【導(dǎo)讀】設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝景觀(guān)設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。項(xiàng)目土地所屬區(qū)域系曲靖市老城核心商務(wù)區(qū)和商業(yè)區(qū)的東南片區(qū);項(xiàng)目土地北隔南寧東路與將拆除的麒麟賓館相對(duì),東與廣電局大樓為鄰,西與麒麟?yún)^(qū)醫(yī)院相望,僅南與城中村相連;埸地基本平整,沿紅線(xiàn)周邊已有臨時(shí)圍墻;市政配套設(shè)施均巳鋪設(shè)至埸地周邊;工程地質(zhì)特征待正式地質(zhì)勘察報(bào)告;項(xiàng)目用地東南西三向均與舊建筑相鄰,東偏南側(cè)局部空地為城中村待開(kāi)發(fā)用地,西偏南側(cè)為麒麟。區(qū)醫(yī)院巳停用的鍋爐房和還在使用的臨時(shí)食堂;項(xiàng)目用地僅北向與將擴(kuò)建的36m寬城市主干道南寧東路相接;公司成立后第一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須成功,前期投入和投資風(fēng)險(xiǎn)最小化;作優(yōu)質(zhì)精品樓盤(pán),品牌效益予期最大化,利潤(rùn)予期適度但必須保證;項(xiàng)目用地北側(cè)隔南寧東路與即將開(kāi)發(fā)的近6萬(wàn)平方米的麒麟?yún)^(qū)中心文化廣埸相連;宜盡量減少小區(qū)消防車(chē)道面積,充分考慮消防車(chē)道多用功能,宜采用過(guò)街樓方式連結(jié)環(huán)形消防車(chē)

　　

【正文】 36 1024 512 512 512 512 512 5120 6~15 層 銷(xiāo)售均價(jià) 元 /㎡ 1961 1961 1961 1961 1961 1961 1961 予估價(jià) 銷(xiāo)售額 萬(wàn)元 1004 銷(xiāo)售進(jìn)度 % 30% 20% 10% 10% 10% 10% 10% 100% 3 商鋪 1 銷(xiāo)售面積 ㎡ 726 1 層 銷(xiāo)售均價(jià) 元 /㎡ 12020 12020 12020 12020 12020 12020 12020 予定價(jià) 銷(xiāo) 售額 萬(wàn)元 871 銷(xiāo)售進(jìn)度 % 30% 20% 10% 10% 10% 10% 10% 100% 4 商鋪 2 銷(xiāo)售面積 ㎡ 726 2 層 銷(xiāo)售均價(jià) 元 /㎡ 3500 3500 3500 3500 3500 3500 3500 予定價(jià) 銷(xiāo)售額 萬(wàn)元 254 銷(xiāo)售進(jìn)度 % 30% 20% 10% 10% 10% 10% 10% 100% 5 辦公 銷(xiāo)售面積 ㎡ 3168 3~5 層 銷(xiāo)售均價(jià) 元 /㎡ 2290 2290 2290 2290 2290 2290 2290 予定價(jià) 銷(xiāo)售額 萬(wàn)元 725 銷(xiāo)售進(jìn)度 % 30% 20% 10% 10% 10% 10% 10% 100% 6 車(chē)位 銷(xiāo)售單位 個(gè) 48 32 16 16 16 16 16 160 銷(xiāo)售單價(jià) 萬(wàn)元 /個(gè) 最低價(jià) 銷(xiāo)售額 萬(wàn)元 312 208 104 104 104 104 104 1040 銷(xiāo)售進(jìn)度 % 30% 20% 10% 10% 10% 10% 10% 100% 8 合計(jì) 銷(xiāo)售額 萬(wàn)元 2335 1557 778 778 778 778 778 7784 銷(xiāo)售進(jìn)度 % 30% 20% 10% 10% 10% 10% 10% 100% 說(shuō)明 : 日調(diào)整方案按高層估算 ； ， 本表假設(shè)按 7個(gè)單位時(shí)間完成 100%銷(xiāo)售 （ 單位時(shí)間為月乘系數(shù) ） ； 住宅 銷(xiāo)售 均價(jià) =1911 元 /㎡ 。 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 利潤(rùn) 估算 （ 詳 “福人居 .