蘇州都市花園主題定位報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-07-12 14:09本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】遍大好，尚未面市，預(yù)定已超過(guò)150套。11月1日~8日，二期業(yè)主驗(yàn)房入住。登記，再掀排隊(duì)購(gòu)房熱潮，開(kāi)盤(pán)即熱銷248套，創(chuàng)銷售歷史新亮點(diǎn)。綜觀前期的銷售狀況，本案的發(fā)展?fàn)顩r一直以來(lái)都是呈良好趨勢(shì)的。種趨勢(shì)的前提條件。在這個(gè)目前有著龐大消費(fèi)群的市場(chǎng)前景之下，已有越來(lái)越多。的發(fā)展商加入進(jìn)來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)也日漸激烈。20xx年以前本案產(chǎn)品上的創(chuàng)新。大市場(chǎng)中，發(fā)展形勢(shì)看好的不僅只有本案，而是涌現(xiàn)出了越來(lái)越多的優(yōu)秀樓盤(pán)。由此可見(jiàn)，要在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)，在提高與創(chuàng)新產(chǎn)品的同時(shí)，也要整合好資源，充分利用企業(yè)以及項(xiàng)目自身所累積的市場(chǎng)美譽(yù)度?？蛻舻哪挲g都集中在28~40歲的年齡階段。各期的比例如下表：。客戶的家庭人口構(gòu)成普遍在3口人。其中，2期有53%、3期有49%、3期小高?？蛻舻墓ぷ鲄^(qū)域集中在古城區(qū)和園區(qū)。4期客戶的購(gòu)房動(dòng)機(jī)主要是：二次購(gòu)房、首次置業(yè)。4期客戶的認(rèn)知渠道主要來(lái)源自：口碑和報(bào)紙及DM廣告（36%）。30%）、蘇州有線臺(tái)。
【正文】 自身已有的有利條件和資源，以利于資源整合 及尋找市場(chǎng)缺口，增強(qiáng)本案的競(jìng)爭(zhēng)力。 在進(jìn)行分析之前，我們對(duì)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行區(qū)分，將之分為“顯性競(jìng)爭(zhēng)力”和“隱性競(jìng)爭(zhēng)力”兩種。 所謂“顯性競(jìng)爭(zhēng)力”，即是在短期內(nèi)可保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，但容易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿抄襲并快速超越的新概念或創(chuàng)新產(chǎn)品。它是項(xiàng)目進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)，展示了產(chǎn)品的核心功能；另一方面，它比較直觀且誰(shuí)知門(mén)檻較低，能快速傳播。所以只有顯 性競(jìng)爭(zhēng)力是不足夠的，將令項(xiàng)目的差異性優(yōu)勢(shì)不能長(zhǎng)期突顯，不能支持項(xiàng)目的長(zhǎng)期發(fā)展。 所謂“隱性競(jìng)爭(zhēng)力”是指項(xiàng)目獨(dú)有的、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手難以和超越的、或者在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)地位的 競(jìng)爭(zhēng)因素，如新穎的開(kāi)發(fā)理念所引導(dǎo)的新型生活方式、項(xiàng)目獨(dú)有的稀缺資源、企業(yè)品牌等等。隱性競(jìng)爭(zhēng)力是確立項(xiàng)目獨(dú)特市場(chǎng)個(gè)性的基礎(chǔ)，能夠樹(shù)立項(xiàng)目持久的競(jìng)爭(zhēng)差異性。 但上述兩者并非一成不變的，在一定的條件下，兩者之間會(huì)相互轉(zhuǎn)換：在形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壁壘時(shí)，顯性競(jìng)爭(zhēng)力可以轉(zhuǎn)化為隱性競(jìng)爭(zhēng)力；同樣，隱性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)衰減時(shí)，也可能轉(zhuǎn)化為顯性競(jìng)爭(zhēng)力。 2． 1． 1 顯性競(jìng)爭(zhēng)力 經(jīng)分析，現(xiàn)階段本案的顯性競(jìng)爭(zhēng)力在以下幾個(gè)方面： 1． 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 園區(qū)整個(gè)區(qū)域的優(yōu)勢(shì)在《市場(chǎng)報(bào)告》中已闡述，本案的區(qū)位優(yōu)勢(shì)是針對(duì)園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目而言。 無(wú) 論對(duì)于園區(qū)內(nèi)還是園區(qū)外的住宅消費(fèi)者，園區(qū)的吸收在三大點(diǎn)，依次是：全國(guó)最美最大的金雞湖公園、前景遠(yuǎn)大的中央商貿(mào)區(qū)以及城市廣場(chǎng)。這三點(diǎn)提供給消費(fèi)者的利益保障是：居住環(huán)境的優(yōu)良、工作的便利、城市氣息的濃郁，即能帶來(lái)居住和投資兩方面的收益。 