【正文】 價(jià)格定位⑴ 定價(jià)思路本案價(jià)格的確定采用以下基本思路：amp。對(duì)所購(gòu)物業(yè)的形象定位、品質(zhì)塑造比較看重，通過(guò)置業(yè)來(lái)體現(xiàn)社會(huì)地位和價(jià)值。具體實(shí)施的類型及手段包括：A . 體現(xiàn)產(chǎn)品功能（效用）和服務(wù)的差別化；B . 體現(xiàn)個(gè)性、情感的形象差別化；C . 體現(xiàn)生活方式、形態(tài)的差別化；D . 體現(xiàn)某種價(jià)值的符號(hào)差別化；n 市場(chǎng)初步定位根據(jù)上文的綜合分析，鑒于對(duì)目標(biāo)客戶群追求品質(zhì)感和榮耀感，同時(shí)對(duì)生活品質(zhì)和健康指數(shù)要求很高的前提下，為了使項(xiàng)目更加迎合并引導(dǎo)目標(biāo)客戶的需求，我司將該項(xiàng)目初步定位為：太湖濱可實(shí)施性方案考慮本地塊用地性質(zhì)限制，在未來(lái)發(fā)展各類物業(yè)方向上，住宅、商業(yè)產(chǎn)品的“適度多元化”及“差異化”比較符合本案實(shí)際，這也將成為獲取最大利潤(rùn)空間的焦點(diǎn)。本地段不屬于市中心，人口密度低，靠輻射人口來(lái)做活大型商業(yè)難度較大。n 游客來(lái)無(wú)錫游玩的住宿情況類型所占比重一日游%過(guò)夜一夜%%二夜%三夜%三夜以上%過(guò)夜游客雖然占據(jù)較大的比例，但是這其中至少有50%在親朋好友及同學(xué)的家中住宿，其余過(guò)夜的游客有很大部分選擇市區(qū)的酒店，又有一些則選擇住宿廉價(jià)旅館，只有5%左右的旅客會(huì)考慮在景區(qū)的酒店住宿，這部分旅客的數(shù)量距離消化景區(qū)酒店還有較大的距離，而且居住在景區(qū)的游客的重要原則是就近原則。n 無(wú)錫游客的來(lái)源統(tǒng)計(jì)從來(lái)源看來(lái)目前華東地區(qū)游客是無(wú)錫旅游的最大客源，并且此區(qū)域客源仍將得到增長(zhǎng)；此外根據(jù)預(yù)計(jì)，隨著無(wú)錫機(jī)場(chǎng)的開(kāi)通，區(qū)域客源將更加多元化，西南片及北片客源將會(huì)很快增長(zhǎng)，從而改變目前客源單一的局面。 國(guó) 內(nèi) 信 用卡：牡丹卡，長(zhǎng)城卡，龍卡，金穗周邊太湖花園度假村座落在有著“太湖綠寶石”美譽(yù)的無(wú)錫太湖山水旅游區(qū)內(nèi)，西鄰黿頭渚，北臨蠡湖，與蠡園隔湖相望，各大著名旅游景點(diǎn)也近在咫尺，距市中心16公里，距火車站18公里， n 項(xiàng)目配套清單項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)有游泳、健身、乒乓、保齡、桌球、桑拿、棋牌、KTV、酒店、游戲機(jī)、美容美發(fā)等消費(fèi)設(shè)施。市區(qū)內(nèi)的普通住宅也將分割部分客戶。考慮因素機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)地段因素本項(xiàng)目作為無(wú)錫旅游的黃金區(qū)域具，在旅游資源的運(yùn)用上具有不可復(fù)制的地段優(yōu)勢(shì)。長(zhǎng)江綠島、長(zhǎng)江國(guó)際花園、東方銀座則靠近新區(qū)主干道長(zhǎng)江北路，可方便的進(jìn)入市區(qū)繁華路段。由于本案是爛尾樓改造而成（已使用了7年），又是商住兩用的土地屬性，因此土地使用年限只有43年，這大大減低了投資客的投資回報(bào)率。 