【導(dǎo)讀】萬元、百萬元級別以上，否則就不是一個稱職的區(qū)域總、項(xiàng)目總。楊國強(qiáng)主席在集團(tuán)高層會議上豪邁的指示。這一切，源自集團(tuán)于2020年12月推。出的一項(xiàng)開天辟地的制度——碧桂園集團(tuán)成就共享計(jì)劃激勵制度。因?yàn)榧瘓F(tuán)明確規(guī)定，區(qū)域項(xiàng)目在拿地之前，必須按照成就共享的要求。去算賬，有利可圖，能夠?qū)崿F(xiàn)成就共享才去拿地，否則就不應(yīng)該拿地。果不能實(shí)現(xiàn)成就共享，相應(yīng)的區(qū)域總、項(xiàng)目總將要受到處罰。備卓越的項(xiàng)目運(yùn)營管理能力。自有資金投入全額回籠，回籠資金大于自有資金投入與年化自有資金收益之和），目開發(fā)周期內(nèi)不能出現(xiàn)重大的質(zhì)量、安全、成本問題或業(yè)主群體性事件?！熬劢拐故緟^(qū)，提前每一天”。按照又快又好的要求，集團(tuán)旗下的蕉嶺、平果、墊江項(xiàng)目已經(jīng)率先達(dá)到成就共享的條件，成功摘得首期成就共享的果實(shí)。每一位項(xiàng)目總，尤其是新項(xiàng)目總，以及每一。為降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，最。期推出貨量的7成，開盤一個月內(nèi)銷售首期推出貨量的9成。

　　

【正文】 （ 1） 發(fā)揮完善設(shè)計(jì)功能的作用 ：如在“樣板“施工或驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)功能不合理，應(yīng)及時進(jìn)行修改完善。 （ 2） 發(fā)揮樣板引路和技術(shù)交底的作 用 ：供應(yīng)商或施工單位應(yīng)充分利用樣板對班組和工人進(jìn)行技術(shù)交底，并通過“樣板”的展示和施工，總結(jié)各工藝及流程要求，并在樣板間進(jìn)行標(biāo)示。 （ 3） 發(fā)揮驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的作用 ：樣板間開放后，供應(yīng)商或施工單位須按照樣板標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貨量區(qū)供貨或施工，項(xiàng)目建立質(zhì)量檢查驗(yàn)收制度，按此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。 “樣板”的管理 （ 1）工程管理中心在工程質(zhì)量巡檢中，對材料及項(xiàng)目“樣板間”進(jìn)行檢查，并對沒有落實(shí)“標(biāo)準(zhǔn)樣板間”制度的項(xiàng)目進(jìn)行處罰。 （ 2）裝修“樣板間”由裝修總包單位進(jìn)行管理，應(yīng)做好室內(nèi)的裝修的成品保護(hù)工作。在合同收樓日期前，裝修總包單位應(yīng)進(jìn) 行“裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間”的保鮮維修，確保樣板間單位的室內(nèi)裝修工程應(yīng)達(dá)到正常可交付狀態(tài)。 五、重視采購下單 做好采購計(jì)劃的前臵；與集團(tuán)采購部有效的溝通，爭取所需材料能盡快的完成采購；特別是做好甲指材料及甲供材料的采購計(jì)劃工作，因該部分流程及供貨碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 32 / 38 時間較長。如甲指材料的采購，需簽訂三方買賣合同方能正常供貨，在總包合同簽訂后，立即溝通集團(tuán)造價部提供三方合同范本，由項(xiàng)目部及施工單位進(jìn)行蓋章，返回造價部發(fā)送集團(tuán)采購部進(jìn)行確認(rèn)后，由集團(tuán)采購部發(fā)送指定品牌廠家確認(rèn)蓋章返回施工單位，在過程中及時主動進(jìn)行跟進(jìn)，將采購計(jì)劃、甲指 材料三方合同簽訂進(jìn)行前臵，爭取更早更快的完成采購工作。