【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 應(yīng)急補(bǔ)救預(yù)案，對(duì)訂貨期較長(zhǎng)的材料設(shè)備有無(wú)提前訂貨措施等 。例如，對(duì)雨季等影響工期的因素可提前界定：下雨可將其細(xì)分小、中、大雨。小雨、中雨通過(guò)提供雨衣給工人，讓施工單位沒(méi)有借口不開(kāi)工，并且項(xiàng)目也以身作則，親自在現(xiàn)場(chǎng)督促施工單位加班，這樣項(xiàng)目只需支出很少的成本，在不是很惡劣的天氣中爭(zhēng)取到寶貴的時(shí)間。對(duì)于大雨暴雨惡劣的天氣現(xiàn)場(chǎng)不能施工的，項(xiàng)目應(yīng)提前與施工單位約定趕工措施。 二、設(shè)計(jì)合理出圖 根據(jù) “ 先展示區(qū)，后貨量區(qū)；先管線，后主體；先基礎(chǔ)、后上部；裝修、機(jī)電、綠化同步 ” 的原則出具圖紙，第 一時(shí)間內(nèi)給予項(xiàng)目施工隊(duì)圖紙支撐 。 三、重點(diǎn)搶展示區(qū) “ 123”原則 “ 123 原則”給我們一個(gè)很清晰的搶進(jìn)度的思路， “ 1”代表的是 售樓部和豪裝板房 ，必須放在第一位，保證首先完成 ； “ 2”代表的是 樣板區(qū)、展示區(qū)內(nèi)的非樣板房、室外市政、園建、園林等工程 ，應(yīng)作為第二重點(diǎn)來(lái)?yè)尮こ踢M(jìn)度 ； “ 3”代表的是 首期貨量區(qū) ，需達(dá)到預(yù)售條件，應(yīng)放在第三位來(lái)趕工 。 碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引 17 / 38 趕工時(shí)要按照主席要求的“ 24 小時(shí)，滿人工作 ”的原則來(lái)組織樣板區(qū)的搶工， 流水作業(yè)，人山人海 的去做， 每一個(gè)工作面都要有人 。 要求施工單位每天上報(bào)人員、材料和機(jī)械使用計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)精 細(xì)化管理，向過(guò)程管理要結(jié)果。 同時(shí)，要重點(diǎn)考慮關(guān)鍵工序的施工組織，例如，有掛石的施工時(shí)間較長(zhǎng) （尤其關(guān)注石材材料的堆放場(chǎng)地合理設(shè)臵） ，其施工應(yīng)該盡量安排在前面。 搶工獎(jiǎng) 為實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)盤(pán)，區(qū)域項(xiàng)目在成本增加與收益之間進(jìn)行合理權(quán)衡，可以在總包合同中明確工程起始時(shí)間和相應(yīng)的 工期獎(jiǎng)罰規(guī)定 ，或者單獨(dú)設(shè)臵趕工獎(jiǎng)。 趕工獎(jiǎng)應(yīng)在事前以協(xié)議的形式約定，明確獎(jiǎng)勵(lì)的條件和處罰規(guī)則；趕工獎(jiǎng)后補(bǔ)無(wú)效 。原則上趕工獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用從該項(xiàng)目的成就共享獎(jiǎng)金池或舊項(xiàng)目獎(jiǎng)金包中扣減。 四、 施工組織科學(xué) 按照 “ 整體市政管網(wǎng)先行，單體結(jié)構(gòu)與砌體同步，機(jī)電、裝 修、園藝綠化穿插進(jìn)行 ” 來(lái)組織施工計(jì)劃。 綜合布臵售樓部、板房區(qū)和貨量區(qū)的施工場(chǎng)地和臨時(shí)道路，在主體工程施工的同時(shí)能保證與主體結(jié)構(gòu)施工不沖突的位臵可以同步施工室外工程、市政工程和綠化工程 （尤其是大樹(shù)種植） 。 采取流水、穿插施工， 前工序給后工序預(yù)留工作面，確保分部分層交接場(chǎng)地；上下工序按確保的節(jié)點(diǎn)按時(shí)驗(yàn)收、交接合理；主體周邊水景、道路管網(wǎng)的施工，在主體腳手架未落的條件下，采用局部拆除、部分加固懸挑腳手架的方案同步推進(jìn)室外各項(xiàng)工程的施工。