【正文】 執(zhí)行交樓標準 新項目別墅嚴格按照 “ 一半裝修、一半毛坯 ” 執(zhí)行以作市場試驗，后期根據(jù)客戶反映及銷售情況細化裝標分區(qū)；舊項目打造“裝修一條街”試探市場反映，根據(jù)客戶反映及銷售情況確定其他貨量的交付標準。 場地布 臵 施工平面布臵原則：在滿足施工的條件下，盡量節(jié)約施工用地；在保證場內(nèi)交通運輸暢通和滿足施工對材料要求的前提下，最大限度的減少場內(nèi)運輸，特別是減少場內(nèi)二次搬運。施工現(xiàn)場要加強場容管理，做到整齊、干凈、節(jié)約、安全、力求均衡生產(chǎn)。 對于交樓風(fēng)險要提前足夠的時間進行預(yù)警 。 （ 2）地點要求：“先行樣板”應(yīng)設(shè)臵在大范圍施工的單元內(nèi)，方便各相關(guān)班組及管理人員學(xué)習(xí)；樣板間的選取不得影響該單位的銷售和交樓。 （ 2） 發(fā)揮樣板引路和技術(shù)交底的作 用 ：供應(yīng)商或施工單位應(yīng)充分利用樣板對班組和工人進行技術(shù)交底，并通過“樣板”的展示和施工，總結(jié)各工藝及流程要求，并在樣板間進行標示。 下單時要考慮合理的安裝周期。 七、園林綠化管理 工藝管理 做好圖紙會審、技術(shù)交底及材料定板，督促施工單位按圖施工，不擅自更改設(shè)計、不漏工序，并加強對整體觀感的把控，項目部嚴把材料關(guān)、面層關(guān)、藝術(shù)關(guān)；現(xiàn)場人員需加強對細節(jié)部位、特殊部位的研究（比如轉(zhuǎn)角部位、高低差部位、入口部位、結(jié)構(gòu)外露部位），如施工圖大樣無法滿足施工要求或存在矛盾，須 盡碧桂園集團項目開發(fā)指引 33 / 38 早與設(shè)計院溝通并確定施工方案，做到設(shè)計合理、施工可行、效果可觀。 八、加強成品保護 高標準住宅成品保護尤為重要，主要落實以下兩個制度： （ 1） 現(xiàn)場 成品保護巡檢制度 ：對現(xiàn)場成品保護的工程進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞現(xiàn)象的必須追查到底，責(zé)任到人，并及時與廠家協(xié)商對產(chǎn)品修復(fù)。 碧桂園集團項目開發(fā)指引 35 / 38 （ 1）對于 土建 部分，須提前標識 室內(nèi)空間尺寸測量的控制點和線 ，并提前作好屋面、衛(wèi)生間等 有防水要求房間的蓄水等準備工作 ；明確依照驗收順序，確保驗收不留死角。 （ 2） 完工后驗收時間 ：自完工之日起，在規(guī)定時間內(nèi)完成實測驗收，并將分戶驗收資料進行匯總和報驗。 （ 2） 各項資料和表格的填寫、簽字及簽章務(wù)必按照模板范例填寫，避免來回反復(fù)。 交付現(xiàn)場完美包裝：（ 1）項目主入口及主干道路沿線實現(xiàn)完美包裝，指引清晰，氣氛溫馨喜慶；（ 2）交付組團及入戶大堂、電梯廳、電梯轎廂實現(xiàn)完 美包裝，營造回家氛圍；（ 3）交付辦理大廳實現(xiàn)完美包裝，辦理程序提前公示，功能區(qū)分布合理，突出舒適感和尊貴感。 打造交付中快速維修能力 項目部籌建 快速維修隊 ，進行簡易問題的及時維修，保證交付成功率，同時做到過程跟蹤，反應(yīng)迅速，確?？蛻羰諛菨M意度。 