【正文】 執(zhí)行交樓標(biāo)準(zhǔn) 新項(xiàng)目別墅嚴(yán)格按照 “ 一半裝修、一半毛坯 ” 執(zhí)行以作市場試驗(yàn)，后期根據(jù)客戶反映及銷售情況細(xì)化裝標(biāo)分區(qū)；舊項(xiàng)目打造“裝修一條街”試探市場反映，根據(jù)客戶反映及銷售情況確定其他貨量的交付標(biāo)準(zhǔn)。 場地布 臵 施工平面布臵原則：在滿足施工的條件下，盡量節(jié)約施工用地；在保證場內(nèi)交通運(yùn)輸暢通和滿足施工對材料要求的前提下，最大限度的減少場內(nèi)運(yùn)輸，特別是減少場內(nèi)二次搬運(yùn)。施工現(xiàn)場要加強(qiáng)場容管理，做到整齊、干凈、節(jié)約、安全、力求均衡生產(chǎn)。 對于交樓風(fēng)險(xiǎn)要提前足夠的時(shí)間進(jìn)行預(yù)警 。 （ 2）地點(diǎn)要求：“先行樣板”應(yīng)設(shè)臵在大范圍施工的單元內(nèi)，方便各相關(guān)班組及管理人員學(xué)習(xí)；樣板間的選取不得影響該單位的銷售和交樓。 （ 2） 發(fā)揮樣板引路和技術(shù)交底的作 用 ：供應(yīng)商或施工單位應(yīng)充分利用樣板對班組和工人進(jìn)行技術(shù)交底，并通過“樣板”的展示和施工，總結(jié)各工藝及流程要求，并在樣板間進(jìn)行標(biāo)示。 下單時(shí)要考慮合理的安裝周期。 七、園林綠化管理 工藝管理 做好圖紙會審、技術(shù)交底及材料定板，督促施工單位按圖施工，不擅自更改設(shè)計(jì)、不漏工序，并加強(qiáng)對整體觀感的把控，項(xiàng)目部嚴(yán)把材料關(guān)、面層關(guān)、藝術(shù)關(guān)；現(xiàn)場人員需加強(qiáng)對細(xì)節(jié)部位、特殊部位的研究（比如轉(zhuǎn)角部位、高低差部位、入口部位、結(jié)構(gòu)外露部位），如施工圖大樣無法滿足施工要求或存在矛盾，須 盡碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 33 / 38 早與設(shè)計(jì)院溝通并確定施工方案，做到設(shè)計(jì)合理、施工可行、效果可觀。 八、加強(qiáng)成品保護(hù) 高標(biāo)準(zhǔn)住宅成品保護(hù)尤為重要，主要落實(shí)以下兩個(gè)制度： （ 1） 現(xiàn)場 成品保護(hù)巡檢制度 ：對現(xiàn)場成品保護(hù)的工程進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞現(xiàn)象的必須追查到底，責(zé)任到人，并及時(shí)與廠家協(xié)商對產(chǎn)品修復(fù)。 碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 35 / 38 （ 1）對于 土建 部分，須提前標(biāo)識 室內(nèi)空間尺寸測量的控制點(diǎn)和線 ，并提前作好屋面、衛(wèi)生間等 有防水要求房間的蓄水等準(zhǔn)備工作 ；明確依照驗(yàn)收順序，確保驗(yàn)收不留死角。 （ 2） 完工后驗(yàn)收時(shí)間 ：自完工之日起，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成實(shí)測驗(yàn)收，并將分戶驗(yàn)收資料進(jìn)行匯總和報(bào)驗(yàn)。 （ 2） 各項(xiàng)資料和表格的填寫、簽字及簽章務(wù)必按照模板范例填寫，避免來回反復(fù)。 交付現(xiàn)場完美包裝：（ 1）項(xiàng)目主入口及主干道路沿線實(shí)現(xiàn)完美包裝，指引清晰，氣氛溫馨喜慶；（ 2）交付組團(tuán)及入戶大堂、電梯廳、電梯轎廂實(shí)現(xiàn)完 美包裝，營造回家氛圍；（ 3）交付辦理大廳實(shí)現(xiàn)完美包裝，辦理程序提前公示，功能區(qū)分布合理，突出舒適感和尊貴感。 打造交付中快速維修能力 項(xiàng)目部籌建 快速維修隊(duì) ，進(jìn)行簡易問題的及時(shí)維修，保證交付成功率，同時(shí)做到過程跟蹤，反應(yīng)迅速，確?？蛻羰諛菨M意度。 倡導(dǎo) “一站式” 交付服務(wù)模式 客戶辦理收樓手續(xù)時(shí)為客戶創(chuàng)造一站 式服務(wù)，即資料填寫、費(fèi)用繳納、鑰匙領(lǐng)取可在不用起身情況下一次性辦理完畢，提高辦理速度，減少不便。 