【正文】 計劃。 （ 3） 在驗收中涉及裝修、綠化景觀和營銷環(huán)境的問題，如驗收組內(nèi)部意見不一致的，應(yīng)提交集團(tuán)聯(lián)合評審小組進(jìn)行審定。 一、總部技術(shù)支持 集團(tuán)組織編寫了大量的工程技術(shù)文件，為工程質(zhì)量管理建立了企業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和提供了有力的技術(shù)支撐，并加強(qiáng)對一線工程技術(shù)管理人員培訓(xùn)，提高他們的專業(yè)水平，為現(xiàn)場管好質(zhì)量奠定了基礎(chǔ)。 三、實現(xiàn)重點控制 施工質(zhì)量的事前控制措施 （ 1） 加強(qiáng)圖紙會審工作 ：圖紙會審工作使施工單位充分了解設(shè)計意圖和技術(shù)要求，消除可能存在的設(shè)計錯漏，以確保工程質(zhì)量。 垂直運輸 精裝修工程垂直運輸供料比較緊張，材料品種繁多，規(guī) 格類型各異，而保證現(xiàn)場材料的運輸、搬運和存放，使其流暢、有序的進(jìn)行是創(chuàng)造良好施工條件之必須，所以，垂直運輸設(shè)備（如外用電梯、井架）的位臵、高度，須考慮到精裝修碧桂園集團(tuán)項目開發(fā)指引 28 / 38 階段的使用需要，結(jié)合建筑的平面形狀、高度和材料、設(shè)備的重量、尺寸大小，考慮機(jī)械的負(fù)荷能力和服務(wù)范圍，做到易于運輸，便于組織精裝修施工分層分段流水施工。 在進(jìn)度計劃的實施過程中，常常 受各種因素的影響而出現(xiàn)進(jìn)度偏差。 “樣板”的驗收 根據(jù)樣板的重要程度，由項目部負(fù)責(zé)組織、邀請區(qū)域工程技術(shù)部參加，營銷中心、客戶關(guān)系管理中心、設(shè)計單位及相關(guān)施工單位聯(lián)合驗收，對發(fā)現(xiàn)的問題（包碧桂園集團(tuán)項目開發(fā)指引 31 / 38 括與銷售承諾或合同約定的標(biāo)準(zhǔn)不一致、設(shè)計使用功能不合理、裝修質(zhì)量不合格等），督促有關(guān)單位立即更換或整改，整改合格后進(jìn)行復(fù)檢并簽署驗收合格記錄表。 嚴(yán)控空間尺寸 ，確保裝修四大件的現(xiàn)場安裝尺寸與圖紙設(shè)計尺寸、生產(chǎn)尺寸相符，到場后能準(zhǔn)確 安裝，避免返工浪費。 分戶驗收范圍 （ 1）單位工程的 每套住宅 ，公共部分的 樓梯間、電梯間、屋面、地下室 。 要特別避免工程款的超付，以免施工單位竣工備案工作不配合，而我司又無反制措施，從而陷入被動。 制定現(xiàn)場應(yīng)急措施 根據(jù)交付區(qū)域綜合風(fēng)險排查情況，制定相應(yīng)的交付現(xiàn)場 應(yīng)急方案 ：（ 1）提前開辟專門的客戶接待室、客戶看樓第二通道等；（ 2）明確應(yīng)急情況發(fā)生的我方人員接待名單、處理順位和媒體對接人；（ 3）交付活動提前向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報備，特殊情況下邀請公安或相關(guān)政府部門在交付期間駐場值班。 交付服務(wù)品質(zhì)保障 交付前做好工作人員規(guī)劃調(diào)配和系統(tǒng)性培訓(xùn)工作：（ 1）重視對接待禮儀人員以及陪同驗房工程師的選拔和培養(yǎng)；（ 2）加強(qiáng)項目基礎(chǔ)知識、接待技巧、驗房流程、驗房禮儀、驗房強(qiáng)制口徑等專業(yè)培訓(xùn)；（ 3）確保交付時交樓接待工作人員各司其職，職責(zé)明晰，話術(shù)及著裝等方面做到標(biāo)準(zhǔn)化。 