房地產投資與投資風險-資料下載頁
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【正文】 第一個影響是：令投資者根據不同類型房地產投資風險的大小，確定相應的目標投資收益水平。例如，按照風險大小和收益水平高低，通常將房地產投資劃分為收益型、收 益加增值型和機會型三種類型。能承受較低風險及相應收益水平的長期投資者， 通常選擇收益型房地產投資，以獲取穩(wěn)定的租金收益為目的，投資對象通常為進 入穩(wěn)定期的優(yōu)質收益性物業(yè)。能承受中等風險及相應收益水平的投資者，通常選 擇收益加增值型房地產投資，以同時獲得物業(yè)租金收益和物業(yè)增值收益，投資對 象通常為尚未進入穩(wěn)定期或剛剛竣工的收益性物業(yè)。能承受較大投資風險、期望 獲得較高收益的投資者，則選擇機會型房地產投資，房地產開發(fā)投資一般屬于機 會型房地產投資。 2021/6/16 28 房地產投資的風險 四、風險對房地產投資決策的影響 風險對房地產投資決策的第二個影響，是使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉移風險。人們常說，房地產投資者應該是風險管理的專家，實踐也告訴人們，投資的成功與否在很大程度上依賴于投資者認識風險和管理風險的能力。 2021/6/16 29 房地產投資的風險 總之，房地產市場是動態(tài)變化的，房地產投資者通過對當前市場狀況的調查 研究得出的有關租售價格、成本費用、開發(fā)周期及市場吸納率、吸納周期、空置 率等的估計，都會受各種風險因素的影響而有一定的變動范圍。隨著時間推移，這些估計數(shù)據會與實際情況有所出入。為規(guī)避風險，分析者要避免僅從樂觀的一面挑選數(shù)據。對于易變或把握性低的數(shù)據，最好能就其在風險條件下對反映投資 績效的主要指標所帶來的影響進行分析，以供決策參考。 組合投資 2021/6/16 30 房地產泡沫與政府干預 一、房地產泡沫及成因 1．房地產泡沫的定義 —— 房地產泡沫是指由于房地產投機引起的房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產泡沫是一種價格現(xiàn)象，是房地產行業(yè)內外因素，特別是投機性因素作用的結果。 2021/6/16 31 房地產泡沫與政府干預 2．房地產泡沫的成因 房地產作為泡沫經濟的載體，本身并不是虛擬資產，而是實物資產。但是，與虛擬經濟膨脹的原因相同，房地產泡沫的產生同樣是由于出于投機目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產價值量大，這種投機需求的實現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持。一般來說，房地產泡沫的成因，主要有三個方面。 2021/6/16 32 房地產泡沫與政府干預 2. 投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因 3. 金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑 4. 城鎮(zhèn)化進程也刺激住房需求，間接助推房地產泡沫 2021/6/16 33 房地產泡沫與政府干預 二、政府干預房地產市場的必要性 地產市場的政府干預，是指當房地產市場運行出現(xiàn)了劇烈的振蕩時，政府從促進房地產市場穩(wěn)定和持續(xù)健康發(fā)展的目標出發(fā)，通過各種政策工具進行市場干預，以達到短期內使房地產市場回到穩(wěn)定運行軌道內的政府干預行為。 1． 房地產市場失靈 2. 住房問題和住房保障 3. 宏觀經濟周期循環(huán) 4. 房地產價格劇烈波動 5. 房地產市場非均衡 2021/6/16 34 房地產泡沫與政府干預 三、政府干預房地產市場的手段 對于一個完善的房地產市場而言，市場的自由運作非常重要。政府的調控政策，不能過分參與及干預房地產市場的自由運作。這樣才能保證本地及外來投資者對當?shù)胤康禺a市場的信心，進而保證房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展以及整個社會經濟 的安定繁榮。但是宏觀調控也非常重要，具體包括： 1． 土地供應政策 2. 金融政策 3. 住房政策 4. 城市規(guī)規(guī)劃 5. 地價政策 6. 稅收政策 7. 租金控制
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