【正文】 表示，可在與政府共管的賬號(hào)上押保證金，保證達(dá) 到預(yù)售節(jié)點(diǎn)。 第二部分 做好前期策劃，實(shí)現(xiàn)快速開工 集團(tuán)基準(zhǔn)工期為 57 個(gè)月 ，部分項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn) 摘牌后 35 個(gè)月開盤 。為實(shí)現(xiàn)快速開工，要認(rèn)真開展前期 工程策劃 ，做好工作前臵，實(shí)現(xiàn) 摘牌即開工 。合理地配臵開發(fā)資源，克服項(xiàng)目開發(fā)中可能出現(xiàn)的瓶頸如 收地、報(bào)批報(bào)建、設(shè)計(jì) 出圖、招投標(biāo)、材料采購、施工道路暢通、臨設(shè)容量充足 等問題，保障示范區(qū)的實(shí)現(xiàn)。施工策劃上， 片區(qū)的市政、土建、機(jī)電、掛石、裝修、園藝、綠化交叉、平行、流水施工，單體中的土建、機(jī)電、裝修工程分層、分段、分面施工，同時(shí)還要制定制約項(xiàng)目目標(biāo)重點(diǎn)區(qū)域的 專項(xiàng)計(jì)劃 。在樓盤的定位，我們不一定做到最高檔次的項(xiàng)目，但我們要結(jié)合產(chǎn)品與購買群體，合理定位，打造性價(jià)比最高的項(xiàng)目； 在同樣產(chǎn)品中，我們必須做到最優(yōu)；在同等售價(jià)中，我們必須做到品質(zhì)最好 。要特別重視容積率、日照分析、建筑間距、商業(yè)比例等指標(biāo)，盡量做滿容積率；特別重視普通住宅面積界定的臨界點(diǎn)； 項(xiàng) 目提前了解清楚當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃設(shè)計(jì)要求， 建議嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，避免后期因方案修改影響進(jìn)度；盡量 提高售建比，減少無法出售的地下室面積 。（ 2）但也避免設(shè)臵過多樣板房導(dǎo)致成本增加，須控制規(guī)劃戶型的數(shù)量。（ 4）為充分展現(xiàn)苑區(qū)的成熟配套以及環(huán)境，需于貨量現(xiàn)場(chǎng)選擇景觀好的樓層設(shè)臵現(xiàn)場(chǎng)板房，并做好首層架空層的泛會(huì)所展示和體驗(yàn)，項(xiàng)目應(yīng) 盡量 避免建臨建板房。 物業(yè)規(guī)劃建議：參考物業(yè)公司從物業(yè)管理和業(yè)主角度提出的規(guī)劃建議，如出入口、物業(yè)管理用房、垃圾房的選址及面積等。若發(fā)生土地移交晚于合同約定，應(yīng)爭(zhēng)取由國土部門出具未能交地證明，以便財(cái)務(wù)部門申請(qǐng)相關(guān)地塊的免繳土地使用稅。要綜合平衡 提前一天收地付出的代 價(jià)和提前一天開盤帶來的收益之間的對(duì)比 ，按照項(xiàng)目 利益最大化原則 強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)收地工作。 提前進(jìn)入地塊勘探 提前進(jìn)入地塊內(nèi)進(jìn)行詳細(xì)勘察以取得勘察報(bào)告；對(duì)目標(biāo)地塊的地質(zhì)報(bào)告進(jìn)行碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 12 / 38 分析，將地質(zhì)勘查報(bào)告第一時(shí)間提供給予設(shè)計(jì)院 ，出樁基圖。地質(zhì)條件較差情況下，先行初勘，第一時(shí)間確定基礎(chǔ)形式； 規(guī)劃及現(xiàn)場(chǎng)條件較完備情況下，直接詳勘。從 土地掛牌開始 ，就可以開展招標(biāo)立項(xiàng)、投標(biāo)單位確認(rèn)、發(fā)標(biāo)、開標(biāo)、定標(biāo)工作。 施工單位考察 ：項(xiàng)目立項(xiàng)后，即發(fā)起招標(biāo)立項(xiàng)書，同集團(tuán)、區(qū)域一起將納入集團(tuán)招標(biāo)范圍內(nèi)的施工單位提前考察和選擇； 優(yōu)先確定展示區(qū)基礎(chǔ)施工單位及總包單位 ?？