房地產(chǎn)金融課件第二章-資料下載頁(yè)
2025-05-14 21:42本頁(yè)面
【正文】 權(quán)不能及時(shí)變現(xiàn)，可能發(fā)生存款人 “ 擠提 ” 現(xiàn)象，造成貸款機(jī)構(gòu)資金周轉(zhuǎn)不靈。防范房地產(chǎn)貸款流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的主要方法是房地產(chǎn)證券化，通過(guò)證券化和抵押二級(jí)市場(chǎng)出售房地產(chǎn)貸款，獲得較強(qiáng)的流動(dòng)性。另外，還可以通過(guò)吸收長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源緩解流動(dòng)性矛盾。 （三）利率風(fēng)險(xiǎn) ? 房地產(chǎn)抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)是指貸款期間由于發(fā)生不可預(yù)見(jiàn)的情況，引起利率變化，給貸款機(jī)構(gòu)帶來(lái)?yè)p失的可能性。由于房地產(chǎn)貸款的期限很長(zhǎng)，在固定利率貸款的情況下，如果市場(chǎng)利率上升，銀行的利差將會(huì)縮小甚至導(dǎo)致虧損，從而形成利率風(fēng)險(xiǎn)。 ? 可變利率抵押貸款是防范利率風(fēng)險(xiǎn)的主要方式，它本身就是在固定利率劇烈變動(dòng)時(shí)期，貸款機(jī)構(gòu)為了減少抵押貸款中利率變化所造成的損失而創(chuàng)造出來(lái)的。 （四）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) ? 房地產(chǎn)貸款的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指引經(jīng)濟(jì)周期的變化提及通貨膨脹等因素給貸款機(jī)構(gòu)造成風(fēng)險(xiǎn)的可能性。房地產(chǎn)業(yè)具有經(jīng)濟(jì)先導(dǎo)作用，對(duì)經(jīng)濟(jì)周期變化十分敏感。經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格上升，需求旺盛，往往造成房地產(chǎn)泡沫；而當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期，房地產(chǎn)泡沫破裂，價(jià)格下跌，又可能給房地產(chǎn)貸款造成巨大損失。房地產(chǎn)貸款經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的管理和控制，重點(diǎn)是密切經(jīng)濟(jì)周期變化和房地產(chǎn)業(yè)的變化，研究相應(yīng)的對(duì)策。其它避險(xiǎn)手段還有，通過(guò)信貸政策控制房地產(chǎn)貸款的比重，做好抵押物評(píng)估認(rèn)定等。 四、信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分類 ? （一）貸款風(fēng)險(xiǎn)的種類 ? 目前國(guó)際上還沒(méi)有一套被普遍接受的貸款分類標(biāo)準(zhǔn)，也沒(méi)有權(quán)威的準(zhǔn)則和指導(dǎo)方針，各國(guó)的分類標(biāo)準(zhǔn)可以分為以下三種：①以美國(guó)為代表，把貸款分為 5類，即正常（ pass）、 關(guān)注（ other assets especially mentioned）、 次級(jí)（ substandard）、 可疑（ doubtful）、 損失（ loss）。 目前采用這種分類方法的國(guó)家相對(duì)較多，并有增加的趨勢(shì)；②澳大利亞和新西蘭的做法，即把貸款分為正常和受損害兩大類；③歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家的做法是，其監(jiān)管當(dāng)局一般不對(duì)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)分類做出規(guī)定，只是進(jìn)行道義上的規(guī)勸。各國(guó)的分類方法盡管有差異，但是對(duì)正確的分類原則看法一致，那就是分類的結(jié)果要能揭示資產(chǎn)的價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)程度，能夠及時(shí)全面地反映金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量，并能夠據(jù)此記提呆賬準(zhǔn)備金。 四、信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分類 ? （ 二 ） 我國(guó)的貸款分類 ? 1998年，中國(guó)人民銀行頒布了《貸款風(fēng)險(xiǎn)分類指導(dǎo)原則》，對(duì)貸款分類做出了基本規(guī)定。該原則提出貸款風(fēng)險(xiǎn)分類采用美國(guó)的風(fēng)險(xiǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)和分類依據(jù)，分類的目的在于揭示貸款的實(shí)際價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)程度，加強(qiáng)信貸管理，發(fā)現(xiàn)貸款發(fā)放、管理、監(jiān)控、催收及不良資產(chǎn)管理的問(wèn)題，為提取呆帳準(zhǔn)備金提供依據(jù)。各類貸款特征如下表。 四、信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分類 ? 我國(guó)貸款 5級(jí)分類的主要特征 級(jí)別 主 要 特 征 正常 借款人有能力履行承諾，并且對(duì)貸款的本息進(jìn)行全額償還，沒(méi)有有問(wèn)題的貸款。 關(guān)注 ① 凈現(xiàn)金流量減少 ② 借款人銷售收入 、 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)下降 ， 或凈值開(kāi)始減少 ， 或出現(xiàn)流動(dòng)性不足的征兆 ③ 借款人的一些關(guān)鍵性財(cái)務(wù)指標(biāo)低于行業(yè)平均水平或有較大的下降 ④ 借款人的經(jīng)營(yíng)管理有較嚴(yán)重的問(wèn)題 ， 借款人未按規(guī)定的用途使用貸款 ⑤ 借款人的還款意愿差 ， 不與銀行積極合作 ⑥ 貸款的抵押品 、 質(zhì)押品價(jià)值下降 ⑦ 銀行對(duì)抵押品失去控制 ⑧銀行對(duì)貸款缺乏有效的監(jiān)管等 次級(jí) ① 借款人支付出現(xiàn)困難 ， 并難以按市場(chǎng)條件獲得新的資金 ② 借款人不能償還對(duì)其他債權(quán)人的債務(wù) ③ 借款人內(nèi)部管理問(wèn)題未解決 ， 妨礙債務(wù)的及時(shí)足額償還 ④借款人采取隱瞞事實(shí)等不正當(dāng)手段套取貸款 四、信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分類 ? 續(xù)前表 我國(guó)貸款 5級(jí)分類的主要特征 級(jí)別 主 要 特 征 可疑 ① 借款人處于停產(chǎn) 、 半停產(chǎn)狀態(tài) ② 固定資產(chǎn)貸款項(xiàng)目處于暫緩狀態(tài) ③ 借款人已資不抵債 ④ 銀行已訴諸法律來(lái)收回貸款 ⑤貸款經(jīng)過(guò)重組，仍然逾期，或仍然不能正常歸還本息，還款狀況沒(méi)有得到明顯改善等 損失 ① 借款人無(wú)力償還 ， 抵押品價(jià)值低于貸款額 ② 抵押品價(jià)值不確定 ③ 借款人已徹底停止經(jīng)營(yíng)活動(dòng) ④固定資產(chǎn)貸款項(xiàng)目停止時(shí)間很長(zhǎng)，復(fù)工無(wú)望等
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