房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章-資料下載頁
2025-05-14 21:45本頁面
【正文】 大修）的住房公積金繳存人和離退休職工發(fā)放的優(yōu)惠貸款。 （ 1）性質(zhì)不同 （ 2）發(fā)放方式不同 （ 3）貸款對象有所不同 （ 4）貸款條件有所不同 ：借款人應(yīng)為本市正常繳存住房公積金的職工。 住房公積金貸款的程序 住房公積金貸款要向所在地的住房公積金管理中心提出借款申請。 借款人提出借款申請時，需要提交借款申請書、本人身份證和本市城鎮(zhèn)常住戶口證明、房屋買賣合同 公積金中心在受理借款申請之日起 15日內(nèi)，按照受理時間的先后順序，作出準(zhǔn)予貸款或不予貸款的決定。 準(zhǔn)予貸款的，公積金中心發(fā)放準(zhǔn)予貸款決定書，并書面通知申請人到受托銀行辦理貸款手續(xù)。 在準(zhǔn)予貸款決定書規(guī)定的有效期內(nèi)，借款人憑準(zhǔn)予貸款決定書到受托銀行辦理借款手續(xù)。借款人可以選擇任何一家公積金貸款受托銀行辦理貸款手續(xù)。受托銀行與借款人應(yīng)當(dāng)以書面形式簽訂公積金借款合同。 ： （ 1）抵押加擔(dān)保。借款人將所購的住房抵押給銀行，同時還要有具法人資格、符合擔(dān)保條件的第三方給予擔(dān)保。 （ 2）抵押加購房綜合保險。如果不選擇第三方擔(dān)保，可以在辦理房屋抵押時，買一份綜合保險，它將為借款人提供保證、保險。 （ 3）質(zhì)押。也就是把相當(dāng)于貸款額的“硬通貨”押給銀行，如債券、存單等。 （ 4）由房地產(chǎn)擔(dān)保公司擔(dān)保。國際上通行的擔(dān)保方式。 借款申請人持相關(guān)資料到購房所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心辦理住房抵押登記手續(xù)。 個人住房公積金貸款的償還 ：等額本金和等額本息 ? 住房公積金的利率和稅收 ? 利率政策 ? 存款利率 :當(dāng)年歸集的 % 上年結(jié)轉(zhuǎn)的% ? 貸款利率 :15年 530年 ? 沉淀資金利率： % ? 稅收政策：免稅 5年以內(nèi) % % % 5年以上 % % % 住房公積金制度中的幾個問題 ： ? 住房公積金的風(fēng)險管理問題 ? 住房公積金運行的監(jiān)督問題 ? 職工個人的貸款勸和提村權(quán)問題 ? 住房公積金歸集率不高 ? 住房公積金管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置混亂 ? 職工個人權(quán)益缺乏保障 ? 住房公積金的互助性難以發(fā)揮 ? 改革住房公積金制度，建立有效的政策性住房金融。 ? 設(shè)計適合居民支付能力的多樣化的住房抵押信貸工具。 ? 成立國家住房公積金總局 ? 以市場為基礎(chǔ)，實行公積金貸款利率市場化 ? 培育住房二級抵押市場。 補(bǔ)充： 新加坡中央公積金制度 新加坡是最早建立公積金制度的國家，其中央公積金制度為解決居民住房問題提供了無可替代的支持，取得了舉世公認(rèn)的成就。 （一）新加坡中央公積金制度概況 新加坡中央公積金制度建立于 1955年，是根據(jù)新加坡 《 中央公積金法 》 建立的強(qiáng)制性儲蓄制度。中央公積金制度建立之初只是為了實施養(yǎng)老金計劃，為新加坡的在職人員提供社會保險 。 隨著該制度的不斷發(fā)展和完善，目前已逐步發(fā)展成為包括住房、家庭保障、養(yǎng)老、保健、教育、投資等作用的具有十多項實施計劃的覆蓋全社會的社會保障儲蓄制度。 中央公積金制度以立法的形式規(guī)定，凡在新加坡有薪金收入（包括各種津貼）者，都必須與其雇主一起將其月薪的一定比例繳存于中央公積金局。存款人（雇員）可以按照規(guī)定，用公積金購買住房，支付醫(yī)療、就學(xué)、投資等費用，在達(dá)到 55歲的退休年齡或因殘疾無法勞動時，便可以用這筆儲蓄來維持生活。公積金具有延續(xù)性，不因雇員的工作變動而終止或中斷。 公積金的管理、使用、核算由中央公積金局全面負(fù)責(zé)。 （二）新加坡中央公積金制度的作用和特點 中央公積金制度是具有多種用途、覆蓋面很廣的社會綜合保障體系，在新加坡社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用。 中央公積金制度不僅在建立住房、養(yǎng)老、醫(yī)療等社會保障體系方面發(fā)揮了重要作用，而且對新加坡經(jīng)濟(jì)發(fā)展、消費結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以及金融市場與資本市場的穩(wěn)定和發(fā)展產(chǎn)生了重大影響。 公積金局的閑置資金幾乎全部用于購買政府債券，這一方面降低了投資風(fēng)險，保證會員利益不受損失；另一方面也便于政府集中用于發(fā)展公共事業(yè)和通過海外投資等方式保證資金的保值、增值，成為穩(wěn)定金融體系、抑制通貨膨脹的重要手段。 中央公積金制度把個人儲蓄與他的工作成就結(jié)合在一起，從而激勵工人們?nèi)ヅぷ鞑⒆⒅嘏嘤?xùn)。 該制度還是控制勞動力成本和增強(qiáng)國際競爭力的重要宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段之一。 （ 1）法律強(qiáng)制性 （ 2）綜合保障性 （ 3）自助性 （ 4）國家援助性 （三）與住房有關(guān)的公積金運作計劃 1968年，新加坡政府在以公積金為后盾的基礎(chǔ)上，提出“居者有其屋”計劃，該計劃的成功實施，使新加坡成為世界上比較好地解決城市居民住房問題的少數(shù)國家之一。 公共住屋計劃就是支持公積金會員利用公積金購買建屋發(fā)展局組屋（推行“居者有其屋”計劃以后由政府統(tǒng)一開發(fā)的住房），包括用于購買新建的組屋、二手組屋，以及交付建屋發(fā)展局對舊組屋實施翻新計劃的費用。如果會員賣掉組屋，則要把使用的公積金和利息重新存到本人的公積金賬戶中。 （三）與住房有關(guān)的公積金運作計劃 1981年實施的住宅產(chǎn)業(yè)計劃是支持公積金會員利用公積金存款從市場上購買住房。會員可以用公積金普通賬戶中的現(xiàn)有存款和未來存款購買私人住房，以及繳付有關(guān)購買該住房的律師費、印花稅、調(diào)查費等其他費用。 如果會員賣掉房產(chǎn)，則要把使用的公積金和利息重新存到本人的公積金賬戶上。 思考題 ? 我國住房金融制度存在的問題及對策。 ? 中外住房金融制度比較。 ? 我國住房金融效率分析 ? 住房公積金貸款工具創(chuàng)新研究。
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