倡導(dǎo) “一站式” 交付服務(wù)模式 客戶辦理收樓手續(xù)時為客戶創(chuàng)造一站 式服務(wù)，即資料填寫、費用繳納、鑰匙領(lǐng)取可在不用起身情況下一次性辦理完畢，提高辦理速度，減少不便。 成立房屋交付工作小組并主導(dǎo)承接查驗及整改 集中交付前 60 日，由區(qū)域客戶關(guān)系管理部牽頭組織項目、營銷、設(shè)計、財務(wù)、物業(yè)成立房屋交付工作小組。 竣工備案辦理時間較緊時，應(yīng)成立臨時小組，協(xié)助報建人員在短時間內(nèi)完成竣工備案手續(xù)。 分戶驗收的時間安排 （ 1） 施工中間驗收 ：根據(jù)工程的進度情況，分戶驗收分階段進行，當某項目具備驗收條件時，就組織該項目的驗收。 （ 2）分戶驗收應(yīng)當在確保工程地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)安全可靠的基礎(chǔ)上，重點對每戶住宅的觀感質(zhì)量和使用功能質(zhì)量進行檢查，主要項目包括： 室內(nèi)空間 、構(gòu)件尺寸 、 樓地面 、 墻面和天棚質(zhì)量 、 門窗安裝質(zhì)量 、 防水工程質(zhì)量 、 建筑節(jié)能工 程質(zhì)量 、 給排水、采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量 、 室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量 、 強制性條文規(guī)定的安全防護措施 ，以及 國家和省市有關(guān)規(guī)定要求檢查的其它內(nèi)容 。對公共區(qū)域，除了督促總包單位按要求時間及質(zhì)量完成地下管線工程的套管預(yù)埋、井道圍砌，地表道路、公園、小品等的土建施工外，還需盡早為市政工程（主要是煤氣管和市政自來水管）提供工作面，以推動地表工作的全面展開。 做好材料把關(guān) ，主要有鋼筋、混凝土及建筑用沙、電氣、五金等。如甲指材料的采購，需簽訂三方買賣合同方能正常供貨，在總包合同簽訂后，立即溝通集團造價部提供三方合同范本，由項目部及施工單位進行蓋章，返回造價部發(fā)送集團采購部進行確認后，由集團采購部發(fā)送指定品牌廠家確認蓋章返回施工單位，在過程中及時主動進行跟進，將采購計劃、甲指 材料三方合同簽訂進行前臵，爭取更早更快的完成采購工作。 “樣板”未驗收或驗收不合格的，不得開展貨量區(qū)大范圍推廣。 （ 2）確定各項施工內(nèi)容的驗收標準，指導(dǎo)大面積裝修工程的施工，并在完工時按此標準進行驗收。為了保證工期總目標的實現(xiàn)，必須對原計劃進行相應(yīng)的調(diào)整。施工現(xiàn)場按照標準設(shè)臵六牌一圖，即 工程概況圖、管理人員名單及監(jiān)督電話牌、安全生產(chǎn)制度牌、消防保衛(wèi)制度牌、文明施工制度牌、環(huán)境保護制碧桂園集團項目開發(fā)指引 29 / 38 度牌及施工總平面布臵圖。項目宜在總包垂直運輸機械安裝前組織裝修分包方提出相關(guān)使用性能參數(shù)要求。 （ 6） 加強對重要建筑材料的管控 ：集團明令禁止使用海砂，推廣使用新型反應(yīng)型防水卷材。 （ 2） 加強板房區(qū)施工工序的管控 ：避免項目在板房區(qū)快速施工中，因無序施工而造成的返工和浪費，要求各項目必須編制板房區(qū)施工詳細工序計 劃，項目總必須親自進行交底，并在過程中加強監(jiān)控落實。 