房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境(1)-資料下載頁(yè)
2025-05-14 21:38本頁(yè)面
【正文】 獲勝，不需要每個(gè)環(huán)節(jié)都有優(yōu)勢(shì)，只要有一個(gè)或幾個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)是該行業(yè)企業(yè)應(yīng)具備的關(guān)鍵成功因素，該企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)就強(qiáng)，必能獲勝。 ? 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在 ：市場(chǎng)份額，盈利率，增長(zhǎng)速度等 ? 弱勢(shì) ：缺乏具有競(jìng)爭(zhēng)意義的技能技術(shù) ? 缺乏有競(jìng)爭(zhēng)力的有形資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、人力資源等 ? 關(guān)鍵領(lǐng)域里的競(jìng)爭(zhēng)能力正在喪失 ? 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) : ? 技術(shù)技能優(yōu)勢(shì)：獨(dú)特的生產(chǎn)技術(shù)，低成本生產(chǎn)方法，領(lǐng)先的革新能力，雄厚的技術(shù)實(shí)力等 ? 有形資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)：先進(jìn)生產(chǎn)流水線，現(xiàn)代化車間和設(shè)備，充足資金，完備的資料信息 ? 無(wú)形資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)：優(yōu)秀的品牌形象，良好的商業(yè)信用，積極進(jìn)取的公司文化 ? 人力資源優(yōu)勢(shì)：關(guān)鍵領(lǐng)域有專長(zhǎng)的職員，很強(qiáng)的組織學(xué)習(xí)能力，豐富的經(jīng)驗(yàn) ? 組織體系優(yōu)勢(shì)：高質(zhì)量的控制體系，完善的信息管理系統(tǒng)，忠誠(chéng)的客戶群，強(qiáng)大的融資能力 ? 競(jìng)爭(zhēng)能力優(yōu)勢(shì) :產(chǎn)品開發(fā)周期短，強(qiáng)大的經(jīng)銷商網(wǎng)絡(luò)，與供應(yīng)商良好的伙伴關(guān)系，對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化的靈敏反應(yīng)，市場(chǎng)份額的領(lǐng)導(dǎo)地位。 項(xiàng)目 SWOT分析法 ? （ 1）羅列影響因素：企業(yè)的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，可能的機(jī)會(huì)與威脅 ? （ 2）構(gòu)造項(xiàng)目 SWOT分析矩陣 ? 根據(jù)各個(gè)因素的影響范圍和程度不同，將影響因素構(gòu)造 SWOT分析矩陣，進(jìn)行綜合分析，得出可供選擇的戰(zhàn)略。 ? （ 3）制定選擇行動(dòng)對(duì)策 ? 思路：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)因素，克服弱點(diǎn)因素，利用機(jī)會(huì)因素，化解威脅，考慮過(guò)去，立足當(dāng)前，著眼未來(lái)。 ? 對(duì) SO,ST,WO,WT對(duì)策進(jìn)行甄別和選擇，確定企業(yè)目前應(yīng)采取的具體戰(zhàn)略與策略。 ? 最理想 ： SO擁有強(qiáng)大的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)和眾多的機(jī)會(huì)，企業(yè)應(yīng)采取增加投資，擴(kuò)大生產(chǎn)，提高市場(chǎng)占有率的增長(zhǎng)性戰(zhàn)略 ? 苦樂(lè)參半 ： ST盡管具有較大的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)，但要面臨嚴(yán)峻的外部挑戰(zhàn)，企業(yè)應(yīng)利用自身優(yōu)勢(shì)，開展多元化經(jīng)營(yíng)，避免或降低外部威脅的打擊，分散風(fēng)險(xiǎn)，尋找新的發(fā)展機(jī)會(huì)。用優(yōu)勢(shì)抵消威脅。 ? 苦樂(lè)參半 ： WO面臨外部機(jī)會(huì)，但自身內(nèi)部缺乏條件，應(yīng)采取扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，改變企業(yè)內(nèi)部的不利條件，避短，補(bǔ)短，使優(yōu)勢(shì)不成為機(jī)會(huì)的障礙。 ? 最悲觀 ： WT企業(yè)面臨外部威脅，自身?xiàng)l件也存在問(wèn)題，應(yīng)采取防御性戰(zhàn)略，避開威脅，消除劣勢(shì)。避短 案例研究：香港房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng) 20世紀(jì) 80年代以來(lái)，香港房地產(chǎn)業(yè)有較大的波動(dòng)。 198 1982年房?jī)r(jià)連創(chuàng)新高，但 1982年第四季度開始出現(xiàn)調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)陷入低潮，至 1984年 9月，中英簽訂聯(lián)合聲明 ，房地產(chǎn)業(yè)才恢復(fù)起色，而 1985年起漸入佳境。 1990年 波斯灣戰(zhàn)爭(zhēng) ，樓市放緩了一段時(shí)間，但經(jīng)過(guò)調(diào)整后， 199 199 1993年樓市回穩(wěn)上升。 1994年初，樓花炒風(fēng)再現(xiàn)， 政府推出遏制樓價(jià)措施 ，樓市才得以回落。 1995年進(jìn)入調(diào)整期，至 1997年，大部分香港人均認(rèn)為 香港回歸 中國(guó)是正面的利好因素，因此樓股炒賣風(fēng)氣極度熾熱，各類物業(yè)價(jià)格創(chuàng)歷史新高。 1997年 10月 亞洲金融風(fēng)暴 第一次沖擊香港，并且在 1998年 1月及 1998年 8月又出現(xiàn)兩次強(qiáng)大沖擊，導(dǎo)致金融泡沫破裂。股價(jià)滑落至 6660點(diǎn)，比 1997年同期跌落 10000點(diǎn)，跌幅達(dá) 60％。樓價(jià)也急速滑落，跌幅達(dá) 50％， 100萬(wàn)業(yè)主一年內(nèi)財(cái)富減少一半，有些甚至變成了負(fù)資產(chǎn)。 政府 為了確保樓價(jià)平穩(wěn)，立刻調(diào)整政策穩(wěn)定樓市，推出多項(xiàng)穩(wěn)定樓市措施，包括暫停賣地 9個(gè)月、放寬銀行 4成物業(yè)借貸及 7成按揭、建立土地儲(chǔ)備制度等，樓市在各項(xiàng)就市措施下，終于在 1999年逐步回穩(wěn)。 章后案例：國(guó)六條 (國(guó)務(wù)院九部委于 2021年頒布的關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的六條政策 ) ? 切實(shí)調(diào)整 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。 ? 進(jìn)一步發(fā)揮 稅收、信貸、土地政策 的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。 ? 合理控制城市 房屋拆遷 規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)。 ? 進(jìn)一步整頓和規(guī)范 房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序 。制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。 ? 加快城鎮(zhèn) 廉租住房制度 建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。 ? 完善 房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度 。 ? 討論與思考： 國(guó)務(wù)院的“國(guó)六條”是什么營(yíng)銷環(huán)境因素？它對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)產(chǎn)生怎樣的影響？ 面對(duì)國(guó)務(wù)院的“國(guó)六條”，你認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的主要對(duì)策是什么？
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