【正文】 置業(yè)群體對于產品的戶型面積需求將在未來兩年內將逐漸趨于理性從 國 際 居 住 標 準 角 度 衡 量 ，世 界 發(fā) 達 國 家 的 平 均 套 型 面 積 基 本 在 90 平 方 米 左 右（ 美 國 除 外 ），亞 洲 主 要 國 家 人均 居 住 建 筑 面 積 30 平 米 以 下 ；中 國 戶 均 人 口 人 。其 中 ， 商 品 住 宅 累 計 成 交 均 價為 3054 元 /平 米 ， 同 比 上 漲 ％ ， 價 格 上 漲 到 歷 史 高 點 。2007 年 上 半 年 全 市 商 品 房 銷售 面 積 萬 平 方 米 ，同 比 增 長 ％ ，其 中 現(xiàn) 房 銷 售 面 積 萬 平 方 米 ，期 房 預 售 面 積 萬 平 方 米 。第 15 頁 共 253 頁長沙領域項目前期策劃報告房地產開發(fā)完成投資額從 20002007 年 上 半 年 ，長 沙 市 房 地 產 開 發(fā) 完 成 投 資 額 逐 年 遞 增 。“一主兩次四組團”為城市發(fā)展圈定藍圖，加快城市發(fā)展“ 一 主 ” 指 中 心 城 區(qū) ，“ 兩 次 ” 指 河 西 新 城 和 星 馬 新 城 ，“ 四 組團”分別為暮云、撈霞、高星、含浦四個組團。長株潭一體化，中心型城市發(fā)展加快長沙是中國“經濟發(fā)達”的二十強城市之一。10002006年長沙市一、二、三產業(yè)對比分析%900800700600%%%%%%500400 %3002001000%%%%%第一產業(yè)第二產業(yè)增加值（億元）第三產業(yè)增長幅度資料來源:長沙市統(tǒng)計局公報第 9 頁 共 253 頁長沙領域項目前期策劃報告城市居民可支配收入呈階梯狀遞增，消費型城市特征十分明顯2006 年 長 沙 城 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入 13924 元 ，比 05 年 增 加 了 1490 元 ，增 長 %。城 市 居 民 人 均 消 費 性 支出 10680 元 ， 增 加 1020 元 ， 增 長 %； 作 為 消 費 型 城 市 特 征 十 分 明 顯 。長株潭三市通過一體化途徑，以長沙、株洲和湘潭三個大城市為核心，與包括星 沙 在 內 的 三 市 周 邊 縣 市 和 一 批 中 心 集 鎮(zhèn) 共 同 組 成 現(xiàn) 代 化 、生 態(tài)化網(wǎng)狀城市群，成為湖南省發(fā)展水平最高、經濟最活躍、投資效益最好的地區(qū)。以 長 沙 為 中 心 ，行 車 一 小 時 左 右 的 范 圍 包 括 8 個 地 級 市 、39 個 縣級 城 市 ， 總 人 口 近 4000 萬 ， 是 一 個 極 具 潛 力 的 市 場 。在 2006 年 完 成 300 億 元 投 資 額 基 礎 上 ，2007年 上 半 年 完 成 房 地 產 開 發(fā) 投 資 額 億 元 ， 同 比 增 長 %， 漲 幅 較 大 。在 商 品 房 銷 售 面 積 中 ， 有 ％ 是 在 房 屋 竣 工 前 通 過 預 售 實 現(xiàn) 的 。第 24 頁 共 253 頁%%2738長沙領域項目前期策劃報告二、新政對長沙市房地產市場的影響響應中央新政，長沙出臺 90/70 細則、廉租房、經濟適用房保障規(guī)劃2006 年 ， 在 “ 國 六 條 ” 政 策 頒 布 后 ， 長 沙 市 制 定 了 “ 十 一 五 住 宅 發(fā) 展 規(guī) 劃 綱 要 。8090 平 米 能 夠 滿 足 家 庭 的 正 常 居 住 需 求 。土 地第 25 頁 共 253 頁“長沙領域項目前期策劃報告增值稅的清算更會對盤活存量土地起到促進作用，并為房地產企業(yè)寡頭壟斷推波助瀾。第 23 頁 共 253 頁長沙領域項目前期策劃報告房地產商品房銷售均價19982007年上半年商品房銷售均價走勢350030002500200017402162 2200%2007%24683022 2991%3278 %%%%150010005000%%%%%%199819992000200120022003200420052006 07年16月商品房銷售均價(元/㎡)同比增長(%)數(shù)據(jù)來源：長沙市房地產發(fā)展研究中心長沙市房產信息中心2007 年 上 半 年 長 沙 市 房 地 產 市 場 分 析 報 告2007 年 上 半 年 ，全 市 純 商 品 房 累 計 成 交 均 價 為 3278 元 /㎡ ， 同 比 上 漲 ％ 。2001年2007年上半年商品房批準預售面積800%%700600%%500400300200100 %%% %%%%02001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 07年16月%批準預售面積(萬㎡)同比增長(%)備 注 ： 20012006 年 數(shù) 據(jù) 來 源 于 長 沙 市 房 地 產 發(fā) 展 研 究 中 心長沙市房產信息中心07 年 上 半 年 數(shù) 據(jù) 來 源 于 長 沙 市 房 地 產 開 發(fā) 預 警 預 報 信 息 系 統(tǒng) ， 數(shù) 據(jù) 中 包 含 長 望 瀏 寧 地 區(qū)第 20 頁 共 253 頁長沙領域項目前期策劃報告（ 5） 20012006 年 長 沙 市 商 品 房 銷 售 面 積從 20012007 年 上 半 年 ，長 沙 市 商 品 房 銷 售 面 積 快 速 增 長 ，年 均 增 長 率 約 為 38%。