福麟花園” 利潤(rùn)分析表 ） “福人居 .福麟花園” 利潤(rùn)分析表 分項(xiàng) 單位 銷(xiāo)售價(jià)格 (面積 元 /㎡ ,車(chē)位 萬(wàn)元 /個(gè) ) 住宅 商辦 車(chē)位 住宅 商辦 車(chē)位 住宅 商辦 車(chē)位 住宅 商辦 車(chē)位 0 12020 0 12020 0 12020 0 12020 1899 3500 1949 3500 1999 3500 2049 3500 1961 2290 2020 2290 2061 2290 2111 2290 容積率 / 建筑密度 % % % % % 戶(hù)均面積 平方米 18 最大戶(hù)數(shù) 套 182 182 182 182 半地下車(chē)位 個(gè) 160 160 160 160 可售面積單方利潤(rùn) 元 /㎡ 利潤(rùn) 萬(wàn)元 1229 1346 1463 1581 成本利潤(rùn)率 % % % % % 土地單方利潤(rùn) 元 /㎡ 1402 1535 1668 1803 住宅均價(jià) 元 /㎡ 1911 1961 2020 2061 說(shuō)明 : 日調(diào)整方案按高層估算 ,本表住宅配貨比 : 多層 =0% 高 1=80% 高 2=20% ,容積率增減影響 ,地價(jià)增減影響等 。 ,住宅單價(jià)依序?yàn)槎鄬印⒏?高 2。 ,商辦單價(jià)依序?yàn)樯?商 辦 。 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 敏感性 因素 分析： 囗 可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響 ： 本案 可變成本 分額最大的依次是 “ 工程建設(shè)費(fèi)用 ” 占 %，“ 土地費(fèi)用 ” 占 26% ，“ 公建及配套工程費(fèi)用 ” 占 %； 該三項(xiàng)也是構(gòu)成開(kāi)發(fā)建設(shè)成本的主導(dǎo)費(fèi)用 （ 僅缺占%的前期費(fèi) ）， 所以保證本案利潤(rùn)的關(guān)鍵是控制 “ 工程建設(shè)費(fèi)用 ”、“ 土地費(fèi)用 ” 和 “ 公建及配套工程費(fèi)用 ”； 其它費(fèi)用的波動(dòng)幅度對(duì) 本案利潤(rùn) 影響甚微 。 （ 詳 “福人居” 投資估算 ） 囗 銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響 ： 住宅銷(xiāo)售均價(jià)每增加 50 元 /㎡ 時(shí) ， 毛利潤(rùn) 增加 117 萬(wàn)元 ， 成本利潤(rùn)率提高 約 %， 暫未考慮商鋪和車(chē)位的 溢價(jià)銷(xiāo)售（由于有車(chē)客戶(hù)消費(fèi)心理崎型，車(chē)位短期銷(xiāo)售業(yè)績(jī)難以提高，但市中心區(qū)小區(qū)車(chē)位長(zhǎng)線(xiàn)投資予期是稀缺產(chǎn)品、絕對(duì)升值，車(chē)位價(jià)格不宜定的過(guò)低，保留大部份 至現(xiàn)房時(shí)推廣更有利）。 三 . 投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià) 囗 價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性 ： 本案 住宅銷(xiāo)售均價(jià) 按 1811 元 /㎡ 估算時(shí) ， 毛利潤(rùn) =995 萬(wàn)元 ， 成本利潤(rùn)率 =%， 基本符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)常規(guī)利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn) （ 萬(wàn)科投資開(kāi)發(fā) 名言 ： “ 不作 利潤(rùn)率 超過(guò) 15%的樓盤(pán) ”； 本案開(kāi)盤(pán) 銷(xiāo)售均價(jià) 控制在 1900 元 /㎡， 最終實(shí)現(xiàn) 銷(xiāo)售 均價(jià) 控制在 2050 元 /㎡ 是完全有可能的 ；本案按業(yè)主的底限予期是具有一定的 價(jià)值提升 空間 ， 實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性 很小而且可以規(guī)避 。 