【正文】 的青睞。當(dāng)然，我們也應(yīng)當(dāng)看到，影響了一批購(gòu)房者的信心，房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)的增長(zhǎng)幅度（尤其是價(jià)格指標(biāo)）已經(jīng)明顯回落，這些回落將直接對(duì)明年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來眾多不利因素。 按上述情況，我們發(fā)現(xiàn)２００１年上海房?jī)r(jià)總體呈螺旋式上升態(tài)勢(shì)，但期間出現(xiàn)一個(gè)個(gè)反復(fù)性周期。預(yù)計(jì)第四季度冬日旺季價(jià)格將繼續(xù)攀升，但走勢(shì)趨緩。 。 365危棚簡(jiǎn)屋拆除改造工程已于2000年年底全面完成，楊浦區(qū)是改造的重點(diǎn)，占全市的62%，這一利好消息帶動(dòng)了2001年該區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)。比較整個(gè)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，楊浦區(qū)的房?jī)r(jià)屬于中低價(jià)位。也是浦江游覽的主要景線。 2. 商業(yè)服務(wù)設(shè)施 楊浦區(qū)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施主要受該區(qū)的道路交通條件的影響，分布較為分散，缺少領(lǐng)導(dǎo)全區(qū)的靈魂中心。由于歷史原因楊浦區(qū)的工業(yè)較為發(fā)達(dá)，導(dǎo)致該區(qū)的空氣污染程度較其他區(qū)域嚴(yán)重，為此該區(qū)興建了117公頃共青森林公園及楊浦公園、復(fù)興島公園等公共園林10個(gè)和有上海綠肺之稱、7倍于人民廣場(chǎng)的黃興綠地，成為全國(guó)綠化先進(jìn)區(qū)。近年來本區(qū)樓盤開發(fā)中小高層的推出量有明顯的上升。圍繞教育，展開開發(fā)住宅，成為楊浦區(qū)的一大開發(fā)熱點(diǎn)。此舉在楊浦區(qū)已開發(fā)的中低檔樓盤為主中實(shí)為罕見。開發(fā)樓盤有佳泰花園、黃興公寓、四季綠園等，去年以來，該地區(qū)樓盤價(jià)格明顯提升，目前在售樓盤如公園3000、文化佳園等樓盤，均價(jià)已直逼5000元/平方米（實(shí)際成交價(jià)格其實(shí)不到），且都是楊浦有影響力的大盤。成功案例有地鐵一、二號(hào)線的開通，徐家匯周邊道路交通的改善使得徐家匯成為上海一大商圈等。 北外灘黃浦江沿線逐步被開發(fā)商認(rèn)可但沿江的楊樹浦路以南大多為一些大型工廠，以北為上海老式房屋，且人口眾多，對(duì)于開發(fā)商來說廠房的拆遷和附近居民的動(dòng)遷所增加的費(fèi)用勢(shì)必會(huì)增加開發(fā)商的開發(fā)成本，加之北外灘的土地價(jià)格相對(duì)較高，故開發(fā)商對(duì)開發(fā)項(xiàng)目持謹(jǐn)慎態(tài)度，或已開發(fā)的樓盤表現(xiàn)為整體盤量不大。 二、2001年楊浦房地產(chǎn)發(fā)展概況（一）、概述楊浦區(qū)2001年樓市交易全面看漲，商品房住宅需求持續(xù)增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)越賣越高目前新盤均價(jià)3794元/平方米，同比增長(zhǎng)10%，個(gè)別甚至上漲1000元/平方米；二手房均價(jià)2621元/平方米，同比增長(zhǎng)7%。目前樓盤均價(jià)為4100元/平方米，比去年同期上漲了約350元/平方米，但不能排除受今年房產(chǎn)市場(chǎng)回暖的影響。從購(gòu)買群體上看，以往的消費(fèi)群限于周邊的有意于改變居住條件的居民，現(xiàn)今的購(gòu)買群仍以本區(qū)為主，外延到虹口、寶山、浦東等地區(qū)。十五期間規(guī)劃再建大連路越江隧道、明珠交通Ｍ８線。1300畝黃興綠地建成開放、M8線已進(jìn)入拆遷啟動(dòng)階段、大連路隧道建設(shè)動(dòng)工、五角場(chǎng)商圈規(guī)劃建設(shè)中……居住大環(huán)境得到改善?！按髼钇帧钡臉?gòu)架中正不斷吸納四方來客。今年以來?xiàng)钇謪^(qū)商品住宅需求持續(xù)增長(zhǎng)。