疾焓┕挝粫r(shí)，播放公司的宣傳片，與施工單位做有效的溝通 ，便于施工單位對(duì)集團(tuán)的了解。 碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 13 / 38 （ 2）對(duì)新項(xiàng)目，可考慮尋找已經(jīng)合作過的優(yōu)秀施工單位做展示區(qū)，示范區(qū)計(jì)價(jià)方式按后續(xù)貨量區(qū)定標(biāo)價(jià)格約定 點(diǎn)數(shù)上浮 。 （ 4）對(duì)使用原有圖紙且已施工的工程，可以由總包單位 按原有合同造價(jià)原則進(jìn)場(chǎng)施工 。 六、重視臨設(shè)先行 臨水、臨電必須考慮足夠 ，除了考慮全面開工的施工和宿舍生活用電，還要考慮售樓部和展示區(qū)的用電要求，是否設(shè)獨(dú)立電纜，以免售樓部受施工保護(hù)電源跳閘的影響而經(jīng)常斷電。與電力水力部門談判時(shí) ，可考慮將 永久水電條款與臨水臨電一并進(jìn)行談判 ，對(duì)于項(xiàng)目后期開展將免去較多麻煩和減少重復(fù)的費(fèi)用開支。 提前完成臨時(shí)用地租賃，搭設(shè)生活區(qū)，為施工單位進(jìn)場(chǎng)創(chuàng)造條件。 七、政府關(guān)系維護(hù) 碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 14 / 38 建立與政府各層級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)務(wù)部門的密切聯(lián)系關(guān)系，按政府部門層級(jí)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，逐級(jí)上報(bào)，下級(jí)能解決的不要用上級(jí)壓下級(jí)；各種關(guān)系的建立必須是公司與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系，杜絕把關(guān)系建立在個(gè)人關(guān)系上 ，更不能參與到小圈子內(nèi)，避免因領(lǐng)導(dǎo)調(diào)整而影響整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作。 定期向主要政府領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)項(xiàng)目進(jìn)展情況， 定期或不定期邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)前來項(xiàng)目指導(dǎo)工作 ，配以媒體報(bào)道，既推動(dòng)項(xiàng)目工作開展，也提高項(xiàng)目影響力。 以工作簡報(bào)的形式定期書面報(bào)告政府主要領(lǐng)導(dǎo) ，匯報(bào)重要工作進(jìn)展，請(qǐng)求協(xié)調(diào)解決問題及提出處理方案的建議。（ 2）如分歧較大，則以確保展示區(qū)不變?yōu)樵瓌t。 提前選定施工圖設(shè)計(jì)單位和審圖公司，先行完成報(bào)建施工圖，進(jìn)行施工圖審查和報(bào)建。（ 3） 施工圖紙?zhí)崆八偷浇ㄔO(shè)部門初審好， 一切能準(zhǔn)備的辦理國土證、立項(xiàng)、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證等送件資料提前交到相關(guān)部門審查好， 能后補(bǔ)的 資料盡量跟政府協(xié)商（如立項(xiàng)、環(huán)評(píng)）。 最理想的狀態(tài)是，到 摘牌當(dāng)天就可以馬上補(bǔ)齊剩下的文件辦理施工許可證 ，或與建設(shè)部門商量好可以簽發(fā)預(yù)開工證。 組織項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)，進(jìn)一步明確項(xiàng)目目標(biāo)，落實(shí)每個(gè)部門的職責(zé)及工作計(jì)劃，充分取得集團(tuán)各中心的支持，為后續(xù)搶工創(chuàng)造條件?！? “聚焦展示區(qū)，提前每一天”。 