、品種數(shù)量、商品檔次，獲得強(qiáng)烈感受，甚至超過(guò)羅湖、福田的標(biāo)準(zhǔn)。因此，具有良好經(jīng)濟(jì)素質(zhì)的人口正在快速增長(zhǎng)，這必然產(chǎn)生新的需求，加之原有未被滿 足的（到區(qū)域外實(shí)現(xiàn)消費(fèi)需要的）購(gòu)買力，南山的商業(yè)需求在近年內(nèi)將有超過(guò)羅湖、福田的勢(shì)頭。 結(jié)論： 南山商業(yè)市場(chǎng)的“近期供給空隙”表現(xiàn)為： 商品品種：生活功能、中高檔次、高品位、特色鮮明的商品。如今，隨著保利城、天悅園等項(xiàng)目的竣工以及漾日灣畔、嘉佳豪苑項(xiàng)目的動(dòng)工，南山商業(yè)文化中心區(qū)的成片建設(shè)進(jìn)入了高潮。 （二）項(xiàng)目概述 地理概況 本項(xiàng)目地塊位于南山商業(yè)文化中心區(qū)內(nèi)，濱海大道與后海大道交匯處的西南方，總占地面積為 萬(wàn)平方米，總建筑面積約為 萬(wàn)平方米，分兩期開發(fā)。此外，人人樂(lè)購(gòu)物商場(chǎng)、蛇口沃而瑪和家樂(lè)福南頭店等大型商場(chǎng)和超市離本項(xiàng)目所在片區(qū)也不遠(yuǎn)。 二、項(xiàng)目 SWOT分析 （一）優(yōu)勢(shì) 住宅部分 長(zhǎng)城地產(chǎn)品牌優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目是深圳老牌的地產(chǎn)企業(yè) —— 長(zhǎng)城地產(chǎn)進(jìn)駐南山開發(fā)的首個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 （ 3）長(zhǎng)城物業(yè)管理是全國(guó)首家通過(guò)竟標(biāo)進(jìn)入首都地區(qū)的名牌管家。 步行商業(yè)街優(yōu)勢(shì) 小區(qū)內(nèi)步行商業(yè)街的設(shè)立創(chuàng)意獨(dú)特，將為居民提供購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的休閑場(chǎng)所，從而使本項(xiàng)目更增魅力。 環(huán)境規(guī)劃和齊全配套優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目的規(guī) 劃定位是中高檔濱海人文社區(qū)，加上邀請(qǐng)了國(guó)際著名機(jī)構(gòu)參與景觀和商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)，因此整個(gè)項(xiàng)目將體現(xiàn)高水準(zhǔn)、國(guó)際化的規(guī)劃特點(diǎn)，著重體現(xiàn)商業(yè)與文化共存的生活氛圍。 （ 2）戶 型的均好性 高大層高的空間優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目比正常層高（ 米）高 米，即 3 米層高，頂層更有 米層高的豪華客廳，給業(yè)主帶來(lái)更開闊的空間感受。 商業(yè)部分 鮮明的商業(yè)功能定位 —— 國(guó)際化的購(gòu)物休閑步行商業(yè)街 （ 1）市政府在南山商業(yè)文化中心區(qū)規(guī)劃了唯 一的一條“商業(yè)步行街” ，該步行街由龍崗路至創(chuàng)業(yè)路 ,建成后必然會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生重大的正面效應(yīng)。 （ 1）步行街位于南山商業(yè)文化中心區(qū)東西向中軸線上； （ 2）步行街是南山商業(yè)文化中心區(qū)東部核心商業(yè)區(qū)與西部商業(yè)區(qū)的橋梁、要道； （ 3）步行街是南油大道商業(yè)街通往后海路的核心通道。 近期公交便利度不夠 本項(xiàng)目目前附近只有南油大道和創(chuàng)業(yè)路有公交車到達(dá)，新片區(qū)尚未形成公交網(wǎng)，短期內(nèi)對(duì)居民到達(dá)本片區(qū)有一 定的影響。 潛在投資者看好南山后海前景 南山后海是一個(gè)新興的市場(chǎng)，發(fā)展速度快，而且環(huán)境優(yōu)美，是高科技人才的聚集地 ，被作為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)新興熱點(diǎn)區(qū)域。 商業(yè)部分 南山商業(yè)處于新的競(jìng)爭(zhēng)起點(diǎn) 濱海大道通車、深圳中心區(qū)西移，給南山的商業(yè)發(fā)展帶來(lái)了極大的發(fā)展機(jī)會(huì)，使南山商業(yè)處于新的競(jìng)爭(zhēng)起點(diǎn)。 