【正文】 8 / 38 對(duì)我司的信心，獲得其對(duì)我司快速開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式的理解和支持；（ 2）利用我司對(duì)當(dāng)?shù)卣愂?、產(chǎn)業(yè)支持、城市環(huán)境改善、政 府形象的提升等籌碼，爭(zhēng)取土地的優(yōu)先獲取、 土地款分期支付或延遲支付 、規(guī)費(fèi)減免、開(kāi)通綠色通道及開(kāi)發(fā)證件的快速辦理、降低預(yù)售門(mén)檻、政府大市政配套等方面的支持；（ 3） 爭(zhēng)取酒店用地價(jià)格的優(yōu)惠或減免，爭(zhēng)取酒店、學(xué)校等大型公建在項(xiàng)目后期建設(shè)，減少首期投入，應(yīng)盡量避免按政府要求的規(guī)模檔次建酒店（ 新拓展且我司品牌影響度小的區(qū)域，建議配套先行） ；（ 4） 對(duì)超過(guò)一千畝的項(xiàng)目，爭(zhēng)取能由 我司主導(dǎo)參與目標(biāo)地塊的控規(guī)編制 ，最大限度利用政府配套；（ 5）在爭(zhēng)取優(yōu)惠條件或土地議價(jià)過(guò)程中，需注意明確市政配套類(lèi)工程（包含外線建設(shè)）的資金落實(shí)方案，且 方案中應(yīng)明確投資人及資金的具體操作實(shí)施方法，若由政府投資，則需明確資金的具體來(lái)源；若采取政府協(xié)助方式，必須明確具體的出資單位及其資金數(shù)目、來(lái)源等問(wèn)題，必要時(shí)可選擇設(shè)立共同資金賬戶(hù)的方式解決資金問(wèn)題。 第二部分 做好前期策劃，實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)工 集團(tuán)基準(zhǔn)工期為 57 個(gè)月 ，部分項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn) 摘牌后 35 個(gè)月開(kāi)盤(pán) 。合理地配臵開(kāi)發(fā)資源，克服項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中可能出現(xiàn)的瓶頸如 收地、報(bào)批報(bào)建、設(shè)計(jì) 出圖、招投標(biāo)、材料采購(gòu)、施工道路暢通、臨設(shè)容量充足 等問(wèn)題，保障示范區(qū)的實(shí)現(xiàn)。在樓盤(pán)的定位，我們不一定做到最高檔次的項(xiàng)目，但我們要結(jié)合產(chǎn)品與購(gòu)買(mǎi)群體，合理定位，打造性?xún)r(jià)比最高的項(xiàng)目； 在同樣產(chǎn)品中，我們必須做到最優(yōu)；在同等售價(jià)中，我們必須做到品質(zhì)最好 。（ 2）但也避免設(shè)臵過(guò)多樣板房導(dǎo)致成本增加，須控制規(guī)劃戶(hù)型的數(shù)量。 物業(yè)規(guī)劃建議：參考物業(yè)公司從物業(yè)管理和業(yè)主角度提出的規(guī)劃建議，如出入口、物業(yè)管理用房、垃圾房的選址及面積等。要綜合平衡 提前一天收地付出的代 價(jià)和提前一天開(kāi)盤(pán)帶來(lái)的收益之間的對(duì)比 ，按照項(xiàng)目 利益最大化原則 強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)收地工作。地質(zhì)條件較差情況下，先行初勘，第一時(shí)間確定基礎(chǔ)形式； 規(guī)劃及現(xiàn)場(chǎng)條件較完備情況下，直接詳勘。 施工單位考察 ：項(xiàng)目立項(xiàng)后，即發(fā)起招標(biāo)立項(xiàng)書(shū)，同集團(tuán)、區(qū)域一起將納入集團(tuán)招標(biāo)范圍內(nèi)的施工單位提前考察和選擇； 優(yōu)先確定展示區(qū)基礎(chǔ)施工單位及總包單位 。 碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引 13 / 38 （ 2）對(duì)新項(xiàng)目，可考慮尋找已經(jīng)合作過(guò)的優(yōu)秀施工單位做展示區(qū)，示范區(qū)計(jì)價(jià)方式按后續(xù)貨量區(qū)定標(biāo)價(jià)格約定 點(diǎn)數(shù)上浮 。 