【導(dǎo)讀】長沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告。湖南德思勤房地產(chǎn)投資顧問有限公司

　　

【正文】 同 比 下 降 約 13%， 其 主 要 原 因 是 由 于 近 兩 年 新 開 工 項(xiàng) 目 較 多 ， 商 品 房 施 工 量 較 大 且 多 為 大 盤 ， 施 工 周 期 較 長 ， 同 時(shí)銀 行 貸 款 門 檻 提 高 ， 造 成 相 關(guān) 增 長 速 度 放 慢 。 2007 年 上 半 年 商 品 房 竣 工 面 積 萬 平 米 （ 包 括 長 望 瀏 寧 地 區(qū) ），同 比 增 長 %。20012007年上半年商品房竣工面積700600500% %636500%%400300 %%%2001000%%%%2001年2002年2003年2004年2005年2006年 07年16月竣工面積(萬㎡)同比增長(%)備 注 ： 20012006 年 數(shù) 據(jù) 來 源 于 長 沙 市 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 研 究 中 心長沙市房產(chǎn)信息中心07 年 上 半 年 數(shù) 據(jù) 來 源 于 長 沙 市 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 預(yù) 警 預(yù) 報(bào) 信 息 系 統(tǒng) ， 數(shù) 據(jù) 中 包 含 長 望 瀏 寧 地 區(qū)第 19 頁 共 253 頁%長沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告（ 4） 20012006 年 長 沙 市 商 品 房 批 準(zhǔn) 預(yù) 售 面 積從 20012007 年 上 半 年 ， 長 沙 市 商 品 房 批 準(zhǔn) 預(yù) 售 面 積 持 續(xù) 增 長 ， 年 均 增 長 率 約 為 20％ ， 2006 年 商 品 房 批 準(zhǔn) 銷售 面 積 達(dá) 751 萬 平 方 米 ， 全 年 放 量 較 大 。2001年2007年上半年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積800%%700600%%500400300200100 %%% %%%%02001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 07年16月%批準(zhǔn)預(yù)售面積(萬㎡)同比增長(%)備 注 ： 20012006 年 數(shù) 據(jù) 來 源 于 長 沙 市 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 研 究 中 心長沙市房產(chǎn)信息中心07 年 上 半 年 數(shù) 據(jù) 來 源 于 長 沙 市 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 預(yù) 警 預(yù) 報(bào) 信 息 系 統(tǒng) ， 數(shù) 據(jù) 中 包 含 長 望 瀏 寧 地 區(qū)第 20 頁 共 253 頁長沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告（ 5） 20012006 年 長 沙 市 商 品 房 銷 售 面 積從 20012007 年 上 半 年 ，長 沙 市 商 品 房 銷 售 面 積 快 速 增 長 ，年 均 增 長 率 約 為 38%。2007 年 上 半 年 全 市 商 品 房 銷售 面 積 萬 平 方 米 ，同 比 增 長 ％ ，其 中 現(xiàn) 房 銷 售 面 積 萬 平 方 米 ，期 房 預(yù) 售 面 積 萬 平 方 米 。在 商 品 房 銷 售 面 積 中 ， 有 ％ 是 在 房 屋 竣 工 前 通 過 預(yù) 售 實(shí) 現(xiàn) 的 。 住 宅 銷（ 預(yù) ）售 面 積 比 去 年 同 期 增 長 ％ 。2001年2007年上半年商品房銷售面積8007006005004003002001000%% %%% %% %%%2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 07年16月銷售面積(萬㎡)同比增長(%)備 注 ： 20012006 年 數(shù) 據(jù) 來 源 于 長 沙 市 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 研 究 中 心長沙市房產(chǎn)信息中心07 年 上 半 年 數(shù) 據(jù) 來 源 于 長 沙 市 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 預(yù) 警 預(yù) 報(bào) 信 息 系 統(tǒng) ， 數(shù) 據(jù) 中 包 含 長 望 瀏 寧 地 區(qū)第 21 頁 共 253 頁%長沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告（ 6） 20012006 年 長 沙 市 商 品 房 供 銷 對(duì) 比 分 析對(duì) 比 數(shù) 據(jù) 表 面 ， 長 沙 市 自 2004 年 以 來 所 集 中 放 量 土 地 已 到 報(bào) 建 施 工 階 段 ， 新 開 工 與 竣 工 面 積 呈 現(xiàn) 小 幅 增 長 。