本案的區(qū)位優(yōu)勢(shì)是其是離上述三大資源最近的項(xiàng)目之一。園區(qū)同樣具備這個(gè)條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有：翠湖雅居和 13地塊（即 1 月 12 日推出的“湖左岸”）。前者是前幾年開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，現(xiàn)僅對(duì)租賃市場(chǎng)產(chǎn)生影響；后者是新推項(xiàng)目，總建筑面積為 27 萬(wàn)㎡，第一期與都市花園的第五期和第六期產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)，但 第二期可能與本案推出時(shí)間接近，區(qū)位優(yōu)勢(shì)均等，所以本案的差異性表現(xiàn)要突出，避免與其同質(zhì)化。 2． 大規(guī)模發(fā)展優(yōu)勢(shì) 都市花園總占地 44 公頃，已開(kāi)發(fā)完成的土地面積近 20 公頃，總建筑面積達(dá) 30 萬(wàn)㎡，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)完成四期。大規(guī)模開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)，首先，由于土地早期儲(chǔ)備成本較低，同時(shí)批量生產(chǎn)也大幅降低成本。都市花園已通過(guò)嚴(yán)格控制成本和優(yōu)化資金運(yùn)用，獲得了相當(dāng)?shù)囊?guī)模效益。其次，都市花園前期的實(shí)體示范效應(yīng)很好，已成型的小區(qū)環(huán)境，井井有條的物業(yè)管理帶來(lái)的良性發(fā)展，后期消費(fèi)者的信心將增強(qiáng)。都市花園發(fā)展至今，前期開(kāi)發(fā)的成功形成了良 好的市場(chǎng)慣性效應(yīng)，在全市產(chǎn)生了大的影響力。 2． 1． 2 隱性競(jìng)爭(zhēng)力 經(jīng)分析，現(xiàn)階段本案的隱性競(jìng)爭(zhēng)力在以下幾個(gè)方面： 1． 前期建立的市場(chǎng)美譽(yù)度 本案已開(kāi)發(fā)四期和正在接受預(yù)訂的第五期，建立了良好的市場(chǎng)認(rèn)知，表現(xiàn)在以下方面： n 產(chǎn)品創(chuàng)新意識(shí)方面：戶型設(shè)計(jì)有特色，比較超前。如半躍式設(shè)計(jì)曾在園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)一路領(lǐng)先。 n 小區(qū)內(nèi)環(huán)境營(yíng)造方面：綠化率高，景觀設(shè)計(jì)突出，動(dòng)靜結(jié)合，空氣質(zhì)量好、寧?kù)o，適合居住。 n 社區(qū)文化塑造方面：人本化管理，塑造人文情懷社區(qū)文化。如組織各種活動(dòng)，增強(qiáng)住戶間交流與溝通；保安、 清潔等物業(yè)管理都有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，住戶滿意度高。 2． 客戶獎(jiǎng)資源優(yōu)勢(shì) n 通過(guò)前期業(yè)主調(diào)查顯示，客戶來(lái)源主要集中在園區(qū)、古城區(qū)和新區(qū)， 3140 歲年齡的中青年人士為主，文化程度高。接受新生事物能力強(qiáng)。 n 對(duì)于都市花園后續(xù)產(chǎn)品的態(tài)度方面， %的業(yè)主表示在產(chǎn)品出 *已經(jīng)記錄 *況下會(huì)購(gòu)買(mǎi)；近 70%的業(yè)主會(huì)介紹親友購(gòu)買(mǎi)。 n 由此可見(jiàn)，消費(fèi)者對(duì)都市花園產(chǎn)品持歡迎態(tài)度，產(chǎn)品口碑好，其形象逐漸深入市場(chǎng)，住戶對(duì)產(chǎn)品的忠實(shí)度帶動(dòng)了客戶資源擴(kuò)充。 3． 發(fā)展商實(shí)力優(yōu)勢(shì) n 本項(xiàng)目的發(fā)展商華新國(guó)際集團(tuán)是全國(guó)地產(chǎn)連 鎖，實(shí)力雄厚。沈陽(yáng)、錦州、成都、重慶、蘇州、廣州等相繼開(kāi)發(fā)建設(shè)幾十個(gè)高級(jí)商品住宅，寫(xiě)字樓和休閑、康體、文化旅游項(xiàng)目。其中沈陽(yáng)河畔花園、成才錦繡花園、重慶錦繡山莊、上海奧林匹克花園、以及廣州南國(guó)奧林匹克花園等都成為當(dāng)?shù)刈钪淖≌a(chǎn)品品牌。 n 華新國(guó)際榮膺“ 20xx 年全國(guó)優(yōu)秀樓盤(pán) 30 強(qiáng)”。都市花園大規(guī)模性發(fā)展優(yōu)勢(shì)以及不斷追求創(chuàng)新意識(shí)，在蘇州以及全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都享有名氣，其產(chǎn)品素質(zhì)在當(dāng)?shù)叵M(fèi)者中有口皆碑。 n 通過(guò)前期業(yè)主調(diào)查顯示，有 50%認(rèn)為都市花園是有品牌力的項(xiàng)目； %認(rèn)為華新國(guó)際集團(tuán)公司是有品 牌力的企業(yè)。表明，在蘇州產(chǎn)品品牌目前優(yōu)勢(shì)大于企業(yè)品牌，品牌形象已初目測(cè)確立。 2． 1． 3 不利因素分析（略）
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