六、重視臨設(shè)先行 臨水、臨電必須考慮足夠 ，除了考慮全面開(kāi)工的施工和宿舍生活用電，還要考慮售樓部和展示區(qū)的用電要求，是否設(shè)獨(dú)立電纜，以免售樓部受施工保護(hù)電源跳閘的影響而經(jīng)常斷電。 提前完成臨時(shí)用地租賃，搭設(shè)生活區(qū)，為施工單位進(jìn)場(chǎng)創(chuàng)造條件。 定期向主要政府領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)項(xiàng)目進(jìn)展情況， 定期或不定期邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)前來(lái)項(xiàng)目指導(dǎo)工作 ，配以媒體報(bào)道，既推動(dòng)項(xiàng)目工作開(kāi)展，也提高項(xiàng)目影響力。（ 2）如分歧較大，則以確保展示區(qū)不變?yōu)樵瓌t。（ 3） 施工圖紙?zhí)崆八偷浇ㄔO(shè)部門(mén)初審好， 一切能準(zhǔn)備的辦理國(guó)土證、立項(xiàng)、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證等送件資料提前交到相關(guān)部門(mén)審查好， 能后補(bǔ)的 資料盡量跟政府協(xié)商（如立項(xiàng)、環(huán)評(píng)）。 組織項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)，進(jìn)一步明確項(xiàng)目目標(biāo)，落實(shí)每個(gè)部門(mén)的職責(zé)及工作計(jì)劃，充分取得集團(tuán)各中心的支持，為后續(xù)搶工創(chuàng)造條件。 施工計(jì)劃 ：在工程施工前，加強(qiáng)對(duì) 總分包施工單位的施工進(jìn)度計(jì)劃和勞動(dòng)力、材料供應(yīng)、機(jī)械設(shè)備投入等資源 投入計(jì)劃的嚴(yán)格審核，審查施工進(jìn)度計(jì)劃是否合理，有無(wú)可能實(shí)現(xiàn)，是否適合工程的實(shí)際條件和現(xiàn)場(chǎng)情況，避免以空洞的不切實(shí)際的工程進(jìn)度計(jì)劃來(lái)指導(dǎo)施工。對(duì)于大雨暴雨惡劣的天氣現(xiàn)場(chǎng)不能施工的，項(xiàng)目應(yīng)提前與施工單位約定趕工措施。 要求施工單位每天上報(bào)人員、材料和機(jī)械使用計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)精 細(xì)化管理，向過(guò)程管理要結(jié)果。原則上趕工獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用從該項(xiàng)目的成就共享獎(jiǎng)金池或舊項(xiàng)目獎(jiǎng)金包中扣減。必須保證關(guān)鍵線路中施工資源配臵，如： 施工道路的暢順、樁基施工機(jī)械數(shù)量、土方機(jī)械數(shù) 量、模板周轉(zhuǎn)套數(shù)、垂直運(yùn)輸機(jī)械的運(yùn)力、備用發(fā)電機(jī)、夜間施工照明等 及合理提前安裝時(shí)間。以便使承包方預(yù)先組織安排施工隊(duì)伍，按數(shù)量安排人力，才能保證對(duì)任務(wù)的準(zhǔn)備；（ 2）施工圖紙應(yīng)預(yù)先 3040天由設(shè)計(jì)院完成出圖，有條件時(shí)審圖完成，最好安排任務(wù)時(shí)一起提供給施工方，目的方便做好材料的準(zhǔn)備和產(chǎn)品工廠化生產(chǎn)；（ 3）項(xiàng)目分項(xiàng)專(zhuān)業(yè)分包工程完成節(jié)點(diǎn)落實(shí)，上工序按質(zhì)、按量、按時(shí)驗(yàn)收，合格后移交下工序 。 對(duì)于非標(biāo)設(shè)計(jì)，要在設(shè)計(jì)過(guò)程中隨時(shí)與采購(gòu)中心聯(lián)系溝通，以便盡快確定供應(yīng)商，縮短供貨周期。同時(shí)，對(duì)當(dāng)?shù)貓@建材料進(jìn)行調(diào)研，評(píng)判成本，最大限度充分利用當(dāng)?shù)夭牧稀? 八、輕裝修、重?cái)[設(shè) 要按照 “ 輕裝修、重?cái)[設(shè) ” 的原則，控制好裝修成本，讓利于客戶(hù)，以最豐富的軟裝設(shè)計(jì)展現(xiàn)生活情趣和功 能體驗(yàn)，讓客戶(hù)感受 “ 入住式的體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)” ，使客戶(hù)走進(jìn)板房就有購(gòu)買(mǎi)的沖動(dòng)。 