工程質(zhì)量考核激勵機制 （ 1）實行 “ 雙月質(zhì)量考核排名計劃 ” ：根據(jù)集團質(zhì)量巡檢評分情況，對集 團所有區(qū)域和項目實行“雙月”質(zhì)量考核排名，對排名前列的區(qū)域和項目進行獎勵，對排名落后的區(qū)域和項目處罰并通報批評。 《 防開裂、防滲漏重點控制 》 ：《兩防》文件通過制定土建工程各重要環(huán)節(jié)的構(gòu)造措施及施工要求，并要求區(qū)域項目貫徹實施，達到防開裂、防滲的目的。 開盤時， 銷控區(qū)人要放滿 ，增加現(xiàn)場下單的緊迫氛圍。 （ 4） 經(jīng)整改后復(fù)檢，如聯(lián)合驗收小組對驗收合格、達成一致意見的，填寫驗收記錄表，各參與驗收的人員簽名確認。 綠化施工工序：堆坡造型 —— 種植大樹 —— 石頭、汀步石安裝 —— 灌木、地被種植 —— 草皮和玉龍草的種植 —— 完工，小品擺設(shè)和成品保護。確定電碧桂園集團項目開發(fā)指引 19 / 38 梯、石材、裝修材料及家具等進場時間與工程進度的高度銜接，關(guān)鍵點在于接到圖之后一周時間內(nèi)下單， 有些可以先根據(jù)裝修標準下單，施工圖出來后再核對數(shù)量補單 ；洋房板房使用的材料直接甲供，樣板房在 2 樓及以上的，開放式電梯應(yīng)同步投入使用； 與現(xiàn)代家居、設(shè)計家私組溝通好，確保入戶門、房間門、木地板、櫥柜、家私及時進場安裝及擺放。 采取流水、穿插施工， 前工序給后工序預(yù)留工作面，確保分部分層交接場地；上下工序按確保的節(jié)點按時驗收、交接合理；主體周邊水景、道路管網(wǎng)的施工，在主體腳手架未落的條件下，采用局部拆除、部分加固懸挑腳手架的方案同步推進室外各項工程的施工。 碧桂園集團項目開發(fā)指引 17 / 38 趕工時要按照主席要求的“ 24 小時，滿人工作 ”的原則來組織樣板區(qū)的搶工， 流水作業(yè)，人山人海 的去做， 每一個工作面都要有人 。 —— 集團總裁莫斌 一、計劃管理嚴謹 一級計劃 ： 展示區(qū)計劃要單獨編制，編制計劃時嚴格根據(jù)公司一級計劃節(jié)點完 成關(guān)鍵線路分析及計劃倒排，依據(jù) 適度超前的原則 ，制定重大節(jié)點倒排計劃、專項計劃，制定嚴謹?shù)亩?、三級計劃，實時跟蹤，及時糾偏，確保重大節(jié)點碧桂園集團項目開發(fā)指引 16 / 38 按時（提前）完成。特殊情況下同政府溝通 ，單獨就基礎(chǔ)圖進行報建， 確保摘牌后取得基礎(chǔ)施工的“尚方碧桂園集團項目開發(fā)指引 15 / 38 寶劍” 。 爭取政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)掛職我司項目，如 爭取城建副市長級別領(lǐng)導(dǎo)掛職指揮部長 。 施工合同：區(qū)域項目應(yīng)積極參與施工合同中“工程管理條款”的制定，掌握進度管理主動權(quán)；提前確定展示區(qū) 各專項工程合同單價，尤其對于 趕工費、施工進度明確約定、施工人員數(shù)量、垂直運輸設(shè)備數(shù)量、總分包權(quán)責(zé)約定 等，提前確定操作方式，為后期支付工程款提供依據(jù)。招標立項方面要前臵的工作包括：（ 1）盡快了解當?shù)氐氖袌霾牧蟽r格，購買當?shù)氐亩~及材料信息資料，了解項目現(xiàn)場的特殊情況；（ 2）將現(xiàn)場的環(huán)境及特殊性、具備的施工條件等，提供給成本管理中心，便于招標文件快速編制；（ 3）明確招標工程各專業(yè)的施工承包范圍，利于招標文件的快速編制，減少后期爭議；（ 4）施工單位開標。 