施工計(jì)劃 ：在工程施工前，加強(qiáng)對(duì) 總分包施工單位的施工進(jìn)度計(jì)劃和勞動(dòng)力、材料供應(yīng)、機(jī)械設(shè)備投入等資源 投入計(jì)劃的嚴(yán)格審核，審查施工進(jìn)度計(jì)劃是否合理，有無可能實(shí)現(xiàn)，是否適合工程的實(shí)際條件和現(xiàn)場(chǎng)情況，避免以空洞的不切實(shí)際的工程進(jìn)度計(jì)劃來指導(dǎo)施工。例如，對(duì)雨季等影響工期的因素可提前界定：下雨可將其細(xì)分小、中、大雨。對(duì)于大雨暴雨惡劣的天氣現(xiàn)場(chǎng)不能施工的，項(xiàng)目應(yīng)提前與施工單位約定趕工措施。 三、重點(diǎn)搶展示區(qū) “ 123”原則 “ 123 原則”給我們一個(gè)很清晰的搶進(jìn)度的思路， “ 1”代表的是 售樓部和豪裝板房 ，必須放在第一位，保證首先完成 ； “ 2”代表的是 樣板區(qū)、展示區(qū)內(nèi)的非樣板房、室外市政、園建、園林等工程 ，應(yīng)作為第二重點(diǎn)來搶工程進(jìn)度 ； “ 3”代表的是 首期貨量區(qū) ，需達(dá)到預(yù)售條件，應(yīng)放在第三位來趕工 。 要求施工單位每天上報(bào)人員、材料和機(jī)械使用計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)精 細(xì)化管理，向過程管理要結(jié)果。 搶工獎(jiǎng) 為實(shí)現(xiàn)快速開盤，區(qū)域項(xiàng)目在成本增加與收益之間進(jìn)行合理權(quán)衡，可以在總包合同中明確工程起始時(shí)間和相應(yīng)的 工期獎(jiǎng)罰規(guī)定 ，或者單獨(dú)設(shè)臵趕工獎(jiǎng)。原則上趕工獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用從該項(xiàng)目的成就共享獎(jiǎng)金池或舊項(xiàng)目獎(jiǎng)金包中扣減。 綜合布臵售樓部、板房區(qū)和貨量區(qū)的施工場(chǎng)地和臨時(shí)道路，在主體工程施工的同時(shí)能保證與主體結(jié)構(gòu)施工不沖突的位臵可以同步施工室外工程、市政工程和綠化工程 （尤其是大樹種植） 。必須保證關(guān)鍵線路中施工資源配臵，如： 施工道路的暢順、樁基施工機(jī)械數(shù)量、土方機(jī)械數(shù) 量、模板周轉(zhuǎn)套數(shù)、垂直運(yùn)輸機(jī)械的運(yùn)力、備用發(fā)電機(jī)、夜間施工照明等 及合理提前安裝時(shí)間。 裝修的重點(diǎn)包括：（ 1）售樓部大堂（或酒店大堂）、樣板房的廚房、衛(wèi)生間、電梯大堂的鋪貼；（ 2）電梯、石材、櫥柜等，開工時(shí)就要與廠家溝通排產(chǎn)；（ 3）吊頂、機(jī)電安裝穿插、消防、空調(diào)線管；（ 4）超豪板房的成品家具，需土建嚴(yán)格按照?qǐng)D紙尺寸施工，提前交底，嚴(yán) 控分層移交；（ 5）雙拼板房以裝修戶先組織土建施工，然后分層分段移交工作面。以便使承包方預(yù)先組織安排施工隊(duì)伍，按數(shù)量安排人力，才能保證對(duì)任務(wù)的準(zhǔn)備；（ 2）施工圖紙應(yīng)預(yù)先 3040天由設(shè)計(jì)院完成出圖，有條件時(shí)審圖完成，最好安排任務(wù)時(shí)一起提供給施工方，目的方便做好材料的準(zhǔn)備和產(chǎn)品工廠化生產(chǎn)；（ 3）項(xiàng)目分項(xiàng)專業(yè)分包工程完成節(jié)點(diǎn)落實(shí)，上工序按質(zhì)、按量、按時(shí)驗(yàn)收，合格后移交下工序 。 六、重視采購下單 嚴(yán)格按照《采購專項(xiàng)計(jì)劃任務(wù)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)》【參見關(guān)于下發(fā) 《項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃管理辦法》 和 《項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃考核辦法》 的通知】的要求制定材料下單計(jì)劃。 