必須保證關(guān)鍵線路中施工資源配臵，如： 施工道路的暢順、樁基施工機(jī)械數(shù)量、土方機(jī)械數(shù) 量、模板周轉(zhuǎn)套數(shù)、垂直運(yùn)輸機(jī)械的運(yùn)力、備用發(fā)電機(jī)、夜間施工照明等 及合理提前安裝時(shí)間。 碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引 18 / 38 五、裝修突擊管理 集團(tuán)成立了以 雅駿裝修公司為主導(dǎo)的裝修突擊隊(duì) ，對(duì)新項(xiàng)目（含舊項(xiàng)目新地塊）展示區(qū)重點(diǎn)突擊，并且集團(tuán)要求雅駿裝修公司到 2020 年 9 月實(shí)現(xiàn)對(duì)新項(xiàng)目展示區(qū)的全面承接。 裝修的重點(diǎn)包括：（ 1）售樓部大堂（或酒店大堂）、樣板房的廚房、衛(wèi)生間、電梯大堂的鋪貼；（ 2）電梯、石材、櫥柜等，開(kāi)工時(shí)就要與廠家溝通排產(chǎn)；（ 3）吊頂、機(jī)電安裝穿插、消防、空調(diào)線管；（ 4）超豪板房的成品家具，需土建嚴(yán)格按照?qǐng)D紙尺寸施工，提前交底，嚴(yán) 控分層移交；（ 5）雙拼板房以裝修戶先組織土建施工，然后分層分段移交工作面。 裝修進(jìn)場(chǎng)前期準(zhǔn)備： （ 1）裝修施工任務(wù)應(yīng)預(yù)先落實(shí)，最好施工前 40 天用書(shū)面形式通知施工單位，有條件時(shí)考慮提前 60 天。以便使承包方預(yù)先組織安排施工隊(duì)伍，按數(shù)量安排人力，才能保證對(duì)任務(wù)的準(zhǔn)備；（ 2）施工圖紙應(yīng)預(yù)先 3040天由設(shè)計(jì)院完成出圖，有條件時(shí)審圖完成，最好安排任務(wù)時(shí)一起提供給施工方，目的方便做好材料的準(zhǔn)備和產(chǎn)品工廠化生產(chǎn)；（ 3）項(xiàng)目分項(xiàng)專業(yè)分包工程完成節(jié)點(diǎn)落實(shí)，上工序按質(zhì)、按量、按時(shí)驗(yàn)收，合格后移交下工序 。 展示區(qū)裝修工程 聯(lián)系單：區(qū)域項(xiàng)目提交展示區(qū)裝修工程聯(lián)系單至集團(tuán)工程管理中心、運(yùn)營(yíng)中心、雅駿裝修公司，由 工程管理中心統(tǒng)籌展示區(qū)裝修工程任務(wù)安排及下達(dá) 。 六、重視采購(gòu)下單 嚴(yán)格按照《采購(gòu)專項(xiàng)計(jì)劃任務(wù)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)》【參見(jiàn)關(guān)于下發(fā) 《項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃管理辦法》 和 《項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃考核辦法》 的通知】的要求制定材料下單計(jì)劃。確定電碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引 19 / 38 梯、石材、裝修材料及家具等進(jìn)場(chǎng)時(shí)間與工程進(jìn)度的高度銜接，關(guān)鍵點(diǎn)在于接到圖之后一周時(shí)間內(nèi)下單， 有些可以先根據(jù)裝修標(biāo)準(zhǔn)下單，施工圖出來(lái)后再核對(duì)數(shù)量補(bǔ)單 ；洋房板房使用的材料直接甲供，樣板房在 2 樓及以上的，開(kāi)放式電梯應(yīng)同步投入使用； 與現(xiàn)代家居、設(shè)計(jì)家私組溝通好，確保入戶門(mén)、房間門(mén)、木地板、櫥柜、家私及時(shí)進(jìn)場(chǎng)安裝及擺放。 