在收地的過程中，要積極推進目標地塊 現(xiàn)場的清理 以及參與 收地砌圍墻 工作。 板房設(shè)臵 ：（ 1） 原則上，所有戶型都要設(shè)臵樣板房 。 一、做好前期策劃 應(yīng)充分考慮事情的因果關(guān)系、先后次序、內(nèi)在的邏輯關(guān)系， 開工前把項目開發(fā)存在的各種不利因素都羅列出來，理清各種因素的邏輯關(guān)系，形成系統(tǒng)的解決方案。 五、 爭取優(yōu)惠條件 應(yīng)充分利用政府招商引資階段我司所處的有利地位爭取優(yōu)惠條件最大化，并通過框架協(xié)議、備忘錄或會議紀要等形式將優(yōu)惠條件予以書面固化。 碧桂園集團項目開發(fā)指引 7 / 38 在提出規(guī)劃建議時，注意以下幾點原則： 新地塊規(guī)劃，要根據(jù)項目地方情況進行不同產(chǎn)品組合 ：通過不同組合下各產(chǎn)品建造成本、銷售價格、推售周期、去貨速度、凈利潤、 IRR、成就共享金額等指標進行綜合分析，采用能平衡銷售 與開發(fā)速度、 項目獲得最佳效益的方案 。 三、 項目定位精準 對于新項目， 集團要求 首期推出貨量達到總貨量的 8 成 ， 開盤一周內(nèi)銷售首期推出貨量的 7 成 ， 開盤一個月內(nèi)銷售首期推出貨量的 9 成 。若帶裝 修銷售，要 了解競品的真實裝修成本，客戶接受程度如何；可以賣多少錢、成本如何。土地獲取需要經(jīng)歷土地信息收集、意向地塊談判、集團立項、定位策劃、定案、摘牌及后續(xù)辦證等工作和程序。這些要求，簡單的說，就是要 快好結(jié)合，又快又好 ：快就是要快速開工、快速開盤、快速資金回籠；好就是要完美開放、完美開盤和完美交樓；工作的核心抓手則在于“ 聚焦展示區(qū)，提前每一天” 。這一切，源自集團于 2020 年 12 月推出的一項開天辟地的制度 —— 碧桂園集團成就共享計劃激勵制度。因為集團明確規(guī)定， 區(qū)域項目在拿地之前，必須按照成就共享的要求去算賬，有利可圖，能夠?qū)崿F(xiàn)成就共享才去拿地，否則就不應(yīng)該拿地 。每一位項目總，尤其是新項目總，以及每一位有志于成為項目總的項目管理者都應(yīng)該認真研讀，用心體會，靈活運用。為降低項目風(fēng)險，最好 由有經(jīng)驗的老項目總 出任新項目的總經(jīng)理。 （ 2） 研究客戶對產(chǎn)品的需求 ：研究目標客戶對住房有什么需求，包括外立面風(fēng)格、面積段、間隔、使用功能等，是否存在哪些忌諱，當?shù)赜惺裁刺貏e的 地方規(guī)定 。 因此， 區(qū)域、項目、投資、營銷四位一體 親自參與市場調(diào)研，在對當?shù)厥袌鲇猩羁汤斫獾幕A(chǔ)上，會同營銷，提出項目定位策劃建議。如果集團審批通過了，項目部即可按計劃全面推進該項目。 降低預(yù)售條件 ：與政府協(xié)商提前預(yù)售，規(guī)范輸出口徑“分三步走”： （ 1）因為不清楚市場需要什么樣的產(chǎn)品，什么樣的戶型，我們會提前做好樣板，銷售碧桂園集團項目開發(fā)指引 9 / 38 更好的戶型將多推貨量，在〒 0 以上無法修改，如果做了〒 0 就可以銷售的話，那產(chǎn)品將更貼合市場，所以需要提前預(yù)售；（ 2）如果政府不接受上訴理由，則表示，項目所有的預(yù)售資金可由政府監(jiān)管；（ 3）