采購下單要點(diǎn)： 按集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化要求下訂單，尺寸準(zhǔn)確，圖紙標(biāo)準(zhǔn)化，填寫規(guī)范。 下單時要考慮合理的安裝周期。 按標(biāo)準(zhǔn)化要求控制現(xiàn)場尺寸，保證場地交付尺寸與下單尺寸一致。 按入場條件控制工程節(jié)點(diǎn)，確保按時按質(zhì)交出安裝場地。 六、質(zhì)量控制到位 工程質(zhì)量方面做好 主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收（含基礎(chǔ)隱蔽驗(yàn)收） ，并做好基礎(chǔ)資料?；A(chǔ)隱蔽工程驗(yàn)收合格才能進(jìn)行下一工序施工。 嚴(yán)控空間尺寸 ，確保裝修四大件的現(xiàn)場安裝尺寸與圖紙?jiān)O(shè)計(jì)尺寸、生產(chǎn)尺寸相符，到場后能準(zhǔn)確 安裝，避免返工浪費(fèi)。 做好材料把關(guān) ，主要有鋼筋、混凝土及建筑用沙、電氣、五金等。 兩防方面 ，做好地下室、天面、外墻、門窗邊、陽臺、衛(wèi)生間的防滲漏、防開裂，減少裝修過程中及交樓時土建維修的工程量。 七、園林綠化管理 工藝管理 做好圖紙會審、技術(shù)交底及材料定板，督促施工單位按圖施工，不擅自更改設(shè)計(jì)、不漏工序，并加強(qiáng)對整體觀感的把控，項(xiàng)目部嚴(yán)把材料關(guān)、面層關(guān)、藝術(shù)關(guān)；現(xiàn)場人員需加強(qiáng)對細(xì)節(jié)部位、特殊部位的研究（比如轉(zhuǎn)角部位、高低差部位、入口部位、結(jié)構(gòu)外露部位），如施工圖大樣無法滿足施工要求或存在矛盾，須 盡碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 33 / 38 早與設(shè)計(jì)院溝通并確定施工方案，做到設(shè)計(jì)合理、施工可行、效果可觀。 時間管理 熟悉園林工程的施工步驟先后順序，制定詳細(xì)可實(shí)操的施工組織計(jì)劃，注重事前控制。 將公司在進(jìn)度管控上的獎罰要求融入到施工管理中，根據(jù)大計(jì)劃編排小計(jì)劃，根據(jù)總體計(jì)劃編排分項(xiàng)計(jì)劃，做到工序銜接合理，工種交叉多而不亂。將時間節(jié)點(diǎn)、進(jìn)場計(jì)劃進(jìn)行合理安排，為園林施工創(chuàng)造良好的客觀條件。重視隱蔽工程，做好檢查驗(yàn)收工作，避免后工序做完后進(jìn)行開挖破壞。 空間管理 工作面的鋪展是勞動力有效利用的有力保證，也是減少工種相互破壞、確保施工質(zhì)量、劃清責(zé)任范圍 的重要因素。對公共區(qū)域，除了督促總包單位按要求時間及質(zhì)量完成地下管線工程的套管預(yù)埋、井道圍砌，地表道路、公園、小品等的土建施工外，還需盡早為市政工程（主要是煤氣管和市政自來水管）提供工作面，以推動地表工作的全面展開。對樓房周邊區(qū)域，特別是樣板房周邊的園林工程，須協(xié)調(diào)總包單位盡早完成外立面施工，以達(dá)到拆除外立面腳手架的條件（高層區(qū)樣板房達(dá)到拆除低層外立面腳手架即可），為室外化糞池、園建工程、雨污水井、管等的施工提供足夠的工作面。 八、加強(qiáng)成品保護(hù) 高標(biāo)準(zhǔn)住宅成品保護(hù)尤為重要，主要落實(shí)以下兩個制度： （ 1） 現(xiàn)場 成品保護(hù)巡檢制度 ：對現(xiàn)場成品保護(hù)的工程進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞現(xiàn)象的必須追查到底，責(zé)任到人，并及時與廠家協(xié)商對產(chǎn)品修復(fù)。 （ 2） 室內(nèi)看護(hù)制度 ：已經(jīng)竣工驗(yàn)收 (具備交房 )的樓層，設(shè)專職人員對樓層進(jìn)碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 34 / 38 行看護(hù)，對樓層鑰匙專門保管，以防室內(nèi)成品人為損壞或丟失。同時做好必要的保潔工作，定期開啟窗戶（在有雨季保障措施情況下）使室內(nèi)空氣流通，減少室內(nèi)有害物質(zhì)凝聚。 第六部分 注重細(xì)節(jié)完善，實(shí)現(xiàn)完美交樓 一、交樓計(jì)劃合理 在推售前，制定合同交樓時間時，要充分考慮市政配套（永久供水供電）的完成時間，避免因臨電供應(yīng)交樓造成業(yè)主投 訴，尤其是毛坯交樓單位的業(yè)主需進(jìn)場裝修，臨電供應(yīng)容易造成客戶群訴。 二、分戶驗(yàn)收嚴(yán)格 分戶驗(yàn)收聯(lián)合小組 組織工程項(xiàng)目的有關(guān)單位（建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)公司）成立分戶驗(yàn)收聯(lián)合小組，并明確各方的具體責(zé)任。 分戶驗(yàn)收范圍 （ 1）單位工程的 每套住宅 ，公共部分的 樓梯間、電梯間、屋面、地下室 。 （ 2）分戶驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)在確保工程地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)安全可靠的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)對每戶住宅的觀感質(zhì)量和使用功能質(zhì)量進(jìn)行檢查，主要項(xiàng)目包括： 室內(nèi)空間 、構(gòu)件尺寸 、 樓地面 、 墻面和天棚質(zhì)量 、 門窗安裝質(zhì)量 、 防水工程質(zhì)量 、 建筑節(jié)能工 程質(zhì)量 、 給排水、采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量 、 室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量 、 強(qiáng)制性條文規(guī)定的安全防護(hù)措施 ，以及 國家和省市有關(guān)規(guī)定要求檢查的其它內(nèi)容 。 分戶驗(yàn)收準(zhǔn)備工作 由 施工單位編制分戶驗(yàn)收方案 ，并報(bào) 監(jiān)理單位、項(xiàng)目管理部審批 。 碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 35 / 38 （ 1）對于 土建 部分，須提前標(biāo)識 室內(nèi)空間尺寸測量的控制點(diǎn)和線 ，并提前作好屋面、衛(wèi)生間等 有防水要求房間的蓄水等準(zhǔn)備工作 ；明確依照驗(yàn)收順序，確保驗(yàn)收不留死角。 （ 2）對于 安裝 部分，須提前在室內(nèi)地面上標(biāo)識好 暗埋水、電管線的走向 ，并對 配電控制箱內(nèi)電器回路 進(jìn)行清楚的標(biāo)識。 （ 3）充分準(zhǔn)備分戶驗(yàn)收 所需要各種設(shè)備 。 一般包括： 經(jīng)緯儀、水平儀、激光測距儀、自動安平激光標(biāo)線儀、鋼尺、靠尺、塞尺、檢測尺、組合檢測器、漏電開關(guān)測試儀、通球 等。 （ 4）提前確定分戶驗(yàn)收的方法及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)前述確定的驗(yàn)收范圍和項(xiàng)目，進(jìn)一步明確具體驗(yàn)收內(nèi)容和部位，以及相應(yīng)的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及驗(yàn)收方法。 