【正文】 14 / 38 建立與政府各層級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)務(wù)部門的密切聯(lián)系關(guān)系，按政府部門層級(jí)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，逐級(jí)上報(bào)，下級(jí)能解決的不要用上級(jí)壓下級(jí)；各種關(guān)系的建立必須是公司與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系，杜絕把關(guān)系建立在個(gè)人關(guān)系上 ，更不能參與到小圈子內(nèi)，避免因領(lǐng)導(dǎo)調(diào)整而影響整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作。 （ 4）對(duì)使用原有圖紙且已施工的工程，可以由總包單位 按原有合同造價(jià)原則進(jìn)場施工 。從 土地掛牌開始 ，就可以開展招標(biāo)立項(xiàng)、投標(biāo)單位確認(rèn)、發(fā)標(biāo)、開標(biāo)、定標(biāo)工作。若發(fā)生土地移交晚于合同約定，應(yīng)爭取由國土部門出具未能交地證明，以便財(cái)務(wù)部門申請(qǐng)相關(guān)地塊的免繳土地使用稅。要特別重視容積率、日照分析、建筑間距、商業(yè)比例等指標(biāo)，盡量做滿容積率；特別重視普通住宅面積界定的臨界點(diǎn)； 項(xiàng) 目提前了解清楚當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃設(shè)計(jì)要求， 建議嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，避免后期因方案修改影響進(jìn)度；盡量 提高售建比，減少無法出售的地下室面積 。為實(shí)現(xiàn)快速開工，要認(rèn)真開展前期 工程策劃 ，做好工作前臵，實(shí)現(xiàn) 摘牌即開工 。如果是合作項(xiàng)目，還要對(duì)合作方及土地權(quán)屬做盡職調(diào)查，以確保土地沒有糾紛。尤其避免因前期研究不充分，方案有重大偏差或缺陷，導(dǎo)致方案被顛覆，從而影響項(xiàng)目進(jìn)展。 （ 3） 研究項(xiàng)目自身的競爭力 ：研究地塊是否 有自然景觀設(shè)施資源可利用，我們的配套設(shè)施能否成為客戶購房的關(guān)注點(diǎn)，綠化水平對(duì)比競品的競爭性。除意向地塊所在區(qū)域外，還應(yīng)增加例如中心城區(qū)等多個(gè)不同區(qū)域的價(jià)格研究， 當(dāng)?shù)貏e墅 /洋房銷售價(jià)格如何，不同產(chǎn)品、 不同景觀、不同戶型 /面積的價(jià)格差異，了解背后的真實(shí)價(jià)格 。集團(tuán)要求各區(qū)域及投資團(tuán)隊(duì)要拿“能夠獲得成就共享的地” 。成就共享有兩大要求，一是現(xiàn)金流的要求（ 一年內(nèi)自有資金投入全額回籠，回籠資金大于自有資金投入與年化自有資金收益之和 ），二是凈利潤的要求，（ 項(xiàng)目凈利潤要大于自有資金按年折算后的金額 ），而且在項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)不能出現(xiàn)重大的質(zhì)量、安全、成本問題或業(yè)主群體性事件?！奔瘓F(tuán)董事局楊國強(qiáng)主席在集團(tuán)高層會(huì)議上豪邁的指示。新項(xiàng)目如果不能實(shí)現(xiàn)成就共享，相應(yīng)的區(qū)域總、項(xiàng) 目總將要受到處罰。 希望每一位項(xiàng)目管理者及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)都能“成就共想、成就共創(chuàng)、成就共享”！ 碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 4 / 38 項(xiàng)目總經(jīng)理一定要認(rèn)真研究所管轄項(xiàng) 目，對(duì)項(xiàng)目每天的利息、費(fèi)用、效益等了然于胸；懂得提前推進(jìn)一天工作所增加的費(fèi)用與產(chǎn)生的效益的對(duì)比，在守法前提下，力求效益最大化。 前期策劃小組 區(qū)域投資部或項(xiàng)目總牽頭，組織項(xiàng)目部及區(qū)域設(shè)計(jì)、營銷、成本、財(cái)務(wù)、運(yùn)營等各職能專業(yè)人員到現(xiàn)場就各專業(yè)各業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行深入研究，同時(shí)組成項(xiàng)目前期策劃小組，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行論證及編制各專業(yè)的計(jì)劃及安排，尤其是 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目摘牌即開工、工程關(guān)鍵線路、人山人海及綠化工作面第一時(shí)間提供 等的策劃方案。 （ 3） 研究自身 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品 的競爭力 ： 別墅 是否是當(dāng)?shù)叵∪碑a(chǎn)品 ，面積段是否適合大部分的客戶購買， 當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣（喜歡大家族多代同堂還是其他） ，洋碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 6 / 38 房是否建得房率高的產(chǎn)品，市場是否偏愛贈(zèng)送率高的產(chǎn)品，對(duì)比競爭對(duì)手是否有競爭力，最核心的是 我們的產(chǎn)品是否有傾銷的競爭力 。 項(xiàng)目定位務(wù)求精準(zhǔn)，以保證產(chǎn)品適銷對(duì)路、開盤實(shí)現(xiàn)傾銷為原則 。 四、 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制 重點(diǎn)做好以下風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)排查： 是否為 建設(shè)用地 ，是否符合 土規(guī)、城規(guī) ； 地塊內(nèi)是否有 林地、基本農(nóng)田、 高壓線 、垃圾填埋場、墳?zāi)?、軍事設(shè)施、文物 ， 地質(zhì)條件 是否復(fù)雜、 拆遷難度 如何等； 考慮 永久水電、臨 水臨電、燃?xì)?、供暖、排污管道接?等問題。 經(jīng)過上述三步，大部分的政府應(yīng)該可予以項(xiàng)目“提前預(yù)售”的資格。 碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 10 / 38 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)前臵 新項(xiàng)目要盡量選 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品 或成熟的產(chǎn)品，要把工期短、能快速預(yù)售的產(chǎn)品放在首期供貨中；銷售展示區(qū)在綜合考慮規(guī)劃因素外應(yīng)該安排在項(xiàng)目最有利的、能馬上動(dòng)工的地方。 產(chǎn)品選擇 ：（ 1）展示區(qū)宜采用公司已有標(biāo)準(zhǔn)戶型，這樣可以做到套用原有土建、安裝施工圖紙和裝修圖紙，節(jié)省設(shè)計(jì)、采購和招標(biāo)時(shí)間；（ 2）別墅和洋房要同期展示，同期開賣；地下車庫施工周期長， 12 個(gè)月 /層，難以與別墅產(chǎn)品同期展示；（ 3）展示區(qū)中盡量不規(guī)劃帶地下室的洋房產(chǎn)品，以保證施工工期滿足碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 11 / 38 同期展示開賣。 按 先售樓部、后展示區(qū)，最后貨量區(qū)的原則 完成地勘。 快速確定施工單位的方法 （ 1）條件允許的情況下，示范區(qū)應(yīng)將 樁基礎(chǔ) （或其它基礎(chǔ)類型） 與總包工程 招投標(biāo)分開進(jìn)行。 提前完成紅線外臨時(shí)道路建設(shè)及場區(qū)內(nèi)的管網(wǎng)及施工道路的建設(shè)，臨近公路要注意考慮地塊開口問題。 八、摘牌即是開工 報(bào)建前臵 ：（ 1）現(xiàn)場動(dòng)工前應(yīng)盡量辦理好 先行施工合法手續(xù) ，這就 要求我們進(jìn)入一個(gè)地方時(shí)，首先要到各部門（行政服務(wù)窗口）了解所有的報(bào)建報(bào)批驗(yàn)收流程，了解需要提供的資料和當(dāng)?shù)氐奶厥庖?，提前做好一切?zhǔn)備， 特別是規(guī)劃方案先與規(guī)劃部門溝通調(diào)整好 ， 土地立項(xiàng) 10 天內(nèi)完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制，協(xié)調(diào)政府及各相關(guān)部門召開 規(guī)劃提報(bào)會(huì) ，提出我司 規(guī)劃思路 和規(guī)劃 手續(xù)預(yù)審 等推進(jìn)理念通過預(yù)審批，獲得規(guī)劃主管部門及當(dāng)?shù)刂饕I(lǐng)導(dǎo)支持。 利用 開工典禮 這一契機(jī) ，合理合法地把 展示區(qū)土方和施工臨路提前施工和鋪 設(shè)完成 ； 提前 邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣賳T參與開工典禮 ，并溝通當(dāng)?shù)刂髁髅襟w發(fā)布，擴(kuò)大品牌及項(xiàng)目影響力 , 摘牌后即通過戶外廣告牌、新聞宣傳進(jìn)行品牌導(dǎo)入。小雨、中雨通過提供雨衣給工人，讓施工單位沒有借口不開工，并且項(xiàng)目也以身作則，親自在現(xiàn)場督促施工單位加班，這樣項(xiàng)目只需支出很少的成本，在不是很惡劣的天氣中爭取到寶貴的時(shí)間。 