南山商業(yè)文化中心區(qū)熱度不夠 南山商業(yè)文化中心區(qū)雖在市場(chǎng)上有一定的認(rèn)知度，但多限于業(yè)內(nèi)人士 ，而 面對(duì)廣大的消費(fèi)者，其市場(chǎng)認(rèn)知度不夠，市場(chǎng)炒作熱度不夠，影響業(yè)主的購(gòu)房信心。而本項(xiàng)目開發(fā)的重要意義就在于：它啟動(dòng)了長(zhǎng)城地產(chǎn)在新世紀(jì)的品牌戰(zhàn)略，將進(jìn)一步提升長(zhǎng)城地產(chǎn)在深圳的知名度和社會(huì)形象 ，讓長(zhǎng)城品牌更加深入人心。 “城中之城”，本項(xiàng)目是 南山商業(yè)文化中心區(qū)的中心居住區(qū)，“國(guó)際城市村”中的“新城”，即“城中之城”。 “經(jīng)濟(jì)型的大戶” 、“居家頭等艙” 、“戶戶頭等艙，國(guó)際生活港” 本項(xiàng)目普通住宅 3 米層高，可謂用“經(jīng)濟(jì)艙”的價(jià)格享受“ 頭等艙”的舒適豪華。 深圳市首條步行商業(yè)街 異國(guó)風(fēng)情 旅游、休閑、購(gòu)物一條街 賦 予生命的商業(yè)街 首創(chuàng)室內(nèi)主題商業(yè)街 為名商制造的的大雅店堂 —— 一層 米層高 四、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)比較 住宅部分 在售樓盤分析 目前該片區(qū)的在售樓盤大約有 8 個(gè)，其中從各樓盤的定位與檔次來(lái)看，本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤為蔚藍(lán)海岸二期、招商海月二期 其中三房二廳二衛(wèi)面積主要以 98126 平方 米為主，在本區(qū)域供應(yīng)量比例在 55%以上。 蔚藍(lán)海岸和招商海月已參加“最適宜深圳人居住的十大示范小區(qū)及樓盤”的評(píng)選活動(dòng)，不僅提高了物業(yè)自身的知名度，而且對(duì)開發(fā)商的品牌宣傳也起到一定的加強(qiáng)作用。棕櫚園 萬(wàn) 1114 戶 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 高層 中海地產(chǎn) 陽(yáng)光帶 物業(yè)的性質(zhì)均以高層商住樓的底層裙樓為主。 四、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 該物業(yè)地處迅速崛起的南山商業(yè)文化中心區(qū)，居住、商業(yè)及人口規(guī)劃的 發(fā)展空間大，地段優(yōu)勢(shì)潛力大，頗具投資價(jià)值。 第三章 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目名稱及闡述 （一）社區(qū)命名 SEAMARK GREATCITY —— 海印長(zhǎng)城 —— “ SEAMARK”鮮明獨(dú)特而不張揚(yáng)的突出了本項(xiàng)目新都市區(qū)海濱特征，以國(guó)際化、貴族化的手法為本項(xiàng)目方方面面刻下了耐人尋味的深圳灣烙印。 中英文名稱一同出現(xiàn)，強(qiáng)烈突出項(xiàng)目的 國(guó)際品質(zhì)。與各街區(qū)經(jīng)營(yíng)主題融合，營(yíng)造國(guó)際性、都市化的人文空間。 （ 2）住宅功 能的可持續(xù)發(fā)展 住宅功能的可持續(xù)發(fā)展主要體現(xiàn)在房型功能區(qū)隔的可變性和樓宇設(shè)施配 置的可擴(kuò)容性、可升級(jí)換代性。 （ 4）人文特色的可持續(xù)發(fā)展 人的居住空間，不僅涉及到有形的物質(zhì)形態(tài)，也涉及到無(wú)形的精神意識(shí)形態(tài)。如異國(guó)風(fēng)情的商業(yè)步行街、國(guó)際精英社區(qū)等。 賦予文化、哲理性語(yǔ)言：填海造地，形成新的居住帶 讓深圳這樣一座新城印留下一個(gè)永久記憶：這是對(duì)城市的記憶，對(duì)歷史的 記憶，對(duì)大海的記憶、對(duì) 21 世紀(jì)新生活的記憶，對(duì)一座居住新城的記憶，對(duì)移民文化的記憶…… 這是對(duì)長(zhǎng)城地產(chǎn)開發(fā)歷史印留的里程碑式的記憶。故從地形上從一個(gè)海港變成一座現(xiàn)代生活港。 廣告畫面將整個(gè)社區(qū)模型照放在一個(gè)虛擬的停泊在海港邊的航空母艦上，“航母”命名為“長(zhǎng)城國(guó)際號(hào)”，形成構(gòu)圖。 （ 3）首創(chuàng)深圳開放型“室內(nèi)步行街” 將室內(nèi)商業(yè)過(guò)道提升至 “室內(nèi)步行街 ”的高度，以提升內(nèi)部商鋪的“含金量”。我們將步行街設(shè)置成異國(guó)風(fēng)情的商業(yè)街，如歐洲風(fēng)情街。一層 米的層 高，為名商提供更為典雅、濃郁的商業(yè)氛圍。 ② 舉行開放型的動(dòng)感 DISCO 晚會(huì)、露天酒吧等。 商業(yè)步行街經(jīng)營(yíng)定位 （ 1）經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 體現(xiàn)居家生活 、休閑的國(guó)際品牌。 三、目標(biāo)客戶定位 （一）住宅目標(biāo)客戶類別 從區(qū)域分：力求改變南山樓盤 10%— 30%市內(nèi)客戶現(xiàn)狀，提高市內(nèi)客戶比例。 高級(jí)白領(lǐng)： 年齡在 3045 歲之間，收入較高，對(duì)該片區(qū)前景看好，有投資意識(shí)，企業(yè)、銀行、證券、外企等高級(jí)職員及管理人員。 個(gè)體經(jīng)營(yíng)者： 有一定資金實(shí)力，從事與本商場(chǎng)主題定位相符商業(yè)活動(dòng)的小業(yè)主，即自用型客戶。一期商鋪一樓臨街 3100035000元 /平方米，一樓內(nèi)部達(dá)到 220xx25000 元 /平方米，二樓均價(jià) 1300015000 元 /平方米。 （二）目前品牌效應(yīng)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的局限 較難適應(yīng)新市場(chǎng) 進(jìn)入其他開發(fā)區(qū)域后，品牌效應(yīng)對(duì)不同 的目標(biāo)客戶群認(rèn)同感尚顯不足。 以穩(wěn)健為特征的經(jīng)營(yíng)文化品牌 以嚴(yán)謹(jǐn)為特征的管理文化品牌 以產(chǎn)業(yè)化為特征的專業(yè)文化品牌 以物管為特征的服務(wù)文化品牌 以優(yōu)質(zhì)為特征的建筑文化品牌 以誠(chéng)信為特征的客戶文化品牌 以合作為特征的競(jìng)爭(zhēng)文化 以創(chuàng)新為特征的發(fā)展文化 （四）品牌戰(zhàn)略實(shí)施建議 “長(zhǎng)城地產(chǎn)文化年” —— 長(zhǎng)城地產(chǎn)周年慶典等系列活動(dòng) 以 20xx 年為“長(zhǎng)城地產(chǎn)文化年”，通過(guò)一系列的活動(dòng)和宣傳推廣長(zhǎng)城地產(chǎn)新理念、新文化、新主張，為“海印長(zhǎng)城”項(xiàng)目上市創(chuàng)造良好氛圍。 探索和宣傳“ 21世紀(jì)可持續(xù)發(fā)展國(guó)際住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)”小區(qū)概念 繼我公司為“世紀(jì)村”導(dǎo)入《國(guó)際文明居住標(biāo)準(zhǔn)》引起市場(chǎng)極大轟動(dòng)后，在本項(xiàng)目中，結(jié)合長(zhǎng)城地產(chǎn)雄厚實(shí)力和良好品牌，開展“ 21 世紀(jì)可持續(xù)發(fā)展國(guó)際住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)”討論，并使之成為目前引導(dǎo)大型地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的先進(jìn)模式，其住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)成為消費(fèi)者選擇大型樓盤必須首先考慮的基本條件。 長(zhǎng)城地產(chǎn)進(jìn)駐南山新聞發(fā)布會(huì) 長(zhǎng)城地產(chǎn)作為老牌地產(chǎn)發(fā)展商，第一次進(jìn)駐南山，在 各各方面都將給南山區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)活力和更活躍的音符，這將是南山房地產(chǎn)行業(yè)值得寫下的一頁(yè)，也是長(zhǎng)城人具有里程碑的一步。 二、項(xiàng)目品牌策略 —— “ 快速打造項(xiàng)目品牌” 由于本項(xiàng)目在短期內(nèi)有較大供應(yīng)量上市，在銷售完成后，又要明顯淡化項(xiàng)目品牌，使其融入企業(yè)長(zhǎng)期品牌發(fā)展戰(zhàn)略，因此，必須在短時(shí)間內(nèi)迅 速樹立項(xiàng)目品牌。 其它各類活動(dòng) 利用節(jié)假日和重大社會(huì)活動(dòng)開展宣傳促銷，增加樓盤的親和性，樹立與生活、時(shí)尚緊密“接觸”的公眾印象