分戶驗收發(fā)現(xiàn)不合格問題的處理 分戶驗收小組如發(fā)現(xiàn)驗收結(jié)果不符合規(guī)范和設(shè)計文件要求的，應(yīng)書面責(zé)成施工單位整改并對整改情況進(jìn)行復(fù)查；經(jīng)整改仍不符合規(guī)范和設(shè)計文件的，應(yīng)按建筑工程施工質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 （ 2） 室內(nèi)看護(hù)制度 ：已經(jīng)竣工驗收 (具備交房 )的樓層，設(shè)專職人員對樓層進(jìn)碧桂園集團(tuán)項目開發(fā)指引 34 / 38 行看護(hù)，對樓層鑰匙專門保管，以防室內(nèi)成品人為損壞或丟失。 按標(biāo)準(zhǔn)化要求控制現(xiàn)場尺寸，保證場地交付尺寸與下單尺寸一致。 （ 3）標(biāo)段要求：建議 每一個定標(biāo)單位均在該標(biāo)段內(nèi)設(shè)立“樣板間” 。 另外，需要考慮到計劃采購、計劃使用、材料滾動進(jìn)場的具體情況，做好材料到貨動態(tài)管理，保證到場材料、物資隨到隨進(jìn)庫，保證材料在室外停留及庫房存放時間不超出規(guī)定范圍。所有洋房貨量嚴(yán)格按照 “ 帶裝修銷售 ” 執(zhí)行。 （ 4）評選集團(tuán)專項獎： “ 最佳開推盤狀態(tài) ” 、 “ 最佳交樓狀態(tài) ” ：引導(dǎo)各項目營造完美的銷售板房區(qū)和交樓苑區(qū)綜合品質(zhì)，對促進(jìn)銷售，提升集團(tuán)的品牌和成碧桂園集團(tuán)項目開發(fā)指引 25 / 38 功開拓市場的起到了重要作用。 后續(xù)貨量組織：合理確定展示區(qū)與貨量區(qū)、各貨量區(qū)推售次序及各貨量區(qū)推售的節(jié)點安排，尤其保證首次開盤成功后后續(xù)貨量的及時補給； 為解決后續(xù)貨量供應(yīng)問題，應(yīng)在本次展示區(qū)開工同 時，準(zhǔn)備好下一期的施工圖紙和施工準(zhǔn)備等所有工作。 九、加強(qiáng)聯(lián)合驗收 驗收組織 由 區(qū)域工程技術(shù)部 負(fù)責(zé)組織， 項目部、設(shè)計單位、營銷中心、客戶關(guān)系管理中心、物業(yè)部門及 其他內(nèi)外部 相關(guān)單位 對展示區(qū)進(jìn)行聯(lián)合驗收。 裝修的重點包括：（ 1）售樓部大堂（或酒店大堂）、樣板房的廚房、衛(wèi)生間、電梯大堂的鋪貼；（ 2）電梯、石材、櫥柜等，開工時就要與廠家溝通排產(chǎn)；（ 3）吊頂、機(jī)電安裝穿插、消防、空調(diào)線管；（ 4）超豪板房的成品家具，需土建嚴(yán)格按照圖紙尺寸施工，提前交底，嚴(yán) 控分層移交；（ 5）雙拼板房以裝修戶先組織土建施工，然后分層分段移交工作面。例如，對雨季等影響工期的因素可提前界定：下雨可將其細(xì)分小、中、大雨。 以工作簡報的形式定期書面報告政府主要領(lǐng)導(dǎo) ，匯報重要工作進(jìn)展，請求協(xié)調(diào)解決問題及提出處理方案的建議?？疾焓┕挝粫r，播放公司的宣傳片，與施工單位做有效的溝通 ，便于施工單位對集團(tuán)的了解。（ 4）為充分展現(xiàn)苑區(qū)的成熟配套以及環(huán)境，需于貨量現(xiàn)場選擇景觀好的樓層設(shè)臵現(xiàn)場板房，并做好首層架空層的泛會所展示和體驗，項目應(yīng) 盡量 避免建臨建板房。 降低預(yù)售條件 ：與政府協(xié)商提前預(yù)售，規(guī)范輸出口徑“分三步走”： （ 1）因為不清楚市場需要什么樣的產(chǎn)品，什么樣的戶型，我們會提前做好樣板，銷售碧桂園集團(tuán)項目開發(fā)指引 9 / 38 更好的戶型將多推貨量，在〒 0 以上無法修改，如果做了〒 0 就可以銷售的話，那產(chǎn)品將更貼合市場，所以需要提前預(yù)售；（ 2）如果政府不接受上訴理由，則表示，項目所有的預(yù)售資金可由政府監(jiān)管；（ 3）如果第二步仍不成功，則表示，可在與政府共管的賬號上押保證金，保證達(dá) 到預(yù)售節(jié)點。 