項(xiàng)目周邊區(qū)域別墅產(chǎn)品銷售形勢(shì)良好，除了疊加別墅與超高總價(jià)別墅去化略慢外，聯(lián)排與中低價(jià)位獨(dú)立別墅基本都售罄，由此我司建議本項(xiàng)目別墅產(chǎn)品應(yīng)盡量增加聯(lián)排別墅的體量，減少疊加別墅體量，畢竟無(wú)錫市民對(duì)疊加別墅產(chǎn)品接受需要一定的時(shí)間。 主力賣點(diǎn)：水邊的法爾內(nèi)塞貴族生活178。 建筑風(fēng)格：融入意大利式、西班牙式、法蘭西式三種風(fēng)格178。 建筑規(guī)劃顧問(wèn)：美國(guó)SUNNYamp。 地址：位于國(guó)家級(jí)太湖風(fēng)景區(qū)——蠡湖景區(qū)內(nèi)，處在無(wú)錫市區(qū)與濱湖新城過(guò)渡地帶，金城西路易初愛(ài)蓮超市旁178。經(jīng)濟(jì)別墅：是別墅家族中的新面孔，是別墅類產(chǎn)品放在高貴的身份以迎合更大的消費(fèi)層面而作出的積極變化。其中聯(lián)排別墅以總價(jià)較低、面積適宜、環(huán)境優(yōu)良等優(yōu)勢(shì)，銷售情況異常良好，基本都實(shí)現(xiàn)全部售罄的狀態(tài)。同時(shí)，也不難回避的問(wèn)題是目前無(wú)錫市場(chǎng)產(chǎn)品魚(yú)龍混雜，甚至有一些舊盤(pán)換湯不換藥，重新粉墨登場(chǎng)。無(wú)錫市內(nèi)主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目列表項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)總規(guī)模售價(jià)（￥/ M2）出售率主力面積（M2）車位配比市內(nèi)濱湖區(qū)域山水湖濱花園疊加別墅聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅（一期）疊加88套聯(lián)排40套疊加：60007000聯(lián)排：8000獨(dú)立：未定疊加：45%聯(lián)排：100%獨(dú)立：未推疊加：230260聯(lián)排：3001：太湖威尼斯花園獨(dú)立別墅（二期）獨(dú)立：128套獨(dú)立：18000獨(dú)立：25%獨(dú)立：5006501：1鑫博別墅雙拼別墅獨(dú)立別墅 獨(dú)立50套雙拼：5000獨(dú)立：6000雙拼：100%獨(dú)立：70%雙拼：300獨(dú)立：3001：1太湖明珠苑獨(dú)立別墅獨(dú)立85套獨(dú)立：240270萬(wàn)獨(dú)立：100%獨(dú)立：3003501：1太湖花園獨(dú)立別墅獨(dú)立45套獨(dú)立：200300萬(wàn)獨(dú)立：100%獨(dú)立：2003001：1馬山區(qū)域太湖金色水岸雙拼別墅獨(dú)立別墅225套雙拼：7000獨(dú)立：8000一期：100%雙拼：200獨(dú)立：3001：1檀溪灣別墅獨(dú)立別墅400套獨(dú)立：12500明年推出獨(dú)立：3203501：1新區(qū)吉祥國(guó)際花園項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)展初步模式根據(jù)上文的分析，普潤(rùn)地產(chǎn)初步考慮本項(xiàng)目適合的產(chǎn)品類型主要有：獨(dú)立別墅、聯(lián)體別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅、電梯花園公寓、酒店式公寓、特色商業(yè)等。