達(dá)州舊城改造興建都市花園公寓樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可研報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-03 06:52本頁(yè)面
【正文】 額137萬(wàn)元計(jì)算。（四）預(yù)備費(fèi)：按建安工程費(fèi)用的3%計(jì)算。（五）建設(shè)期利息：按需貸款額20000萬(wàn)元計(jì)算貸款利息，%計(jì)算，貸款期限3年。依據(jù)四川省2000計(jì)價(jià)定額SGD1—2000、SGD2—2000、SGD5—2000和配套文件對(duì)本項(xiàng)目的投資估算進(jìn)行編制，并對(duì)主要材料設(shè)備價(jià)格及人工工資按達(dá)州市現(xiàn)行價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以期更符合實(shí)際情況，具體組成如下（見(jiàn)附表二）：（一）土地成本費(fèi) 2690萬(wàn)元（二）建筑安裝工程費(fèi) 拆遷安置樓（土建） 拆遷安置樓（裝飾、商業(yè)） 拆遷安置樓（裝飾、住宅） 431萬(wàn)元 都市花苑樓（土建） 都市花苑樓（裝飾、商業(yè)） 都市花苑樓（裝飾、住宅） （三）總平面配套設(shè)施費(fèi)室外排污及化糞池 室外排水 室外供水 天然氣 光纖電視 電話及網(wǎng)絡(luò)線 監(jiān)控報(bào)警 引橋花園 200萬(wàn)元沱江河200米鋼筋砼護(hù)坡 160萬(wàn)元濱江路 75萬(wàn)元1綠化工程 60萬(wàn)元1高層電梯6部 420萬(wàn)元1六層電梯2部 60萬(wàn)元1商場(chǎng)自動(dòng)扶梯10部 600萬(wàn)元1中央空調(diào)系統(tǒng) 1消防系統(tǒng) 200萬(wàn)元1水泵設(shè)備12臺(tái) 120萬(wàn)元1變電設(shè)備6臺(tái) 210萬(wàn)元（四）工程建設(shè)其他費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)（含開(kāi)辦費(fèi)） 100萬(wàn)元監(jiān)理費(fèi) 137萬(wàn)元勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 170萬(wàn)元銷(xiāo)售費(fèi)用 150萬(wàn)元（五）基本預(yù)備費(fèi) （六）建設(shè)期利息 1116萬(wàn)元 二、資金籌措（一）業(yè)主自有資本金7500萬(wàn)元（已投入到前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用、購(gòu)置土地、材料和土石方工程之中。）（二）申請(qǐng)銀行貸款20000萬(wàn)元。（三）建設(shè)期間商品房（預(yù)）。第九章 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部一九九三年四月七日以計(jì)投資[1993]503號(hào)文發(fā)布《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)的通知》及國(guó)家有關(guān)文件規(guī)定精神，本可行性研究報(bào)告對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，從而論證本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性，為項(xiàng)目決策和審批提供可靠依據(jù)。一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)項(xiàng)目計(jì)算期：（2002年3月—2004年9月），項(xiàng)目計(jì)算期為6年。項(xiàng)目收費(fèi)收入；，據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與該項(xiàng)目實(shí)際情況與收入的相關(guān)和依存關(guān)系，經(jīng)工程、營(yíng)銷(xiāo)和財(cái)務(wù)部門(mén)分析后，從2004年起，各年收入依次為總收入的40%、40%、15%、5%。據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和同業(yè)房?jī)r(jià)水平及該中心地段，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入如下表：營(yíng)業(yè)收入估算表序號(hào)名稱(chēng)面積單價(jià)金額（萬(wàn)）1拆遷安置樓商鋪51305000 2拆遷安置樓住宅215481600 3都市花苑樓商場(chǎng)364028000 4都市花苑樓住宅639381600 5地下停車(chē)場(chǎng)62581000 8合計(jì) 稅金及附加（見(jiàn)附表五）：%（綜合稅率）計(jì)算。營(yíng)業(yè)稅：５%＝城市建設(shè)維護(hù)稅及教育附加：７%=應(yīng)交稅金總額： 總成本費(fèi)用（見(jiàn)附表六）：。（1），（2）因固定資產(chǎn)總投資中已包含銷(xiāo)售費(fèi)用和貸款當(dāng)年的財(cái)務(wù)費(fèi)用，不再另行計(jì)算，（3）%計(jì)算。凈利潤(rùn)；總利潤(rùn)=總收入總成本稅金及附加所得稅==貸款償還期3年本項(xiàng)目向申請(qǐng)貸款20000萬(wàn)元，項(xiàng)目建成后以銷(xiāo)售收入償還貸款，還款計(jì)劃為2005年還本5000萬(wàn)元，2006年還本10000萬(wàn)元，還款計(jì)劃為2007年可還清全部貸款本息。二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要財(cái)務(wù)效益指標(biāo)：%，%，%，（折現(xiàn)率7%），%，高于社會(huì)折現(xiàn)率，遠(yuǎn)高于長(zhǎng)期貸款利率，項(xiàng)目獲利能力較強(qiáng)。不確定分析收入增加10%，%，投資回收期為 ；收入減少10%，%。見(jiàn)下表敏感性分析表項(xiàng) 目變化率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）投資回收期靜態(tài)基本方案 % 營(yíng)業(yè)收入10%% 10%% 盈虧平衡分析，可售面積為133276㎡，則此項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（BEP）為：BEP=（總成本+稅金及附加）/加權(quán)平均售價(jià)=（+）/=㎡㎡即可保本。從上述指標(biāo)分析看，該項(xiàng)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于行業(yè)平均收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值＞0。因此，該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益是好的，從經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)角度考慮，是可行的。第十章 結(jié)論本項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，有利于推進(jìn)達(dá)州市向大中型城市發(fā)展，增加當(dāng)?shù)厝嗣竦氖杖?，提高人民生活、物質(zhì)水平。本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益良好，財(cái)務(wù)分析表明： %。該樓位于達(dá)州市市中心，四周交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，為達(dá)州市商業(yè)黃金地段，商場(chǎng)建成后是達(dá)州市最大的、最具知名度與美譽(yù)度的購(gòu)物中心，為達(dá)州第一商城，標(biāo)志性建筑，都市花園公寓樓是達(dá)州市現(xiàn)唯一的高層電梯公寓樓，具有較高的品牌效應(yīng)，該項(xiàng)目建設(shè)為達(dá)州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了品牌模式和城市建筑標(biāo)志性形象，項(xiàng)目建設(shè)中，已有重慶百貨和南充百貨2家較大的商企已與四方公司擬向簽訂了購(gòu)房協(xié)議，具有可靠的市場(chǎng)前景。根據(jù)上述分析論證，都市花園公寓開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目總體平面布置是合理的，各功能區(qū)布置和結(jié)構(gòu)、管線工程布置亦是合理的。都市花園公寓開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目有寬松的優(yōu)惠政策作保障，有充足的投資來(lái)源作后盾，投資估算合理，市場(chǎng)前景好，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益良好，從經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)角度考慮，項(xiàng)目切實(shí)可行，建議應(yīng)盡快實(shí)施。39 / 39
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