西大連路沿線以東地區(qū)，這將是楊浦區(qū)明年房產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)。首先啟動(dòng)的將是約40萬平方米的平?jīng)雎?街坊項(xiàng)目，西起大連路東到通北路，南起楊樹浦路北至控江路。 中五角場(chǎng)以南、黃興綠地周邊及黃興路、控江路、周家嘴路地區(qū)。 楊浦區(qū)的樓盤呈塊狀的分布格局，北有江灣五角場(chǎng)板塊、南有北外灘延升段板塊、中有周家嘴路板塊。而北板塊樓盤近兩年來呈強(qiáng)盛上升勢(shì)頭，價(jià)格與本案所在板塊越來越接近，所以本案面臨的板塊競(jìng)爭(zhēng)主要來自于`北板塊。n 競(jìng)爭(zhēng)分析——直接競(jìng)爭(zhēng)周家嘴路及控江路沿線競(jìng)爭(zhēng)分析（一）☉ 該區(qū)域樓盤沿周家嘴路和控江路分布，北到本溪路，南到昆明路，東到大連路，西到黃興路。這些樓盤中上海大花園、現(xiàn)代星洲城、華升新苑都是規(guī)模大、有二期甚至三期后續(xù)開發(fā)的樓盤。但是幾個(gè)代表樓盤均價(jià)都較高，除了現(xiàn)代星洲城為了跑量均價(jià)定在43004400元/平方米外，上海大花園二期均價(jià)已經(jīng)高達(dá)4700元/平方米，而地處控江路上的華升新苑和同濟(jì)綠園目前均價(jià)都直逼5000元/平方米。周家嘴路及控江路沿線競(jìng)爭(zhēng)分析（二）☉ 該區(qū)域的樓盤以多層、小高層為主，僅有陽明新城是高層，華升新苑也規(guī)劃有高層，但作為二期開發(fā)。）☉ 該區(qū)域的房型現(xiàn)代星洲城有一定量的錯(cuò)層。環(huán)境規(guī)劃　 上海大花園充分體現(xiàn)了北美加拿大建筑景觀的設(shè)計(jì)風(fēng)格及特色，融合了北美加拿大的自然風(fēng)光與西方的文化內(nèi)涵，以自然、人性、唯美的原則。交流平臺(tái)：在戶外社區(qū)景觀中融入了可供人們相互交流的空間，社區(qū)觀景亭、蝶戀花園、美加藝術(shù)長(zhǎng)廊。50年桂花，十年香樟，不同的水景，加國(guó)的風(fēng)情，形成多層次的豐富環(huán)境。9月是調(diào)整期，自二期10月開始預(yù)定，當(dāng)月居銷售排行榜第五，說明其地段及美加先進(jìn)居住理念和符合各年齡層次的關(guān)愛式規(guī)范服務(wù)，消費(fèi)者比較接受。工程進(jìn)度一期在交房中；二期明年11月份交房，目前工程進(jìn)度4至10層不等。居楊浦區(qū)第四位。街：小區(qū)在沿江浦路設(shè)計(jì)規(guī)劃了2層可售商鋪，計(jì)劃營(yíng)造一個(gè)集商業(yè)、休閑、娛樂等功能于一體的星洲名品街，將成為江浦路一大特色景觀。林：在星洲，彎曲回旋的四季風(fēng)林是留給我們的一個(gè)真實(shí)夢(mèng)境，四季變幻帶來的是種種不期然的驚喜，在星洲城有很多這樣的林子。15層小高層抗性并不明顯，表明楊浦區(qū)售眾對(duì)小高層逐漸能接受。一期11棟樓結(jié)構(gòu)全面封頂，預(yù)計(jì)外立面能在23月份落下；二期于11/28提前動(dòng)工，目前在打樁。房型分析：戶型分析：戶 型套 數(shù)（套）比 例（%）二 房二房二廳一衛(wèi)246二房一廳一衛(wèi)11三 房三房二廳一衛(wèi)100三房二廳二衛(wèi)130三房二廳二衛(wèi)（錯(cuò)層）80復(fù) 式31合 計(jì)598100100面積分析：（1）二房面積（M2）909595100100105105110110115合計(jì)套數(shù)（套）558128579257比例（%）100（2）三房面積（M2）115120120125125130130135135140合計(jì)套數(shù)（套）3367783498310比例（%）100（3）復(fù)式面積（M2）170180180190190200200210230240合計(jì)套數(shù)（套）108110231比例（%）100n 競(jìng)爭(zhēng)分析——區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)周家嘴路沿線虹口段競(jìng)爭(zhēng)分析（一）☉ 該區(qū)域以周家嘴路為依托，北到天寶路，南到東余杭路，東到吳淞路，西到大連路?，F(xiàn)在已經(jīng)大部分在開始拆遷。周家嘴路沿線虹口段競(jìng)爭(zhēng)分析（二）☉ 該區(qū)域的樓盤以小高層和高層相結(jié)合的小區(qū)為主。