20012007年上半年商品房供銷對(duì)比分析80060040020002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年07年16月批準(zhǔn)預(yù)售面積(萬㎡) 銷售面積(萬㎡)數(shù)據(jù)來源：長沙市房地產(chǎn)發(fā)展研究中心 長沙市房產(chǎn)信息中心第 22 頁 共 253 頁長沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告相關(guān)結(jié)論：（ 1） 長 沙 市 商 品 房 市 場(chǎng) 自 2001 年 以 來 ，施 工 面 積 及 新 開 工 面 積 快 速 上 升 ，說 明 各 個(gè) 發(fā) 展 商 對(duì) 于 長 沙 房 地 產(chǎn) 市場(chǎng)的未來發(fā)展充滿信心；（ 2） 2006 年 大 量 外 來 品 牌 發(fā) 展 商 在 經(jīng) 歷 了 市 場(chǎng) 考 察 期 及 產(chǎn) 品 設(shè) 計(jì) 期 后 ，旗 下 大 型 的 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項(xiàng) 目 已 經(jīng) 全 面進(jìn) 入 開 發(fā) 階 段 ， 促 使 2006 年 新 開 工 面 積 進(jìn) 一 步 放 量 ；（ 3） 長 沙 市 商 品 房 市 場(chǎng) 自 2004 年 后 ， 銷 售 面 積 全 面 提 升 ， 年 均 增 長 率 達(dá) 到 了 40％ ， 一 舉 改 變 了 以 往 市 場(chǎng) 銷售 量 緩 慢 增 長 的 狀 況 。 這 也 預(yù) 示 著 長 沙 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 自 2005 年 開 始 已 度 過 初 始 期 ， 進(jìn) 入 持 續(xù) 快 速 發(fā) 展 階 段 ；（ 4） 伴 隨 著 長 沙 市 商 品 房 市 場(chǎng) 的 發(fā) 展 ，長 沙 客 戶 的 置 業(yè) 熱 情 開 始 于 2004 年 展 現(xiàn) 。對(duì) 于 商 品 房 作 為 投 資 型 產(chǎn) 品的認(rèn)知度快速提升；（ 5） 伴 隨 著 長 沙 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 200 2006 年 大 量 新 開 工 項(xiàng) 目 的 建 設(shè) ， 20072008 年 將 會(huì) 出 現(xiàn) 眾 多 房 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目 的集中竣工，屆時(shí)其入住率及空置率指標(biāo)將會(huì)成為考核未來長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Φ囊豁?xiàng)關(guān)鍵數(shù)據(jù)。第 23 頁 共 253 頁長沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告房地產(chǎn)商品房銷售均價(jià)19982007年上半年商品房銷售均價(jià)走勢(shì)350030002500200017402162 2200%2007%24683022 2991%3278 %%%%150010005000%%%%%%199819992000200120022003200420052006 07年16月商品房銷售均價(jià)(元/㎡)同比增長(%)數(shù)據(jù)來源：長沙市房地產(chǎn)發(fā)展研究中心長沙市房產(chǎn)信息中心2007 年 上 半 年 長 沙 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 分 析 報(bào) 告2007 年 上 半 年 ，全 市 純 商 品 房 累 計(jì) 成 交 均 價(jià) 為 3278 元 /㎡ ， 同 比 上 漲 ％ 。其 中 ， 商 品 住 宅 累 計(jì) 成 交 均 價(jià)為 3054 元 /平 米 ， 同 比 上 漲 ％ ， 價(jià) 格 上 漲 到 歷 史 高 點(diǎn) 。