【正文】 %長沙領域項目前期策劃報告（ 6） 20012006 年 長 沙 市 商 品 房 供 銷 對 比 分 析對 比 數(shù) 據(jù) 表 面 ， 長 沙 市 自 2004 年 以 來 所 集 中 放 量 土 地 已 到 報 建 施 工 階 段 ， 新 開 工 與 竣 工 面 積 呈 現(xiàn) 小 幅 增 長 。第 23 頁 共 253 頁長沙領域項目前期策劃報告房地產(chǎn)商品房銷售均價19982007年上半年商品房銷售均價走勢350030002500200017402162 2200%2007%24683022 2991%3278 %%%%150010005000%%%%%%199819992000200120022003200420052006 07年16月商品房銷售均價(元/㎡)同比增長(%)數(shù)據(jù)來源：長沙市房地產(chǎn)發(fā)展研究中心長沙市房產(chǎn)信息中心2007 年 上 半 年 長 沙 市 房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 報 告2007 年 上 半 年 ，全 市 純 商 品 房 累 計 成 交 均 價 為 3278 元 /㎡ ， 同 比 上 漲 ％ 。對 90/70 在 各 區(qū) 域 所 占 的 套 型 比 例 做 了 詳 細 的 劃 分 ，其 在 長 沙 市 場 的 執(zhí) 行 到 位 體 現(xiàn) 了 長 沙 市 政 府 對 中 央 政 策 的 執(zhí) 行力度。土 地第 25 頁 共 253 頁“長沙領域項目前期策劃報告增值稅的清算更會對盤活存量土地起到促進作用，并為房地產(chǎn)企業(yè)寡頭壟斷推波助瀾。1995印度尼西亞1990韓國1999美國65841491995印度尼西亞1991新加坡1990韓國1419201996法國1998德國1996英國1998日本849792921999美國1996法國1998德國1996英國1998日本33394243580204060801001201401600102030405060圖1 世界各國住房平均每套建筑面積 m2/套第 26 頁 共 253 頁圖2 世界各國住房人均建筑面積 m2/人長沙領域項目前期策劃報告擁有大量白領人群的區(qū)域價值將會凸顯隨 著 新 政 進 一 步 落 實 ，未 來 住 房 消 費 理 性 回 歸 。8090 平 米 能 夠 滿 足 家 庭 的 正 常 居 住 需 求 。 綜 合 執(zhí) 法大 隊 主 要 配 合 長 沙 房 產(chǎn) 局 產(chǎn) 權 市 場 處 、物 業(yè) 管 理 處 、拆 遷 管 理 處 、裝 飾 裝 修 管 理 辦 公 室 等 業(yè) 務 部 門 的 管 理 ，按 照 法律授權范圍，負 責糾正房地產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍管理 、房 地產(chǎn)市場管理、中 介管理、房屋 拆遷、裝 飾裝修和物業(yè)管理中的違法違章行為。第 24 頁 共 253 頁%%2738長沙領域項目前期策劃報告二、新政對長沙市房地產(chǎn)市場的影響響應中央新政，長沙出臺 90/70 細則、廉租房、經(jīng)濟適用房保障規(guī)劃2006 年 ， 在 “ 國 六 條 ” 政 策 頒 布 后 ， 長 沙 市 制 定 了 “ 十 一 五 住 宅 發(fā) 展 規(guī) 劃 綱 要 。 這 也 預 示 著 長 沙 房 地 產(chǎn) 市 場 自 2005 年 開 始 已 度 過 初 始 期 ， 進 入 持 續(xù) 快 速 發(fā) 展 階 段 ；（ 4） 伴 隨 著 長 沙 市 商 品 房 市 場 的 發(fā) 展 ，長 沙 客 戶 的 置 業(yè) 熱 情 開 始 于 2004 年 展 現(xiàn) 。在 商 品 房 銷 售 面 積 中 ， 有 ％ 是 在 房 屋 竣 工 前 通 過 預 售 實 現(xiàn) 的 。 2007 年 上 半 年 商 品 房 竣 工 面 積 萬 平 米 （ 包 括 長 望 瀏 寧 地 區(qū) ），同 比 增 長 %。在 2006 年 完 成 300 億 元 投 資 額 基 礎 上 ，2007年 上 半 年 完 成 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 額 億 元 ， 同 比 增 長 %， 漲 幅 較 大 。小結(jié)：由于長沙土地交易流通方式較多，除公開化掛牌轉(zhuǎn)讓外，往往更多是協(xié)議轉(zhuǎn)讓與置換，土地市場交易相對于上海、深圳等沿海城市而言，仍存在交易不透明因素。以 長 沙 為 中 心 ，行 車 一 小 時 左 右 的 范 圍 包 括 8 個 地 級 市 、39 個 縣級 城 市 ， 總 人 口 近 4000 萬 ， 是 一 個 極 具 潛 力 的 市 場 。年 內(nèi) 建 成 區(qū) 面 積 擴 大 10 平 方 公 里 ，城 市 化 水 平 提 高 2 個 百 分 點 。長株潭三市通過一體化途徑，以長沙、株洲和湘潭三個大城市為核心，與包括星 沙 在 內(nèi) 的 三 市 周 邊 縣 市 和 一 批 中 心 集 鎮(zhèn) 共 同 組 成 現(xiàn) 代 化 、生 態(tài)化網(wǎng)狀城市群，成為湖南省發(fā)展水平最高、經(jīng)濟最活躍、投資效益最好的地區(qū)。二、長沙市城市規(guī)劃與發(fā)展狀況分析長沙市概況長沙，湖南省省會，既是全省政治、經(jīng) 濟、文化中心，又 是我國長沙開發(fā)帶 中洞庭湖地帶開放開發(fā)的依托中心和 國 務 院 公 布 的 24 個 歷 史 文 化 名 城 之 一 。城 市 居 民 人 均 消 費 性 支出 10680 元 ， 增 加 1020 元 ， 增 長 %； 作 為 消 費 型 城 市 特 征 十 分 明 顯 。長沙領域項目前期策劃報告長沙領域項目前期策劃報告湖南德思勤房地產(chǎn)投資顧問有限公司二零零七年十月第 1 頁 共 253 頁長沙領域項目前期策劃報告目錄第一篇項目住宅部分前期策劃報告 ......................................................................................................................2第一部分 市場分析................................................................................................ 2第一章長沙市經(jīng)濟與社會發(fā)展狀況分析 .......................................................................................................................................................... 2一、長沙市經(jīng)濟發(fā)展狀況分析 .............................................................................................................................................................................. 2二、長沙市城市規(guī)劃與發(fā)展狀況分析 .................................................................................................................................................................. 2第二章長沙市商品住宅市場分析 ...................................................................................................................................................................... 2一、長沙市房地產(chǎn)市場總體統(tǒng)計分析 .................................................................................................................................................................. 2二、新政對長沙市房地產(chǎn)市場的影響 .................................................................................................................................................................. 2三、新政對項目發(fā)展的影響 .................................................................................................................................................................................. 2四、長沙市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預測 .............................................................................................................................................................................. 2五、長沙市住宅市場各板塊及典型樓盤分析 ...................................................................................................................................................... 2第三章區(qū)域市場分析 .......................................................................................................................................................................................... 2一、區(qū)域概況 .......................................................................................................................................................................................................... 2二、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀分析 .......................................................................................................................................................................................... 2三、城東板塊區(qū)域發(fā)展展望 .................................................................................................................................................................................. 2四、區(qū)