房地產(chǎn)金融課件第二章-資料下載頁
2025-05-14 21:42本頁面
【正文】 權(quán)不能及時變現(xiàn)，可能發(fā)生存款人 “ 擠提 ” 現(xiàn)象，造成貸款機(jī)構(gòu)資金周轉(zhuǎn)不靈。防范房地產(chǎn)貸款流動性風(fēng)險的主要方法是房地產(chǎn)證券化，通過證券化和抵押二級市場出售房地產(chǎn)貸款，獲得較強(qiáng)的流動性。另外，還可以通過吸收長期穩(wěn)定的資金來源緩解流動性矛盾。 （三）利率風(fēng)險 ? 房地產(chǎn)抵押貸款的利率風(fēng)險是指貸款期間由于發(fā)生不可預(yù)見的情況，引起利率變化，給貸款機(jī)構(gòu)帶來損失的可能性。由于房地產(chǎn)貸款的期限很長，在固定利率貸款的情況下，如果市場利率上升，銀行的利差將會縮小甚至導(dǎo)致虧損，從而形成利率風(fēng)險。 ? 可變利率抵押貸款是防范利率風(fēng)險的主要方式，它本身就是在固定利率劇烈變動時期，貸款機(jī)構(gòu)為了減少抵押貸款中利率變化所造成的損失而創(chuàng)造出來的。 （四）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險 ? 房地產(chǎn)貸款的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險是指引經(jīng)濟(jì)周期的變化提及通貨膨脹等因素給貸款機(jī)構(gòu)造成風(fēng)險的可能性。房地產(chǎn)業(yè)具有經(jīng)濟(jì)先導(dǎo)作用，對經(jīng)濟(jì)周期變化十分敏感。經(jīng)濟(jì)景氣時期，房地產(chǎn)價格上升，需求旺盛，往往造成房地產(chǎn)泡沫；而當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時期，房地產(chǎn)泡沫破裂，價格下跌，又可能給房地產(chǎn)貸款造成巨大損失。房地產(chǎn)貸款經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的管理和控制，重點(diǎn)是密切經(jīng)濟(jì)周期變化和房地產(chǎn)業(yè)的變化，研究相應(yīng)的對策。其它避險手段還有，通過信貸政策控制房地產(chǎn)貸款的比重，做好抵押物評估認(rèn)定等。 四、信貸資產(chǎn)的風(fēng)險分類 ? （一）貸款風(fēng)險的種類 ? 目前國際上還沒有一套被普遍接受的貸款分類標(biāo)準(zhǔn)，也沒有權(quán)威的準(zhǔn)則和指導(dǎo)方針，各國的分類標(biāo)準(zhǔn)可以分為以下三種：①以美國為代表，把貸款分為 5類，即正常（ pass）、 關(guān)注（ other assets especially mentioned）、 次級（ substandard）、 可疑（ doubtful）、 損失（ loss）。 目前采用這種分類方法的國家相對較多，并有增加的趨勢；②澳大利亞和新西蘭的做法，即把貸款分為正常和受損害兩大類；③歐洲發(fā)達(dá)國家的做法是，其監(jiān)管當(dāng)局一般不對金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)分類做出規(guī)定，只是進(jìn)行道義上的規(guī)勸。各國的分類方法盡管有差異，但是對正確的分類原則看法一致，那就是分類的結(jié)果要能揭示資產(chǎn)的價值和風(fēng)險程度，能夠及時全面地反映金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量，并能夠據(jù)此記提呆賬準(zhǔn)備金。 四、信貸資產(chǎn)的風(fēng)險分類 ? （ 二 ） 我國的貸款分類 ? 1998年，中國人民銀行頒布了《貸款風(fēng)險分類指導(dǎo)原則》，對貸款分類做出了基本規(guī)定。該原則提出貸款風(fēng)險分類采用美國的風(fēng)險分類標(biāo)準(zhǔn)和分類依據(jù)，分類的目的在于揭示貸款的實(shí)際價值和風(fēng)險程度，加強(qiáng)信貸管理，發(fā)現(xiàn)貸款發(fā)放、管理、監(jiān)控、催收及不良資產(chǎn)管理的問題，為提取呆帳準(zhǔn)備金提供依據(jù)。各類貸款特征如下表。 四、信貸資產(chǎn)的風(fēng)險分類 ? 我國貸款 5級分類的主要特征 級別 主 要 特 征 正常 借款人有能力履行承諾，并且對貸款的本息進(jìn)行全額償還，沒有有問題的貸款。 關(guān)注 ① 凈現(xiàn)金流量減少 ② 借款人銷售收入 、 經(jīng)營利潤下降 ， 或凈值開始減少 ， 或出現(xiàn)流動性不足的征兆 ③ 借款人的一些關(guān)鍵性財務(wù)指標(biāo)低于行業(yè)平均水平或有較大的下降 ④ 借款人的經(jīng)營管理有較嚴(yán)重的問題 ， 借款人未按規(guī)定的用途使用貸款 ⑤ 借款人的還款意愿差 ， 不與銀行積極合作 ⑥ 貸款的抵押品 、 質(zhì)押品價值下降 ⑦ 銀行對抵押品失去控制 ⑧銀行對貸款缺乏有效的監(jiān)管等 次級 ① 借款人支付出現(xiàn)困難 ， 并難以按市場條件獲得新的資金 ② 借款人不能償還對其他債權(quán)人的債務(wù) ③ 借款人內(nèi)部管理問題未解決 ， 妨礙債務(wù)的及時足額償還 ④借款人采取隱瞞事實(shí)等不正當(dāng)手段套取貸款 四、信貸資產(chǎn)的風(fēng)險分類 ? 續(xù)前表 我國貸款 5級分類的主要特征 級別 主 要 特 征 可疑 ① 借款人處于停產(chǎn) 、 半停產(chǎn)狀態(tài) ② 固定資產(chǎn)貸款項(xiàng)目處于暫緩狀態(tài) ③ 借款人已資不抵債 ④ 銀行已訴諸法律來收回貸款 ⑤貸款經(jīng)過重組，仍然逾期，或仍然不能正常歸還本息，還款狀況沒有得到明顯改善等 損失 ① 借款人無力償還 ， 抵押品價值低于貸款額 ② 抵押品價值不確定 ③ 借款人已徹底停止經(jīng)營活動 ④固定資產(chǎn)貸款項(xiàng)目停止時間很長，復(fù)工無望等
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