論長(zhǎng)沙房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理-論文(完整版)
【正文】 …… 34 正文 …………………………………………………………… 522 答辯委員會(huì)表決意見(jiàn) …………………………………………… 23 答辯過(guò)程記錄表 …………………… …………………………… 24 1 課 題 論 長(zhǎng)沙 房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理 一、 課題 (論文 )提綱 供求關(guān)系 成交量 —— 受益于價(jià)格探底，全年度成交量較 08年中幅增長(zhǎng) 供求比 —— 供求關(guān)系適度緩和，依然供大于求 房地產(chǎn)形勢(shì)展望 2. 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 存在的風(fēng)險(xiǎn) 購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 政府政策及金融風(fēng)險(xiǎn) 3. 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 管理 的應(yīng)對(duì)策略 提高項(xiàng)目抵御 風(fēng)險(xiǎn)的能力 建立科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，做好規(guī)劃方案的優(yōu)選 項(xiàng)目的可行性研究 以顧客需求和顧客價(jià)值為出發(fā)點(diǎn) ， 重視顧客需求有豐富的內(nèi)涵 。市場(chǎng)供求比缺口逐步縮小，價(jià)格上漲條件不足，將在低位平穩(wěn)運(yùn)行，供應(yīng)量相比去年大幅縮水，市場(chǎng)存量依然巨大；受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，季度成交量分配較均勻，主要是因?yàn)檎e極出手救市，保護(hù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果。 1．長(zhǎng)沙房地產(chǎn)整體市場(chǎng) 1． 1 供求關(guān)系 經(jīng)過(guò) 08 年樓市巨變之后， 09 年長(zhǎng)沙樓市整體將趨于平淡，不會(huì)出現(xiàn)大起大落。預(yù)計(jì) 09年成交量將小幅回升，接近 550 萬(wàn)平方米，主要原因有三： 首先，政府積極出手救市，保護(hù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果。市場(chǎng)供應(yīng)量銳減的同時(shí)， 市場(chǎng)潛在需求呈上升趨勢(shì)， 09年市場(chǎng)銷售壓力相比年前得到很大程度緩和。下半年以來(lái)，受各種因素影響，房?jī)r(jià)一度下跌至 3654 元 /平方米，與 07 年八九月份持平。 存在的風(fēng)險(xiǎn) 購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn) 8 購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購(gòu)買能力變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)消化而造成經(jīng)濟(jì)上的損失。房地產(chǎn)公司由于貸款利率增加，導(dǎo)致收入減少，支出增加，投資成本增大，形成房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)論是采用市場(chǎng)營(yíng)銷手段的期房預(yù)售，還是金融信貸，無(wú)外呼利用市場(chǎng)杠桿或金融杠桿滿足 房地產(chǎn) 開發(fā)的資金需求。比如房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性不同區(qū)域位置條件的 10 差異，造成了不同城市，甚至是同一城市的不同區(qū)域，房地產(chǎn)商品價(jià)格相差甚大。一些機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)明顯不足。這一點(diǎn)說(shuō)明了房地產(chǎn)的風(fēng) 險(xiǎn)性，也說(shuō)明了政府制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策的重要性。房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)有政策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)等 。容積率是反映地塊開發(fā)強(qiáng)度的重要指標(biāo)，無(wú)綱量，其內(nèi)涵與 “ 建筑密度 ” 一致，但表述形式不同，容積率 =總建筑面積／地塊面積。當(dāng) 14 可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期相同時(shí)，可直接選用差額投資內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值或等額年值指標(biāo)進(jìn)行方案比選。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理可行性研究，由 于包括的內(nèi)容很多，可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，把它的內(nèi)容歸結(jié)為不同的方面。 在全面風(fēng)險(xiǎn)管理框架中目標(biāo)體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)制定和執(zhí)行；組織體系是基礎(chǔ)，從組織制度上保證風(fēng)險(xiǎn)管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，培養(yǎng)全員風(fēng)險(xiǎn)管理的氛圍；流程體系是關(guān)鍵，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)都要按照風(fēng)險(xiǎn)管理流程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)處理和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān) 控；方法體系是手段，促進(jìn)全部風(fēng)險(xiǎn)的管理。從某種程度上講，項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程實(shí)際上就是風(fēng)險(xiǎn)管理、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程，而風(fēng)險(xiǎn)管理（識(shí)別、分析、評(píng)價(jià)、處理）是靠企業(yè)的“團(tuán)隊(duì)”的力量，靠管理水平、管理經(jīng)驗(yàn)、職業(yè)道德和知識(shí)水平進(jìn)行的，每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避、緩和、轉(zhuǎn)移都是綜合管理的結(jié)果。 由于房地產(chǎn)業(yè)多數(shù)產(chǎn)品都是先建后賣 ,如果房地產(chǎn)企業(yè)閉門造車 ,可能孕育著巨大風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目的可行性 研究 可行性研究要在大量信息資料的基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)的分析方法，對(duì)項(xiàng)目策劃所提出多種方 案進(jìn)行詳細(xì)研究；對(duì)項(xiàng)目所面臨的主要技術(shù)問(wèn)題、環(huán)境問(wèn)題、效益問(wèn)題進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)和分析，從而保證項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性和合理性。同時(shí)節(jié)約用地，從而能有效降低整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)資金。 第二，設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)要考慮性價(jià)比、產(chǎn)業(yè)化、經(jīng)濟(jì)性、采光、通風(fēng)、環(huán)保、格調(diào)、品位、與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)、使用功能等因素。在中國(guó)金融體系，特別是參與 房地產(chǎn) 開發(fā)的金融體系還不完善的情況下，開發(fā)商采用非規(guī)范方式，甚至是非法手段解決 房地產(chǎn) 啟動(dòng)資金問(wèn)題不足為怪。房地產(chǎn)政策的改變，尤其是調(diào)整性政策的出臺(tái)，必然導(dǎo)致某些房地產(chǎn)成為犧牲品，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大。 市場(chǎng)匯率的波動(dòng)，貨款利率的增加，原材料成本的上漲，勞動(dòng)價(jià)格的增加等均屬市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素。而是，策劃和設(shè)計(jì)完整的資金鏈和具體的實(shí)施方案。為了降低由此帶來(lái)的房地產(chǎn)投資金融風(fēng)險(xiǎn)，一是在簽訂銀行貸款合同時(shí)，選擇固定利率；二是在評(píng)價(jià)投資方案時(shí)，按可能升高的銀行貸款利率進(jìn)行，預(yù)先就對(duì)銀行貸款利率的提高作出防范措施：三是在進(jìn) 行投資方案評(píng)價(jià)時(shí)，對(duì)銀
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