房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險-文庫吧資料
2025-05-19 00:07本頁面
【正文】 的期限、計息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級較高的證券出售給投資者。 2021/6/16 20 房地產(chǎn)投資的形式與利弊 (三 ) 購買住房抵押支持證券 住房抵押貸款證券化，是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。 REITs的出現(xiàn)，使投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中， REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個投資代理的作用。房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場直接融資，有首次公開發(fā)行 (IPO)、配股、公開增發(fā)或定向增發(fā)、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等形式。 2021/6/16 18 房地產(chǎn)投資的形式與利弊 二、房地產(chǎn)間接投資 房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工作。 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，對房地產(chǎn)置業(yè)投資的需求不斷增長，許多房地產(chǎn)企業(yè)，正在從單一的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)模式發(fā)展為開發(fā)投資和置業(yè)投資相結(jié)合的業(yè)務(wù)模式，以提升企業(yè)投資經(jīng)營活動的穩(wěn)定性，降低單一開發(fā)業(yè)務(wù)模式可能給企業(yè)帶來的潛在風(fēng)險。 房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用；二是作為投資將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。 2021/6/16 17 (二 )房地產(chǎn)置業(yè)投資 房地產(chǎn)置業(yè)投資，是指面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。當(dāng)土地整理達(dá)到可供政府出讓的條件，并在政府通過招標(biāo)、拍賣或 掛牌方式成功出讓土地后，以獲得的土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)收回投資、獲取投資收益。 2021/6/16 16 商品房建設(shè)投資 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) (單位 )開發(fā)建設(shè)供出售、出租用的商品住房、廠房、倉庫、飯店、度假村、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資 (含拆遷、回遷還建用房 )，通過出售、出租收回投資，獲取投資收益。 一、房地產(chǎn)直接投資 房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買的過程，參與有關(guān)管理工作，包括從取得土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。因此，房地產(chǎn)投資通常被投資者視為進(jìn)行財富積累、實(shí)現(xiàn)財富價值最大化的重要途徑，是最理想的投資渠道之一。 從社會的角度看，房地產(chǎn)投資尤其是房地產(chǎn)開發(fā)投資，對一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長，就業(yè)機(jī)會創(chuàng)造以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，均具有重要的帶動作用，對增加政府財政和稅收收入、改善人民居住水平和社會福利、提高城市公共品質(zhì)量和城市空間使用效率等，均能做出重要貢獻(xiàn)。從過去的經(jīng)驗(yàn)來看，能準(zhǔn)確預(yù)測到政府大型公共設(shè)施建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)投資者，都獲得了較大成功。政府在道路、公園、學(xué)校等公共設(shè)施方面的投資，能顯著提高附近房地產(chǎn)的市場價值和收益水平。此外，房地產(chǎn)投資還需要房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、會計師、律師等提供專業(yè)服務(wù)，以確保置業(yè)投資總體收益的最大化。在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計，工程管理、市場營銷、項(xiàng)目融資等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力。政府土地供給、公共住房、房地產(chǎn)金融、稅收和市場規(guī)制等政策的調(diào)整，都會對房地產(chǎn)的市場價值，進(jìn)而對房地產(chǎn)投資意愿、投資效果產(chǎn)生影響。而房地產(chǎn)價值量大所導(dǎo)致的買賣雙方交易行為的謹(jǐn)慎，以及房地產(chǎn)市場的交易分散、信息不完備程度高等特點(diǎn)，又進(jìn)一步延長了搜尋時間。雖然房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化水平在逐漸提高，但也不能從根本上改變房地產(chǎn)資產(chǎn)流動性差的弱點(diǎn)。由于經(jīng)濟(jì)周期和宏觀調(diào)控等還可能產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險。 2021/6/16 11 4．易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險 房地產(chǎn)的異質(zhì)性，導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價值不可能一致。 3．需要適時的更新改造投資 從持有房地產(chǎn)作為長期投資的角
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