囗 項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類(lèi)比價(jià)值 ： 依照深圳建筑設(shè)計(jì)總院的工作認(rèn)真態(tài)度和投入的力度 ， 經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā) 方 、 設(shè)計(jì)方和策劃方的共同努力是完全可以達(dá)到的 ； 囗 項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)推廣是否成功 ： 項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)推廣 的目標(biāo) ， “福人居 .福麟花園” 曲靖高層小區(qū)的標(biāo)桿小區(qū) 。 資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性 （ 詳 “福人居 .福麟花園 ” 收支平衡表 ） 19 囗 由 “福人居 .福麟花園 ” 收支平衡表 中可 以分析 ， 開(kāi)盤(pán)后銷(xiāo)售進(jìn)度達(dá) %時(shí)即可實(shí)現(xiàn)收支平衡 ，此時(shí)的予計(jì)總投入為 3440 萬(wàn)元 ， 其中扣除地價(jià)款 1704 萬(wàn)元后開(kāi)發(fā)投入僅為 1736 萬(wàn)元 ； 按此時(shí)的總投入 3440 萬(wàn)元核算期末利潤(rùn) ， 即實(shí)際投入 成本利潤(rùn)率 =1229/3440=%， 一個(gè)相當(dāng)不錯(cuò)的投資回報(bào) 率。 囗 由 “福人居 .福麟花園 ” 收支平衡表 中可以分析 ， 前期準(zhǔn)備充分 ， 土地付款時(shí)間相 對(duì) 滯后 ， 入市時(shí)機(jī)準(zhǔn)確 ， 開(kāi)盤(pán) 期加 熱銷(xiāo)期 銷(xiāo)售 率力爭(zhēng)達(dá)到 50%， 則完全可 以 以 盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠 ； 囗 由 “福人居 .福麟花園 ” 收支平衡表 中可 以分析 ， 若 開(kāi)盤(pán) 期加 熱銷(xiāo)期 銷(xiāo)售 率 達(dá)到 50%時(shí) ， 由此時(shí)到交房 （ 約 12 個(gè)月 ） 的時(shí)間周期內(nèi) ， 開(kāi)發(fā)商手中將掌握 452~1229 萬(wàn)元的現(xiàn)金流 （ 巳扣除初期投入 3440萬(wàn)元 ）， 這是一筆巨大的財(cái)富 （ 尚未考慮延期付款可沉淀的資金 ） ； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商追逐滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)的核心 在此 。 經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn) 囗 開(kāi)發(fā)周期內(nèi) 國(guó)內(nèi) 房地產(chǎn) 宏觀(guān) 形勢(shì)的變化 不會(huì)太大 ， 局部走高 、 局部走低的現(xiàn)象均會(huì)出現(xiàn) ， 但中央政府打壓房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商追逐 高 利潤(rùn) 的立埸不會(huì)變 ， 必須予以重視 。 囗 開(kāi)發(fā)周期內(nèi) 國(guó)家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的 變化 也不會(huì)太大 ， 但若房?jī)r(jià)繼續(xù)走高 ， 扯動(dòng) “ 和諧 社會(huì) ” 的基礎(chǔ) ， 中央進(jìn)一步打壓房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商追逐 高 利潤(rùn) 的政策執(zhí)行力度 將 會(huì)加碼 ， 必須予以重視 ； 地方政府亦會(huì)控制土地投入和開(kāi)發(fā)量的過(guò)度 