分戶驗(yàn)收的時間安排 （ 1） 施工中間驗(yàn)收 ：根據(jù)工程的進(jìn)度情況，分戶驗(yàn)收分階段進(jìn)行，當(dāng)某項(xiàng)目具備驗(yàn)收條件時，就組織該項(xiàng)目的驗(yàn)收。比如： 現(xiàn)澆樓板厚度 可在主體施工階段進(jìn)行驗(yàn)收， 室內(nèi)凈開間、墻面空鼓、裂縫 的驗(yàn)收可在室內(nèi)抹灰面完成后進(jìn)行驗(yàn)收， 室內(nèi)凈高、樓地面空鼓、裂 縫、起砂 的驗(yàn)收可在室內(nèi)地坪完成后進(jìn)行驗(yàn)收。 （ 2） 完工后驗(yàn)收時間 ：自完工之日起，在規(guī)定時間內(nèi)完成實(shí)測驗(yàn)收，并將分戶驗(yàn)收資料進(jìn)行匯總和報(bào)驗(yàn)。 分戶驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)不合格問題的處理 分戶驗(yàn)收小組如發(fā)現(xiàn)驗(yàn)收結(jié)果不符合規(guī)范和設(shè)計(jì)文件要求的，應(yīng)書面責(zé)成施工單位整改并對整改情況進(jìn)行復(fù)查；經(jīng)整改仍不符合規(guī)范和設(shè)計(jì)文件的，應(yīng)按建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 36 / 38 開荒 復(fù)驗(yàn)無問題后，立即進(jìn)行 家政開荒 。為保證清潔效果和地面木地板損傷，采取留地面保護(hù)膜待房間清潔完工后再清除保護(hù)膜、清潔地面的流程，清潔完一層后驗(yàn)收一層， 從上至下進(jìn)行逐戶鎖門，收樓前嚴(yán)禁人員進(jìn)入， 如確有需要建應(yīng)立登記制度 。 三、竣工備案辦理 重視圖紙、資料等的日常管理，前臵性的開展竣工備案資料準(zhǔn)備工作。 要特別避免工程款的超付，以免施工單位竣工備案工作不配合，而我司又無反制措施，從而陷入被動。 竣工備案辦理時間較緊時，應(yīng)成立臨時小組，協(xié)助報(bào)建人員在短時間內(nèi)完成竣工備案手續(xù)。 竣工備案辦理的注意要點(diǎn)： （ 1） 務(wù)必根據(jù)竣工驗(yàn)收備案的資料需求清單，前臵周全地準(zhǔn)備備案資料 。 （ 2） 各項(xiàng)資料和表格的填寫、簽字及簽章務(wù)必按照模板范例填寫，避免來回反復(fù)。 注 意施工許可證時間遲于現(xiàn)場施工時間的資料處理和后期專項(xiàng)驗(yàn)收的及時提前安排及資料準(zhǔn)備，如 節(jié)能驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收、環(huán)境驗(yàn)收 。 （ 3） 各種備案面積數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)務(wù)必根據(jù)相關(guān)規(guī)范，進(jìn)行核對確認(rèn) 。 （ 4） 對各類表格的簽批（如《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收會簽表》），杜絕疏忽漏簽的情況發(fā)生 。 （ 5） 對于辦理備案前需要繳納的各相關(guān)費(fèi)用，務(wù)必提前檢查確認(rèn)，避免因?yàn)槔U費(fèi)不及時導(dǎo)致備案風(fēng)險(xiǎn) 。 碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 37 / 38 四、實(shí)現(xiàn)完美交樓 聯(lián)合驗(yàn)收完畢后向客戶寄發(fā)交付通知書前必須完成由項(xiàng)目營銷經(jīng)理發(fā)起的、項(xiàng)目部及區(qū)域客戶關(guān)系管理部參與的《寄發(fā)收樓信建議》審批流程。 成立房屋交付工作小組并主導(dǎo)承接查驗(yàn)及整改 集中交付前 60 日，由區(qū)域客戶關(guān)系管理部牽頭組織項(xiàng)目、營銷、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)、物業(yè)成立房屋交付工作小組。