【導(dǎo)讀】定位和產(chǎn)品定位。產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢(shì)及本案的基礎(chǔ)定位結(jié)論。本報(bào)告所提出結(jié)論均為在目前市場(chǎng)環(huán)境下進(jìn)行調(diào)研、討論、分析和判斷中得出，修正各項(xiàng)數(shù)據(jù)與結(jié)論、方案，最大化降低項(xiàng)目運(yùn)營的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。容城，地理位置優(yōu)越，北鄰首都北京110公。城、魅力容城、和諧容城。億元，同比增長40%，其中，地方一般預(yù)算收入完成億元，同比增長45%。會(huì)固定資產(chǎn)投資億元，同比增長91%,其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成億元，同比增長94%，農(nóng)民人均純收入6752元，同比增長。2020年，容城縣新增民營企業(yè)40多家，目前，容城縣已有民營企業(yè)3000余家，年納稅超10萬元的企業(yè)達(dá)165家。裝之鄉(xiāng)”“中國男裝名城”的美稱。容城縣麗友、集宏興等企業(yè)在歐盟、的品牌戰(zhàn)略已初見成效。年，容城正式成為中國唯一的“中華國服生產(chǎn)基地”。業(yè)聚集區(qū)，拉鏈企業(yè)達(dá)685家，年創(chuàng)產(chǎn)值近10億元；擁有毛絨玩具加工企業(yè)937戶，總體規(guī)劃進(jìn)行重新修編，將縣城建設(shè)面積由10平方公里拓展到21平方公里?！翱h城工業(yè)聚集區(qū)”四大重點(diǎn)園區(qū)。

　　

【正文】 獨(dú)立餐廳，靠近廚房， 方便使用。 保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 38 三室主力戶型 全明戶型，南北通透； 雙向陽臥室，提高了居住的舒適性； 大開間，寬敞舒適； 主臥獨(dú)立衛(wèi)生間，彰顯主人尊貴地位。 ☆ 項(xiàng)目現(xiàn)狀： 項(xiàng)目為準(zhǔn)現(xiàn)房，建設(shè)基本完成，只有未售的 2 號(hào)樓剛剛封頂。 ☆ 項(xiàng)目銷售情況 目前銷售的為 5 棟，銷售近 80%，頂層房源剩余較多，部分樓棟 4保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 39 層房源有剩余。 銷售價(jià)格：均價(jià) 2400 元 /平米，最高報(bào)價(jià) 2680 元 /平米，最低報(bào)價(jià) 2368 元 /平米。 優(yōu)惠措施：一次性付款優(yōu)惠 200 元 /平米，分期優(yōu)惠 160 元 /平米，貸款優(yōu)惠 100元 /平米。 ☆ 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 本項(xiàng)目位于容城縣的西部區(qū)域，是容城縣唯一的純多層項(xiàng)目，但西部區(qū)域?yàn)榭h城的次發(fā)展方向，項(xiàng)目的前景受制約。 交通不暢達(dá)，項(xiàng)目西側(cè)僅有一條小的土路，與主路有段距離，影響了居民出行的便利性。 售樓部形象差，給客戶的印象為低端樓盤，無競爭優(yōu)勢(shì)。 周邊無日常生活所需的生活配套，商業(yè)門市多為汽配和機(jī)械類產(chǎn)品，生活配套較缺乏。 保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 40 住宅市場(chǎng) 綜合分析及趨勢(shì)研判 ☆ 容城縣房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，發(fā)展緩慢，購房者多為改善居住環(huán)境和為子女購房等剛性需求，在經(jīng)歷了 2020 年上半年的銷售小高峰后， 2020 年年底開始進(jìn)入調(diào)整期。 ☆ 縣城規(guī)模小，人口量有限，未來市場(chǎng) 整體供應(yīng)量大于需求量 ，購房者尤其是以改善居住條件為目的的購房者對(duì)市場(chǎng)前景看淡，未來一段時(shí)間市場(chǎng)的觀望氣氛將持續(xù)，預(yù)計(jì) 2020 年下半年房價(jià)調(diào)整仍將繼續(xù)。 ☆ 容城縣當(dāng)前 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體 品質(zhì)較差，高端產(chǎn)品缺失，在產(chǎn)品塑造方面具有較大的改進(jìn)空間。市場(chǎng) 產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，大部分樓盤無特色，更無品質(zhì)可言 ， 高品質(zhì) 項(xiàng)目存在市場(chǎng)空間 ； ☆ 在弱市中要贏得競爭，且取得較好的銷售業(yè)績，必須在產(chǎn)品上做出特色。 ☆ 高端產(chǎn)品的特色點(diǎn)應(yīng)集中在：舒適的戶型、景觀園林、現(xiàn)代科技、物管服務(wù)四個(gè)方面。