成立房屋交付工作小組并主導(dǎo)承接查驗(yàn)及整改 集中交付前 60 日，由區(qū)域客戶關(guān)系管理部牽頭組織項(xiàng)目、營銷、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)、物業(yè)成立房屋交付工作小組。 竣工備案辦理時(shí)間較緊時(shí)，應(yīng)成立臨時(shí)小組，協(xié)助報(bào)建人員在短時(shí)間內(nèi)完成竣工備案手續(xù)。 分戶驗(yàn)收的時(shí)間安排 （ 1） 施工中間驗(yàn)收 ：根據(jù)工程的進(jìn)度情況，分戶驗(yàn)收分階段進(jìn)行，當(dāng)某項(xiàng)目具備驗(yàn)收條件時(shí)，就組織該項(xiàng)目的驗(yàn)收。 （ 2）分戶驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)在確保工程地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)安全可靠的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)對每戶住宅的觀感質(zhì)量和使用功能質(zhì)量進(jìn)行檢查，主要項(xiàng)目包括： 室內(nèi)空間 、構(gòu)件尺寸 、 樓地面 、 墻面和天棚質(zhì)量 、 門窗安裝質(zhì)量 、 防水工程質(zhì)量 、 建筑節(jié)能工 程質(zhì)量 、 給排水、采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量 、 室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量 、 強(qiáng)制性條文規(guī)定的安全防護(hù)措施 ，以及 國家和省市有關(guān)規(guī)定要求檢查的其它內(nèi)容 。對公共區(qū)域，除了督促總包單位按要求時(shí)間及質(zhì)量完成地下管線工程的套管預(yù)埋、井道圍砌，地表道路、公園、小品等的土建施工外，還需盡早為市政工程（主要是煤氣管和市政自來水管）提供工作面，以推動地表工作的全面展開。 做好材料把關(guān) ，主要有鋼筋、混凝土及建筑用沙、電氣、五金等。如甲指材料的采購，需簽訂三方買賣合同方能正常供貨，在總包合同簽訂后，立即溝通集團(tuán)造價(jià)部提供三方合同范本，由項(xiàng)目部及施工單位進(jìn)行蓋章，返回造價(jià)部發(fā)送集團(tuán)采購部進(jìn)行確認(rèn)后，由集團(tuán)采購部發(fā)送指定品牌廠家確認(rèn)蓋章返回施工單位，在過程中及時(shí)主動進(jìn)行跟進(jìn)，將采購計(jì)劃、甲指 材料三方合同簽訂進(jìn)行前臵，爭取更早更快的完成采購工作。 “樣板”未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得開展貨量區(qū)大范圍推廣。 （ 2）確定各項(xiàng)施工內(nèi)容的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)大面積裝修工程的施工，并在完工時(shí)按此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。為了保證工期總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，必須對原計(jì)劃進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。施工現(xiàn)場按照標(biāo)準(zhǔn)設(shè)臵六牌一圖，即 工程概況圖、管理人員名單及監(jiān)督電話牌、安全生產(chǎn)制度牌、消防保衛(wèi)制度牌、文明施工制度牌、環(huán)境保護(hù)制碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 29 / 38 度牌及施工總平面布臵圖。項(xiàng)目宜在總包垂直運(yùn)輸機(jī)械安裝前組織裝修分包方提出相關(guān)使用性能參數(shù)要求。 （ 6） 加強(qiáng)對重要建筑材料的管控 ：集團(tuán)明令禁止使用海砂，推廣使用新型反應(yīng)型防水卷材。 （ 2） 加強(qiáng)板房區(qū)施工工序的管控 ：避免項(xiàng)目在板房區(qū)快速施工中，因無序施工而造成的返工和浪費(fèi)，要求各項(xiàng)目必須編制板房區(qū)施工詳細(xì)工序計(jì) 劃，項(xiàng)目總必須親自進(jìn)行交底，并在過程中加強(qiáng)監(jiān)控落實(shí)。 