土地交易市場表現(xiàn)呈現(xiàn)波瀾不驚，隨著市場化程度提升，預計該表現(xiàn)在未來幾年將得以弱化。將大大提高長株潭三市的城市化率。 在 國 家 公 布 的 中 國 城 市 綜 合 實 力 50 強 中 ， 長 沙名 列 第 19 位 。 同 時 ， 在長沙市“十一五”規(guī)劃中，提出“堅持把發(fā)展工業(yè)作為長沙未來較長時期發(fā)展的核心問題不動 搖，以工業(yè)化帶動城市 化 和 農 業(yè) 產 業(yè) 化 進 程 ”。20002006年長沙市城市居民可支配收入增長狀況16000%14000%%1200010000% %% %% %%80006000400020000 %%%%2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年人均可支配收入（元）資比上年增長幅度資料來源:長沙市統(tǒng)計局公報第 10 頁 共 253 頁13924%長沙領域項目前期策劃報告2006 年 GDP 同比增長 %，房地產處于高速發(fā)展期房地產預警系統(tǒng)判斷——GDP 增速與房地產發(fā)展關系小于4%萎縮4%5%停滯5%8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展15%2006年GDP增長小結：城市 GDP 及人均 GDP 均呈兩位數(shù)的增長。2007 年 3 月 政 府 工 作 報 告 指 出 ，未 來 將 突 出 推 進 區(qū) 域 性 中 心城市建設，增強城市集聚、輻射、帶動能力——以城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃 和 交 通 融 合 為 紐 帶 ，認 真 做 好 城 鄉(xiāng) 接 合 部 和 長 株 潭 接 合 部 控 制性詳規(guī)編制工作，加速長沙縣、望城縣與主城區(qū)的融合，加快瀏陽市、寧鄉(xiāng)縣與大城區(qū)的對接。 長 沙 現(xiàn) 有 1 個市 級 商 業(yè) 中 心 （ 五 一 廣 場 ）， 2 個 市 級 商 業(yè) 副 中 心 （ 星 沙 和 溁 灣 鎮(zhèn) ），10 個 區(qū) 域 性 商 業(yè) 中 心 ， 30 個 社 區(qū) 級 商 業(yè) 中 心 ， 對 周 邊 城 市 的 輻 射 能力不斷增強。2000年2007年上半年房地產開發(fā)完成投資額350300250200150100500 %%% % %%% %%%2000200120022003200420052006 07年16月投資額(億元)同比增長(%)備 注 ： 20002006 年 數(shù) 據(jù) 來 源 于 長 沙 市 房 地 產 發(fā) 展 研 究 中 心長沙市房產信息中心07 年 上 半 年 數(shù) 據(jù) 來 源 于 長 沙 市 建 設 委 員 會 、 長 沙 市 房 地 產 開 發(fā) 協(xié) 會 《 長 沙 市 房 地 產 開 發(fā) 預 警 預 報 信 息 系 統(tǒng) 》第 16 頁 共 253 頁300%% %%長沙領域項目前期策劃報告供銷兩旺，開發(fā)節(jié)奏放慢（ 1） 20012007 年 長 沙 市 商 品 房 施 工 面 積從 20002007 年 上 半 年 ，長 沙 市 商 品 房 施 工 面 積 快 速 增 長 ，年 均 增 長 率 約 為 30%，2007 年 上 半 年 施 工 面 積 突 破2780 萬 平 方 米 （ 包 括 長 望 瀏 寧 地 區(qū) ）， 同 比 增 長 %。 住 宅 銷（ 預 ）售 面 積 比 去 年 同 期 增 長 ％ 。” 在 文 件 中 明 確 規(guī) 定 了 “ 長 沙市 套 型 結 構 比 例 控 制 與 住 宅 發(fā) 展 時 空 布 局 ”， 公 共 住 房 保 障 體 系 規(guī) 劃 ”等 ，并 明 確 了“ 規(guī) 劃 實 施 的 保 障 機 制 與 措 施 ”。伴 隨 未 來 兩 年 越 來越 多 的 中 小 戶 型 產 品 入 市 、政 策 的 引 導 、房 地 產 銷 售 價 格 的 不 斷 提 升 及 物 業(yè) 管 理 服 務 的 進 一 步 規(guī) 范 ，目 標 客 戶 的 置業(yè)需求也將逐漸趨于理性。土地市場的成交價格將進一步提升受 新 政 政 策 及 已 經 出 臺 的 土 地 增 值 稅 措 施 的 影 響 ，將 使 得 土 地 交 易 成 本 的 進 一 步 提 升 ，土 地 價 格 的 上 漲 。對 于 商 品 房 作 為 投 資 型 產 品的認知度快速提升；（ 5） 伴 隨 著 長 沙 房 地 產 市 場 200 2006 年 大 量 新 開 工 項 目 的 建 設 ， 20072008 年 將 會 出 現(xiàn) 眾 多 房 地 產 項 目 的集中竣工，屆時其入住率及空置率指標將會成為考核未來長沙房地產市場發(fā)展?jié)摿Φ囊豁楆P鍵數(shù)據(jù)。20012007年上半年商品房竣工面積700600500% %636500%%400300 %%%2001000%%%%2001年2002年2003年2004年2005年2006年 07年16月竣工面積(萬㎡)同比增長(%)備 注 ： 20012006 年 數(shù) 據(jù) 來 源 于