☉ 該區(qū)域的房型只有藝樹林有錯(cuò)層。樓盤名稱紫虹嘉苑物業(yè)概況地址：岳州路飛虹支路 售樓電話：65121988 65844999發(fā)展商：紫江房地產(chǎn)策劃/代理：經(jīng)佳置業(yè)物業(yè)規(guī)模建面：5萬方；總套數(shù)：384套物業(yè)類型：1棟多層、2棟小高層、2棟高層戶型面積二房96/100/108/112/115，三房123/134/135，復(fù)式200左右；主力為三房?jī)r(jià) 格43005300元/M2物業(yè)管理北外灘物業(yè)管理局，開 盤 日2001121交 房 期2002年底工程進(jìn)度多層封頂，小高層一半結(jié)構(gòu)銷售情況據(jù)銷售現(xiàn)場(chǎng)情況看，來人量大，預(yù)定勢(shì)頭較好，價(jià)格低小房型銷售情況較好；沿街的房型去化慢廣告表現(xiàn)11/14，周三，晚報(bào)彩半；11/16周五，晚報(bào)彩半開盤預(yù)告“稍等”，“歷史的、現(xiàn)代的、全新的”，“匯于虹口再造風(fēng)云”，“以住文化為內(nèi)韻”樓盤名稱中皇外灘物業(yè)概況地址：周家嘴路金田路售樓電話：65458800 65454890發(fā)展商：中嘉房地產(chǎn)策劃/代理：奧金廣告?zhèn)鞑ノ飿I(yè)規(guī)?？偨ǎ?3萬方物業(yè)類型：4幢高層戶型面積113158 M2價(jià) 格38006018元/M2物業(yè)管理工程進(jìn)度開盤日：20011022交房期：2002年底目前工程進(jìn)度：結(jié)構(gòu)封頂銷售情況廣告表現(xiàn)10/20周六晨報(bào)彩半，開盤預(yù)告、景觀環(huán)境、價(jià)格n 競(jìng)爭(zhēng)分析——板塊競(jìng)爭(zhēng)北板塊樓盤競(jìng)爭(zhēng)分析（一）五 角 場(chǎng)、黃興公園板塊☉ 五角場(chǎng)鎮(zhèn)位于上海市東北角，地理位置比較優(yōu)越，是楊浦區(qū)副中心區(qū)域的門戶。同時(shí)為該地區(qū)乃至楊浦區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了一批素質(zhì)較高、收入穩(wěn)定的客戶來源。☉ 這些樓盤均在環(huán)線外，距市中心距離較遠(yuǎn)，但周邊比較成熟，生活配套齊全。☉ 本案位于環(huán)線內(nèi)，但與該板塊的大盤名盤不構(gòu)成直接的競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格上與其應(yīng)有優(yōu)勢(shì)，因此可以分流部分客源。銷售情況：除靠大賣場(chǎng)部分，小房型相對(duì)去化較快，中心綠化帶多是大面積房型，房?jī)r(jià)也較高，這部分去化較慢。公園3000（黃興花園）物業(yè)概況樓盤地址：國(guó)順路雙陽路開 發(fā) 商：上海新耀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)：德國(guó)史泰德勒建筑師事務(wù)所景觀設(shè)計(jì)：日本綜合計(jì)畫研究院建筑設(shè)計(jì)：上海中房建筑設(shè)計(jì)院物業(yè)價(jià)格目前價(jià)格43006000元/平方米，均價(jià)4450元/平方米現(xiàn)場(chǎng)9897折。銷售情況：一期已售80%，二期連同集團(tuán)購(gòu)房部分（銷售員介紹）約40%。東方名園物業(yè)概況樓盤地址：黃興路888號(hào)售樓電話：65399988 65392393 65390393投 資 商：上海中建房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā) 展 商：上海建榮發(fā)展有限公司建筑設(shè)計(jì)：上海三益建筑設(shè)計(jì)院有限公司環(huán)境設(shè)計(jì)：加拿大P—H國(guó)際建筑師事務(wù)所全程企劃：上海華燕房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司物業(yè)價(jià)格單價(jià)：37004900元/平方米均價(jià)：4500元/平方米左右主力總價(jià)：4245萬元物業(yè)規(guī)模占地面積：21392平方米總戶數(shù)：459戶物業(yè)類型：（一期）7幢6躍7多層，7幢11躍12小高層，2幢16躍17小高層工程進(jìn)度開盤日期：2001年11月16日（10月份中旬開始接受預(yù)定）交房日期：2003年3月1日目前工程進(jìn)度：部分結(jié)構(gòu)封頂。