對(duì)于非標(biāo)設(shè)計(jì)，要在設(shè)計(jì)過(guò)程中隨時(shí)與采購(gòu)中心聯(lián)系溝通，以便盡快確定供應(yīng)商，縮短供貨周期。前期物料、設(shè)備采購(gòu)時(shí)如涉及到酒店、物業(yè)，要請(qǐng)酒店、物業(yè)參與設(shè)備選型。 特殊材料及專項(xiàng)分包生產(chǎn)制作周期參考： （ 1） 電梯 ：生產(chǎn) 70 天，安裝 2030 天； （ 2） 櫥柜豪裝 ：廠家生產(chǎn) 25 天，安裝時(shí)間 3 天（供應(yīng)商配臵所有廚房配套電器）； （ 3） 木門(mén)、木地板、樓梯扶手、整體櫥柜 ：供應(yīng)商生產(chǎn)時(shí)間 30 天；安裝時(shí)間 815 天。 （ 4） 入墻整體衣柜 ：供應(yīng) 商生產(chǎn)及安裝時(shí)間 30 天； （ 5） 海洋展池 ：供應(yīng)商制作及安裝時(shí)間 120 天； （ 6） 專業(yè)泳池工程 ：安裝時(shí)間 60 天； （ 7） 國(guó)振裝修 ：廠家生產(chǎn)及安裝時(shí)間 100 天； 七、園林綠化穿插 景觀充分考慮水體、山體等自然借景，通過(guò)參觀公園、植物園和當(dāng)?shù)刈詈脴潜P(pán)，了解當(dāng)?shù)刂参镞x用的原則，利用 當(dāng)?shù)刈畋阋恕⒆顚?shí)用的植物 為我公司造景，打造最合適的景觀風(fēng)格。同時(shí)，對(duì)當(dāng)?shù)貓@建材料進(jìn)行調(diào)研，評(píng)判成本，最大限度充分利用當(dāng)?shù)夭牧?。園林施工要注意： （ 1）跟進(jìn)圖紙，主要的園建圖、水電圖、結(jié)構(gòu)圖； （ 2）室外園藝綠化與建筑施工的工作面劃分；（ 3）提 前做好施工籌備，碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引 20 / 38 項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)綠化 （尤其是地形土方早日完成） 同步開(kāi)工，交叉作業(yè)，售樓部前后花園、泳池、水景區(qū)等與土建同步施工；（ 4）私家花園的園藝綠化等排刪拆后即馬上施工；（ 5）可種綠化的地方先進(jìn)土種綠化。大樹(shù)能提前種植的優(yōu)先種植，考慮樹(shù)的生長(zhǎng)周期，在開(kāi)盤(pán)時(shí)有好的展示效果。 綠化施工工序：堆坡造型 —— 種植大樹(shù) —— 石頭、汀步石安裝 —— 灌木、地被種植 —— 草皮和玉龍草的種植 —— 完工，小品擺設(shè)和成品保護(hù)。 八、輕裝修、重?cái)[設(shè) 要按照 “ 輕裝修、重?cái)[設(shè) ” 的原則，控制好裝修成本，讓利于客戶，以最豐富的軟裝設(shè)計(jì)展現(xiàn)生活情趣和功 能體驗(yàn)，讓客戶感受 “ 入住式的體驗(yàn)營(yíng)銷” ，使客戶走進(jìn)板房就有購(gòu)買的沖動(dòng)。同時(shí)特別注意要做好室內(nèi)陰生植物的養(yǎng)護(hù)。 九、加強(qiáng)聯(lián)合驗(yàn)收 驗(yàn)收組織 由 區(qū)域工程技術(shù)部 負(fù)責(zé)組織， 項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)單位、營(yíng)銷中心、客戶關(guān)系管理中心、物業(yè)部門(mén)及 其他內(nèi)外部 相關(guān)單位 對(duì)展示區(qū)進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收。 驗(yàn)收內(nèi)容 包括 營(yíng)銷環(huán)境、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、市政工程、園林綠化效果和服務(wù)管理系統(tǒng)（安保、后臺(tái)管理系統(tǒng)）及產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理性、裝修標(biāo)準(zhǔn)與銷售合同一致性、工程質(zhì)量 等。 