【正文】 推貨量，在〒 0 以上無法修改，如果做了〒 0 就可以銷售的話，那產(chǎn)品將更貼合市場，所以需要提前預(yù)售；（ 2）如果政府不接受上訴理由，則表示，項(xiàng)目所有的預(yù)售資金可由政府監(jiān)管；（ 3）如果第二步仍不成功，則表示，可在與政府共管的賬號上押保證金，保證達(dá) 到預(yù)售節(jié)點(diǎn)。 經(jīng)過上述三步，大部分的政府應(yīng)該可予以項(xiàng)目“提前預(yù)售”的資格。 第二部分 做好前期策劃，實(shí)現(xiàn)快速開工 集團(tuán)基準(zhǔn)工期為 57 個月 ，部分項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn) 摘牌后 35 個月開盤 。只有快速開工才可能實(shí)現(xiàn)快速開盤。為實(shí)現(xiàn)快速開工，要認(rèn)真開展前期 工程策劃 ，做好工作前臵，實(shí)現(xiàn) 摘牌即開工 。 一、做好前期策劃 應(yīng)充分考慮事情的因果關(guān)系、先后次序、內(nèi)在的邏輯關(guān)系， 開工前把項(xiàng)目開發(fā)存在的各種不利因素都羅列出來，理清各種因素的邏輯關(guān)系，形成系統(tǒng)的解決方案。合理地配臵開發(fā)資源，克服項(xiàng)目開發(fā)中可能出現(xiàn)的瓶頸如 收地、報批報建、設(shè)計(jì) 出圖、招投標(biāo)、材料采購、施工道路暢通、臨設(shè)容量充足 等問題，保障示范區(qū)的實(shí)現(xiàn)。 科學(xué)合理地做好施工現(xiàn)場總平面布臵（含臨水、 臨電 、 道路 、辦公區(qū)、生活區(qū) 、 垂直運(yùn)輸 設(shè)備的布臵等），做到 策劃 先行、 臨設(shè) 先行、 道路 （進(jìn)出方向、寬度、規(guī)避客戶、雨季影響等 ）先行、 管線 （尤其是臨電、臨水架設(shè)方式和影響）先行、 計(jì)劃 （協(xié)同性） 先行、 樣板 先行。施工策劃上， 片區(qū)的市政、土建、機(jī)電、掛石、裝修、園藝、綠化交叉、平行、流水施工，單體中的土建、機(jī)電、裝修工程分層、分段、分面施工，同時還要制定制約項(xiàng)目目標(biāo)重點(diǎn)區(qū)域的 專項(xiàng)計(jì)劃 。 碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 10 / 38 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)前臵 新項(xiàng)目要盡量選 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品 或成熟的產(chǎn)品，要把工期短、能快速預(yù)售的產(chǎn)品放在首期供貨中；銷售展示區(qū)在綜合考慮規(guī)劃因素外應(yīng)該安排在項(xiàng)目最有利的、能馬上動工的地方。在樓盤的定位，我們不一定做到最高檔次的項(xiàng)目，但我們要結(jié)合產(chǎn)品與購買群體，合理定位，打造性價比最高的項(xiàng)目； 在同樣產(chǎn)品中，我們必須做到最優(yōu)；在同等售價中，我們必須做到品質(zhì)最好 。 規(guī)劃前臵 ：規(guī)劃方案在摘牌前基本要能通過規(guī)劃部門 預(yù)審批 （主要地方領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)同）。要特別重視容積率、日照分析、建筑間距、商業(yè)比例等指標(biāo)，盡量做滿容積率；特別重視普通住宅面積界定的臨界點(diǎn)； 項(xiàng) 目提前了解清楚當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃設(shè)計(jì)要求， 建議嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，避免后期因方案修改影響進(jìn)度；盡量 提高售建比，減少無法出售的地下室面積 。 板房設(shè)臵 ：（ 1） 原則上，所有戶型都要設(shè)臵樣板房 。（ 2）但也避免設(shè)臵過多樣板房導(dǎo)致成本增加，須控制規(guī)劃戶型的數(shù)量。（ 3） 新項(xiàng)目都要設(shè)臵豪裝別墅及公司通用標(biāo)準(zhǔn)裝修別墅板房（ 對于毛坯銷售不暢的項(xiàng)目要裝修 4~5套別墅板房，銷售部分再裝修部分） 。