趕工獎(jiǎng)應(yīng)在事前以協(xié)議的形式約定，明確獎(jiǎng)勵(lì)的條件和處罰規(guī)則；趕工獎(jiǎng)后補(bǔ)無效 。 裝修進(jìn)場前期準(zhǔn)備： （ 1）裝修施工任務(wù)應(yīng)預(yù)先落實(shí)，最好施工前 40 天用書面形式通知施工單位，有條件時(shí)考慮提前 60 天。 （ 4） 入墻整體衣柜 ：供應(yīng) 商生產(chǎn)及安裝時(shí)間 30 天； （ 5） 海洋展池 ：供應(yīng)商制作及安裝時(shí)間 120 天； （ 6） 專業(yè)泳池工程 ：安裝時(shí)間 60 天； （ 7） 國振裝修 ：廠家生產(chǎn)及安裝時(shí)間 100 天； 七、園林綠化穿插 景觀充分考慮水體、山體等自然借景，通過參觀公園、植物園和當(dāng)?shù)刈詈脴潜P，了解當(dāng)?shù)刂参镞x用的原則，利用 當(dāng)?shù)刈畋阋?、最?shí)用的植物 為我公司造景，打造最合適的景觀風(fēng)格。 驗(yàn)收內(nèi)容 包括 營銷環(huán)境、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、市政工程、園林綠化效果和服務(wù)管理系統(tǒng)（安保、后臺(tái)管理系統(tǒng)）及產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理性、裝修標(biāo)準(zhǔn)與銷售合同一致性、工程質(zhì)量 等。開盤具體工作包括： 為增加開盤的轟動(dòng)效應(yīng)，前期廣告鋪墊要合理有效布臵，適當(dāng)舉行有針對(duì)性的推廣圈層活動(dòng)，有條件的邀請(qǐng)政府要員、新聞媒體和企業(yè)家代表提前參觀，創(chuàng)造社會(huì)認(rèn)同氣氛和免費(fèi)宣傳效應(yīng)。 做到一旦一期銷售賣得好，二期工程第二天就能開工。 （ 2） 《 施工尺寸誤差專項(xiàng)檢查辦法 》 ：為實(shí)現(xiàn)集團(tuán)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化施工和提高工程質(zhì)量，巡檢組采取現(xiàn)場實(shí)測實(shí)量的檢測數(shù)據(jù)進(jìn)行合格率計(jì)算，得出各項(xiàng)目的專碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 24 / 38 項(xiàng)檢查評(píng)分， 直觀表現(xiàn)了施工尺寸管控的質(zhì)量水平。 （ 5） 對(duì)工程質(zhì)量問題嚴(yán)厲處罰 ：對(duì)最常見、影響嚴(yán)重的工程質(zhì)量問題作出統(tǒng)一的處罰，對(duì)施工單位拒不整改或整改造假的加倍處罰，勒令停工整改，直至清退出場。 （ 2）推行項(xiàng)目 重點(diǎn)工序?qū)ｍ?xiàng)驗(yàn)收制度 ：建立施工質(zhì)量跟蹤檔案及質(zhì)量追溯制度，集團(tuán)要求各項(xiàng)目對(duì)十項(xiàng)重點(diǎn)施工工序?qū)嵭许?xiàng)目工程師、監(jiān)理、施工單位三方聯(lián)合專項(xiàng)驗(yàn)收，專項(xiàng)驗(yàn)收資料需相關(guān)人員簽字后存檔。如有特殊情況，需請(qǐng)示主席。同時(shí)制定以上計(jì)劃的具體實(shí)施方案，嚴(yán)格依照?qǐng)?zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)罰條例，實(shí)現(xiàn)施工平面科學(xué)、文明的管理。使材料進(jìn)場存放和垂直運(yùn)輸處于良好的控制狀態(tài)。需要集團(tuán)予以協(xié)助的，可以請(qǐng)求集團(tuán)相關(guān)職能部門組織召開協(xié)調(diào)會(huì)。 （ 4）戶型要求：對(duì)于貨量區(qū)的精裝修， 原則上要求每種戶型均須設(shè)立一套“裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間 ”，個(gè)別數(shù)量較稀少的戶型由項(xiàng)目根據(jù)實(shí)際情況決定是否設(shè)立。 “樣板”的管理 （ 1）工程管理中心在工程質(zhì)量巡檢中，對(duì)材料及項(xiàng)目“樣板間”進(jìn)行檢查，并對(duì)沒有落實(shí)“標(biāo)準(zhǔn)樣板間”制度的項(xiàng)目進(jìn)行處罰。 按入場條件控制工程節(jié)點(diǎn)，確保按時(shí)按質(zhì)交出安裝場地。 將公司在進(jìn)度管控上的獎(jiǎng)罰要求融入到施工管理中，根據(jù)大計(jì)劃編排小計(jì)劃，根據(jù)總體計(jì)劃編排分項(xiàng)計(jì)劃，做到工序銜接合理，工種交叉多而不亂。同時(shí)做好必要的保潔工作，定期開啟窗戶（在有雨季保障措施情況下）使室內(nèi)空氣流通，減少室內(nèi)有害物質(zhì)凝聚。 （ 3）充分準(zhǔn)備分戶驗(yàn)收 所需要各種設(shè)備 。 碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 36 / 38 開荒 復(fù)驗(yàn)無問題后，立即進(jìn)行 家政開荒 。 （ 3） 各種備案面積數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)務(wù)必根據(jù)相關(guān)規(guī)范，進(jìn)行核對(duì)確認(rèn) 。 提前準(zhǔn)備維修備品備件 項(xiàng)目部應(yīng)根據(jù)聯(lián)合驗(yàn)收、承接查驗(yàn)、客戶預(yù)驗(yàn)收所積累的數(shù)據(jù)以及工程經(jīng)驗(yàn)，對(duì)部品、部 件的缺陷率進(jìn)行評(píng)估。 。部品部件屬于甲供的，則由項(xiàng)目部聯(lián)系集團(tuán)采購中心下單備貨。 （ 5） 對(duì)于辦理備案前需要繳納的各相關(guān)費(fèi)用，務(wù)必提前檢查確認(rèn)，避免因?yàn)槔U費(fèi)不及時(shí)導(dǎo)致備案風(fēng)險(xiǎn) 。 三、竣工備案辦理 重視圖紙、資料等的日常管理，前臵性的開展竣工備案資料準(zhǔn)備工作。 （ 4）提前確定分戶驗(yàn)收的方法及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。 二、分戶驗(yàn)收嚴(yán)格 分戶驗(yàn)收聯(lián)合小組 組織工程項(xiàng)目的有關(guān)單位（建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)公司）成立分戶驗(yàn)收聯(lián)合小組，并明確各方的具體責(zé)任。重視隱蔽工程，做好檢查驗(yàn)收工作，避免后工序做完后進(jìn)行開挖破壞?；A(chǔ)隱蔽工程驗(yàn)收合格才能進(jìn)行下一工序施工。在合同收樓日期前，裝修總包單位應(yīng)進(jìn) 行“裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間”的保鮮維修，確保樣板間單位的室內(nèi)裝修工程應(yīng)達(dá)到正?？山桓稜顟B(tài)。 （ 5） 完成標(biāo)準(zhǔn)：“樣板”各項(xiàng)指標(biāo)、分項(xiàng)工程應(yīng)達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。在大面積施工前必須先做施工樣板，施工樣板經(jīng)確認(rèn)后方可大面碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 30 / 38 積施工（關(guān)于貨量區(qū)的裝修工程質(zhì)量的管控，請(qǐng)遵照“裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間”制度執(zhí)行）。檢查總計(jì)劃中一級(jí)節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間是否滿足集團(tuán)一級(jí)計(jì)劃的要求。計(jì)劃執(zhí)行中，不定期召開調(diào)度會(huì)，以充分協(xié)調(diào)，研究后，發(fā)布計(jì)劃調(diào)整書。 裝修圖紙 為保障裝修工程順利實(shí)施，裝修設(shè)計(jì)圖紙應(yīng)提前會(huì)審，會(huì)審要求其它各專業(yè)需參與，同時(shí)為保證裝修材料的采購和品質(zhì)，裝修施工圖須于裝修施工單位進(jìn)場前 60 天完成設(shè)計(jì)，因此要求設(shè)計(jì)院配合和項(xiàng)目部計(jì)劃及協(xié)調(diào)的工作須及時(shí)到位。 （ 4）加強(qiáng)集團(tuán)裝修質(zhì)量管控： 明確項(xiàng)目總對(duì)裝修質(zhì)量的“第一責(zé)任人” 、計(jì)劃制定預(yù)留合理工期、推行“裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣 板間”制度、加強(qiáng)裝修工程現(xiàn)場管理和強(qiáng)化交樓前分戶驗(yàn)收等系統(tǒng)性措施，保證集團(tuán)裝修質(zhì)量。督辦是由集團(tuán)工程管理中心派專人駐點(diǎn)項(xiàng)目，協(xié)助區(qū)域和項(xiàng)目解決對(duì)極少數(shù)施工隊(duì)伍質(zhì)量管理的老大難問題；對(duì)個(gè)別極端不配合的施工單位 , 堅(jiān)決進(jìn)行清退 ,避免后期交樓風(fēng)險(xiǎn)。 （ 4） 《 碧桂園聯(lián)合巡檢辦法 》 ：各專業(yè)子公司對(duì)各自在建工程進(jìn)行常態(tài)化的質(zhì)量巡檢和考核，并獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)，處罰落后，有效提高各專業(yè)子公司的工程質(zhì)量。 碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)指引 23 / 38 集團(tuán)按照 “ 關(guān)注客戶滿意度、加強(qiáng)過程質(zhì)量控制 ” 的管理原則，建立集團(tuán)層面的質(zhì)量管控體系，由三大部分組成，即 “ 工程