工作小組職責(zé)：（ 1）負(fù)責(zé)制定房屋交付工作計(jì)劃，明確相關(guān)部門的工作任務(wù)及完成時間；（ 2）開展交付前承接查驗(yàn)，從客戶視角對設(shè)計(jì)、質(zhì)量缺陷檢查和跟進(jìn)整改，加強(qiáng)督促整改及復(fù)查銷單，為完美交付創(chuàng)造條件，為集團(tuán)“創(chuàng)優(yōu) 100”評選提供依據(jù)。 交付現(xiàn)場完美包裝：（ 1）項(xiàng)目主入口及主干道路沿線實(shí)現(xiàn)完美包裝，指引清晰，氣氛溫馨喜慶；（ 2）交付組團(tuán)及入戶大堂、電梯廳、電梯轎廂實(shí)現(xiàn)完 美包裝，營造回家氛圍；（ 3）交付辦理大廳實(shí)現(xiàn)完美包裝，辦理程序提前公示，功能區(qū)分布合理，突出舒適感和尊貴感。 交付服務(wù)品質(zhì)保障 交付前做好工作人員規(guī)劃調(diào)配和系統(tǒng)性培訓(xùn)工作：（ 1）重視對接待禮儀人員以及陪同驗(yàn)房工程師的選拔和培養(yǎng)；（ 2）加強(qiáng)項(xiàng)目基礎(chǔ)知識、接待技巧、驗(yàn)房流程、驗(yàn)房禮儀、驗(yàn)房強(qiáng)制口徑等專業(yè)培訓(xùn)；（ 3）確保交付時交樓接待工作人員各司其職，職責(zé)明晰，話術(shù)及著裝等方面做到標(biāo)準(zhǔn)化。 提前準(zhǔn)備維修備品備件 項(xiàng)目部應(yīng)根據(jù)聯(lián)合驗(yàn)收、承接查驗(yàn)、客戶預(yù)驗(yàn)收所積累的數(shù)據(jù)以及工程經(jīng)驗(yàn)，對部品、部 件的缺陷率進(jìn)行評估。根據(jù)評估結(jié)論要求在集中交付前由各總包施工碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 38 / 38 單位將部品、部件貯備齊全。部品部件屬于甲供的，則由項(xiàng)目部聯(lián)系集團(tuán)采購中心下單備貨。 制定現(xiàn)場應(yīng)急措施 根據(jù)交付區(qū)域綜合風(fēng)險(xiǎn)排查情況，制定相應(yīng)的交付現(xiàn)場 應(yīng)急方案 ：（ 1）提前開辟專門的客戶接待室、客戶看樓第二通道等；（ 2）明確應(yīng)急情況發(fā)生的我方人員接待名單、處理順位和媒體對接人；（ 3）交付活動提前向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)備，特殊情況下邀請公安或相關(guān)政府部門在交付期間駐場值班。 倡導(dǎo) “一站式” 交付服務(wù)模式 客戶辦理收樓手續(xù)時為客戶創(chuàng)造一站 式服務(wù)，即資料填寫、費(fèi)用繳納、鑰匙領(lǐng)取可在不用起身情況下一次性辦理完畢，提高辦理速度，減少不便。 主動引導(dǎo)客戶驗(yàn)房 客戶驗(yàn)房時采用“ 一對一”接待模式 ，陪同驗(yàn)房工程師主動提示房屋使用須知，讓客戶感受專業(yè)貼心服務(wù)。 打造交付中快速維修能力 項(xiàng)目部籌建 快速維修隊(duì) ，進(jìn)行簡易問題的及時維修，保證交付成功率，同時做到過程跟蹤，反應(yīng)迅速，確?？蛻羰諛菨M意度。 交付后評估 （ 1）項(xiàng)目集中交付后 1 個月內(nèi)，區(qū)域客戶關(guān)系管理部負(fù)責(zé)收集匯總客戶交付評價及居住體驗(yàn)評價等信息，提交產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)量分析報(bào)告；（ 2）對整 體交付區(qū)域影響客戶生活、設(shè)計(jì)及施工缺陷能夠得到有效評估和整改，減少客戶重點(diǎn)問題的投訴升級，減少客戶生活中的不便，改善園區(qū)服務(wù)品質(zhì)，提升客戶滿意度。