第 24 頁 共 253 頁%%2738長沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告二、新政對(duì)長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響響應(yīng)中央新政，長沙出臺(tái) 90/70 細(xì)則、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房保障規(guī)劃2006 年 ， 在 “ 國 六 條 ” 政 策 頒 布 后 ， 長 沙 市 制 定 了 “ 十 一 五 住 宅 發(fā) 展 規(guī) 劃 綱 要 ?！?在 文 件 中 明 確 規(guī) 定 了 “ 長 沙市 套 型 結(jié) 構(gòu) 比 例 控 制 與 住 宅 發(fā) 展 時(shí) 空 布 局 ”， 公 共 住 房 保 障 體 系 規(guī) 劃 ”等 ，并 明 確 了“ 規(guī) 劃 實(shí) 施 的 保 障 機(jī) 制 與 措 施 ”。對(duì) 90/70 在 各 區(qū) 域 所 占 的 套 型 比 例 做 了 詳 細(xì) 的 劃 分 ，其 在 長 沙 市 場(chǎng) 的 執(zhí) 行 到 位 體 現(xiàn) 了 長 沙 市 政 府 對(duì) 中 央 政 策 的 執(zhí) 行力度。運(yùn)行地產(chǎn)綜合執(zhí)法隊(duì)，對(duì)于地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范的意義遠(yuǎn)勝于其現(xiàn)實(shí)影響為 進(jìn) 一 步 規(guī) 范 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 秩 序 ， 長 沙 市 第 一 支 房 產(chǎn) 綜 合 執(zhí) 法 隊(duì) 將 于 2007 年 1 月 1 日 正 式 開 始 運(yùn) 行 。 綜 合 執(zhí) 法大 隊(duì) 主 要 配 合 長 沙 房 產(chǎn) 局 產(chǎn) 權(quán) 市 場(chǎng) 處 、物 業(yè) 管 理 處 、拆 遷 管 理 處 、裝 飾 裝 修 管 理 辦 公 室 等 業(yè) 務(wù) 部 門 的 管 理 ，按 照 法律授權(quán)范圍，負(fù) 責(zé)糾正房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理 、房 地產(chǎn)市場(chǎng)管理、中 介管理、房屋 拆遷、裝 飾裝修和物業(yè)管理中的違法違章行為。土地市場(chǎng)的成交價(jià)格將進(jìn)一步提升受 新 政 政 策 及 已 經(jīng) 出 臺(tái) 的 土 地 增 值 稅 措 施 的 影 響 ，將 使 得 土 地 交 易 成 本 的 進(jìn) 一 步 提 升 ，土 地 價(jià) 格 的 上 漲 。土 地第 25 頁 共 253 頁“長沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告增值稅的清算更會(huì)對(duì)盤活存量土地起到促進(jìn)作用，并為房地產(chǎn)企業(yè)寡頭壟斷推波助瀾。置業(yè)群體對(duì)于產(chǎn)品的戶型面積需求將在未來兩年內(nèi)將逐漸趨于理性從 國 際 居 住 標(biāo) 準(zhǔn) 角 度 衡 量 ，世 界 發(fā) 達(dá) 國 家 的 平 均 套 型 面 積 基 本 在 90 平 方 米 左 右（ 美 國 除 外 ），亞 洲 主 要 國 家 人均 居 住 建 筑 面 積 30 平 米 以 下 ；中 國 戶 均 人 口 人 。8090 平 米 能 夠 滿 足 家 庭 的 正 常 居 住 需 求 。伴 隨 未 來 兩 年 越 來越 多 的 中 小 戶 型 產(chǎn) 品 入 市 、政 策 的 引 導(dǎo) 、房 地 產(chǎn) 銷 售 價(jià) 格 的 不 斷 提 升 及 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 的 進(jìn) 一 步 規(guī) 范 ，目 標(biāo) 客 戶 的 置業(yè)需求也將逐漸趨于理性。1995印度尼西亞1990韓國1999美國65841491995印度尼西亞1991新加坡1990韓國1419201996法國1998德國1996英國1998日本849792921999美國1996法國1998德國1996英國1998日本33394243580204060801001201401600102030405060圖1 世界各國住房平均每套建筑面積 m2/套第 26 頁 共 253 頁圖2 世界各國住房人均建筑面積 m2/人長沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告擁有大量白領(lǐng)人群的區(qū)域價(jià)值將會(huì)凸顯隨 著 新 政 進(jìn) 一 步 落 實(shí) ，未 來 住 房 消 費(fèi) 理 性 回 歸 。作 為 購 房 主 體 2530 歲 的 企 事 業(yè) 白 領(lǐng) 階 層 在