因此， 區(qū)域、項目、投資、營銷四位一體 親自參與市場調(diào)研，在對當(dāng)?shù)厥袌鲇猩羁汤斫獾幕A(chǔ)上，會同營銷，提出項目定位策劃建議。為降低項目風(fēng)險，最好 由有經(jīng)驗的老項目總 出任新項目的總經(jīng)理。因為集團(tuán)明確規(guī)定， 區(qū)域項目在拿地之前，必須按照成就共享的要求去算賬，有利可圖，能夠?qū)崿F(xiàn)成就共享才去拿地，否則就不應(yīng)該拿地 。這些要求，簡單的說，就是要 快好結(jié)合，又快又好 ：快就是要快速開工、快速開盤、快速資金回籠；好就是要完美開放、完美開盤和完美交樓；工作的核心抓手則在于“ 聚焦展示區(qū)，提前每一天” 。若帶裝 修銷售，要 了解競品的真實裝修成本，客戶接受程度如何；可以賣多少錢、成本如何。 碧桂園集團(tuán)項目開發(fā)指引 7 / 38 在提出規(guī)劃建議時，注意以下幾點原則： 新地塊規(guī)劃，要根據(jù)項目地方情況進(jìn)行不同產(chǎn)品組合 ：通過不同組合下各產(chǎn)品建造成本、銷售價格、推售周期、去貨速度、凈利潤、 IRR、成就共享金額等指標(biāo)進(jìn)行綜合分析，采用能平衡銷售 與開發(fā)速度、 項目獲得最佳效益的方案 。 一、做好前期策劃 應(yīng)充分考慮事情的因果關(guān)系、先后次序、內(nèi)在的邏輯關(guān)系， 開工前把項目開發(fā)存在的各種不利因素都羅列出來，理清各種因素的邏輯關(guān)系，形成系統(tǒng)的解決方案。 在收地的過程中，要積極推進(jìn)目標(biāo)地塊 現(xiàn)場的清理 以及參與 收地砌圍墻 工作。 施工合同：區(qū)域項目應(yīng)積極參與施工合同中“工程管理條款”的制定，掌握進(jìn)度管理主動權(quán)；提前確定展示區(qū) 各專項工程合同單價，尤其對于 趕工費、施工進(jìn)度明確約定、施工人員數(shù)量、垂直運輸設(shè)備數(shù)量、總分包權(quán)責(zé)約定 等，提前確定操作方式，為后期支付工程款提供依據(jù)。特殊情況下同政府溝通 ，單獨就基礎(chǔ)圖進(jìn)行報建， 確保摘牌后取得基礎(chǔ)施工的“尚方碧桂園集團(tuán)項目開發(fā)指引 15 / 38 寶劍” 。 碧桂園集團(tuán)項目開發(fā)指引 17 / 38 趕工時要按照主席要求的“ 24 小時，滿人工作 ”的原則來組織樣板區(qū)的搶工， 流水作業(yè)，人山人海 的去做， 每一個工作面都要有人 。確定電碧桂園集團(tuán)項目開發(fā)指引 19 / 38 梯、石材、裝修材料及家具等進(jìn)場時間與工程進(jìn)度的高度銜接，關(guān)鍵點在于接到圖之后一周時間內(nèi)下單， 有些可以先根據(jù)裝修標(biāo)準(zhǔn)下單，施工圖出來后再核對數(shù)量補單 ；洋房板房使用的材料直接甲供，樣板房在 2 樓及以上的，開放式電梯應(yīng)同步投入使用； 與現(xiàn)代家居、設(shè)計家私組溝通好，確保入戶門、房間門、木地板、櫥柜、家私及時進(jìn)場安裝及擺放。 （ 4） 經(jīng)整改后復(fù)檢，如聯(lián)合驗收小組對驗收合格、達(dá)成一致意見的，填寫驗收記錄表，各參與驗收的人員簽名確認(rèn)。 《 防開裂、防滲漏重點控制 》 ：《兩防》文件通過制定土建工程各重要環(huán)節(jié)的構(gòu)造措施及施工要求，并要求區(qū)域項目貫徹實施，達(dá)到防開裂、防滲的目的。 （ 2） 加強(qiáng)板房區(qū)施工工序的管控 ：避免項目在板房區(qū)快速施工中，因無序施工而造成的返工和浪費，要求各項目必須編制板房區(qū)施工詳細(xì)工序計 劃，項目總必須親自進(jìn)行交底，并在過程中加強(qiáng)監(jiān)控落實。