（ 4）為充分展現(xiàn)苑區(qū)的成熟配套以及環(huán)境，需于貨量現(xiàn)場選擇景觀好的樓層設(shè)臵現(xiàn)場板房，并做好首層架空層的泛會所展示和體驗(yàn)，項(xiàng)目應(yīng) 盡量 避免建臨建板房。 產(chǎn)品選擇 ：（ 1）展示區(qū)宜采用公司已有標(biāo)準(zhǔn)戶型，這樣可以做到套用原有土建、安裝施工圖紙和裝修圖紙，節(jié)省設(shè)計(jì)、采購和招標(biāo)時間；（ 2）別墅和洋房要同期展示，同期開賣；地下車庫施工周期長， 12 個月 /層，難以與別墅產(chǎn)品同期展示；（ 3）展示區(qū)中盡量不規(guī)劃帶地下室的洋房產(chǎn)品，以保證施工工期滿足碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 11 / 38 同期展示開賣。 物業(yè)規(guī)劃建議：參考物業(yè)公司從物業(yè)管理和業(yè)主角度提出的規(guī)劃建議，如出入口、物業(yè)管理用房、垃圾房的選址及面積等。 三、強(qiáng)勢推進(jìn)收地 由于我司獲取的土地往往不是凈地，拿地前與政府或合作方談好的收 地條件，到實(shí)際收地時不一定能全部滿足， 這種風(fēng)險 往往會影響我們不能快速開工或增加開發(fā)成本和難度，因此我們在收地前必須從多種渠道深入了解地塊的現(xiàn)狀是否已經(jīng)滿足我們的開發(fā)要求，對方是否已履行了所有承諾，否則，我們應(yīng)該要求推遲收地，并且一定要把收地時間與土地出讓金或合作出資的交付時間掛鉤，才能更好地規(guī)避我司的風(fēng)險。若發(fā)生土地移交晚于合同約定，應(yīng)爭取由國土部門出具未能交地證明，以便財(cái)務(wù)部門申請相關(guān)地塊的免繳土地使用稅。 在收地的過程中，要積極推進(jìn)目標(biāo)地塊 現(xiàn)場的清理 以及參與 收地砌圍墻 工作。要綜合平衡 提前一天收地付出的代 價和提前一天開盤帶來的收益之間的對比 ，按照項(xiàng)目 利益最大化原則 強(qiáng)勢推進(jìn)收地工作。 四、勘探先行進(jìn)場 參考周邊地質(zhì)情況 了解目標(biāo)地塊的地質(zhì)情況，盡可能取得周邊建筑物地質(zhì)勘查資料及相關(guān)工程資料，為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)提供參考，也為前期工程提供依據(jù)，可以有效提高設(shè)計(jì)和前期工程的進(jìn)度。 提前進(jìn)入地塊勘探 提前進(jìn)入地塊內(nèi)進(jìn)行詳細(xì)勘察以取得勘察報告；對目標(biāo)地塊的地質(zhì)報告進(jìn)行碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 12 / 38 分析，將地質(zhì)勘查報告第一時間提供給予設(shè)計(jì)院 ，出樁基圖。 按 先售樓部、后展示區(qū)，最后貨量區(qū)的原則 完成地勘。地質(zhì)條件較差情況下，先行初勘，第一時間確定基礎(chǔ)形式； 規(guī)劃及現(xiàn)場條件較完備情況下，直接詳勘。 五、提前開展招標(biāo) 招標(biāo)前臵 ：在摘牌之前提前做好 招標(biāo)前臵 與配合工作有利于實(shí)現(xiàn)摘牌即開工。從 土地掛牌開始 ，就可以開展招標(biāo)立項(xiàng)、投標(biāo)單位確認(rèn)、發(fā)標(biāo)、開標(biāo)、定標(biāo)工作。招標(biāo)立項(xiàng)方面要前臵的工作包括：（ 1）盡快了解當(dāng)?shù)氐氖袌霾牧蟽r格，購買當(dāng)?shù)氐亩~及材料信息資料，了解項(xiàng)目現(xiàn)場的特殊情況；（ 2）將現(xiàn)場的環(huán)境及特殊性、具備的施工條件等，提供給成本管理中心，便于招標(biāo)文件快速編制；（ 3）明確招標(biāo)工程各專業(yè)的施工承包范圍，利于招標(biāo)文件的快速編制，減少后期爭議；（ 4）施工單位開標(biāo)。 施工單位考察 ：項(xiàng)目立項(xiàng)后，即發(fā)起招標(biāo)立項(xiàng)書，同集團(tuán)、區(qū)域一起將納入集團(tuán)招標(biāo)范圍內(nèi)的施工單位提前考察和選擇； 優(yōu)先確定展示區(qū)基礎(chǔ)施工單位及總包單位 。