由此解決小區(qū)居民工作、購(gòu)物、休閑等日常生活需要，最大限度的利用小區(qū)優(yōu)良環(huán)境吸引客戶，并解決客戶對(duì)地理區(qū)位較偏、交通不便的后顧之憂。車號(hào)起仡時(shí)間停靠站點(diǎn)頭班末班95：2018：00中南公交公司→中橋→蠡園經(jīng)濟(jì)區(qū)→夏家邊→大陳巷→蠡園→歐洲城→寶界橋→漆塘→山門口→袁家灣→路耿下→許舍→向陽(yáng)→北顧巷→軍東新村→張巷→軍南→西林→大浮敬老院→軍嶂2127：0016：30黿頭渚→寶界橋→唐城→大浮林果場(chǎng)→南洋學(xué)?！笊筋^→大浮北村→大浮南村→三國(guó)城→董塢里→統(tǒng)一嘉園→羊岐→柑桔研究所→白旄后灣→白旄村委→白旄前灣→亮河灣→吳塘→軍嶂31518：3022：30中南公交公司→中橋→蠡園經(jīng)濟(jì)區(qū)→夏家邊→山明水秀大飯店（景秀苑）→大成巷→蠡園→歐洲城→寶界橋→唐城→大浮林果廠→南洋學(xué)校8206：4018：00火車站、中山路、汽車西站、溪北新村、西郊賓館、西園弄、西園里、太湖西大道、正大電器廠、大陳巷、蠡園、歐洲城、寶界橋、漆塘（唐城）、大浮林果場(chǎng)、南洋學(xué)校、大山頭、大浮北村、大浮南村、三國(guó)城、董塢里、統(tǒng)一嘉園從起仡時(shí)間上看，市區(qū)前往地塊的班車也受到很大的限制，非常不方便。地塊北與唐城緊鄰，與太湖佳絕處——黿頭渚一脈相通，南與三國(guó)城、水滸城隔山呼應(yīng)；半徑范圍內(nèi)有高檔豪華別墅200余幢，構(gòu)成了一道獨(dú)特的人文景觀。七月份以來(lái)，因無(wú)法順利獲取貸款而辦理解除商品房買賣合同、撤銷合同登記備案手續(xù)的比例在加大。今年19月市區(qū)商品房成交250．53萬(wàn)㎡，成交額達(dá)93．41億元。非住宅用地成為土地市場(chǎng)投放的主角。n 恩格爾系數(shù)變化無(wú)錫恩格爾系數(shù)的歷年變化趨勢(shì)年份1997199819992000200120022003恩格爾系數(shù)恩格爾系數(shù)的逐年持續(xù)下降，表明了無(wú)錫市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)日趨合理，消費(fèi)能力有了很大程度的提升。為了實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)最大且風(fēng)險(xiǎn)最小，普潤(rùn)地產(chǎn)將全力以赴，依靠自己的專業(yè)知識(shí)為貴司提供最優(yōu)質(zhì)的代理服務(wù)，并希望能為貴司的房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展錦上添花。n 近年商品房銷售狀況商品房銷售數(shù)據(jù)表（單位：萬(wàn)平方米 ）年份19992000200120022003年商品房銷售面積住宅銷售面積由2001年起無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了銷售高速增長(zhǎng)的階段，而在所有的銷售商品房種，住宅的需求始終占據(jù)著最大的市場(chǎng)份額。㎡，㎡，㎡，％， ％和52．5％。本季的均值雖然微漲三個(gè)百分點(diǎn)，但各區(qū)域發(fā)展極為不平衡，最大單季增幅相差二十多個(gè)百分點(diǎn)。以湖光山色和港灣半島為環(huán)境特色。