論長沙房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理-論文-資料下載頁
2024-09-10 13:06本頁面
【導(dǎo)讀】以顧客需求和顧客價(jià)值為出發(fā)點(diǎn)，重視顧客需求有豐富的內(nèi)涵。房地產(chǎn)業(yè)已逐漸成為我國經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也具有社會(huì)影響面很大的行業(yè)。制，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗。市場供求比缺口逐步縮小，價(jià)格上漲條件不足，將。本文就長沙商品住宅的供求關(guān)系、成交量、供求比進(jìn)行了整體分析，論述。了房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)提出了一些風(fēng)險(xiǎn)管理的應(yīng)對策略。[2]陳仕亮.風(fēng)險(xiǎn)管理.成都.西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社。手救市，保護(hù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果。管理，是保證項(xiàng)目目的、項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵?？焖龠x擇有效的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的定性和定量分析。左右；07年起至09年上半年尚有新開工建筑面積860余萬平方米，08年樓市步入嚴(yán)冬已成公認(rèn)事實(shí)，09年將繼續(xù)處于。樓市周期的低谷。預(yù)測09年供應(yīng)量將呈現(xiàn)低開高走，整體處在較低。受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，中國房地產(chǎn)在08年經(jīng)歷漫長寒冬。在時(shí)間上，季度成交量分配較均勻，其中第一季度成交130. 季度成交124萬平方米。預(yù)計(jì)09年成交量將小幅回升，接近550萬
【正文】 比選。在進(jìn)行可供比較方案，優(yōu)選時(shí)，應(yīng)注意各方案之間的可比性，遵循費(fèi)用與效益計(jì)算口徑對應(yīng)一致的原則，并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)作為比選指標(biāo)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目通常采用的方案優(yōu)選指標(biāo)有：差額投資內(nèi)部收益率和凈 現(xiàn)值 (NPV)，在進(jìn)行方案優(yōu)選時(shí)，以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案；等額年值，在進(jìn)行方案優(yōu)選時(shí)，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。當(dāng) 14 可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期相同時(shí)，可直接選用差額投資內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值或等額年值指標(biāo)進(jìn)行方案比選。當(dāng)開發(fā)經(jīng)營期不同時(shí)，一般宜采用等額年值指標(biāo)進(jìn)行優(yōu)選，如果要采用差額投資內(nèi)部收益率指標(biāo)或凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行方案優(yōu)選，須對各可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期和計(jì)算方法按有關(guān)規(guī)定作適當(dāng)處理，然后再進(jìn)行優(yōu)選。 項(xiàng)目的可行性 研究 可行性研究要在大量信息資料的基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)的分析方法，對項(xiàng)目策劃所提出多種方 案進(jìn)行詳細(xì)研究；對項(xiàng)目所面臨的主要技術(shù)問題、環(huán)境問題、效益問題進(jìn)行全面的評價(jià)和分析，從而保證項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性和合理性。對于投資規(guī)模大、技術(shù)工藝又比較復(fù)雜的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，需要先進(jìn)行項(xiàng)目的可行性分析研究。通過對城市不斷變化的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、人口、技術(shù)等因素的分析研究，明確項(xiàng)目當(dāng)前所處的宏觀環(huán)境與市場條件，把握房地產(chǎn)市場的整體走向，為科學(xué)決策提供宏觀依據(jù)；通過對項(xiàng)目所在區(qū)域的城市規(guī)劃、景觀、交通等區(qū)位條件的分析以及對區(qū)域內(nèi)現(xiàn)實(shí)與潛在樓盤供應(yīng)量的分析，研究項(xiàng)目地塊所具有的區(qū)位價(jià)值；對項(xiàng)目自身的開發(fā)條件及發(fā)展 現(xiàn)狀進(jìn)行分析，明確地塊及其環(huán)境的優(yōu)勢與缺陷。為項(xiàng)目定位、投資分析做好準(zhǔn)備；通過對項(xiàng)目開發(fā)的主要競爭對手的競爭樓盤分析，了解項(xiàng)目主要競爭對手的樓盤規(guī)模銷售價(jià)格市場反應(yīng)等，同時(shí)了解競爭對手的營銷策略及其目標(biāo)客戶群，未確定項(xiàng)目開發(fā)的競爭策略提供依據(jù)。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的可行性研究，是一項(xiàng)內(nèi)容十分廣泛的技術(shù)也是一種經(jīng)濟(jì)的分析研究。