【正文】 長沙領(lǐng)域項目前期策劃報告2006 年 GDP 同比增長 %，房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷——GDP 增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系小于4%萎縮4%5%停滯5%8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展15%2006年GDP增長小結(jié)：城市 GDP 及人均 GDP 均呈兩位數(shù)的增長。種種數(shù)據(jù)表明未來長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展存在巨大潛能。長 沙 市 轄 芙 蓉 、天 心 、岳 麓 、開 福 、雨 花 五 區(qū) 和 長 沙 、望 城 、寧 鄉(xiāng) 、瀏 陽 四 縣（ 市 ），總 面 積 萬 平 方 公 里 ，第 11 頁 共 253 頁長沙領(lǐng)域項目前期策劃報告總 人 口 613 萬 ， 其 中 市 區(qū) 面 積 556 平 方 公 里 ， 常 住 人 口 199 萬 人 。長株潭一體化，中心型城市發(fā)展加快長沙是中國“經(jīng)濟發(fā)達”的二十強城市之一。2007 年 3 月 政 府 工 作 報 告 指 出 ，未 來 將 突 出 推 進 區(qū) 域 性 中 心城市建設(shè)，增強城市集聚、輻射、帶動能力——以城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃 和 交 通 融 合 為 紐 帶 ，認 真 做 好 城 鄉(xiāng) 接 合 部 和 長 株 潭 接 合 部 控 制性詳規(guī)編制工作，加速長沙縣、望城縣與主城區(qū)的融合，加快瀏陽市、寧鄉(xiāng)縣與大城區(qū)的對接。提 高 衛(wèi) 星 城 鎮(zhèn) 和 中 心 鎮(zhèn) 建 設(shè) 和 管 理 水 平 。小結(jié)：融城促進產(chǎn)業(yè)交流與發(fā)展、加速人口向核心城市集中?！耙恢鲀纱嗡慕M團”為城市發(fā)展圈定藍圖，加快城市發(fā)展“ 一 主 ” 指 中 心 城 區(qū) ，“ 兩 次 ” 指 河 西 新 城 和 星 馬 新 城 ，“ 四 組團”分別為暮云、撈霞、高星、含浦四個組團。 長 沙 現(xiàn) 有 1 個市 級 商 業(yè) 中 心 （ 五 一 廣 場 ）， 2 個 市 級 商 業(yè) 副 中 心 （ 星 沙 和 溁 灣 鎮(zhèn) ），10 個 區(qū) 域 性 商 業(yè) 中 心 ， 30 個 社 區(qū) 級 商 業(yè) 中 心 ， 對 周 邊 城 市 的 輻 射 能力不斷增強。第 13 頁 共 253 頁長沙領(lǐng)域項目前期策劃報告第二章長沙市商品住宅市場分析一、長沙市房地產(chǎn)市場總體統(tǒng)計分析長沙市土地市場長沙市歷年普通住宅用地交易狀況資 料 來 源 :長 沙 市 國 土 管 理 局第 14 頁 共 253 頁年份實際出讓面積成交金額單位地價（萬平方米）（萬元）（元/平方米）200120022003200420052006合 計長沙領(lǐng)域項目前期策劃報告◆長 沙 市 土 地 市 場 自 2001 年 以 來 ，土 地 放 量 大 幅 上 升 ，單 位 地 價 也 呈 上 升 趨 勢 ，截 至 2005 年 累 計 出 讓 土 地面 積 約 萬 余 畝 ， 市 場 土 地 儲 備 量 較 大 ；◆◆20022004 年 為 長 沙 市 土 地 放 量 集 中 年 ， 單 位 地 價 集 中 于 700 元 /平 米 左 右 ；除出讓土地之外，長沙更大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)用地仍掌握眾多本土企業(yè)手中，約 5 萬余畝。因而，想通過對土地摘牌實現(xiàn)項目或企業(yè)在市場上的影響力與關(guān)注度可操行性不強。第 15 頁 共 253 頁長沙領(lǐng)域項目前期策劃報告房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額從 20002007 年 上 半 年 ，長 沙 市 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 完 成 投 資 額 逐 年 遞 增 。