工程質(zhì)量考核激勵機(jī)制 （ 1）實(shí)行 “ 雙月質(zhì)量考核排名計(jì)劃 ” ：根據(jù)集團(tuán)質(zhì)量巡檢評分情況，對集 團(tuán)所有區(qū)域和項(xiàng)目實(shí)行“雙月”質(zhì)量考核排名，對排名前列的區(qū)域和項(xiàng)目進(jìn)行獎勵，對排名落后的區(qū)域和項(xiàng)目處罰并通報(bào)批評。 《 防開裂、防滲漏重點(diǎn)控制 》 ：《兩防》文件通過制定土建工程各重要環(huán)節(jié)的構(gòu)造措施及施工要求，并要求區(qū)域項(xiàng)目貫徹實(shí)施，達(dá)到防開裂、防滲的目的。 開盤時(shí)， 銷控區(qū)人要放滿 ，增加現(xiàn)場下單的緊迫氛圍。 （ 4） 經(jīng)整改后復(fù)檢，如聯(lián)合驗(yàn)收小組對驗(yàn)收合格、達(dá)成一致意見的，填寫驗(yàn)收記錄表，各參與驗(yàn)收的人員簽名確認(rèn)。 綠化施工工序：堆坡造型 —— 種植大樹 —— 石頭、汀步石安裝 —— 灌木、地被種植 —— 草皮和玉龍草的種植 —— 完工，小品擺設(shè)和成品保護(hù)。確定電碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 19 / 38 梯、石材、裝修材料及家具等進(jìn)場時(shí)間與工程進(jìn)度的高度銜接，關(guān)鍵點(diǎn)在于接到圖之后一周時(shí)間內(nèi)下單， 有些可以先根據(jù)裝修標(biāo)準(zhǔn)下單，施工圖出來后再核對數(shù)量補(bǔ)單 ；洋房板房使用的材料直接甲供，樣板房在 2 樓及以上的，開放式電梯應(yīng)同步投入使用； 與現(xiàn)代家居、設(shè)計(jì)家私組溝通好，確保入戶門、房間門、木地板、櫥柜、家私及時(shí)進(jìn)場安裝及擺放。 采取流水、穿插施工， 前工序給后工序預(yù)留工作面，確保分部分層交接場地；上下工序按確保的節(jié)點(diǎn)按時(shí)驗(yàn)收、交接合理；主體周邊水景、道路管網(wǎng)的施工，在主體腳手架未落的條件下，采用局部拆除、部分加固懸挑腳手架的方案同步推進(jìn)室外各項(xiàng)工程的施工。 碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 17 / 38 趕工時(shí)要按照主席要求的“ 24 小時(shí)，滿人工作 ”的原則來組織樣板區(qū)的搶工， 流水作業(yè)，人山人海 的去做， 每一個(gè)工作面都要有人 。 —— 集團(tuán)總裁莫斌 一、計(jì)劃管理嚴(yán)謹(jǐn) 一級計(jì)劃 ： 展示區(qū)計(jì)劃要單獨(dú)編制，編制計(jì)劃時(shí)嚴(yán)格根據(jù)公司一級計(jì)劃節(jié)點(diǎn)完 成關(guān)鍵線路分析及計(jì)劃倒排，依據(jù) 適度超前的原則 ，制定重大節(jié)點(diǎn)倒排計(jì)劃、專項(xiàng)計(jì)劃，制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩?、三級?jì)劃，實(shí)時(shí)跟蹤，及時(shí)糾偏，確保重大節(jié)點(diǎn)碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 16 / 38 按時(shí)（提前）完成。特殊情況下同政府溝通 ，單獨(dú)就基礎(chǔ)圖進(jìn)行報(bào)建， 確保摘牌后取得基礎(chǔ)施工的“尚方碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 15 / 38 寶劍” 。 爭取政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)掛職我司項(xiàng)目，如 爭取城建副市長級別領(lǐng)導(dǎo)掛職指揮部長 。 施工合同：區(qū)域項(xiàng)目應(yīng)積極參與施工合同中“工程管理?xiàng)l款”的制定，掌握進(jìn)度管理主動權(quán)；提前確定展示區(qū) 各專項(xiàng)工程合同單價(jià)，尤其對于 趕工費(fèi)、施工進(jìn)度明確約定、施工人員數(shù)量、垂直運(yùn)輸設(shè)備數(shù)量、總分包權(quán)責(zé)約定 等，提前確定操作方式，為后期支付工程款提供依據(jù)。