這種研究不僅需要對市場、技術(shù)、規(guī)劃、 15 組織等多種因素進(jìn)行綜合分析，而且還必須研究與國家社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境相適應(yīng)、以及與所在的城市和地區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)的問題。房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究，由 于包括的內(nèi)容很多，可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，把它的內(nèi)容歸結(jié)為不同的方面。但是，不管怎樣歸納，房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目可行性研究，必須包括以下三個(gè)內(nèi)容： ， 重視顧客需求有豐富的內(nèi)涵 。 由于房地產(chǎn)業(yè)多數(shù)產(chǎn)品都是先建后賣 ,如果房地產(chǎn)企業(yè)閉門造車 ,可能孕育著巨大風(fēng)險(xiǎn)。要切合市場需求 ,唯一的途徑是充分了解目標(biāo)市場的需求。有許多成功的較大型房地產(chǎn)項(xiàng)目 ,二期、三期的產(chǎn)品比一期產(chǎn)品有較大改善 ,其主要原因便來自于收集第一批顧客的意見。 房地產(chǎn)企業(yè)的顧客較少重復(fù)消費(fèi) ,房地產(chǎn)企業(yè)有必要樹立終生服務(wù)理念。從實(shí)際 銷售看 ,一個(gè)企業(yè)的早期顧客的意見對后期銷售的影響很大。如果說一名顧客對一件普通商品的滿意評價(jià)和報(bào)怨意見大約會(huì)分別傳給 10和 25個(gè)受眾 ,則受一名購房者對所購房子的滿意評價(jià)和報(bào)怨意見影響的聽眾數(shù)量可能還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止 10 和 25人。 在全面風(fēng)險(xiǎn)管理框架中目標(biāo)體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)制定和執(zhí)行；組織體系是基礎(chǔ)，從組織制度上保證風(fēng)險(xiǎn)管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，培養(yǎng)全員風(fēng)險(xiǎn)管理的氛圍；流程體系是關(guān)鍵，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程的風(fēng)險(xiǎn)都要按照風(fēng)險(xiǎn)管理流程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)處理和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān) 控；方法體系是手段，促進(jìn)全部風(fēng)險(xiǎn)的管理。 16 房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)是一個(gè)有較長周期的過程，項(xiàng)目的一次性、不可重復(fù)性特點(diǎn)和過程中太多的 不確定因素，構(gòu)成了項(xiàng)目過程的各種風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)充斥在每個(gè)過程 。從某種程度上講，項(xiàng)目建設(shè)的過程實(shí)際上就是風(fēng)險(xiǎn)管理、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的過程，而風(fēng)險(xiǎn)管理（識別、分析、評價(jià)、處理）是靠企業(yè)的“團(tuán)隊(duì)”的力量，靠管理水平、管理經(jīng)驗(yàn)、職業(yè)道德和知識水平進(jìn)行的，每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避、緩和、轉(zhuǎn)移都是綜合管理的結(jié)果。因此，建立現(xiàn)代管理制度和適應(yīng)于市場環(huán)境發(fā)展需要的組織結(jié)構(gòu)，按照 ISO9000:2020 族和 ISO10006:1997 標(biāo)準(zhǔn)（《質(zhì)量管理 項(xiàng)目管理質(zhì)量指南》），重視過程中每個(gè)環(huán)節(jié)的管理，重視企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理建設(shè)，客觀看待風(fēng)險(xiǎn)，對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管理，就會(huì)減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對企業(yè)經(jīng)營目的和效果的不利影響。 17 參考文獻(xiàn)： [1]桂泳平 .投資風(fēng)險(xiǎn) .上海 :立信會(huì)計(jì)出版社 .1996 [2]陳仕亮 .風(fēng)險(xiǎn)管理 .成都 .西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社。 1996 [3]劉洪玉 .房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 .第 2 版 .北京中國物價(jià)出版社 .1996 [4]陳琳 .房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)度量研究 .廣州大學(xué)出版社 .2020(4) [5]趙世強(qiáng) .房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理 .北京 .中國建材工業(yè)出版社 .2020 [6]潘蜀健 .房地產(chǎn)項(xiàng)目投資 .第 2 版 .北京 .中國建筑工業(yè)出版社 .2020
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