項(xiàng)目必須主動的參與到招標(biāo)的工作中去，選擇總包單位時應(yīng)考慮：（ 1）施工單位的實(shí)力；（ 2）施工單位的信譽(yù)度；（ 3）施工單位的經(jīng)營狀況；（ 4）特別關(guān)注施工單位擬委派的 項(xiàng)目經(jīng)理 （施工 生產(chǎn)負(fù)責(zé)人 、 經(jīng)營負(fù)責(zé)人 或 包工頭本人 有調(diào)動公司資源能力優(yōu)先） —— 優(yōu)先選用熟悉公司操作模式、同區(qū)域合作過的、在當(dāng)?shù)刈鲞^項(xiàng)目、信譽(yù)好的項(xiàng)目經(jīng)理?？疾焓┕挝粫r，播放公司的宣傳片，與施工單位做有效的溝通 ，便于施工單位對集團(tuán)的了解。 快速確定施工單位的方法 （ 1）條件允許的情況下，示范區(qū)應(yīng)將 樁基礎(chǔ) （或其它基礎(chǔ)類型） 與總包工程 招投標(biāo)分開進(jìn)行。 碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 13 / 38 （ 2）對新項(xiàng)目，可考慮尋找已經(jīng)合作過的優(yōu)秀施工單位做展示區(qū)，示范區(qū)計(jì)價方式按后續(xù)貨量區(qū)定標(biāo)價格約定 點(diǎn)數(shù)上浮 。 （ 3）對舊項(xiàng)目、新地塊，若相近時間剛招過標(biāo)，則可以 直接以擴(kuò)標(biāo)的方式確定單位 。 （ 4）對使用原有圖紙且已施工的工程，可以由總包單位 按原有合同造價原則進(jìn)場施工 。 施工合同：區(qū)域項(xiàng)目應(yīng)積極參與施工合同中“工程管理?xiàng)l款”的制定，掌握進(jìn)度管理主動權(quán)；提前確定展示區(qū) 各專項(xiàng)工程合同單價，尤其對于 趕工費(fèi)、施工進(jìn)度明確約定、施工人員數(shù)量、垂直運(yùn)輸設(shè)備數(shù)量、總分包權(quán)責(zé)約定 等，提前確定操作方式，為后期支付工程款提供依據(jù)。 六、重視臨設(shè)先行 臨水、臨電必須考慮足夠 ，除了考慮全面開工的施工和宿舍生活用電，還要考慮售樓部和展示區(qū)的用電要求，是否設(shè)獨(dú)立電纜，以免售樓部受施工保護(hù)電源跳閘的影響而經(jīng)常斷電。 在收地完成前就應(yīng)該與水電部門簽訂合同，確定水電到達(dá)地塊時間，確保摘牌后能順利及時接入臨水臨電，不妨礙項(xiàng)目現(xiàn)場施工，在條件不具備的情況下，可以在前期施工采用發(fā)電機(jī)。與電力水力部門談判時 ，可考慮將 永久水電條款與臨水臨電一并進(jìn)行談判 ，對于項(xiàng)目后期開展將免去較多麻煩和減少重復(fù)的費(fèi)用開支。 提前完成紅線外臨時道路建設(shè)及場區(qū)內(nèi)的管網(wǎng)及施工道路的建設(shè)，臨近公路要注意考慮地塊開口問題。 提前完成臨時用地租賃，搭設(shè)生活區(qū)，為施工單位進(jìn)場創(chuàng)造條件。 提前考慮項(xiàng)目臨時宿舍、永久宿舍問題。 七、政府關(guān)系維護(hù) 碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 14 / 38 建立與政府各層級領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)務(wù)部門的密切聯(lián)系關(guān)系，按政府部門層級領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，逐級上報，下級能解決的不要用上級壓下級；各種關(guān)系的建立必須是公司與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系，杜絕把關(guān)系建立在個人關(guān)系上 ，更不能參與到小圈子內(nèi)，避免因領(lǐng)導(dǎo)調(diào)整而影響整個項(xiàng)目的運(yùn)作。 爭取政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)掛職我司項(xiàng)目，如 爭取城建副市長級別領(lǐng)導(dǎo)掛職指揮部長 。 定期向主要政府領(lǐng)導(dǎo)匯報項(xiàng)目進(jìn)展情況， 定期或不定期邀請政府領(lǐng)導(dǎo)前來項(xiàng)目指導(dǎo)工作 ，配以媒體報道，既推動項(xiàng)目工作開展，也提高項(xiàng)目影響力。必要時，可以 邀請政府領(lǐng)導(dǎo)到集團(tuán)或公司其他成功樓盤參觀 。 以工作簡報的形式定期書面報告政府主要領(lǐng)導(dǎo) ，匯報重要工作進(jìn)展，請求協(xié)調(diào)解決問題及提出處理方案的建議。 