驗(yàn)收評(píng)估和審定 （ 1） 在驗(yàn)收中現(xiàn)場(chǎng)達(dá)成一致整改意見(jiàn)的問(wèn)題，由項(xiàng)目部督促相關(guān)施工 單位立即進(jìn)行整改，整改完成后進(jìn)行復(fù)檢。 未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得對(duì)外開(kāi)放 。 做好價(jià)格政策、產(chǎn)品的成本及預(yù)留客戶(hù)梳理工作，協(xié)助制定開(kāi)盤(pán)前的價(jià)格策略及價(jià)格的制定：（ 1）政策： 不能忽視政策對(duì)價(jià)格的影響，如價(jià)格備案等政策直接限制項(xiàng)目后期價(jià)格走勢(shì)，定價(jià)前需針對(duì)限制政策與政府良性溝通攻關(guān)；（ 2）成本：成本控制直接影響價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力；要整體控制項(xiàng)目的成本；（ 3）對(duì)預(yù)碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引 22 / 38 留客戶(hù)進(jìn)行分類(lèi)：產(chǎn)品偏好，戶(hù)型偏好，位臵偏好，提前對(duì)預(yù)留客戶(hù)進(jìn)行分析篩選，有利于更合理判定價(jià)格；對(duì)預(yù)留客戶(hù)心理價(jià)格進(jìn)行持續(xù)性的跟進(jìn)。 開(kāi)盤(pán)后 辦理好相關(guān)相關(guān)預(yù)售合同簽訂、政府備案、抵押登記、業(yè)主資料提供等相關(guān)程序，減少因程序、資料不全引影響按揭貸款的發(fā)放， 好讓我司盡快回籠資金。 第四部分 過(guò)程管控到位，主體質(zhì)量合格 集團(tuán)高度重視工程質(zhì)量管理，建立健全了工程質(zhì)量管控體系，通過(guò)在工程技術(shù)管理、工程質(zhì)量評(píng)估考核、施工質(zhì)量全過(guò)程控制、 “ 最佳開(kāi)推盤(pán)狀態(tài) ” 和“ 最佳交樓狀態(tài) ” 營(yíng)造等方面進(jìn)行監(jiān)督和支持，推動(dòng)集團(tuán)整體工程質(zhì)量水平上新臺(tái)階。 《 工程質(zhì)量通病及防治辦法 》 ：該文件的特點(diǎn)是圖文并茂，全部是巡檢中收集的工程現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量問(wèn)題圖片，與正確做法的圖片相對(duì)比，直觀的展現(xiàn)質(zhì)量通病的防治措施。 （ 3） 《 碧桂園綜合質(zhì)量評(píng)分辦法 》 ：綜合巡檢組通過(guò)對(duì)板房區(qū)和交樓區(qū)進(jìn)行檢查和評(píng)分，量化各苑區(qū)的綜合質(zhì)量水平。 （ 2）實(shí)行 “ 創(chuàng)優(yōu) 100” 計(jì)劃：為鼓勵(lì)總包單位爭(zhēng)創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程，積極配合我司向業(yè)主交樓，使項(xiàng)目在既定時(shí)間內(nèi)達(dá)到目標(biāo)交樓率，對(duì)經(jīng)過(guò)既定程序評(píng)估、認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)工程和總包單位給予合約價(jià)格之外約 100 元 /平方米的獎(jiǎng)勵(lì)。 （ 6） 推行約談和督辦制度 ：約談是由集團(tuán)召集相關(guān)項(xiàng)目和施工單位領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行面 談，指出存在的質(zhì)量問(wèn)題，要求制訂整改方案和計(jì)劃，按期完成整改。 （ 3） 加強(qiáng)工法樣板引路和技術(shù)交底 ：要求施工單位利用“工法樣板間”對(duì)施工班組和工人進(jìn)行實(shí)物技術(shù)交底，各班組掌握了我司的質(zhì)量要求后，才能進(jìn)場(chǎng)施工。 （ 3）加強(qiáng)對(duì)集團(tuán)各專(zhuān)業(yè)子公司現(xiàn)場(chǎng) 工作面移交的協(xié)調(diào) ：規(guī)范場(chǎng)地交接驗(yàn)收程序，并制訂了相關(guān)的場(chǎng)地移交標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)移交的時(shí)間和范圍作出詳細(xì)記錄，明確了雙方責(zé)任，保證集團(tuán)各專(zhuān)業(yè)公司順利進(jìn)場(chǎng)。 施工質(zhì)量問(wèn)題的整改控制措施 加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目落實(shí)質(zhì)量問(wèn)題整改的監(jiān)督 ：規(guī)定了施工單位整改方案的內(nèi)容和模板，以及要求項(xiàng)目部對(duì)整改情況進(jìn)行驗(yàn)收，規(guī)定了檢查驗(yàn)收回復(fù)模板；如發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目部或施工單位弄虛作假的，將進(jìn)行嚴(yán)肅處罰。 二、精裝策劃先行 項(xiàng)目工程開(kāi)工前的工程策劃針對(duì)配合裝修施工的計(jì)劃方案要全面，考慮范圍包括： （ 1） 工作界面劃分清楚 ；（ 2） 裝修垂直運(yùn)輸設(shè)備的使用 ；（ 3） 裝修施工臨水臨電的配臵 ；（ 4） 裝修施工腳手架的配合 ；（ 5） 裝修施工產(chǎn)品、半成品及材料的保護(hù)和堆放 ；（ 6） 工序交接驗(yàn)收 ；（ 7） 裝修圖紙會(huì)審 ；（ 8） 裝修工藝、工法明確 ；（ 9） 材料樣板確認(rèn) ；（ 10） 各專(zhuān)業(yè)在施工過(guò)程中出現(xiàn)矛盾時(shí)，特別是工序間的嵌接問(wèn)題必須及時(shí)協(xié)調(diào)，并應(yīng)有專(zhuān)人負(fù)責(zé)跟辦 。在情況允許的情況下，可以提前完成永久電梯安裝，在加強(qiáng)管理做好成品保護(hù)的情況下提早投入使用，以方便后續(xù)精裝修的垂直運(yùn)輸使用。 （ 2） 平面管理計(jì)劃的確 定及實(shí)施 ：根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施及調(diào)整情況，分階段發(fā)布平面管理實(shí)施計(jì)劃，包含時(shí)間計(jì)劃表，責(zé)任人，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)。 按照總體規(guī)劃要求作好平面圖 ，主要包括：現(xiàn)場(chǎng)辦公臨建布臵、現(xiàn)場(chǎng)生活區(qū)布臵、材料堆放場(chǎng)地（庫(kù)房）及構(gòu)件現(xiàn)場(chǎng)拼裝區(qū)布臵。 三、進(jìn)度計(jì)劃嚴(yán)格 嚴(yán)格審查施工單位編制的施工總進(jìn)度計(jì)劃。計(jì)劃的調(diào)整按以下原則：計(jì)劃調(diào)整應(yīng)慎重， 能不調(diào)的盡量不調(diào)，能局部調(diào)整的決不大范圍調(diào)整 ；計(jì)劃的調(diào)整要及時(shí)，一發(fā)現(xiàn)有進(jìn)度偏差，必須及時(shí)分析，立即采取相應(yīng)對(duì)策及時(shí)解決。 四、落 實(shí)樣板先行 為保證集團(tuán) “ 多快好省 ” 戰(zhàn)略的實(shí)施，材料采購(gòu)和項(xiàng)目管理中須切實(shí)貫徹 “ 樣板先行 ” 方針。 設(shè)立“先行樣板”的原則要求 （ 1）時(shí)間要求：各采購(gòu)或施工項(xiàng)目應(yīng)在單位定標(biāo)后，立即提前籌備 /施工“樣板” ，在大范圍采購(gòu) /施工前完成驗(yàn)收工作。 注：若某些戶(hù)型已經(jīng)在銷(xiāo)售示范區(qū)設(shè)立了交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間，則在貨量區(qū)可不再重復(fù)設(shè)立。 “樣板”的應(yīng)用 （ 1） 發(fā)揮完善設(shè)計(jì)功能的作用 ：如在“樣板“施工或驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)功能不合理，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修改完善。 （ 2）裝修“樣板間”由裝修總包單位進(jìn)行管理，應(yīng)做好室內(nèi)的裝修的成品保護(hù)工作。采購(gòu)下單要點(diǎn)： 按集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化要求下訂單，尺寸準(zhǔn)確，圖紙標(biāo)準(zhǔn)化，填寫(xiě)規(guī)范。 六、質(zhì)量控制到位 工程質(zhì)量方面做好 主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收（含基礎(chǔ)隱蔽驗(yàn)收） ，并做好基礎(chǔ)資料。 兩防方面 ，做好地下室、天面、外墻、門(mén)窗邊、陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間的防滲漏、防開(kāi)裂，減少裝修過(guò)程中及交樓時(shí)土建維修的工程量。將時(shí)間節(jié)點(diǎn)、進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃進(jìn)行合理安排，為園林施工創(chuàng)造良好的客觀條件。對(duì)樓房周邊區(qū)域，特別是樣板房周邊的園林工程，須協(xié)調(diào)總包單位盡早完成外立面施工，以達(dá)到拆除外立面腳手架的條件（高層區(qū)樣板房達(dá)到拆除低層外立面腳手架即可），為室外化糞池、園建工程、雨污水井、管等的施工提供足夠的工作面。 第六部分 注重細(xì)節(jié)完善，實(shí)現(xiàn)完美交樓 一、交樓計(jì)劃合理 在推售前，制定合同交樓時(shí)間時(shí)，要充分考慮市政配套（永久供水供電）的完成時(shí)間，避免因臨電供應(yīng)交樓造成業(yè)主投 訴，尤其是毛坯交樓單位的業(yè)主需進(jìn)場(chǎng)裝修，臨電供應(yīng)容易造成客戶(hù)群訴。 分戶(hù)驗(yàn)收準(zhǔn)備工作 由 施工單位編制分戶(hù)驗(yàn)收方案 ，并報(bào) 監(jiān)理單位、項(xiàng)目管理部審批 。 一般包括： 經(jīng)緯儀、水平儀、激光測(cè)距儀、自動(dòng)安平激光標(biāo)線儀、鋼尺、靠尺、塞尺、檢測(cè)尺、組合檢測(cè)器、漏電開(kāi)關(guān)測(cè)試儀、通球 等。比如： 現(xiàn)澆樓板厚度 可在主體施工階段進(jìn)行驗(yàn)收， 室內(nèi)凈開(kāi)間、墻面空鼓、裂縫 的驗(yàn)收可在室內(nèi)抹灰面完成后進(jìn)行驗(yàn)收， 室內(nèi)凈高、樓地面空鼓、裂 縫、起砂 的驗(yàn)收可在室內(nèi)地坪完成后進(jìn)行驗(yàn)收。為保證清潔效果和地面木地板損傷，采取留地面保護(hù)膜待房間清潔完工后再清除保護(hù)膜、清潔地面的流程，清潔完一層后驗(yàn)收一層， 從上至下進(jìn)行逐戶(hù)鎖門(mén)，收樓前嚴(yán)禁人員進(jìn)入， 如確有需要建應(yīng)立登記制度 。 竣工備案辦理的注意要點(diǎn)： （ 1） 務(wù)必根據(jù)竣工驗(yàn)收備案的資料需求清單，前臵周全地準(zhǔn)備備案資料 。 （ 4） 對(duì)各類(lèi)表格的簽批（如《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收會(huì)簽表》），杜絕疏忽漏簽的情況發(fā)生 。工作小組職責(zé)：（ 1）負(fù)責(zé)制定房屋交付工作計(jì)劃，明確相關(guān)部門(mén)的工作任務(wù)及完成時(shí)間；（ 2）開(kāi)展交付前承接查驗(yàn)，從客戶(hù)視角對(duì)設(shè)計(jì)、質(zhì)量缺陷檢查和跟進(jìn)整改，加強(qiáng)督促整改及復(fù)查銷(xiāo)單，為完美交付創(chuàng)造條件，為集團(tuán)“創(chuàng)優(yōu) 100”評(píng)選提供依據(jù)。根據(jù)評(píng)估結(jié)論要求在集中交付前由各總包施工碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引 38 / 38 單位將部品、部件貯備齊全。 主動(dòng)引導(dǎo)客戶(hù)驗(yàn)房 客戶(hù)驗(yàn)房時(shí)采用“ 一對(duì)一”接待模式 ，陪同驗(yàn)房工程師主動(dòng)提示房屋使用須知，讓客戶(hù)感受專(zhuān)業(yè)貼心服務(wù)