產(chǎn)品高度特色化對(duì)客戶尤其是高端客戶具有吸引力； ☆ 對(duì)細(xì)節(jié)的重視能夠有效提升客戶認(rèn)知，但需要恰當(dāng)引導(dǎo)； ☆ 高端大氣的銷售賣場(chǎng)包裝，制作精美的銷售物料，優(yōu)秀的銷售團(tuán)隊(duì)，是在項(xiàng)目前期對(duì)項(xiàng)目形象的最好展示； ☆ 容城縣客群集中來自縣城居民，高端產(chǎn)品能夠吸引部分來自周邊縣市的客戶，但僅能作為主力客戶的補(bǔ)充。本案主力客戶群體須鎖定縣城中心。 ☆ 在售項(xiàng)目 產(chǎn)品供 給以 3 室戶型為主 ， 面積集中在 100130 平米 ，其次為 2 室戶型，面積集中在 80100 平米。本案住宅部分的戶型配比宜以市場(chǎng)需求為主導(dǎo)。 ☆ 容城縣在龐大的服裝加工企業(yè)支柱下，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，發(fā)展前景廣闊，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。穩(wěn)定的家庭年收入水平使容城縣具有較高的支付能力，為房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增長提供強(qiáng)大的動(dòng)力支持。隨著生活水平提高以后，居民對(duì)住宅品質(zhì)的要求也會(huì)隨之提升，促使住宅產(chǎn)品向多元化、高品質(zhì)方向發(fā)展。 保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 41 ☆ 針對(duì)本案： 本案作為大型綜合項(xiàng)目， 在產(chǎn)品組合方面采用 多元化的產(chǎn)品類型 組合， 不但能擴(kuò)大 客戶群，而且能增加項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力。大盤開發(fā)，尤其是在市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)期的大盤開發(fā)尤其要注意產(chǎn)品的多元化，以達(dá)到 在有限的客戶群中搶占市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)快速銷售； 本案作為非本地開發(fā)商開發(fā)，為了贏得當(dāng)?shù)劁N售者的信任，在項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝方面一定要有大手筆的作為，體現(xiàn)出開發(fā)商的開發(fā)實(shí)力； 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，避免同質(zhì)化，要體現(xiàn)出項(xiàng)目本身獨(dú)有的特色，注重園林景觀的設(shè)計(jì)，需聘請(qǐng)專業(yè)的景觀設(shè)計(jì)公司，打造容城縣頂級(jí)的美景園林； 現(xiàn)代人的工作忙碌，生活壓力大，在閑暇時(shí)間期盼有可供娛樂休閑的場(chǎng)所，本案區(qū)域內(nèi)無天然的休閑娛樂廣場(chǎng)配套，為了規(guī) 避這一弊端，本案可以在社區(qū)內(nèi)建設(shè)大型的活動(dòng)主題廣場(chǎng)，為居民提供專屬的娛樂休閑場(chǎng)所； 以高端產(chǎn)品入市帶動(dòng)主力產(chǎn)品銷售的策略值得本案借鑒； 在包裝推廣方面，項(xiàng)目形象定位要鮮明，深入人心。推廣覆蓋范圍要廣，速度快，達(dá)到一夜傾城的效果； 本案戶型面積應(yīng)以市場(chǎng)主導(dǎo)產(chǎn)品為尺度，兼顧其他。高附加值的戶型設(shè)計(jì)是銷售的有利支撐，可采用贈(zèng)送面積的方式吸引消費(fèi)者關(guān)注。 保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 42 2． 容城縣商業(yè)市場(chǎng)專題 容城縣的商業(yè)分布 與業(yè)態(tài)構(gòu)成 容城縣的商業(yè)中心為商貿(mào)城（金臺(tái)東路、古城路沿街商業(yè)）、雙隆商廈購物商圈。大 部分是由沿街商鋪組成的商業(yè)街區(qū)。 ☆ 商貿(mào)城商圈 位置 商貿(mào)城位于板正大街與金容中街之間的“金臺(tái)東路和古城路”路段。 商貿(mào)城作為容城縣的主要商業(yè)街區(qū)，由金臺(tái)東路、金容中街、古城路和板正大街圍和而成的商業(yè)圈，商鋪一般共三層，一層為店面，二、三層為倉庫或居住，一層店鋪面積為 80 平米左右，年租金在 46 萬元不等，部分商鋪一至三層整租年租金最高為 10 萬元。 金臺(tái)東路商業(yè)業(yè)態(tài) 正義路 奧威路 金臺(tái)西路 羅薩大街 、 古城路 文化街 正義路 永貴南大街街 板正北大街街 永貴北大街街 板正南大街街 金容北街 金容中街 金臺(tái)東路 關(guān)東小學(xué) 容城縣政府 商貿(mào)城 保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 43 金臺(tái)東路為縣城的中軸路，道路寬闊，街道 環(huán)境較好，沿街店鋪主要經(jīng)營服裝、鞋帽、飾品等，七匹狼、千仞崗、秋水伊人等二三線品牌聚集于此，店鋪?zhàn)饨馂榭h城內(nèi)最貴的區(qū)域。 