n 綜合論述單純從地段角度來(lái)看，本地塊距離無(wú)錫傳統(tǒng)市中心的距離比較遠(yuǎn)，交通不夠便利；而從一些主要的配套方面來(lái)看，生活在本地塊周邊的居民在一定程度上將降低生活的便捷度，但是就本案來(lái)說(shuō)，地塊具有不可復(fù)制的景觀及豐富的旅游黃金資源，因此如何揚(yáng)長(zhǎng)避短，充分挖掘項(xiàng)目的景觀及旅游資源賣點(diǎn)，并在一定程度上的改造產(chǎn)品，就成為項(xiàng)目成功運(yùn)作的關(guān)鍵。n 項(xiàng)目地塊不近湖，不能很好的利用湖景資源項(xiàng)目地塊雖然位于湖邊，但與湖還有一定的距離，沒(méi)有親水性。當(dāng)上海、北京、杭州等一線城市由于別墅類用地供應(yīng)過(guò)大，導(dǎo)致別墅房空置率上升時(shí)，無(wú)錫的別墅市場(chǎng)卻還未啟動(dòng)。假日花園由此可見(jiàn)無(wú)錫市民對(duì)獨(dú)立式別墅物業(yè)的地段要求、環(huán)境要求非常強(qiáng)烈，價(jià)格也因此而有較大差異。這類別墅已經(jīng)突破了普通別墅用于居住的功能，更接近于私人會(huì)所。但從嚴(yán)格意義上說(shuō)，這些產(chǎn)品并不能被完全成為別墅，因?yàn)槠浞钦嬲莫?dú)立住宅，兩戶之間仍有共用的墻體。 全程代理：賽博地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)178。 容積率：178。 交房時(shí)間：2005年（具體不詳）178。 項(xiàng)目周邊區(qū)域別墅產(chǎn)品價(jià)位為：獨(dú)立別墅均價(jià)將達(dá)到12000元/M2；聯(lián)排別墅均價(jià)為8000元/M2；疊加別墅均價(jià)為6000元/M2。市內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的推出，讓消費(fèi)者用有更大的選擇空間地塊限制，可適當(dāng)提高局部容積率，降低別墅區(qū)域容積率 發(fā)展獨(dú)立別墅比較容易形成產(chǎn)品同質(zhì)化 獨(dú)立別墅將不容易實(shí)現(xiàn)地塊規(guī)劃目標(biāo)，在一定程度上降低了項(xiàng)目可銷售面積結(jié)論：綜上所述，本項(xiàng)目具備發(fā)展亞別墅產(chǎn)品的先決條件（但必須解決聯(lián)排別墅與疊加別墅最優(yōu)體量比例的問(wèn)題）酒店式公寓產(chǎn)品發(fā)展研判⑴ 無(wú)錫酒店式公寓項(xiàng)目基本狀況無(wú)錫酒店式公寓個(gè)案項(xiàng)目名稱地理位置套數(shù)面積范圍（m2）均價(jià) （元/ m2）銷售狀況交房標(biāo)準(zhǔn)物管費(fèi)（元/月/m2）金鳳凰鳳翔路135號(hào)12542—625300預(yù)約50%精裝修盛世天下清揚(yáng)路與永樂(lè)路交匯處16440—71620080—90%精裝修金馬商城興源北路與春申路交叉處400主力62450070%毛坯房 優(yōu)族聯(lián)盟人民中路27號(hào)44840—90700070%精裝修. 0長(zhǎng)江金岸新區(qū)800603900未開(kāi)盤(pán)毛坯房長(zhǎng)江綠島新區(qū)3005779400080%毛坯房東方銀座新區(qū)15048683000已售完毛坯房嘉德假日廣場(chǎng)五愛(ài)路與建業(yè)路交界處25033385000已售完毛坯房 ⑵ 典型個(gè)案分析金鳳凰■ 開(kāi)發(fā)商: 無(wú)錫普潤(rùn)投資擔(dān)保有限公司 ■ 物業(yè)管理公司: 無(wú)錫中房物業(yè) ■ 