八、摘牌即是開工 報建前臵 ：（ 1）現(xiàn)場動工前應(yīng)盡量辦理好 先行施工合法手續(xù) ，這就 要求我們進(jìn)入一個地方時，首先要到各部門（行政服務(wù)窗口）了解所有的報建報批驗(yàn)收流程，了解需要提供的資料和當(dāng)?shù)氐奶厥庖螅崆白龊靡磺袦?zhǔn)備， 特別是規(guī)劃方案先與規(guī)劃部門溝通調(diào)整好 ， 土地立項(xiàng) 10 天內(nèi)完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制，協(xié)調(diào)政府及各相關(guān)部門召開 規(guī)劃提報會 ，提出我司 規(guī)劃思路 和規(guī)劃 手續(xù)預(yù)審 等推進(jìn)理念通過預(yù)審批，獲得規(guī)劃主管部門及當(dāng)?shù)刂饕I(lǐng)導(dǎo)支持。（ 2）如分歧較大，則以確保展示區(qū)不變?yōu)樵瓌t。推進(jìn)規(guī)劃報建工作， 有條件的先做地勘。 提前選定施工圖設(shè)計(jì)單位和審圖公司，先行完成報建施工圖，進(jìn)行施工圖審查和報建。特殊情況下同政府溝通 ，單獨(dú)就基礎(chǔ)圖進(jìn)行報建， 確保摘牌后取得基礎(chǔ)施工的“尚方碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 15 / 38 寶劍” 。（ 3） 施工圖紙?zhí)崆八偷浇ㄔO(shè)部門初審好， 一切能準(zhǔn)備的辦理國土證、立項(xiàng)、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證等送件資料提前交到相關(guān)部門審查好， 能后補(bǔ)的 資料盡量跟政府協(xié)商（如立項(xiàng)、環(huán)評）。（ 4） 同時項(xiàng)目 要提前通知施工單位準(zhǔn)備報建所需的配合資料 ，并積極協(xié)助完成一些與政府相關(guān)的手續(xù)。 最理想的狀態(tài)是，到 摘牌當(dāng)天就可以馬上補(bǔ)齊剩下的文件辦理施工許可證 ，或與建設(shè)部門商量好可以簽發(fā)預(yù)開工證。 利用 開工典禮 這一契機(jī) ，合理合法地把 展示區(qū)土方和施工臨路提前施工和鋪 設(shè)完成 ； 提前 邀請當(dāng)?shù)卣賳T參與開工典禮 ，并溝通當(dāng)?shù)刂髁髅襟w發(fā)布，擴(kuò)大品牌及項(xiàng)目影響力 , 摘牌后即通過戶外廣告牌、新聞宣傳進(jìn)行品牌導(dǎo)入。 組織項(xiàng)目啟動會，進(jìn)一步明確項(xiàng)目目標(biāo)，落實(shí)每個部門的職責(zé)及工作計(jì)劃，充分取得集團(tuán)各中心的支持，為后續(xù)搶工創(chuàng)造條件。 第三部分 聚焦展示區(qū)域，確保完美開盤 “搶臨設(shè)，保保障；搶地下，保地上；搶主體，保裝修；搶板房，保貨量?！? “聚焦展示區(qū)，提前每一天”。 —— 集團(tuán)總裁莫斌 一、計(jì)劃管理嚴(yán)謹(jǐn) 一級計(jì)劃 ： 展示區(qū)計(jì)劃要單獨(dú)編制，編制計(jì)劃時嚴(yán)格根據(jù)公司一級計(jì)劃節(jié)點(diǎn)完 成關(guān)鍵線路分析及計(jì)劃倒排，依據(jù) 適度超前的原則 ，制定重大節(jié)點(diǎn)倒排計(jì)劃、專項(xiàng)計(jì)劃，制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩?、三級?jì)劃，實(shí)時跟蹤，及時糾偏，確保重大節(jié)點(diǎn)碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 16 / 38 按時（提前）完成。 施工計(jì)劃 ：在工程施工前，加強(qiáng)對 總分包施工單位的施工進(jìn)度計(jì)劃和勞動力、材料供應(yīng)、機(jī)械設(shè)備投入等資源 投入計(jì)劃的嚴(yán)格審核，審查施工進(jìn)度計(jì)劃是否合理，有無可能實(shí)現(xiàn)，是否適合工程的實(shí)際條件和現(xiàn)場情況，避免以空洞的不切實(shí)際的工程進(jìn)度計(jì)劃來指導(dǎo)施工。 為了保證施工進(jìn)度，需要著重審查的內(nèi)容包括： 有無制定節(jié)假日（如春節(jié)）期間的趕工人員、資金安排措施，有無擬定雨季、高溫、 臺風(fēng)等惡劣氣候條件下施工的