項目宜在總包垂直運輸機(jī)械安裝前組織裝修分包方提出相關(guān)使用性能參數(shù)要求。為了保證工期總目標(biāo)的實現(xiàn)，必須對原計劃進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。 “樣板”未驗收或驗收不合格的，不得開展貨量區(qū)大范圍推廣。 做好材料把關(guān) ，主要有鋼筋、混凝土及建筑用沙、電氣、五金等。 （ 2）分戶驗收應(yīng)當(dāng)在確保工程地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)安全可靠的基礎(chǔ)上，重點對每戶住宅的觀感質(zhì)量和使用功能質(zhì)量進(jìn)行檢查，主要項目包括： 室內(nèi)空間 、構(gòu)件尺寸 、 樓地面 、 墻面和天棚質(zhì)量 、 門窗安裝質(zhì)量 、 防水工程質(zhì)量 、 建筑節(jié)能工 程質(zhì)量 、 給排水、采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量 、 室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量 、 強(qiáng)制性條文規(guī)定的安全防護(hù)措施 ，以及 國家和省市有關(guān)規(guī)定要求檢查的其它內(nèi)容 。 竣工備案辦理時間較緊時，應(yīng)成立臨時小組，協(xié)助報建人員在短時間內(nèi)完成竣工備案手續(xù)。 倡導(dǎo) “一站式” 交付服務(wù)模式 客戶辦理收樓手續(xù)時為客戶創(chuàng)造一站 式服務(wù)，即資料填寫、費用繳納、鑰匙領(lǐng)取可在不用起身情況下一次性辦理完畢，提高辦理速度，減少不便。 交付現(xiàn)場完美包裝：（ 1）項目主入口及主干道路沿線實現(xiàn)完美包裝，指引清晰，氣氛溫馨喜慶；（ 2）交付組團(tuán)及入戶大堂、電梯廳、電梯轎廂實現(xiàn)完 美包裝，營造回家氛圍；（ 3）交付辦理大廳實現(xiàn)完美包裝，辦理程序提前公示，功能區(qū)分布合理，突出舒適感和尊貴感。 （ 2） 完工后驗收時間 ：自完工之日起，在規(guī)定時間內(nèi)完成實測驗收，并將分戶驗收資料進(jìn)行匯總和報驗。 八、加強(qiáng)成品保護(hù) 高標(biāo)準(zhǔn)住宅成品保護(hù)尤為重要，主要落實以下兩個制度： （ 1） 現(xiàn)場 成品保護(hù)巡檢制度 ：對現(xiàn)場成品保護(hù)的工程進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞現(xiàn)象的必須追查到底，責(zé)任到人，并及時與廠家協(xié)商對產(chǎn)品修復(fù)。 下單時要考慮合理的安裝周期。 （ 2）地點要求：“先行樣板”應(yīng)設(shè)臵在大范圍施工的單元內(nèi)，方便各相關(guān)班組及管理人員學(xué)習(xí)；樣板間的選取不得影響該單位的銷售和交樓。施工現(xiàn)場要加強(qiáng)場容管理，做到整齊、干凈、節(jié)約、安全、力求均衡生產(chǎn)。 碧桂園集團(tuán)項目開發(fā)指引 27 / 38 第五部分 重視精裝策劃，打造精品貨量 一、執(zhí)行交樓標(biāo)準(zhǔn) 新項目別墅嚴(yán)格按照 “ 一半裝修、一半毛坯 ” 執(zhí)行以作市場試驗，后期根據(jù)客戶反映及銷售情況細(xì)化裝標(biāo)分區(qū)；舊項目打造“裝修一條街”試探市場反映，根據(jù)客戶反映及銷售情況確定其他貨量的交付標(biāo)準(zhǔn)。 （ 3）開展 “ 三級樣板工程 ” 活動：集團(tuán)每年開展“三級樣板工程”活動，通過相關(guān)中心及各區(qū)域、各項目的聯(lián)