2000年2007年上半年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額350300250200150100500 %%% % %%% %%%2000200120022003200420052006 07年16月投資額(億元)同比增長(%)備 注 ： 20002006 年 數(shù) 據(jù) 來 源 于 長 沙 市 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 研 究 中 心長沙市房產(chǎn)信息中心07 年 上 半 年 數(shù) 據(jù) 來 源 于 長 沙 市 建 設(shè) 委 員 會 、 長 沙 市 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 協(xié) 會 《 長 沙 市 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 預(yù) 警 預(yù) 報 信 息 系 統(tǒng) 》第 16 頁 共 253 頁300%% %%長沙領(lǐng)域項目前期策劃報告供銷兩旺，開發(fā)節(jié)奏放慢（ 1） 20012007 年 長 沙 市 商 品 房 施 工 面 積從 20002007 年 上 半 年 ，長 沙 市 商 品 房 施 工 面 積 快 速 增 長 ，年 均 增 長 率 約 為 30%，2007 年 上 半 年 施 工 面 積 突 破2780 萬 平 方 米 （ 包 括 長 望 瀏 寧 地 區(qū) ）， 同 比 增 長 %。20012007年上半年商品房新開工面積1000800600400248%%450359780%900 %%%%2000%2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 07年16月新開工工面積(萬㎡)同比增長(%)%%備 注 ： 20012006 年 數(shù) 據(jù) 來 源 于 長 沙 市 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 研 究 中 心長沙市房產(chǎn)信息中心07 年 上 半 年 數(shù) 據(jù) 來 源 于 長 沙 市 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 預(yù) 警 預(yù) 報 信 息 系 統(tǒng) ， 數(shù) 據(jù) 中 包 含 長 望 瀏 寧 地 區(qū) ， 所 以 數(shù) 值 較 大第 18 頁 共 253 頁336%%長沙領(lǐng)域項目前期策劃報告（ 3） 20012007 年 長 沙 市 商 品 房 竣 工 面 積從 2001 年 2007 年 上 半 年 ， 長 沙 市 商 品 房 竣 工 面 積 快 速 增 長 ， 年 均 增 長 率 約 為 30％ ， 2005 年 商 品 房 竣 工 面 積同 比 下 降 約 13%， 其 主 要 原 因 是 由 于 近 兩 年 新 開 工 項 目 較 多 ， 商 品 房 施 工 量 較 大 且 多 為 大 盤 ， 施 工 周 期 較 長 ， 同 時銀 行 貸 款 門 檻 提 高 ， 造 成 相 關(guān) 增 長 速 度 放 慢 。20012007年上半年商品房竣工面積700600500% %636500%%400300 %%%2001000%%%%2001年2002年2003年2004年2005年2006年 07年16月竣工面積(萬㎡)同比增長(%)備 注 ： 20012006 年 數(shù) 據(jù) 來 源 于 長 沙 市 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 研 究 中 心長沙市房產(chǎn)信息中心07 年 上 半 年 數(shù) 據(jù) 來 源 于 長 沙 市 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 預(yù) 警 預(yù) 報 信 息 系 統(tǒng) ， 數(shù) 據(jù) 中 包 含 長 望 瀏 寧 地 區(qū)第 19 頁 共 253 頁%長沙領(lǐng)域項目前期策劃報告（ 4） 20012006 年 長 沙 市 商 品 房 批 準(zhǔn) 預(yù) 售 面 積從 20012007 年 上 半 年 ， 長 沙 市 商 品 房 批 準(zhǔn) 預(yù) 售 面 積 持 續(xù) 增 長 ， 年 均 增 長 率 約 為 20％ ， 2006 年 商 品 房 批 準(zhǔn) 銷售 面 積 達 751 萬 平 方 米 ， 全 年 放 量 較 大 。