代理公司（策劃、廣告公司）: 新總體事業(yè)營(yíng)銷策劃■ 地址: 無(wú)錫市鳳翔路135號(hào)鳳翔路與鳳賓路交口處■ 交通狀況: 乘公交K90路，K57路，58路，29路，313路均可達(dá)■ 周邊基本情況描述: 項(xiàng)目近歐風(fēng)街，商業(yè)氛圍濃厚，位于諷翔路、鳳賓路及通惠東路的交匯處附近，交通便捷■ 總建筑面積: 15000平方米左右■ 總套數(shù): 共161套■ 建筑層數(shù):10層■ 層高: ■ 項(xiàng)目物業(yè)類型：1—2層為商鋪；3層為寫(xiě)字樓（5000 m2）；4—10層為公寓■ 項(xiàng)目建筑風(fēng)格特征: 老樓改造■ 停車位：與相鄰的鳳賓花園共享■ 會(huì)所: 無(wú) ■ 餐飲美食: 黃金海岸大酒店、狀元樓、漁鄉(xiāng)樓、豪客來(lái)■ 生活購(gòu)物：誠(chéng)隆超市、好買得分店、一百商廈 ■ 休閑娛樂(lè)：光輝歲月音樂(lè)酒吧、名典咖啡、樂(lè)波門休閑娛樂(lè)中心 ■ 醫(yī)療保?。喝?、北塘醫(yī)院、101醫(yī)院■ 金融配套：建設(shè)銀行、工商銀行、交通銀行、無(wú)錫商業(yè)銀行■ 學(xué)校: 無(wú)錫市北高級(jí)中學(xué)、無(wú)錫外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、連元街小學(xué)■ 戶型基本分析: 主要戶型為1室1廳格局，主要戶型面積分布為40—65m2，衛(wèi)生間基本為暗室，戶型基本雷同，沒(méi)有太多變化。長(zhǎng)江綠島、長(zhǎng)江國(guó)際花園、長(zhǎng)江金岸、東方銀座位于新區(qū)，地段相對(duì)較為偏遠(yuǎn)，人氣指數(shù)相對(duì)較小，但是隨著無(wú)錫市對(duì)新區(qū)開(kāi)發(fā)力度的不斷加大，其地段價(jià)值將會(huì)逐漸提升。以小戶型為主力戶型的樓盤(pán)銷售率達(dá)到80%以上。新區(qū)一些相關(guān)物業(yè)價(jià)格較低。寶鋼碧波園n 基本數(shù)據(jù)酒店名稱無(wú)錫寶鋼碧波園飯店星級(jí)三星級(jí)地址無(wú)錫大浮漆塘路（本地塊對(duì)面）價(jià)位240280元/天/房客房數(shù)共有100套客源上海投資商 旅游散客出租率全年平均出租率在70%以上，其中散客占出租率的1012%周邊環(huán)境位于唐城對(duì)面，靠近三國(guó)城、水滸城、黿頭渚，自然環(huán)境幽雅，交通便利，處于太湖山水城旅游區(qū)內(nèi)，毗鄰新規(guī)劃的蠡湖新城。全市旅游環(huán)境大為改善，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷壯大。n 游客主要游玩景點(diǎn)對(duì)游客進(jìn)行調(diào)查得知：游客來(lái)無(wú)錫游玩的景點(diǎn)平均有四個(gè)，具體概括如下：景點(diǎn)太湖黿頭渚三國(guó)、水滸城靈山仙境錫惠公園所占比例%%%%無(wú)錫圍繞太湖的景點(diǎn)還是最受推崇的，與此相關(guān)的旅游產(chǎn)業(yè)也最發(fā)達(dá)，但是同時(shí)也應(yīng)該注意到，本地塊周邊的唐城的旅游影響力要比上述場(chǎng)所低，項(xiàng)目周邊并非無(wú)錫旅游旺地。該類物業(yè)在無(wú)錫罕見(jiàn)，未必得到認(rèn)同；外地客戶的購(gòu)買積極性很可能要強(qiáng)于本地客戶，跨區(qū)域推廣難度較大；影響其余住戶的心態(tài)。