第8講第二章房地產及其描述-資料下載頁
2025-07-28 06:36本頁面
【正文】 是考慮土地存在對建筑物價值的影響。上述土地與建筑物合在一起時，需要單獨或者分別評估其中的土地或建筑物價值，在評估土地價值時不考慮建筑物的影響，或者在評估建筑物價值時不考慮土地的影響，純粹將土地視為空地或者將建筑物視為“空中樓閣”的估價，稱為“獨立估價”；如果在評估土地價值時考慮建筑物的影響，或者在評估建筑物價值時考慮土地的影響的估價，則稱為“部分估價”。至于在估價時是否考慮以及如何考慮建筑物對土地價值的影響，或者土地對建筑物價值的影響，將在本書第五章第六節(jié)“最高最佳利用原則”中論述。（三）房地形態(tài)房地形態(tài)即實物形態(tài)上土地與建筑物合在一起，并在估價時也把它們作為一個整體來看待，如圖24（d）所示。目前，社會上對房地產的用詞尚不規(guī)范，同一用詞，可能含義不同，不同的用詞，可能含義相同，從而很容易引起誤解。為明了起見，本書主要使用“房地產”、“土地”、“建筑物”和“房地”這幾個關鍵詞，它們的含義分別如下：（1）房地產：可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的綜合體，即它可能是土地，也可能是建筑物，還可能是土地與建筑物的綜合體。（2）土地：僅指土地部分，如說土地價值時，該價值不包含土地上的建筑物的價值。（3）建筑物：僅指建筑物部分，如說建筑物價值時，該價值不包含該建筑物占用范圍內的土地的價值。（4）房地：專指土地與建筑物的綜合體，如說房地價值時，該價值既包含建筑物的價值，也包含該建筑物占用范圍內的土地的價值；或者說，該價值既包含土地的價值，也包含該土地上的建筑物的價值。還需要說明的是，人們通常使用“地上建筑物”這一概念，其含義一般是指土地范圍內的所有建筑物，既包括建筑物的地上部分，也包括建筑物的地下部分。但有時根據需要，將建筑物真正的地上部分與地下部分分開。因此，要注意根據上下文的內容判定其具體所指，在實際估價中同樣要注意這個問題。六、房地產含義的總結【重要考點】對上述房地產含義的內容進行歸納總結可知：房地產有不動產、物業(yè)等不同名稱，包括土地、建筑物和其他地上定著物三個部分，同時又是實物、權益和區(qū)位的“三位一體”；對房地產的實物還可從有形的實體、該實體的質量以及該實體組合完成的功能三個方面進行認識。房地產有土地、建筑物、房地三種基本存在形態(tài)；土地是一個包含地表、地上空間和地下空間的三維立體空間；建筑物包括房屋和構筑物，又可分為建筑結構、設施設備和裝飾裝修等部分。上述內容用框圖表示，見圖25?！窘滩男略鰞热荨俊練v年試題】房地產是指土地以及建筑物等土地定著物，是（ ）的結合體。（2008年試題）A．實體、權益、區(qū)位B．實物、權益、區(qū)位C．實物、權利、位置D．實物、權益，位置答案：B【歷年試題】房地產所有權可分為獨有、共有和建筑物區(qū)分所有。其中，建筑物區(qū)分所有權人對建筑物內的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權利。（ ）（2005年試題）答案：√【歷年試題】房地產權利包括物權和債權兩大類，其中物權又包括自物權和他物權兩類。自物權即所有權；他物權包括用益物權和擔保物權，而用益物權又包括土地使用權和地役權等。（ ）（2007年試題）答案：√8 / 8
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