2007 年 上 半 年 全 市 商 品 房 銷售 面 積 萬 平 方 米 ，同 比 增 長 ％ ，其 中 現(xiàn) 房 銷 售 面 積 萬 平 方 米 ，期 房 預(yù) 售 面 積 萬 平 方 米 。 住 宅 銷（ 預(yù) ）售 面 積 比 去 年 同 期 增 長 ％ 。20012007年上半年商品房供銷對比分析80060040020002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年07年16月批準(zhǔn)預(yù)售面積(萬㎡) 銷售面積(萬㎡)數(shù)據(jù)來源：長沙市房地產(chǎn)發(fā)展研究中心 長沙市房產(chǎn)信息中心第 22 頁 共 253 頁長沙領(lǐng)域項目前期策劃報告相關(guān)結(jié)論：（ 1） 長 沙 市 商 品 房 市 場 自 2001 年 以 來 ，施 工 面 積 及 新 開 工 面 積 快 速 上 升 ，說 明 各 個 發(fā) 展 商 對 于 長 沙 房 地 產(chǎn) 市場的未來發(fā)展充滿信心；（ 2） 2006 年 大 量 外 來 品 牌 發(fā) 展 商 在 經(jīng) 歷 了 市 場 考 察 期 及 產(chǎn) 品 設(shè) 計 期 后 ，旗 下 大 型 的 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 已 經(jīng) 全 面進 入 開 發(fā) 階 段 ， 促 使 2006 年 新 開 工 面 積 進 一 步 放 量 ；（ 3） 長 沙 市 商 品 房 市 場 自 2004 年 后 ， 銷 售 面 積 全 面 提 升 ， 年 均 增 長 率 達 到 了 40％ ， 一 舉 改 變 了 以 往 市 場 銷售 量 緩 慢 增 長 的 狀 況 。對 于 商 品 房 作 為 投 資 型 產(chǎn) 品的認知度快速提升；（ 5） 伴 隨 著 長 沙 房 地 產(chǎn) 市 場 200 2006 年 大 量 新 開 工 項 目 的 建 設(shè) ， 20072008 年 將 會 出 現(xiàn) 眾 多 房 地 產(chǎn) 項 目 的集中竣工，屆時其入住率及空置率指標(biāo)將會成為考核未來長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿Φ囊豁楆P(guān)鍵數(shù)據(jù)。其 中 ， 商 品 住 宅 累 計 成 交 均 價為 3054 元 /平 米 ， 同 比 上 漲 ％ ， 價 格 上 漲 到 歷 史 高 點 。” 在 文 件 中 明 確 規(guī) 定 了 “ 長 沙市 套 型 結(jié) 構(gòu) 比 例 控 制 與 住 宅 發(fā) 展 時 空 布 局 ”， 公 共 住 房 保 障 體 系 規(guī) 劃 ”等 ，并 明 確 了“ 規(guī) 劃 實 施 的 保 障 機 制 與 措 施 ”。運行地產(chǎn)綜合執(zhí)法隊，對于地產(chǎn)市場規(guī)范的意義遠勝于其現(xiàn)實影響為 進 一 步 規(guī) 范 房 地 產(chǎn) 市 場 秩 序 ， 長 沙 市 第 一 支 房 產(chǎn) 綜 合 執(zhí) 法 隊 將 于 2007 年 1 月 1 日 正 式 開 始 運 行 。土地市場的成交價格將進一步提升受 新 政 政 策 及 已 經(jīng) 出 臺 的 土 地 增 值 稅 措 施 的 影 響 ，將 使 得 土 地 交 易 成 本 的 進 一 步 提 升 ，土 地 價 格 的 上 漲 。置業(yè)群體對于產(chǎn)品的戶型面積需求將在未來兩年內(nèi)將逐漸趨于理性從 國 際 居 住 標(biāo) 準(zhǔn) 角 度 衡 量 ，世 界 發(fā) 達 國 家 的 平 均 套 型 面 積 基 本 在 90 平 方 米 左 右（ 美 國 除 外 ），亞 洲 主 要 國 家 人均 居 住 建 筑 面 積 30 平 米 以 下 ；中 國 戶 均 人 口 人 。伴 隨 未 來 兩 年 越 來越 多 的 中 小 戶 型 產(chǎn) 品 入 市 、政 策 的 引 導(dǎo) 、房 地 產(chǎn) 銷 售 價 格 的 不 斷 提 升 及 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 的 進 一 步 規(guī) 范 ，目 標(biāo) 客 戶 的 置業(yè)需求也將逐漸趨于理性。作 為 購 房 主 體 2530 歲 的 企 事 業(yè) 白 領(lǐng) 階 層 在