金容中街商業(yè)業(yè)態(tài) 金容中街店鋪主要經(jīng)營文體用品、兒童用品、日用百貨和小禮品，街道環(huán)境較差，街道中央隨意擺放各種雜貨攤，產(chǎn)品檔次低端。 古城路商業(yè)業(yè)態(tài) 保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 44 古城路道路較窄，道路環(huán)境較差，商鋪較密集，華琪商場(chǎng)、天琪名品鞋城分布在此路段，沿街底層商鋪主要以服裝、飾品、鞋帽為主。 板正北大街商業(yè)業(yè)態(tài) 板正北大街沿街商鋪主要是以通訊類 產(chǎn)品和家具家電為主，先鋒通訊城為通訊類產(chǎn)品較正規(guī)的一家，無論是從店面形象還是內(nèi)部陳設(shè)都能給人信賴感。萬興家具城、天龍家居和華琪商廈內(nèi)主要經(jīng)營家具家電類產(chǎn)品，華琪商廈內(nèi)產(chǎn)品相對(duì)較高端，規(guī)模較大。 保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 45 ☆ 雙隆商廈商圈 ? 位置 此商圈位于古城路與金臺(tái)東路交叉口的西北角，匯聚有雙隆商廈、貴玲瓏珠寶、蜘蛛王品牌鞋店和惠佳購物中心，為容城縣最集中的購物區(qū)。 商業(yè)形態(tài) 正義路 奧威路 金臺(tái)西路 羅薩大街 、 古城路 文化街 正義路 永貴南大街街 板正北大街街 永貴北大街街 板正南大街街 金容北街 金容中街 金臺(tái)東路 關(guān)東小學(xué) 容城縣政府 雙隆商廈 保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 46 雙隆商廈為容城縣最大型的超市，一層為超市和通訊、 酒類產(chǎn)品，二層經(jīng)營有服裝、家紡、皮包和金銀類產(chǎn)品，三層為男裝、運(yùn)動(dòng)、休閑類服飾，四層為女裝、鞋類產(chǎn)品，五層為商場(chǎng)辦公區(qū)。 雙隆商廈對(duì)面的惠佳購物中心，一層為超市，二層為金飾和服裝類產(chǎn)品，三層為新華書店。 ? 餐飲、娛樂商圈 容城縣無集中的餐飲娛樂區(qū)，餐館較分散，餐飲相對(duì)較多的路段是在永貴南大街和金容南街上，餐飲主要以燒烤類為主，高端、大型餐飲較少，娛樂主要在板正南大街和奧威路上。 當(dāng)前社區(qū)底商市場(chǎng)在售情況 目前在售的 5 個(gè)住宅項(xiàng)目的底商均未開始銷售，但預(yù)計(jì)每平米的銷售價(jià)格均在六七千元左右。底商一 層的銷售面積在 150 平米左右。 保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 47 容城縣商業(yè) 市場(chǎng)綜合分析及趨勢(shì)研判 從目前的容城縣的商圈分布來看，當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè) 整體 發(fā)展滯后， 除依托商貿(mào)城形成商業(yè)積聚點(diǎn)外， 還沒有形成大規(guī)模的商業(yè)中心，現(xiàn)有商圈布局分散，而且多為沿街商鋪，很難聚集客群，商圈內(nèi)經(jīng)營品類雜亂，店面形象差； 縣城唯一的大型商超 — 雙隆商廈，所處位置交通狀況差，通達(dá)性不佳，大大降低了高端客群的進(jìn)入。而且內(nèi)部經(jīng)營品類雜亂，規(guī)劃不合理； 餐飲娛樂無集中高端場(chǎng)所，內(nèi)部衛(wèi)生壞境質(zhì)量差，晚上除了部分燒烤店門前客源較多，其他店內(nèi)冷清； 縱觀整體商業(yè)市場(chǎng) 來看，商業(yè)氣氛不濃厚，消費(fèi)者不能集中購物，高端品牌更是少見，因此為本項(xiàng)目大型商業(yè)綜合體的開發(fā)提供了發(fā)展機(jī)會(huì)。 商業(yè)市場(chǎng)分析對(duì)本項(xiàng)目啟示 本案要想形成容城縣新的購物商圈，商業(yè)業(yè)態(tài)盡量多元化，零售業(yè)、餐飲業(yè)、休閑娛樂業(yè)和生活服務(wù)業(yè)一應(yīng)俱全，真正達(dá)到一站式購物服務(wù)，品類商圈布局合理，分區(qū)明確。 考慮到本案所處地理位置 屬于未來發(fā)展方向延伸帶 ， 在整體業(yè)態(tài)規(guī)劃方面應(yīng)首要解決休閑、餐飲、娛樂、購物等需求 ，故此建議商業(yè)部分設(shè)計(jì)盡量能夠自由分割，以增加銷售的彈性。 LOFT 式做法， 單層層高 米挑空的方式能夠給客 戶更多優(yōu)惠，在銷售上更占優(yōu)勢(shì)。 店面的設(shè)計(jì)符合經(jīng)營品類的要求，內(nèi)部有專屬的貨倉和貨物運(yùn)輸通道； 有專屬的停車場(chǎng)，為前來購物的有車一族提供方便，還應(yīng)配有物流中心，為商家的貨物運(yùn)輸提供方便。 保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 0311