對(duì)于非標(biāo)設(shè)計(jì)，要在設(shè)計(jì)過程中隨時(shí)與采購中心聯(lián)系溝通，以便盡快確定供應(yīng)商，縮短供貨周期。 特殊材料及專項(xiàng)分包生產(chǎn)制作周期參考： （ 1） 電梯 ：生產(chǎn) 70 天，安裝 2030 天； （ 2） 櫥柜豪裝 ：廠家生產(chǎn) 25 天，安裝時(shí)間 3 天（供應(yīng)商配臵所有廚房配套電器）； （ 3） 木門、木地板、樓梯扶手、整體櫥柜 ：供應(yīng)商生產(chǎn)時(shí)間 30 天；安裝時(shí)間 815 天。同時(shí)，對(duì)當(dāng)?shù)貓@建材料進(jìn)行調(diào)研，評(píng)判成本，最大限度充分利用當(dāng)?shù)夭牧?。大樹能提前種植的優(yōu)先種植，考慮樹的生長周期，在開盤時(shí)有好的展示效果。 八、輕裝修、重?cái)[設(shè) 要按照 “ 輕裝修、重?cái)[設(shè) ” 的原則，控制好裝修成本，讓利于客戶，以最豐富的軟裝設(shè)計(jì)展現(xiàn)生活情趣和功 能體驗(yàn)，讓客戶感受 “ 入住式的體驗(yàn)營銷” ，使客戶走進(jìn)板房就有購買的沖動(dòng)。 九、加強(qiáng)聯(lián)合驗(yàn)收 驗(yàn)收組織 由 區(qū)域工程技術(shù)部 負(fù)責(zé)組織， 項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)單位、營銷中心、客戶關(guān)系管理中心、物業(yè)部門及 其他內(nèi)外部 相關(guān)單位 對(duì)展示區(qū)進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收。 驗(yàn)收評(píng)估和審定 （ 1） 在驗(yàn)收中現(xiàn)場(chǎng)達(dá)成一致整改意見的問題，由項(xiàng)目部督促相關(guān)施工 單位立即進(jìn)行整改，整改完成后進(jìn)行復(fù)檢。 （ 3） 在驗(yàn)收中涉及裝修、綠化景觀和營銷環(huán)境的問題，如驗(yàn)收組內(nèi)部意見不一致的，應(yīng)提交集團(tuán)聯(lián)合評(píng)審小組進(jìn)行審定。 未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得對(duì)外開放 。 十、確保完美開盤 項(xiàng)目奠基開工后，營銷團(tuán)隊(duì)面向目標(biāo)客群進(jìn)行推廣宣傳、客戶拓展及圈層營銷等，期間項(xiàng)目部與營銷團(tuán)隊(duì)密切溝通，既保證營銷推廣節(jié)點(diǎn)與工期相匹配，也能及時(shí)確認(rèn)相關(guān)利好賣點(diǎn)輸出，以實(shí)現(xiàn)按時(shí)（或提前）供貨，確保銷售。 做好價(jià)格政策、產(chǎn)品的成本及預(yù)留客戶梳理工作，協(xié)助制定開盤前的價(jià)格策略及價(jià)格的制定：（ 1）政策： 不能忽視政策對(duì)價(jià)格的影響，如價(jià)格備案等政策直接限制項(xiàng)目后期價(jià)格走勢(shì)，定價(jià)前需針對(duì)限制政策與政府良性溝通攻關(guān)；（ 2）成本：成本控制直接影響價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力；要整體控制項(xiàng)目的成本；（ 3）對(duì)預(yù)碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 22 / 38 留客戶進(jìn)行分類：產(chǎn)品偏好，戶型偏好，位臵偏好，提前對(duì)預(yù)留客戶進(jìn)行分析篩選，有利于更合理判定價(jià)格；對(duì)預(yù)留客戶心理價(jià)格進(jìn)行持續(xù)性的跟進(jìn)。 做好詳細(xì)周到的計(jì)劃和工作安排，各部門、人員的分工，現(xiàn)場(chǎng)功能臨時(shí)分區(qū)、停車帶設(shè)臵，不要遺留任何的角落或環(huán)節(jié)；現(xiàn)場(chǎng)提供適當(dāng) 的暖心服務(wù)和后勤保障工作，做好安保、衛(wèi)生、急救醫(yī)療準(zhǔn)備。 