招標(biāo)立項(xiàng)方面要前臵的工作包括：（ 1）盡快了解當(dāng)?shù)氐氖袌霾牧蟽r(jià)格，購買當(dāng)?shù)氐亩~及材料信息資料，了解項(xiàng)目現(xiàn)場的特殊情況；（ 2）將現(xiàn)場的環(huán)境及特殊性、具備的施工條件等，提供給成本管理中心，便于招標(biāo)文件快速編制；（ 3）明確招標(biāo)工程各專業(yè)的施工承包范圍，利于招標(biāo)文件的快速編制，減少后期爭議；（ 4）施工單位開標(biāo)。 在收地的過程中，要積極推進(jìn)目標(biāo)地塊 現(xiàn)場的清理 以及參與 收地砌圍墻 工作。 板房設(shè)臵 ：（ 1） 原則上，所有戶型都要設(shè)臵樣板房 。 一、做好前期策劃 應(yīng)充分考慮事情的因果關(guān)系、先后次序、內(nèi)在的邏輯關(guān)系， 開工前把項(xiàng)目開發(fā)存在的各種不利因素都羅列出來，理清各種因素的邏輯關(guān)系，形成系統(tǒng)的解決方案。 五、 爭取優(yōu)惠條件 應(yīng)充分利用政府招商引資階段我司所處的有利地位爭取優(yōu)惠條件最大化，并通過框架協(xié)議、備忘錄或會議紀(jì)要等形式將優(yōu)惠條件予以書面固化。 碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 7 / 38 在提出規(guī)劃建議時(shí)，注意以下幾點(diǎn)原則： 新地塊規(guī)劃，要根據(jù)項(xiàng)目地方情況進(jìn)行不同產(chǎn)品組合 ：通過不同組合下各產(chǎn)品建造成本、銷售價(jià)格、推售周期、去貨速度、凈利潤、 IRR、成就共享金額等指標(biāo)進(jìn)行綜合分析，采用能平衡銷售 與開發(fā)速度、 項(xiàng)目獲得最佳效益的方案 。 三、 項(xiàng)目定位精準(zhǔn) 對于新項(xiàng)目， 集團(tuán)要求 首期推出貨量達(dá)到總貨量的 8 成 ， 開盤一周內(nèi)銷售首期推出貨量的 7 成 ， 開盤一個(gè)月內(nèi)銷售首期推出貨量的 9 成 。若帶裝 修銷售，要 了解競品的真實(shí)裝修成本，客戶接受程度如何；可以賣多少錢、成本如何。土地獲取需要經(jīng)歷土地信息收集、意向地塊談判、集團(tuán)立項(xiàng)、定位策劃、定案、摘牌及后續(xù)辦證等工作和程序。這些要求，簡單的說，就是要 快好結(jié)合，又快又好 ：快就是要快速開工、快速開盤、快速資金回籠；好就是要完美開放、完美開盤和完美交樓；工作的核心抓手則在于“ 聚焦展示區(qū)，提前每一天” 。這一切，源自集團(tuán)于 2020 年 12 月推出的一項(xiàng)開天辟地的制度 —— 碧桂園集團(tuán)成就共享計(jì)劃激勵制度。因?yàn)榧瘓F(tuán)明確規(guī)定， 區(qū)域項(xiàng)目在拿地之前，必須按照成就共享的要求去算賬，有利可圖，能夠?qū)崿F(xiàn)成就共享才去拿地，否則就不應(yīng)該拿地 。每一位項(xiàng)目總，尤其是新項(xiàng)目總，以及每一位有志于成為項(xiàng)目總的項(xiàng)目管理者都應(yīng)該認(rèn)真研讀，用心體會，靈活運(yùn)用。為降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，最好 由有經(jīng)驗(yàn)的老項(xiàng)目總 出任新項(xiàng)目的總經(jīng)理。 （ 2） 研究客戶對產(chǎn)品的需求 ：研究目標(biāo)客戶對住房有什么需求，包括外立面風(fēng)格、面積段、間隔、使用功能等，是否存在哪些忌諱，當(dāng)?shù)赜惺裁刺貏e的 地方規(guī)定 。 因此， 區(qū)域、項(xiàng)目、投資、營銷四位一體 親自參與市場調(diào)研，在對當(dāng)?shù)厥袌鲇猩羁汤斫獾幕A(chǔ)上，會同營銷，提出項(xiàng)目定位策劃建議。如果集團(tuán)審批通過了，項(xiàng)目部即可按計(jì)劃全面推進(jìn)該項(xiàng)目。 降低預(yù)售條件 ：與政府協(xié)商提前預(yù)售，規(guī)范輸出口徑“分三步走”： （ 1）因?yàn)椴磺宄袌鲂枰裁礃拥漠a(chǎn)品，什么樣的戶型，我們會提前做好樣板，銷售碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 9 / 38 更好的戶型將多推貨量，在〒 0 以上無法修改，如果做了〒 0 就可以銷售的話，那產(chǎn)品將更貼合市場，所以需要提前預(yù)售；（ 2）如果政府不接受上訴理由，則表示，項(xiàng)目所有的預(yù)售資金可由政府監(jiān)管；（ 3）