達(dá)州舊城改造興建都市花園公寓樓開發(fā)項(xiàng)目可研報(bào)告-預(yù)覽頁
【正文】 加強(qiáng)廣場(chǎng)、綠化的建設(shè)，形成有特點(diǎn)的綠化體系和廣場(chǎng)空間，使之成為城市的有機(jī)組成部分，并能進(jìn)一步提高該地區(qū)的城市環(huán)境質(zhì)量。 本項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)容如下：——拆遷安置樓，框架結(jié)構(gòu)12層；——都市花園公寓樓，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，2號(hào)塔樓29層，3號(hào)塔樓26層(含地下室3層)； ——引橋花園(長(zhǎng)90米，寬40米)； ——沱江河鋼筋砼護(hù)壩(長(zhǎng)200米，高28米)； ——濱江路(長(zhǎng)200米，寬37米)； ——綠化工程，約7575平方米。 供氣：市區(qū)供氣能力完全能保證住戶的需求。大樓外裝修采用柔性調(diào)材質(zhì)，不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境形成污染。3號(hào)塔樓為23層；2號(hào)塔樓為26層，裙樓共4層，其中：全地下一層，主要為停車庫；半地下室一層；另外兩層均為地上層，主要是商場(chǎng)、商鋪和設(shè)備用房。污廢水采用先進(jìn)工藝進(jìn)行凈化處理后排入城市污水管道；屋面以及陽臺(tái)雨水排入城市雨水系統(tǒng)。采用火警集中報(bào)警系統(tǒng)。個(gè)性突出，造型獨(dú)特，高低錯(cuò)落，色彩鮮明，建筑形體與外形塑造表明了現(xiàn)代城市高層住宅樓的氣息。第六章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)一、達(dá)州市房地產(chǎn)市場(chǎng) 在國家以住宅產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的戰(zhàn)略方針引導(dǎo)下，房地產(chǎn)開發(fā)己走出低谷，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。隨著社會(huì)的發(fā)展，人們對(duì)居住環(huán)境要求越來越高，居住的空間和面積要求越來越大，目前市場(chǎng)需求量大于100萬平方米，%。達(dá)州市2001年在老城區(qū)建設(shè)單位報(bào)批房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目只有2個(gè)，一個(gè)為本公司的紅旗橋舊城改造項(xiàng)目，為10萬平方米；另一個(gè)為西城區(qū)舊城改造項(xiàng)目4萬平方米。項(xiàng)目堅(jiān)持以人為本，遵循人、居、環(huán)境和諧，作為達(dá)州市第一個(gè)品牌商住樓。 五、付款方式 分期付款為：首付30%房款入住，其余房款三年內(nèi)本息還清。 六、預(yù)訂房情況 經(jīng)調(diào)查現(xiàn)已預(yù)訂620戶，占總售房面積的49%。第七章 建設(shè)進(jìn)度本項(xiàng)目開工時(shí)間為2002年3月18日，在2004年9月18日完工。都市花園工程已完成項(xiàng)目見下表：都市花園工程已完成項(xiàng)目表序號(hào)工程費(fèi)用名稱單位數(shù)量單價(jià)(元)合計(jì)(萬元)1土地成本 2拆遷安置樓（土建）m2266781000 3都市花苑樓（土建）m21003401000 4地下停車場(chǎng)（土建） 62581000 5負(fù)二層設(shè)備用房（土建） 25561000 6引橋花園 7沱江河200米鋼筋砼護(hù)坡m2008000 8濱江路m 9綠化工程m2 10建設(shè)單位管理費(fèi) 11監(jiān)理費(fèi) 12勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 13合計(jì) 根據(jù)上表，%，業(yè)主投入工程款為7500萬元，其中：一、土地成本費(fèi)： 2690萬元二、工程建設(shè)費(fèi)用： 三、工程欠款： 現(xiàn)有資金缺口：總投資—業(yè)主投入款=。 （二） 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：按業(yè)主實(shí)際支付金額170萬元計(jì)算。依據(jù)四川省2000計(jì)價(jià)定額SGD1—2000、SGD2—2000、SGD5—2000和配套文件對(duì)本項(xiàng)目的投資估算進(jìn)行編制，并對(duì)主要材料設(shè)備價(jià)格及人工工資按達(dá)州市現(xiàn)行價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以期更符合實(shí)際情況，具體組成如下（見附表二）：（一）土地成本費(fèi) 2690萬元（二）建筑安裝工程費(fèi) 拆遷安置樓（土建） 拆遷安置樓（裝飾、商業(yè)） 拆遷安置樓（裝飾、住宅） 431萬元 都市花苑樓（土建） 都市花苑樓（裝飾、商業(yè)） 都市花苑樓（裝飾、住宅） （三）總平面配套設(shè)施費(fèi)室外排污及化糞池 室外排水 室外供水 天然氣 光纖電視 電話及網(wǎng)絡(luò)線 監(jiān)控報(bào)警 引橋花園 200萬元沱江河200米鋼筋砼護(hù)坡 160萬元濱江路 75萬元1綠化工程 60萬元1高層電梯6部 420萬元1六層電梯2部 60萬元1商場(chǎng)自動(dòng)扶梯10部 600萬元1中央空調(diào)系統(tǒng) 1消防系統(tǒng) 200萬元1水泵設(shè)備12臺(tái) 120萬元1變電設(shè)備6臺(tái) 210萬元（四）工程建設(shè)其他費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)（含開辦費(fèi)） 100萬元監(jiān)理費(fèi) 137萬元勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 170萬元銷售費(fèi)用 150萬元（五）基本預(yù)備費(fèi) （六）建設(shè)期利息 1116萬元 二、資金籌措（一）業(yè)主自有資本金7500萬元（已投入到前期開發(fā)費(fèi)用、購置土地、材料和土石方工程之中。一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)項(xiàng)目計(jì)算期：（2002年3月—2004年9月），項(xiàng)目計(jì)算期為6年。（1），（2）因固定資產(chǎn)總投資中已包含銷售費(fèi)用和貸款當(dāng)年的財(cái)務(wù)費(fèi)用，不再另行計(jì)算，（3）%計(jì)算。見下表敏感性分析表項(xiàng) 目變化率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）投資回收期靜態(tài)基本方案 % 營(yíng)業(yè)收入10%% 10%% 盈虧平衡分析，可售面積為133276㎡，則此項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（BEP）為：BEP=（總成本+稅金及附加）/加權(quán)平均售價(jià)=（+）/=㎡㎡即可保本。本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益良好，財(cái)務(wù)分析表明： %。39 / 39
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