自推出以來，四次報(bào)紙廣告，算是近期楊浦區(qū)廣告量最大的樓盤，廣告造勢(shì)收效不錯(cuò)目前只有D和G座拿到預(yù)售證，現(xiàn)場(chǎng)看房者較多，開盤前預(yù)定近四成，小面積房型去化很快，目前銷售率在50%左右。目標(biāo)客戶群家庭收入定位：家庭年收入8萬元左右本案目標(biāo)客戶群其它特征定位：對(duì)楊浦地段無抗性；有較強(qiáng)的消費(fèi)意識(shí)；注重性價(jià)比，第一次購(gòu)房。同時(shí)對(duì)于文化氛圍濃厚的楊浦區(qū)而言，各大高校的老師成為各樓盤追逐的對(duì)象，我們同樣不能輕易放棄。外地客源（新上海人）市場(chǎng)分析：這里的“新上海人”是指外地來滬的消費(fèi)群，主要包括臺(tái)灣、溫州客（主要是因?yàn)椤皸蠲餍鲁恰眱?nèi)居住有不少臺(tái)灣和溫州業(yè)主）；外地來滬做生意的小老板；外地來滬工作的較為年輕的白領(lǐng)一代。 地段機(jī)會(huì)：周家嘴路段作為傳統(tǒng)旺地前景看好:周家嘴路拓寬改造后成為貫穿虹口、楊浦的一條重要干道；隨著路段兩邊樓盤的陸續(xù)開發(fā)建設(shè)，該區(qū)域?qū)⒀杆俪墒炱饋?。水苑的景觀平面呈現(xiàn)蝴蝶狀，以生命體的有機(jī)形曲線構(gòu)成其外輪廓。組團(tuán)三：竹（竹林、小亭、假山、長(zhǎng)椅）竹（竹苑）：這一地塊是順應(yīng)地塊的形狀，另一方面也出于對(duì)整個(gè)小區(qū)平衡的考慮。為突破大片竹林的呆板形式，可在中設(shè)計(jì)一個(gè)小型噴水池。其主要形式是將直徑在3040厘米的圓木成長(zhǎng)短不等的木樁，呈曲線排例插入地面，組成類似排蕭的形狀，可供人們?cè)谏厦嫘凶?，具有娛樂、游戲、健身之功能，可與兒童滑梯、翹翹板等游戲結(jié)合。這種場(chǎng)景將兒童帶進(jìn)樂園，將成人帶回童年，輕松而充滿童趣，讓人得到開闊、明亮、自由自在的感受。 有廣告炒做主題，有名牌樓盤的底蘊(yùn)。景點(diǎn)建議社區(qū)風(fēng)格休閑、開闊，充盈歐洲的浪漫風(fēng)情。3． 物業(yè)類型建議（1） 受地塊影響本案的部分住宅在朝向上比較難控制，同時(shí)由于基地面積不大，因此環(huán)境規(guī)劃上也有一定的難度。朝向考慮現(xiàn)在的消費(fèi)者購(gòu)房要求大大提高，尤其對(duì)朝向等要素非常關(guān)注。區(qū)域市場(chǎng)情況：目前區(qū)域市場(chǎng)的情況是，二房的去化速度明顯快于三房；小房型的受歡迎程度也好于大房型。因此建議客戶對(duì)小房型進(jìn)行飄窗等特色規(guī)劃，增加房型的賣點(diǎn)。起居室（客廳）的開間做到四米以上市場(chǎng)情況要求客廳開間起碼在4米以上，這對(duì)消費(fèi)者具有一定的吸引力。細(xì)化三：產(chǎn)品定位與營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略解決問題：?jiǎn)栴}七：針對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況與市場(chǎng)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)我們的產(chǎn)品該進(jìn)行怎樣的定位？ 為什么會(huì)有這樣的定位？ 這樣的定位有支撐嗎？問題八：怎樣的產(chǎn)品和營(yíng)銷概念才能讓我們的消費(fèi)群更能接受？ 我們的營(yíng)銷總精神、營(yíng)銷概念、推廣策略如何確立？ 如何做到這樣的營(yíng)銷概念和策略能夠得到有效的執(zhí)行？問題十：怎樣的廣告媒介和手段對(duì)項(xiàng)目的銷售能產(chǎn)生最大效益？我們的廣告策略、廣告計(jì)劃、廣告風(fēng)格與主題應(yīng)該如何來定？問題十一：廣告推廣、公關(guān)活動(dòng)和SP活動(dòng)如何與銷售與推廣巧妙結(jié)合？產(chǎn)品定位錦上海楊浦O R（ORIGINAL RELAX）生活特區(qū)一種新興的中產(chǎn)藍(lán)色生活模式主題解析：錦上海：一個(gè)締造藍(lán)都市的地方建筑與自然環(huán)境的互動(dòng)與融合，自然與人類默契創(chuàng)意與協(xié)作，有了符合現(xiàn)代都市生活需求的藍(lán)色生活世界。不可否認(rèn)，這是實(shí)