【正文】 ............................................. 2一、定位背景綜述 .................................................................................................................................................................................................. 2二、客戶定位 .......................................................................................................................................................................................................... 2三、商業(yè)物業(yè)定位 .................................................................................................................................................................................................. 2四、業(yè)態(tài)定位 .......................................................................................................................................................................................................... 2五、檔次定位 .......................................................................................................................................................................................................... 2六、項(xiàng)目商業(yè)市場形象定位 .................................................................................................................................................................................. 2第五部分物業(yè)發(fā)展建議 ........................................................................................... 2一、本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃的原則 .................................................................................................................................................................................. 2二、商業(yè)功能規(guī)劃布局 .......................................................................................................................................................................................... 2四、商業(yè)規(guī)劃模式解析 .......................................................................................................................................................................................... 2五、商業(yè)主題概念規(guī)劃 .......................................................................................................................................................................................... 2六、商業(yè)建筑風(fēng)格建議 .......................................................................................................................................................................................... 2七、商業(yè)景觀規(guī)劃 .................................................................................................................................................................................................. 2第 5 頁 共 253 頁長沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告七、商業(yè)配套功能建議 .......................................................................................................................................................................................... 2八、服務(wù)與管理功能建議 ...................................................................................................................................................................................... 2第 6 頁 共 253 頁長沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告第一篇項(xiàng)目住宅部分前期策劃報(bào)告第 7 頁 共 253 頁長沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告第一部分 市場分析第一章長沙市經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展?fàn)顩r分析一、長沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析快速的經(jīng)濟(jì)增長構(gòu)筑了房地產(chǎn)發(fā)展的平臺近 三 年 來 長 沙 GDP 保 持 快 速 增 長 ，城 市 GDP 和 人 均 GDP 都 保 持 兩 位 數(shù) 以 上 的 增 長 速 度 ，較 快 的 城 市 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 速度為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了良好平臺。種種數(shù)據(jù)表明未來長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展存在巨大潛能。提 高 衛(wèi) 星 城 鎮(zhèn) 和 中 心 鎮(zhèn) 建 設(shè) 和 管 理 水 平 。第 13 頁 共 253 頁長沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告第二章長沙市商品住宅市場分析一、長沙市房地產(chǎn)市場總體統(tǒng)計(jì)分析長沙市土地市場長沙市歷年普通住宅用地交易狀況資 料 來 源 :長 沙 市 國 土 管 理 局第 14 頁 共 253 頁年份實(shí)際出讓面積成交金額單位地價（萬平方米）（萬元）（元/平方米）200120022003200420052006合 計(jì)長沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告◆長 沙 市 土 地 市 場 自 2001 年 以 來 ，土 地 放 量 大 幅 上 升 ，單 位 地 價 也 呈 上 升 趨 勢 ，截 至 2005 年 累 計(jì) 出 讓 土 地面 積 約 萬 余 畝 ， 市 場 土 地 儲 備 量 較 大 ；◆◆20022004 年 為 長 沙 市 土 地 放 量 集 中 年 ， 單 位 地 價 集 中 于 700 元 /平 米 左 右 ；除出讓土地之外，長沙更大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)用地仍掌握眾多本土企業(yè)手中，約 5 萬余畝。20012007年上半年商品房新開工面積1000800600400248%%450359780%900 %%%%2000%2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 07年16月新開工工面積(萬㎡)同比增長(%)%%備 注 ： 20012006 年 數(shù) 據(jù) 來 源 于 長 沙 市 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 研 究 中 心長沙市房產(chǎn)信息中心07 年 上 半 年 數(shù) 據(jù) 來 源 于 長 沙 市 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 預(yù) 警 預(yù) 報(bào) 信 息 系 統(tǒng) ， 數(shù) 據(jù) 中 包 含 長 望 瀏 寧 地 區(qū) ， 所 以 數(shù) 值 較 大第 18 頁 共 253 頁336%%長沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告（ 3） 20012007 年 長 沙 市 商 品 房 竣 工 面 積從 2001 年 2007 年 上 半 年 ， 長 沙 市 商 品 房 竣 工 面 積 快 速 增 長 ， 年 均 增 長 率 約 為 30％ ， 2005 年 商 品 房 竣 工 面 積同 比 下 降 約 13%， 其 主 要 原 因 是 由 于 近 兩 年 新 開 工 項(xiàng) 目 較 多 ， 商 品 房 施 工 量 較 大 且 多 為 大 盤 ， 施 工 周 期 較 長 ， 同 時銀 行 貸 款 門 檻 提 高 ， 造 成 相 關(guān) 增 長 速 度 放 慢 。20012007年上半年商品房供銷對比分析80060040020002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年07年16月批準(zhǔn)預(yù)售面積(萬㎡) 銷售面積(萬㎡)數(shù)據(jù)來源：長沙市房地產(chǎn)發(fā)展研究中心 長沙市房產(chǎn)信息中心第 22 頁 共 253 頁長沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告相關(guān)結(jié)論：（ 1） 長 沙 市 商 品 房 市 場 自 2001 年 以 來 ，施 工 面 積 及 新 開 工 面 積 快 速 上 升 ，說 明 各 個 發(fā) 展 商 對 于 長 沙 房 地 產(chǎn) 市場的未來發(fā)展充滿信心；（ 2） 2006 年 大 量 外 來 品 牌 發(fā) 展 商 在 經(jīng) 歷 了 市 場 考 察 期 及 產(chǎn) 品 設(shè) 計(jì) 期 后 ，旗 下 大 型 的 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項(xiàng) 目 已 經(jīng) 全 面進(jìn) 入 開 發(fā) 階 段 ， 促 使 2006 年 新 開 工 面 積 進(jìn) 一 步 放 量 ；（ 3） 長 沙 市 商 品 房 市 場 自 2004 年 后 ， 銷 售 面 積 全 面 提 升 ， 年 均 增 長 率 達(dá) 到 了 40％ ， 一 舉 改 變 了 以 往 市 場 銷售 量 緩 慢 增 長 的 狀 況 。運(yùn)行地產(chǎn)綜合執(zhí)法隊(duì)，對于地產(chǎn)市場規(guī)范的意義遠(yuǎn)勝于其現(xiàn)實(shí)影響為 進(jìn) 一 步 規(guī) 范 房 地 產(chǎn) 市 場 秩 序 ， 長 沙 市 第 一 支 房 產(chǎn) 綜 合 執(zhí) 法 隊(duì) 將 于 2007 年 1 月 1 日 正 式 開 始 運(yùn) 行 。作 為 購 房 主 體 2530 歲 的 企 事 業(yè) 白 領(lǐng) 階 層 在