驗(yàn)收評(píng)估和審定 （ 1） 在驗(yàn)收中現(xiàn)場(chǎng)達(dá)成一致整改意見(jiàn)的問(wèn)題，由項(xiàng)目部督促相關(guān)施工 單位立即進(jìn)行整改，整改完成后進(jìn)行復(fù)檢。 碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引 21 / 38 （ 2） 在驗(yàn)收中涉及設(shè)計(jì)的問(wèn)題，如驗(yàn)收組內(nèi)部意見(jiàn)不一致的，應(yīng)提交產(chǎn)品研發(fā)院牽頭組織相關(guān)部門(mén)研討，將研究建議報(bào)主席辦、總裁辦審定。 （ 3） 在驗(yàn)收中涉及裝修、綠化景觀和營(yíng)銷環(huán)境的問(wèn)題，如驗(yàn)收組內(nèi)部意見(jiàn)不一致的，應(yīng)提交集團(tuán)聯(lián)合評(píng)審小組進(jìn)行審定。 （ 4） 經(jīng)整改后復(fù)檢，如聯(lián)合驗(yàn)收小組對(duì)驗(yàn)收合格、達(dá)成一致意見(jiàn)的，填寫(xiě)驗(yàn)收記錄表，各參與驗(yàn)收的人員簽名確認(rèn)。 未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得對(duì)外開(kāi)放 。 區(qū)域項(xiàng)目對(duì)主席在規(guī)劃圖上劃的展示圈必須高度重視 ，展示區(qū)開(kāi)放前應(yīng)做到“ 目之所及，皆是完美 ” 。 十、確保完美開(kāi)盤(pán) 項(xiàng)目奠基開(kāi)工后，營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)面向目標(biāo)客群進(jìn)行推廣宣傳、客戶拓展及圈層營(yíng)銷等，期間項(xiàng)目部與營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)密切溝通，既保證營(yíng)銷推廣節(jié)點(diǎn)與工期相匹配，也能及時(shí)確認(rèn)相關(guān)利好賣點(diǎn)輸出，以實(shí)現(xiàn)按時(shí)（或提前）供貨，確保銷售。開(kāi)盤(pán)具體工作包括： 為增加開(kāi)盤(pán)的轟動(dòng)效應(yīng)，前期廣告鋪墊要合理有效布臵，適當(dāng)舉行有針對(duì)性的推廣圈層活動(dòng)，有條件的邀請(qǐng)政府要員、新聞媒體和企業(yè)家代表提前參觀，創(chuàng)造社會(huì)認(rèn)同氣氛和免費(fèi)宣傳效應(yīng)。 做好價(jià)格政策、產(chǎn)品的成本及預(yù)留客戶梳理工作，協(xié)助制定開(kāi)盤(pán)前的價(jià)格策略及價(jià)格的制定：（ 1）政策： 不能忽視政策對(duì)價(jià)格的影響，如價(jià)格備案等政策直接限制項(xiàng)目后期價(jià)格走勢(shì)，定價(jià)前需針對(duì)限制政策與政府良性溝通攻關(guān)；（ 2）成本：成本控制直接影響價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力；要整體控制項(xiàng)目的成本；（ 3）對(duì)預(yù)碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引 22 / 38 留客戶進(jìn)行分類：產(chǎn)品偏好，戶型偏好，位臵偏好，提前對(duì)預(yù)留客戶進(jìn)行分析篩選，有利于更合理判定價(jià)格；對(duì)預(yù)留客戶心理價(jià)格進(jìn)行持續(xù)性的跟進(jìn)。 開(kāi)盤(pán)前完成物業(yè)管理公司的招標(biāo)工作，案場(chǎng)物業(yè)服務(wù)人員培訓(xùn)到位，訓(xùn)練有素。 