增長(zhǎng) ， 個(gè)別項(xiàng)目被地 方政府 打壓也不是沒(méi)有可能 ； 囗 開(kāi)發(fā)周期內(nèi)區(qū)域 相關(guān) 規(guī)劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和 市政 設(shè)施的建設(shè) 的變化 對(duì)本案的直接影響有兩點(diǎn) ： 1） 麒麟?yún)^(qū)中心文化廣埸 遲遲不動(dòng) ， 甚至規(guī)劃取消 ； 2） “ 官房地產(chǎn) ” 擬開(kāi)發(fā)的南門(mén)廣埸片區(qū)搶先入市分流客戶(hù) ； 四 . 開(kāi)發(fā) 周期和 節(jié)奏建議 影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的基本因素 囗 政策法規(guī)因素 ： 同樣機(jī)會(huì) ， 宜早不宜遲 ， 宜快不宜慢 ； 囗 地塊狀況因素 ： 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 用足 ， 作標(biāo)桿優(yōu)質(zhì)精品 盤(pán) ， 在曲靖市埸 “ 標(biāo)新立異 、 出奇制勝 ”； 囗 發(fā)展商操作水平因素 ： 頭回操盤(pán) ， 策劃和設(shè)計(jì) 的 投入和時(shí)間要足 ， 營(yíng)銷(xiāo)推廣準(zhǔn)備要細(xì) ， 開(kāi)工后要快和省 ， 承諾要作得到 ， 銷(xiāo)售形勢(shì)好時(shí)不要過(guò)貪 ； 囗 資金投放量及資金回收要求 ： 扣除地價(jià)款后應(yīng)保證至少有 1000~1500 萬(wàn)元的資金投入 ， 資金回收達(dá) 50%后不宜給銷(xiāo)售過(guò)大壓力 ， 時(shí)高時(shí)低亦屬正常 ； 囗 銷(xiāo)售策略、銷(xiāo)售政策及價(jià)格控制因素 ： 低價(jià)入市 ， 低開(kāi)高走 ， 上限控制 ， 落袋為安 ； 囗 市場(chǎng)供求因素 ： 2020 年度多層開(kāi)發(fā)庫(kù)存量較多 ， 高層開(kāi)發(fā)庫(kù)存量較少 ， 2020 年新增優(yōu)質(zhì)盤(pán)必須重視 ； 囗 上市時(shí)間要求 ： 2020 年 3 月中下旬 （ 應(yīng)搶在 “ 官房地產(chǎn) ”擬開(kāi)發(fā)的南門(mén)廣埸片區(qū) 前 ） 入市 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè) 20 囗 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟 ：（ 詳 “ 福人居 .福麟花園 ” 工作計(jì)劃表 ） 囗 項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估 ： 1） 本案保低收益 住宅銷(xiāo)售均價(jià) 按 1811 元 /㎡ 估算時(shí) ， 毛利潤(rùn) 995 萬(wàn)元 大于 利益予期值底限 600萬(wàn)元 ； 2） 本案 期望 收益 住宅銷(xiāo)售均價(jià) 按 1911 元 /㎡ 估算時(shí) ， 毛利潤(rùn) 1229 萬(wàn)元 大于 利益予期值 上 限1000 萬(wàn)元 ； 3） 本案 創(chuàng)高 收益 住宅銷(xiāo)售均價(jià) 按 2061 元 /㎡ 估算時(shí) ， 毛利潤(rùn) 1581 萬(wàn)元 超過(guò) 利益予期值 上 限1000 萬(wàn)元 50%以上 ； 4） 資金運(yùn)作 基本無(wú) 風(fēng)險(xiǎn) ， 產(chǎn)品設(shè)計(jì)和建設(shè)成本控制有難度 ， 營(yíng)銷(xiāo)推廣 操作得當(dāng)可以 實(shí)現(xiàn) 快速銷(xiāo)售 并 快速啟動(dòng)新盤(pán) ， 一舉成名 。 囗 結(jié)論 ： 本案完全是一優(yōu)質(zhì)快盤(pán) 。 五 . 形象策劃和營(yíng)銷(xiāo)推廣 ?? 六 . 銷(xiāo)售策劃和銷(xiāo)售執(zhí)行 ?? 七 . 品質(zhì)提升和物業(yè)管理 ?? 昆明孫健幃工作室“福麟花園”項(xiàng)目組 二 〇 〇 五 年 十 二 月 六 日