開盤后 辦理好相關(guān)相關(guān)預(yù)售合同簽訂、政府備案、抵押登記、業(yè)主資料提供等相關(guān)程序，減少因程序、資料不全引影響按揭貸款的發(fā)放， 好讓我司盡快回籠資金。 后續(xù)貨量組織：合理確定展示區(qū)與貨量區(qū)、各貨量區(qū)推售次序及各貨量區(qū)推售的節(jié)點(diǎn)安排，尤其保證首次開盤成功后后續(xù)貨量的及時(shí)補(bǔ)給； 為解決后續(xù)貨量供應(yīng)問題，應(yīng)在本次展示區(qū)開工同 時(shí)，準(zhǔn)備好下一期的施工圖紙和施工準(zhǔn)備等所有工作。 第四部分 過程管控到位，主體質(zhì)量合格 集團(tuán)高度重視工程質(zhì)量管理，建立健全了工程質(zhì)量管控體系，通過在工程技術(shù)管理、工程質(zhì)量評(píng)估考核、施工質(zhì)量全過程控制、 “ 最佳開推盤狀態(tài) ” 和“ 最佳交樓狀態(tài) ” 營造等方面進(jìn)行監(jiān)督和支持，推動(dòng)集團(tuán)整體工程質(zhì)量水平上新臺(tái)階。 一、總部技術(shù)支持 集團(tuán)組織編寫了大量的工程技術(shù)文件，為工程質(zhì)量管理建立了企業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和提供了有力的技術(shù)支撐，并加強(qiáng)對(duì)一線工程技術(shù)管理人員培訓(xùn)，提高他們的專業(yè)水平，為現(xiàn)場(chǎng)管好質(zhì)量奠定了基礎(chǔ)。 《 工程質(zhì)量通病及防治辦法 》 ：該文件的特點(diǎn)是圖文并茂，全部是巡檢中收集的工程現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量問題圖片，與正確做法的圖片相對(duì)比，直觀的展現(xiàn)質(zhì)量通病的防治措施。 二、加強(qiáng)考核評(píng)估 工程質(zhì)量檢查評(píng)估制度 （ 1） 《 碧桂園工程質(zhì)量評(píng)分辦法 》 ：集團(tuán)設(shè)有專職質(zhì)量巡檢組，每月對(duì)全部在建項(xiàng)目進(jìn)行工程質(zhì)量巡檢，實(shí)行單月普查督辦，雙月評(píng)分考核。 （ 3） 《 碧桂園綜合質(zhì)量評(píng)分辦法 》 ：綜合巡檢組通過對(duì)板房區(qū)和交樓區(qū)進(jìn)行檢查和評(píng)分，量化各苑區(qū)的綜合質(zhì)量水平。 （ 5） 《 監(jiān)理資料檢查評(píng)分細(xì)則 》 ：監(jiān)督各項(xiàng)目的工程資料與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)體工程的進(jìn)度的同步性、準(zhǔn)確性、完整性，為順利完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案提供保障。 （ 2）實(shí)行 “ 創(chuàng)優(yōu) 100” 計(jì)劃：為鼓勵(lì)總包單位爭(zhēng)創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程，積極配合我司向業(yè)主交樓，使項(xiàng)目在既定時(shí)間內(nèi)達(dá)到目標(biāo)交樓率，對(duì)經(jīng)過既定程序評(píng)估、認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)工程和總包單位給予合約價(jià)格之外約 100 元 /平方米的獎(jiǎng)勵(lì)。 （ 4）評(píng)選集團(tuán)專項(xiàng)獎(jiǎng)： “ 最佳開推盤狀態(tài) ” 、 “ 最佳交樓狀態(tài) ” ：引導(dǎo)各項(xiàng)目營造完美的銷售板房區(qū)和交樓苑區(qū)綜合品質(zhì)，對(duì)促進(jìn)銷售，提升集團(tuán)的品牌和成碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引