做好詳細(xì)周到的計(jì)劃和工作安排，各部門(mén)、人員的分工，現(xiàn)場(chǎng)功能臨時(shí)分區(qū)、停車帶設(shè)臵，不要遺留任何的角落或環(huán)節(jié)；現(xiàn)場(chǎng)提供適當(dāng) 的暖心服務(wù)和后勤保障工作，做好安保、衛(wèi)生、急救醫(yī)療準(zhǔn)備。 開(kāi)盤(pán)時(shí)， 銷控區(qū)人要放滿 ，增加現(xiàn)場(chǎng)下單的緊迫氛圍。 開(kāi)盤(pán)后 辦理好相關(guān)相關(guān)預(yù)售合同簽訂、政府備案、抵押登記、業(yè)主資料提供等相關(guān)程序，減少因程序、資料不全引影響按揭貸款的發(fā)放， 好讓我司盡快回籠資金。預(yù)售監(jiān)控款也要長(zhǎng)期緊迫跟蹤，與政府和銀行做好溝通工作，按照施工進(jìn)度越早越多的申請(qǐng)。 后續(xù)貨量組織：合理確定展示區(qū)與貨量區(qū)、各貨量區(qū)推售次序及各貨量區(qū)推售的節(jié)點(diǎn)安排，尤其保證首次開(kāi)盤(pán)成功后后續(xù)貨量的及時(shí)補(bǔ)給； 為解決后續(xù)貨量供應(yīng)問(wèn)題，應(yīng)在本次展示區(qū)開(kāi)工同 時(shí)，準(zhǔn)備好下一期的施工圖紙和施工準(zhǔn)備等所有工作。 做到一旦一期銷售賣得好，二期工程第二天就能開(kāi)工。 第四部分 過(guò)程管控到位，主體質(zhì)量合格 集團(tuán)高度重視工程質(zhì)量管理，建立健全了工程質(zhì)量管控體系，通過(guò)在工程技術(shù)管理、工程質(zhì)量評(píng)估考核、施工質(zhì)量全過(guò)程控制、 “ 最佳開(kāi)推盤(pán)狀態(tài) ” 和“ 最佳交樓狀態(tài) ” 營(yíng)造等方面進(jìn)行監(jiān)督和支持，推動(dòng)集團(tuán)整體工程質(zhì)量水平上新臺(tái)階。 碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引 23 / 38 集團(tuán)按照 “ 關(guān)注客戶滿意度、加強(qiáng)過(guò)程質(zhì)量控制 ” 的管理原則，建立集團(tuán)層面的質(zhì)量管控體系，由三大部分組成，即 “ 工程技術(shù)管理支持體系 ” 、 “ 工程質(zhì)量評(píng)估考核體系 ” 和 “ 施工質(zhì)量 全過(guò)程重點(diǎn)控制 ” 。 一、總部技術(shù)支持 集團(tuán)組織編寫(xiě)了大量的工程技術(shù)文件，為工程質(zhì)量管理建立了企業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和提供了有力的技術(shù)支撐，并加強(qiáng)對(duì)一線工程技術(shù)管理人員培訓(xùn)，提高他們的專業(yè)水平，為現(xiàn)場(chǎng)管好質(zhì)量奠定了基礎(chǔ)。 《 防開(kāi)裂、防滲漏重點(diǎn)控制 》 ：《兩防》文件通過(guò)制定土建工程各重要環(huán)節(jié)的構(gòu)造措施及施工要求，并要求區(qū)域項(xiàng)目貫徹實(shí)施，達(dá)到防開(kāi)裂、防滲的目的。 《 工程質(zhì)量通病及防治辦法 》 ：該文件的特點(diǎn)是圖文并茂，全部是巡檢中收集的工程現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量問(wèn)題圖片，與正確做法的圖片相對(duì)比，直觀的展現(xiàn)質(zhì)量通病的防治措施。 《 工 法樣板引路工作手冊(cè) 》 ：詳細(xì)指導(dǎo)設(shè)立工法樣板的技術(shù)要求，并配上反映相應(yīng)工序樣板的現(xiàn)場(chǎng)照片、文字說(shuō)明，使技術(shù)交底和崗前培訓(xùn)內(nèi)容比較直觀、清晰，易于工人了解掌握，有效地促進(jìn)工程施工質(zhì)量水平提高。 二、加強(qiáng)考核評(píng)估 工程質(zhì)量檢查評(píng)估制度